Az ingatlanpiac laikusként nehezen kifürkészhető – Erre főleg akkor döbbenhetsz rá, amikor a házadat vagy lakásodat szeretnéd eladni, ezért ebben a posztban az ingatlanbecslés rejtelmeiben szeretnénk segíteni olvasóinknak, hogyan is árazzuk be helyesen az ingatlanunkat.
Ingatlaneladás során, a konkrét kézfogást és a kulcsok átadását rengeteg lépés előzi meg. Ezek között első helyen szerepel az ingatlan értékének felbecslése, amire sokan kevés időt szentelnek. Pedig valójában ez az egyik legsarkalatosabb pontja a folyamatnak! Rengeteg buktatója van és olyan téves módszerek keringenek a köztudatban, amik megnehezítik mind az eladó, mind a vevők és érdeklődők dolgát.
Mielőtt elkezdenél gondolkozni azon, hogy milyen számot írj majd összegként a hirdetésedbe, az alábbi gondolatokat gyorsan felejtsd el!
- Annyiért adom, mint a szomszéd!
- A lehető legmagasabb árat fogom kérni!
- Pontosan annyiért adom el, mint amennyiért megvettem!
- Hasraütés-szerűen mondok valamit, aztán majd pontosítok!
- x Ft-ba kerül a következő ingatlanom, úgyhogy én is ennyit fogok kérni!
Ugyanis ezek mind rosszul meghatározott összeghez fognak vezetni. Az ingatlanod értékét nem hasonlíthatod máséhoz, hiszen számtalan különbség lehet a két épület között. A pontos összeg több komponensből áll össze, ebben a személyes célok nem befolyásolhatnak. Egy lakás vagy ház árát a lehető legobjektívabban kell meghatározni!
Így állj neki a becslésnek!
Először is, valamit fontos tisztáznunk: Nincsen egy olyan általános metódus, amit követve tűpontosan meg tudod mondani az ingatlan értékét. A meghatározása bonyolultabb annál, minthogy egy általános képletbe lehessen zsúfolni azt. Két, szinte teljesen ugyanolyan ház tulajdonságait is temérdek különböző vonás árnyalja.
Először tájékozódj a piacon!
Azért, hogy tisztában legyél a jelenlegi ingatlanárakkal, érdemes megnézned, az előző években milyen tendenciák voltak. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) minden évben közzéteszi az eladási adatokat, amelyek egytől-egyig valós tranzakciók. Továbbá, a nagyobb ingatlanirodák is rendszeresen tesznek közzé statisztikákat, amik szintén jó kiindulópontok lehetnek. Ezeknek a segítségével láthatod, milyen skálán mozognak az árak, így könnyebb lesz számodra is behatárolni, hogy nagyjából milyen összegben gondolkozhatsz.
Vedd sorra az ingatlanod tulajdonságait!
Egy ingatlannak számos olyan jellemzője van, amely befolyásolhatja az árat. Ezeknek az adottságoknak a fontossága ráadásul az ingatlan típusától függően változhat. Ugyanis, azt talán nem is kell megmagyaráznunk, hogy egy ház és egy lakás között óriási különbségek vannak! Azonban léteznek olyan alapvető szempontok az elhelyezkedéssel és az állapottal kapcsolatban, amelyeket mindkét típus esetén meg kell vizsgálni.
Az ingatlan elhelyezkedésével kapcsolatos fontos szempontok:
- Az ingatlan területe
- Környék: Melyik megye, város vagy vidék, milyen a közbiztonság, a megítélése stb.
- Infrastruktúra: Mennyire van a környék kiépítve, közlekedés milyen stb.
- Tájolás és kilátás
- Parkolás: Hol van erre lehetőség
A terület meghatározása után, a négyzetméterár nagy segítség lehet, a lokáció pedig az egyik legkardinálisabb pont. Lehet két teljesen ugyanolyan lakás vagy ház, akár néhány száz méternyi távolság is elképesztő eltéréseket eredményezhet – Gondolnád, hogy az sem mindegy, Budapesten a Rákóczi út mely részén helyezkedik el az ingatlan? Míg az út egyik oldala a 8. kerülethez, addig a másik már a 7. kerülethez tartozik, ami egy lényeges árugrást jelent. A szép panoráma milliókat dobhat egy ingatlan értékén, míg, ha forgalmas útra néz kilátás, az nehezítheti az értékesítést!
Ezek a paraméterek adják meg a kiindulási alapot, amelyeket a további adottságok felfele vagy épp lefele húzhatnak
Az ingatlan állapotával kapcsolatos meghatározó tulajdonságok:
- Milyen az alaprajz, van-e lehetőség átalakításra
- Mikori építésű, felújított-e
- Milyen anyagból készült (vályog, tégla, panel, fa vagy bármi más)
- Milyen nyílászárók találhatók benne és azoknak milyen az állapota
- Konyha állapota
- A fűtésrendszer és annak állapota
- A padló állapota és minősége
- Milyen csövek és vezetékek vannak és azoknak milyen az állapota
- Az ingatlan energiabesorolása
Az szinte mindenki számára evidens, hogy az ingatlan értékét nagyban befolyásolhatja annak az állapota. Ha egy ház/lakás rosszul fest, felújításra szorul, az nagyban csökkentheti az értékét, hiszen az átalakítás egy rendkívül költséges folyamat. Ha az állapota átlagos (például pár éve lett felújítva), akkor minimális hatással van az elkérhető összegre, míg a felújított házak/lakások mindig magasabb áron szoktak elkelni.
Mindezeken túl, ahogy azt már fent említettünk, a lakások és házak között vannak különbségek, amelyek differenciát okozhatnak. Ezek közül is felsorolunk néhányat.
Lakás esetén számít még:
- Annak az épületnek az állapota, amelyben elhelyezkedik
- Lépcsőház műszaki állapota, van-e lift
- Emeleti elhelyezkedés (A magasabb szinteken lévő lakások általában drágábbak)
- Tömegközlekedéstől való távolság
- Erkély, lodzsa, terasz
- Zajhatás
Ház esetén számít még:
- Telek mérete, az ingatlan és az udvar négyzetmétere
- Gondozottság, mennyire karbantartott a kert
- Öntözhetőség
- Tárolási lehetőség
- Bővíthetőség
- Terasz, erkély
Pro tippek a kalkuláláshoz:
„Kövesd végig” néhány a Tiédhez hasonló ingatlan eladását!
A meghirdetett házak és lakások között keress pár olyat, aminek hasonló paraméterei és tulajdonságai vannak. Majd ezeket figyelgesd: Mennyi volt a kezdeti ár, hogyan változott, mennyi idő alatt keltek el és mennyiért. Ebből világossá válhat, hogy mi az az összeg, amiért valóban megveszik az ingatlant.
Látogass el meghirdetett ingatlanokba, felmérni az „erőviszonyokat”!
Az előző ponthoz kapcsolódva, még pontosabb képet kaphatsz úgy, ha ezekbe a házakba vagy lakásokba – ha a hirdető ezt az opciót felajánlja és van rá lehetőség – ellátogatsz. Ez jó lehetőséget ad arra, hogy felmérd, valóban hasonlít-e a Te ingatlanodra, illetve a tulajdonostól vagy a közvetítőtől érdeklődhetsz az ár meghatározásával és alakulásával kapcsolatban.
Reméljük tudtunk segíteni a kalkulálásban, de végszóként szeretnénk azért leszögezni: A valóban pontos árbecsléshez érdemes szakértő véleményét is kikérni, ugyanis ő olyan információknak is a birtokában lehet, amiknek Te nem, vagy csak nagyon körülményesen tudsz utánajárni.
