Ako laik môžete mať problém pochopiť trh s nehnuteľnosťami, obzvlášť, keď chcete predať svoj dom alebo byt.
Pri predaji nehnuteľnosti sa musí vykonať celý rad krokov, kým si skutočne podáte ruky a odovzdáte kľúče. Prvý krok je ocenenie nehnuteľnosti, čomu mnoho ľudí venuje málo času. V skutočnosti je to však jeden z najdôležitejších bodov procesu! Existuje veľa nástrah a mylných predstáv, ktoré sťažujú situáciu predávajúcim, kupujúcim a iným zapojeným stranám.
Skôr ako začnete premýšľať o sume, ktorú uvediete na inzeráte, zbavte sa týchto predstáv!
× Vypýtam si toľko, koľko by si vypýtal sused za svoju nehnuteľnosť!
× Budem žiadať najvyššiu možnú cenu!
× Predám presne za toľko, za koľko som kúpil!
× Poviem niečo len tak z brucha, potom budem konkrétnejší!
× Moja ďalšia nehnuteľnosť bude stáť x €, takže si vypýtam to isté!
Všetky totiž vedú k nesprávnej sume. Nemôžete porovnávať hodnotu svojej nehnuteľnosti s hodnotou cudzej nehnuteľnosti, pretože medzi nimi môže byť veľmi veľa rozdielov. Presnú sumu tvorí viacero zložiek a osobné ciele by ju nemali ovplyvňovať. Cena bytu alebo domu by sa mala stanoviť čo najobjektívnejšie!
Takto sa začína odhad!
Najprv si treba ujasniť jednu vec: neexistuje žiadna všeobecná metodika, ktorá by vám umožnila odhadnúť hodnotu nehnuteľnosti s dokonalou presnosťou. Dosadenie do všeobecného vzorca nestačí, celá vec je zložitejšia. Dokonca aj dva takmer rovnaké domy majú mnoho odlišných vlastností.
Najskôr preskúmajte trh!
Na získanie predstavy o súčasných cenách nehnuteľností sa oplatí pozrieť na trendy v predchádzajúcich rokoch. Slovenský štatistický úrad (SŠÚ) každoročne zverejňuje štatistiky vývoja realizačných cien nehnuteľností. Okrem toho veľké realitné kancelárie pravidelne zverejňujú štatistiky, ktoré môžu tiež poslúžiť ako dobré východisko. Pomôžu vám zistiť aktuálne cenové rozpätie, takže si ľahšie urobíte približnú predstavu o tom, za koľko by ste mohli nehnuteľnosť predať.
Uveďte vlastnosti svojej nehnuteľnosti!
Nehnuteľnosť má mnoho vlastností, ktoré môžu ovplyvniť jej cenu. Navyše sa význam týchto vlastností môže líšiť v závislosti od typu nehnuteľnosti. Nie je asi treba zdôrazňovať, že medzi domom a bytom sú obrovské rozdiely! Pri oboch typoch nehnuteľností by sa však mali zohľadniť určité základné aspekty, ktoré sa týkajú polohy a stavu.
Dôležité aspekty týkajúce sa polohy nehnuteľnosti:
Oblasť, kde sa nehnuteľnosť nachádza
Okolie: mesto alebo vidiek, verejná bezpečnosť, vnímanie oblasti atď.
Infraštruktúra: ako dobre je oblasť rozvinutá, akú má dopravnú infraštruktúru atď.
Krajina a výhľad
Parkovanie: Kde je k dispozícii
Po určení oblasti môže byť ďalšou veľkou pomôckou cena za meter štvorcový, pričom lokalita je jeden z najdôležitejších faktorov. Dva byty alebo domy môžu byť úplne rovnaké, ale dokonca aj niekoľko sto metrová vzdialenosť môže predstavovať ohromujúci rozdiel – Myslíte si, že záleží na tom, v ktorej časti Račianskej ulice sa nehnuteľnosť nachádza? Hluk môže byť na križovatke na Račianskom mýte o dosť vyšší ako o kus ďalej, čo môže znamenať výrazný cenový skok. Krásna panoráma môže zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti o desaťtisíce eur, zatiaľ čo výhľad na rušnú cestu môže skomplikovať jej predaj!
Tieto parametre poskytujú východiskový bod stanovenia ceny, ktorý sa môže posunúť hore alebo dolu na základe ďalších vlastností.
Určenie charakteristík súvisiacich so stavom nehnuteľnosti:
aký je pôdorys a či existuje možnosť prestavby,
kedy bola nehnuteľnosť postavená a či bola zrekonštruovaná,
z akého materiálu je nehnuteľnosť postavená (tehly, panel, drevo alebo iný materiál),
aké sú okná a dvere a aký majú stav,
stav kuchyne,
vykurovací systém a jeho stav,
stav a kvalita podlahy,
aké potrubia a rozvody sú k dispozícii a v akom sú stave,
energetická trieda nehnuteľnosti.
Takmer každému chápe, že stav nehnuteľnosti môže výrazne ovplyvniť jej hodnotu. Zlý technický stav môže výrazne znížiť hodnotu domu/bytu, pretože renovácia je mimoriadne nákladný proces. Priemerný stav (napríklad ak bola nehnuteľnosť zrekonštruovaná pred niekoľkými rokmi) bude mať minimálny vplyv na požadovanú cenu, zatiaľ čo zrekonštruované domy/byty sa vždy predávajú drahšie.
Okrem toho, ako sa už spomenulo vyššie, medzi bytmi a domami existujú rozdiely, ktoré môžu mať význam pri určovaní ceny. Uvedieme niektoré z týchto rozdielov.
V prípade bytov je tiež dôležitý:
stav budovy, v ktorej sa byt nachádza,
technický stav schodiska a to, či je k dispozícii výťah,
poschodie (byty na vyšších poschodiach sú zvyčajne drahšie),
vzdialenosť od verejnej dopravy,
balkón, lodžia, terasa,
vplyv hluku.
Pre dom sú tiež dôležité nasledujúce faktory:
veľkosť pozemku, plocha nehnuteľnosti a dvora,
údržba záhrady, jej stav,
zavlažovanie,
skladovacie priestory,
rozšíriteľnosť,
terasa, balkón.
Ak zvážite všetky tieto aspekty svojej nehnuteľnosti čo najdôkladnejšie, môžete získať približnú cenu. Ak však chcete získať čo najlepšiu cenu, ponúkame vám niekoľko ďalších tipov.
Profesionálne tipy na výpočet:
Sledujte predaj niektorých podobných nehnuteľností, ako je tá vaša!
Vyhľadajte si niektoré z inzerovaných domov a bytov s podobnými parametrami a vlastnosťami. Potom ich sledujte: aká bola počiatočná cena, ako sa zmenila, ako dlho trvalo, kým sa nehnuteľnosť predala a aká bola konečná predajná cena. To by vám malo dať jasnú predstavu o sume, za ktorú nehnuteľnosť skutočne predáte.
Navštívte inzerované nehnuteľnosti, aby ste posúdili „konkurenciu“!
V súvislosti s predchádzajúcim bodom si môžete urobiť ešte presnejší obraz návštevou týchto domov alebo bytov, ak inzerent túto možnosť ponúka a viete ju využiť. Získate tak dobrú príležitosť posúdiť, či sa nehnuteľnosť skutočne podobá na tú vašu, a opýtať sa majiteľa alebo agenta na cenu a na to, ako sa bude vyvíjať.
Dúfame, že sme vám pri výpočtoch pomohli. Na záver by sme však radi zdôraznili, že na skutočne presný odhad ceny sa oplatí požiadať o názor odborníka, pretože môže mať informácie, ktoré vy neviete získať alebo ich získate len veľmi ťažko.
