Испания оправилась после коронавируса: цены на недвижимость идут вверх, количество сделок увеличивается. В этом году прогнозируют дефицит жилья в новостройках и повышение цен на 10%. Как изменились тенденции на рынке недвижимости и что ожидать 2022 году?

Недвижимость в Испании всегда была привлекательной для инвестиций. Она дешевле по сравнению с аналогичным жильем в других странах ЕС. Так, недвижимость в Барселоне в среднем обойдётся вдвое дешевле, чем в Париже.

Тёплая погода, невысокая стоимость жизни и благоприятный инвестиционный климат сделали Испанию притягательной для иностранного капитала. 44% инвесторов покупают жилье в Барселоне, 16% — Мадриде. Но пандемия оставила свой отпечаток на рынке недвижимости, притормозив его развитие. Это не первые “качели”, которые пережила испанская недвижимость. Согласно с данными INE, с 2007 по 2015 год спад стоимости недвижимости составил 36,3%. А цены на существующее жилье снизились на 43,1% (-49% с поправкой на инфляцию).

В 2022 году рынок недвижимости Испании активно восстанавливается, хотя на него оказывает давление геополитическая ситуация, рост цен на энергоносители и инфляция.

Рынок недвижимости Испании: преимущества инвестиций

Испания привлекательна для переезда на ПМЖ, летнего отдыха, а также инвестиций в недвижимость, которые приносят пассивный доход. До пандемии от 12 до 20% продажи жилья в Испании приходилось на иностранных покупателей. Что делает инвестиции недвижимости в Испании привлекательными для нерезидентов?

• Удачное территориальное расположение сделало Испанию страной-мечтой: европейская страна омывается как Средиземным морем с южной стороны, так и Атлантическим океаном в северных регионах. Уже с конца весны стартует морской сезон, который длится до поздней осени.
• Развитая инфраструктура. В Испании высокое качество жизни, качественные дороги, удобная инфраструктура. Площадь Испании более 500 000 км² – благодаря чему выбор вариантов недвижимости обширен. Мадрид входит в топ-10 городов мира, а Барселона занимает 13-е место по данным PwC. Но на рынке цены в разных регионах имеют значительную разницу.

• Благоприятный инвестиционный климат. В Испании внедряют программы по поддержке иностранного бизнеса. Нет ограничений на инвестиции в коммерческую недвижимость для иностранцев: они получают такие же права, как и испанцы. Физические юридические лица могут без ограничений регистрировать на себя как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также перепродавать ее. Юридически процесс максимально прозрачен и безопасен.
• Ипотечное кредитование. Иностранец может попросить кредит в испанском банке для приобретения недвижимости. Процентные ставки в Испании невысоки. По данным Европейского центрального банка (ЕЦБ), в октябре 2021 года средняя процентная ставка по ипотеке в Испании составляла 1,1%. 
• Иностранцы могут рассчитывать на кредит в размере до 60% от стоимости недвижимости. Срок погашения кредита от 5 до 25 лет.
• ВНЖ через инвестиции в недвижимость. При покупке недвижимости стоимостью от 500 тыс евро покупатель имеет право получить “золотую визу”: ВНЖ в Испании. Это открывает возможность передвижения по зоне Шенгена, быстрое оформление документов, а также возможность получить испанское гражданство по истечении 10 лет. С 2014 по первое полугодие 2021 года было выдано более 6, 5 тыс “золотых виз”. Однако из-за пандемии количество виз, одобренных в 2020-2021 году, значительно снизилось.
• Покупка недорогого жилья у моря. Иностранные покупатели, зачастую с более высоким доходом, чем местные жители, часто выбирают прибрежные районы и Барселону. Цены в Испании на жилье ниже, чем в среднем по Европе.
• Ликвидность. Можно не переживать о том, чтобы продать испанскую недвижимость в случае необходимости: она пользуется высоким спросом.
• Простота оформления договора купли-продажи. Купить испанскую недвижимость можно удаленно, оформив доверенность и не присутствовать лично при подписании сделки.
• Рентабельность. Ставки аренды в Испании постепенно увеличиваются, как на кратковременную и долговременную аренду. Более 20% испанцев арендуют жилье. Наиболее высокий спрос наблюдается в коммерческой недвижимости (туристическая), которую в будущем можно сдавать в аренду. При инвестициях в туристическую недвижимость рентабельность составляет 6–7% годовых. Речь идет не только о недвижимости не берегу моря или океана, но и в популярных туристических локациях.
• Страховка недвижимости. В Испании нет закона об обязательном страховании недвижимости, но 70% квартир здесь застраховано. Страховка покроет любые поломки, которые могут случиться в квартире. Например, выход техники из строя из-за перенапряжения.
• Экологичность. Европейское законодательство направлено на устойчивое строительство, нацеленное на повышение энергоэффективности, сокращение негативного влияния на экологическую среду. Новые дома возводят с учетом энергосберегающих технологий, что снижает в итоге коммунальные платежи для конечного покупателя.
• Гарантия качества объекта. Покупка жилья на этапе строительства часто напоминает “кота мешке”. Но в Испании застройщики предоставляют гарантии на устранение дефектов. В течение года после сдачи объекта в эксплуатацию собственник жилья может заявить о выявленных строительных дефектах, вплоть до проблем с сантехникой, электрикой, стеклопакетами. По закону, застройщик обязан устранить недочеты.

Читайте также: Топ-10 ПО для управления коммерческой недвижимостью

Недостатки покупки недвижимости в Испании

Их не много, но все же есть нюансы, которые следует учесть. 

• Налоги и расходы. Доходы от аренды могут “съедать” налоги на недвижимость и расходы на ее содержание.
• Бюрократия. Открытие счета в Испании неотъемлемая часть покупки недвижимости. Затем необходимо ежегодно предоставлять банку документы, подтверждающие доходы (с переводом на испанский и апостилем).
• Угроза сквоттеров. Недвижимость, в которой никто не проживает, подвергается угрозе быть заселенной самозванцами. Сквоттеры могут самовольно забраться в пустующее жилье. Выселить из можно только через суд, который 100% будет на стороне собственника. Но дело может рассматриваться годами. При этом коммунальные услуги — обязанность собственника. Сквоттеры — причина беспокойства многих испанцев, имеющих недвижимость в разных районах страны. Ущерб, который нанесут такие жильцы, покроет страховка. Но её необходимо предусмотрительно приобрести.

Последствия пандемии

Пандемия, которая не так давно отступила от испанских берегов, оказала значительное влияние на рынок недвижимости и обусловила новые тенденции. В частности, изменилось соотношение инвестиций в разные типы недвижимости.

• Дефицит новостроек. Меры безопасности, к которым пришлось прибегнуть во время пандемии, увеличили затраты на строительство и снизили его темпы. Спрос на новое энергоэффективное жилье растёт, а предложений меньше, чем желающих вложиться в покупку. Ввод нового жилья увеличился почти на 30% до 73 263 единиц за первые три квартала 2021 года. Но спрос опережает эти показатели.
• Спрос на виллы. Карантин изменил приоритеты испанцев: предпочтение стали отдавать домам в пригородной зоне со своим участком, а не квартирам в многоэтажных зданиях. Спрос на виллы увеличился с 2020 года на 36%.
• Просторное жилье. Количество сделок по квартирам 2021 году возросло на 10%. Активным спросом стали пользоваться квартиры большой квадратуры с несколькими комнатами, мансардами, террасами и садами. Стали уделять внимание комнате под офис для работы на удаленке.
• Разрыв в цене между первичным и вторичным рынком. Осенью 2021 произошел резкий разрыв стоимости нового  и бывшего в употреблении жилья: первичный рынок ушел вверх на 34%. Это обусловлено многими факторами, включая инфляционные процессы.
• Снижение спроса на коммерческую недвижимость. В 2021 интерес к офисным помещениям резко упал. Один из факторов — переход многих компаний во время пандемии на удаленную работу, а также снижение числа посетителей. Гостиницы и другие туристические объекты также вызывают меньше интереса у инвесторов. В тоже время помещения для ретейла продолжали пользоваться спросом.
• Переход на долгосрочную аренду. В 2020 году из-за карантина и закрытых границ туристов было мало. Пришлось переходить  от краткосрочной туристической аренды к долгосрочной.

Читайте также:  Как PlanRadar может решать задачи управления коммерческой недвижимостью

Изменение цен на недвижимость

Испанский рынок жилья постепенно восстанавливается после пандемии. В 2021 году количество сделок возросло на 38%. А число сделок со стороны иностранцев вышло на докоронавирусный уровень. Рынок недвижимости Испании восстанавливается во многом благодаря заграничным покупателям. Резкое повышение числа сделок, в частности, объясняют отложенным спросом, когда пандемия не давала возможности реализовать планы. 

• Продажи домов в Испании выросли на 35,9% до 467 509 единиц за первые десять месяцев 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (данные Национального института статистики INE).
• По данным Банка Испании, цены на жилье в Испании выросли на 2,59% (-0,78% с поправкой на инфляцию) до 1662 евро за (кв. м) в течение года до третьего квартала 2021 года. Это лучший показатель за два года.
• Идёт постепенное повышение стоимости жилья, но цены еще далеки от своих пиковых значений. Сейчас они на 20-30% ниже своего исторического максимума, который наблюдался в 2008 году. 

Недвижимость в Испании уже испытывала несколько подъемов и падений. С 1996 по 2007 год наблюдался подъем и цены выросли на 197%, а на прибрежные объекты — на 250%. Это один из самых высоких показателей роста цен на жилье в Европе. В этот период большое число иностранцев из Великобритании, Франции и Германии, приобрели недвижимость в Испании. Однако в 2008 году спад на рынке жилья больно ударил по испанской экономике. Застройщики остались с блоками непроданной недвижимости и огромными долгами, что отразилось на рынке недвижимости. С 2015 по 2019 год недвижимость росла, но не достигла докризисного уровня.

Средние цены начало 2022, кв.м

• Андалусия – 1824€;
• Арагон – 1329€;
• Астурия – 1348€;
• Балеарские острова – 3353€;
• Валенсия – 1485€;
• Канарские острова – 1960€;
• Каталония – 2317€;
• Мадрид – 2967€

Таким образом, квартира в Мадриде на 60 кв.м обойдется от 200 тыс евро, а на Канарских островах —   от 100 тыс евро.

Рост цен по регионам (2021 г):

Имеет место разброс цен в зависимости от региона: в Барселоне средняя цена достигает 3033 евро, в Арагоне  — 1330 евро. Дешевле всего можно купить недвижимость в Эстремадуре — 940 евро за кв.м, а в маленьких городках цены могут быть еще ниже. В 2021 году активнее недвижимость дорожала в таких регионах:

• Канарские острова: + 6,95%
• Кантабрия +6,88%
• Балеарские острова +6,78%
• Мелилья + 6,66%
• Мурсия +6,29%
• Андалусия +6,04%

Наибольшее число сделок совершено в регионах с высокой деловой активностью:

• Андалусия
• Каталония
• Валенсия
• Мадрид
• Малага
• Барселона

А в 2022 году рост инвестиций в недвижимость  ожидают в таких регионах как Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Валенсия, Аликанте, Малага. Традиционно популярны направления как Канарские острова, Коста-Брава, Коста-Бланка.

Также влияние на стоимость жилой недвижимости оказывает ряд факторов, в частности:

• Расположение. Жилье в курортных регионах и туристических локациях дороже, чем в более спокойных пригородных регионах. Первая линия стоит всегда дороже жилья, от которого необходимо долго добираться до моря.
• Год постройки. Выгоднее всего приобретать жилье при начальной стадии продаж. Рынок первичного жилья дороже вторичного, возведенного в прошлом веке из-за несоответствия современным требованиям.
• Площадь. Средняя площадь квартир около 70 м2. Обычно они включают две спальни, балконы, террасы. Современное жилье оснащено подземными гаражами.

Тенденции рынка недвижимости Испании в 2022 году

В 2022 году доходность от приобретения недвижимости растет: Испания возвращает свои позиции после пандемии. Хотя на рынок оказывают давление геопроцессы, включая военный конфликт в Украине, инфляция, рост энергоносителей, рынку недвижимости пророчат умеренный рост. Банк Испании прогнозирует доходность испанского рынка недвижимости в размере 7%. Цена вырастет на 10%, а продажи — на 15% в 2022 году, считает Гонсало Бернардос, профессор и директор магистерской программы по недвижимости в Университете Барселоны. В целом, эксперты отмечают, что приобрести жилье в Испании в 2023 по ценам 2022 года года не представится возможности. В 2022 ожидают следующие тенденции:

•  Дефицит новостроек. Новое жилье по-прежнему будет дорогим и дефицитным, этому способствует медленная выдача строительных виз. На него будет приходиться лишь 15% сделок. Спрос будет стимулировать ввод жилья в 2023 году (+21%). Но по данным Евростата, застройщикам и покупателям в 2022 году придется столкнуться с увеличением стоимости строительства почти на 12% в год. Высокий уровень продаж и удорожание строительных материалов будут поддерживать рост цен на жилье в ближайшие два года. В новых домах средняя стоимость квадратного метра достигла 2551 евро в конце 2021 года. 
• Незначительное снижение темпов продаж. Дисбаланс между спросом и предложением, вызванный отсутствием необходимого количества новостроек и нехваткой запуска новых проектов, будет определять темпы продаж в 2022 году. В CaixaBank прогнозируют, что число сделок уменьшится на 8%. 
• Ограничение доходности от аренды. Цены на аренду в Испании в 2022 году продолжают расти практически во всех регионах, кроме аграрных провинций в удалении от моря. Согласно исследованию Global Property Guide, доходность от аренды недвижимости в Испании сейчас умеренно высока. В некоторых местах в Испании покупка квартиры в последние годы становится все более привлекательной с точки зрения доходности. Цены на аренду выросли более чем на 46% с третьего квартал 2015 года по 2022 год. Однако испанское правительство утвердило план по контролю за арендной платой. Он предусматривает ежегодную индексацию цены, зафиксированной в первоначальном договоре, в зависимости от роста индекса потребительских цен. Закон может заставить собственников отказаться от долгосрочной аренды своей недвижимости. Также будут увеличены налоги на пустующие дома в стране. Это отразится на тех, кто владеет несколькими объектами жилья. 
• Изменение ставок. Процентные ставки будут расти быстрее, чем ожидалось несколько месяцев назад. Основной фактор, который оказывает влияние на рынок недвижимости,  —   общее экономическое состояние. По итогам 2021 года, инфляция составила 4,5%. По данным Банка Испании уровень инфляции в 2022 году достигнет 7,5%. Это не даст возможности банкам и далее кредитовать по ипотечным займам на низких ставках. 
• Использование цифровых решений. Во время пандемии стали приобретать популярность цифровые туры по продаже недвижимости. Благодаря цифровым решениям, удалось прибегнуть к новому формату сотрудничества. Виртуальные туры с 360-градусными снимками, аэрофотоснимки, сделанные дронами, стали удобными инструментами для участников рынка. Пандемия дала импульс для широкого использования  цифровых решений. В том числе, и для управления недвижимостью. Облачные цифровые решения позволяют эффективно управлять активами недвижимости из любой точки мира.

 PlanRadar – программное обеспечение для управления проектами недвижимости, для автоматизированного и централизованного управления техническим обслуживанием объектов и минимизации времени простоя. Попробуйте PlanRadar для оптимизации управления проектами коммерческой недвижимости бесплатно в течение 30 дней и оцените простоту использования и экономию времени в рабочих процессах.

Протестируйте PlanRadar бесплатно

• Недвижимость