Земельных участков под строительство в городах становится все меньше, и это побуждает девелоперов искать другие возможности для реализации новых проектов.  Среди них  — особый вид строительных работ — редевелопмент.

Что такое редевелопмент?

Редевелопмент — это такой вид строительных работ, когда объект недвижимости или территория перепрофилируется и перестраивается, чтобы получить в итоге новое сооружение с абсолютно новым функционалом или/и эффективностью. С помощью редевелопмента оптимизируют рациональное использование объекта и фактически дают «новую жизнь», делая апгрейд сооружения.

Редевелопменту могут подвергаться территории, занятые заброшенными промышленными объектами, а также разные складские и коммерческие объекты, которые давно не используются и существенно обветшали, плюс, существующие торговые здания, утратившие свою актуальность и функциональность.

Редевелопмент в строительстве

Время меняет объекты и потребности общества, появляются новые технологии, поэтому  здания и сооружения, ориентированные на прошлые запросы, могут становится неэффективными. Например, сегодня уже нет необходимости,чтобы промышленные предприятия со всей сопутствующей инфраструктурой находились в  границах города, тем более в центре. Или же построенное здание лет 20-25 назад под торговый центр оказалось неэффективным с точки зрения использования полезной площади.

Там, где производство остановлено, зачастую образуются завалы и свалки, которые не красят, однозначно, городской вид и ухудшают экологическую ситуацию. Проблема промышленных и складских помещений, которые неэффективно используются или вообще заброшены, очень актуальны в современных мегаполисах —  в каждом крупном городе найдется несколько заброшенных объектов, или частично функционирующих, которые занимают большую территорию земли.

Так что редевелопмент может стать одним из возможных способов получить новую площадь, поскольку  включит в себя перепрофилирование и смену назначения районов и зон в городе.

Читайте также: Мобильные решения для строительства как один из главных трендов в 2021

Нюансы и сложности редевелопмента

Нюансы и сложности редевелопмента

При этом процесс перепрофилирования не всегда предусматривает снос старых промышленных или административных зданий. Прежде чем принять решение, девелопер должен просчитать будущий эффект от обновления и учесть массу факторов и условий, которые нужно будет решить. В ряде случаев характеристики здания определяют будущие меры по редевелопменту. Например, некоторые объекты рационально полностью снести, чтобы на их месте построить функциональное и современное сооружение, выгодное с точки зрения бизнеса и соотносимое с архитектурой города. Однако такой редевелопмент, скорее, исключение — городская инфраструктура зачастую слишком плотная, поэтому сносу подвергаются лишь те строения, переделка которых уж совсем нерентабельна, и если для сноса есть достаточно условий, чтобы в процессе не затрагивать соседние строения или системы.

Редевелопмент очень распространен в Европе и в Японии — там, где довольно много старых зданий и мало земельных участков. Экономика таких стран поддерживает принцип переформатирования и обновления существующих объектов, хотя полный редевелопмент обходится дороже в сравнении с новым строительством, тем не менее, инвестиции в дальнейшем оправдываются.

Читайте также: Самые необычные дома в мире: архитектурный эпатаж

В нашей стране редевелопмент сталкивается, прежде всего, с проблемой начального финансирования, которое направляется на оценку земельного участка и расчета его технико-экономических перспектив. Так, именно редевелопмент промышленных территорий требует существенных вливаний, а проектное финансирование сопряжено множеством трудностей: начиная от проведения изысканий, экспертиз, а также подготовки пакета документации, создание проекта обновления и внесения изменений в Генплан, так как назначение земли станет иным. На эти процессы уходит больше времени и денег. И чаще всего сохраняется зависимость: чем дешевле были куплены промышленная территория или объект, тем, скорее всего, дороже будет обходится их редевелопмент. Поскольку у такого объекта цена снижена, вероятно, из-за неблагоприятного прошлого: бывшее неэкологичное предприятие, где потребуется рекультивация опасной почвы, какие-то скрытые строения(подземные) . Поэтому подготовка к проекту может быть затяжной, сложной и недешевой.

Исследование: Будущее управления строительством

Как цифровые решения изменят управление проектами в 2022 и дальнейшем?

Конечно, особая статья расхода времени и головной боли — получение документов на право собственности, поскольку если объект имеет несколько собственников (а это частая практика, особенно у тех промышленных зон, что находятся в черте города, так называемые, перспективные локации) или арендаторов, придется провести долгий переговорный процесс, чтобы купить этот объект. А потом получение разрешительных документов на редевелопмент у властей — начиная с разработки проекта, заканчивая планировкой, межевания и разрешения на строительство. И если у объекта есть какие-то сложности — будь-то соседство с памятником архитектуры, или обременения прошлым в виде вредного производства, то может возникать дополнительные условия, не выполнив которые, разрешение власти не дадут. И естественно, эти условия — это дополнительные затраты (на рекультивацию почвы, например, а также организации дополнительной дорожно-уличной инфраструктуры или инженерной системы).

Редевелопмент промзон

Редевелопмент промзон

С другой стороны, редевелопмент промзон может быть инвестиционно выгоднее нового строительства. Готовый объект обычно уже снабжен системами коммуникаций  — водопровод, электроснабжение. Таким образом, инженерные сети могут быть лишь слегка обновлены по мере необходимости, а не прокладываться заново.

Часто многие промышленные объекты из советского прошлого располагаются в черте города и обросли инфраструктурой (что сделало их локации привлекательными для застройщиков) и транспортной развязкой: то также может быть привлекательно не только с точки зрения маркетинга, но и финансово — не придется закладывать в проект обустройство инфраструктуры объекта. В целом, многие эксперты по редевелопменту отмечают, что априори промышленные территории довольно большие и на их месте можно разворачивать крупные и интересные проекты.

Читайте также: Реконструкция зданий: помощь цифровых технологий

Если же цель — провести редевелопмент промышленного объекта в коммерческую недвижимость, под офисы -то она может быть более чем  выгодна в отличие от перепрофилирования в жилую: процесс согласования будет прощe. В частности, если планируется точечный редевелопмент — административный корпус промобъекта перепрофилируют в офисы. Поскольку к таким объектам нет жестких требований и норм в социальной инфраструктуре, освещенности объекта и его помещений и пр. к Жилым объектам требования выше.

Однако редевелопмент промышленных объектов в объекты жилой недвижимости осуществляется и успешно.  Очень много есть примеров жилых объектов, построенных на месте промышленных зон. Безусловно, обеспечение подготовки безопасной площадки — главная составляющая редевелопмента таких объектов. Проводится экспертиза почвы и производится очищение. Степень загрязнения может быть разной и зависит, насколько вредным было производство, насколько предприятие следовало экологическим нормам и как давно было прекращена деятельность. Но в любом случае, обойтись без изысканий нельзя. Особо привлекательным для инвесторов  считаются инфраструктурные  здания —  автостоянки, трамвайные депо, склады, фабрики по пошиву одежды, станции связи и пр. Такие объекты — с минимальным загрязнением и не требуют рекультивации почвы или других трудоемких и дорогих мер.

В целом, у застройщиков на таких территориях есть такие «козыри»: чаще всего территория в центровой части города, а значит, есть хорошая транспортная развязка. Обычно жилые комплексы возводятся именно с нуля на бывшей промзоне. А это значит, что будут новые инженерные коммуникации и продуманная инфраструктура и удачное расположение.

Санкт-Петербург и Москва  — одни из немногих российских городов, где редевелопмент удачно реализовывается, поскольку в них достаточно много промзон, а города уплотняются и растут, есть высокий спрос на жилую и коммерческую недвижимость, а с земельными участками уже очень сложно. В Питере  можно вспомнить ЖК Riverside, ЖК Цивилизация и др. В Москве — Хамовники, Пресня, бизнес-парк «Фактория»  и многие другие  — это объекты редевелопмента бывших промзон.

Редевелопмент и программное решение PlanRadar

Редевелопмент и программное решение PlanRadarПомощь PlanRadar в редевелопменте

Как видно, проекты редевелопмент — не менее сложные, чем масштабные проекты строительства, где требуется особый контроль и поэтапное решение ряда задач, а также привлечение специалистов. Согласованная и профессиональная работа обеспечивается опытом работы специалистов и большого багажа знаний всех нюансов, чтобы эффективно разрешать возникающие проблемы. А ведь проекты редевелопмента еще более рискованные, чем строительство, поскольку в предподготовке может выясниться много проблем, которые могут изменить в целом ход проекта, вплоть до отказа от идеи.

Читайте также: Минимизация рисков в строительстве при помощи цифры

Профессиональные редевелопмент-компании как никто понимают, насколько важны в работе цифровые инструменты и использование программных решений для рабочих процессов. Поскольку большая часть работ сопряжена со сбором и анализом технических характеристик проекта под редевелопмент и согласование работ нескольких специалистов. Сама подготовка — длительный процесс, поэтому принципиально важно сократить максимально время на рутине сбора информации и подготовки отчетов, а также оперативно согласовывать все возникающие вопросы, вести документацию. От того, насколько быстро, точно оформляется и согласовывается документация, зависит продвижение проекта в намеченные сроки.

Насколько точно была получена информация об объекте — зависит правильный расчет нового проекта по редевелопменту, отсутствие в нем ошибок и исключение рисков.

Чтобы обеспечить продуктивность и эффективность процессов в работе над редевелопмент-проектом, специалисты стараются максимально оцифровать свою работу. А именно — вести цифровую документацию, управлять проектом, контролировать качество, используя программное решение, такое, как PlanRadar.

Программа предоставляет широкие возможности по управлению проектом редевелопмента:

1.Ведение цифровой документации: дефектные ведомости, акты, заключения, чек-листы, отчеты о приемке/сдаче, технические отчеты, предписания и пр.

2.Создание полноценных отчетов: в несколько кликов благодаря автозаполнению полей с любого мобильного устройства. Отчеты могут быть с фирменным оформлением и максимально кастомизированы под заказчика.

3.Сбор данных по объекту: возможность делать фото, видео и аудио записи прямо в приложении, прикрепляя их к задаче. Полная база доказательств для работы и на будущее.

4.Простое и прямое взаимодействие с командой проекта и всеми заинтересованными лицами:  платформа позволяет добавлять на один аккаунт неограниченное число пользователей с разными доступам к проекту. Заказчик   удаленно может видеть весь процесс и быстро согласовывать изменения.

5.Управление проектом: наглядные инфопанели дают мгновенный срез по всем задачам проекта и срокам. Нет необходимости собирать всю информацию от нескольких ответственных.

6.Статистика: PlanRadar собирает данные по проекту и автоматически предоставляет нужные данные в виде диаграмм. Так можно быстро оценить загруженность людей и разные виды работ, время и принять рациональное решение.

7.Поддержка BIM-моделей и цифровых чертежей: нет необходимости носить бумажные планы и чертежи или громоздкий ноутбук, чтобы работать с 3D-моделью. Прямо на смартфоне можно соотносить изменения итераций чертежей — функционал программы выделит внесенные изменения  особым цветом. Вы всегда можете сравнить и оценить все действия, увидеть ошибки. Работать с BIM-моделью также просто на мобильном устройстве, как и в десктопной версии программы

8.Работа в режиме реального времени: все участники проекта могут быть уверены, что работают только с актуальной информацией. Каждое внесенное изменение в задаче дублируется уведомлением в системе и на почту — если указано ответственное лицо. Все всегда будут в курсе событий по проекту.

9.Максимально дружественный пользовательский интерфейс, интуитивная работа, есть подсказки. Для начала работы с проектом надо не более 10 минут, нет необходимости во внедрении. Возможность интеграции с другими ПО.

10.Приложение работает оффлайн (все данные потом синхронизируются при подключении), работает со всеми ОС и имеет мобильные приложения.

Мнение одного из наших клиентов, Knight Frank, оказывающего услуги в области инвестиционного консалтинга и корпоративных финансов в сфере девелопмента, а также редевелопмента коммерческой и жилой недвижимости, который применяет PlanRadar  во всех рабочих процессах:

«PlanRadar не только упрощает эксплуатацию зданий, но и помогает одновременно управлять несколькими объектами, так как в приложении реализован наглядный статистический инструментарий для отслеживания всех проектов» .

Компания UP предоставляет полный цикл услуг проджект-менеджмента по реновации и реконструкции объектов и ведении технического надзора также осталась довольна опытом применения нашего программного решения, поскольку работа стала проходить быстрее и эффективнее:

«До применения приложения PlanRadar на составление полноценного отчета только по осмотру выбранного заказчиком помещения, здания, уходило около 2 дней. Но с цифровым инструментом Планрадар мы экономим до 8 часов на каждом отчете.»

Заключение

Компаний, специализирующихся на проектах перепрофилирования, не так уж много, однако спрос на эту услугу растет. Поскольку кроме редевелопмента промзон, актуален редевелопмент коммерческой недвижимости, которые морально и физически устарели, но обладают потенциалом развития. Это касается старых ТРЦ и ТЦ, разных торговых точек, которым необходима трансформация,чтобы конкурировать успешнее с новейшими ТЦ. Поэтому большой процент заказчиков редевелопмента — именно такие коммерческие объекты, требующие обновления фасада, достройки каких-то элементов, изменение внутренней планировки.

Таким зданиям потребуется техническая экспертиза, оценка износа конструкций, систем, тщательная оценка потенциала объекта с точки зрения возможного апгрейда в виде достроек, модернизации и пр. Важно разработать новый проект, который улучшит экономическую отдачу после внесенных изменений в старый объект. А для этого важно быстро, точно собрать все данные объекта и обработать их, составить детальный отчет и доказательные планы, что необходимо сделать. И в такой работе лучше применять цифровые инструменты, которые и облегчат задачу, сократят время, и надежно фиксируют важную информацию, которая будет доступна в любой момент с любого устройства, а главное, все задействованные в проекте специалисты смогут бесшовно взаимодействовать и находить оптимальные решения по проекту без ошибок и задержек.

Протестируйте PlanRadar бесплатно