Безусловно, каждый хочет, чтобы его жилище было безопасным и удобным, причем это также распространяется и на другие элементы инфраструктуры — автомобильные дороги, парки, вокзалы — разные типы зданий и сооружений. Эти элементы социальной инфраструктуры также должны обслуживаться и использоваться должным образом в течение длительного времени. Но так или иначе, все подвержено износу и появлению каких-то дефектов, поэтому в ряде случаев для дальнейшей эксплуатации необходима реконструкция жилых зданий или сооружений.

СОДЕРЖАНИЕ:

1.Востребованность услуги реконструкции зданий и сооружений

2.Отличие реконструкции промышленных зданий от жилых

3.Главные проблемы в проведении реконструкции зданий и сооружений

4.Инновации и IT-решения для проведения эффективной реконструкции зданий

Что такое  реконструкция здания?

Реконструкция — это не ремонт, это переделка, переустройство существующего здания,постройки, территории с целью улучшения качества и комфортности жилья или эффективного применения площади. Реконструкция подразумевает изменние планировки, достраивание отдельных элементов, смену инженерных узлов, а также улучшение архитектурного дизайна с помощью надстроек.  В рамках реконструкции могут усиливать фундамент, несущие конструкции, либо расширять фундамент, плюс, надстраивать допонительные этажи в сооружении, а также утеплять ограждающие конструкции.

В результате реконструкции жилых зданий меняются важные ТЭ показатели, такие как площадь здания, число квартир, высота помещений и качество, а также увеличивается объеми качество услуг по эксплуатации реконструированного здания.

С помощью реконструкции старого здания обретаются новые свойства — что и отличает реконструкцию от ремонта, где просто обновляются первоначальные технико-экономические показатели.

Когда применяют реконструкцию здания?

Это может быть ситуация, когда снос и новое строительство нерентабельно или нецелесообразно, или когда принимается решение преобразовать существующие площади с учетом новой функциональной нагрузки здания. Реконструкция применяется, если планируется вдохнуть «новую жизнь» в объект недвижимости, который пришел в упадок или разрушение.

Особо в этом векторе деятельности стоит реконструкция памятников архитектуры и культуры — но в данном случае задача перед строителями будет состоять в воссоздании первоначального облика, укреплении ряда важных элементов, но не улучшая или меняя функциональность, а только применяя передовые технологичные материалы и техники для восстановления всех особенностей здания.

Что входит в рекнструкцию?

На основании обследования здания определяется тип реконструкции и составляется перечень работ.

1.Реконструкция может быть полной — когда от здания хотят максимальной рентабельности за счет увеличения полезной площади и благоустройства территории 

2.Малая реконструкция зданий, у которых физический износ небольшой, и она касается перепланировки внутренних помещений без капитальной перекладки стен и перекрытий

Работы  по реконструкции могут быть такими:

Усиление конструкций и фундамента

Увеличение фундамента, усиление грунта

Перепланировка помещений

Снос и замена частично конструкций, достройка новых

Пристройка или надстройка

Фасадные работы по улучшению дизайна (утепление, остекление, добавление проемов)

Замена инженерных коммуникаций

Усиление крыши или любые другие кровельные работы

 

 

1.Востребованность услуги реконструкции зданий и сооружений

Востребованность реконструкции зданий и сооружений

В строительной отрасли реконструкция зданий и сооружений по-прежнему не теряет своей актуальности, несмотря на общий рост построек из года в год во всем мире. Вместе с ростом строительства также растут цены на землю (и ощущается дефицит земли), материалы и, в целом, перенасыщенность рынка новыми конструкциями, зданиями и сооружениями выставляет определенные рамки на строительство нового и активирует проекты, связанные с реконструкцией объектов или/и ремонтом.

Кроме того, наследие строительства прошлого века, где здания зачастую возводились без учета энергоэффективности и высоких требований к комфорту жилья, плюс, проблема эффективной эксплуатации площадей — все это определяет востребованность реконструкции в строительстве не меньше, чем само строительство.

Нужно отметить, что реконструкция, в отличие от капитального ремонта, восстанавливает и улучшает технические характеристики конструкций, решаются конструктивные и функциональные недочеты, тем самым продлевая срок службы. При этом может измениться и площадь застройки — полезная, прежде всего, а также измениться этажность (добавиться или уменьшиться), добавиться новые функциональные или эстетические элементы.

Таким образом, используя реконструкцию здания и сооружений для реализации потребности в переоборудовании объекта для нового применения, можно закрывать вопросы функциональности эффективнее и с меньшими затратами.

Читайте также: Затраты на строительство: инструменты для повышения эффективности

Это, своего рода, лайфхак для разных небольших строительных компаний: переходить с рынков с избыточным предложением (крупные застройки) на рынки, где ожидается более высокий спрос (реконструкция зданий). Такое решение — сменить акцент в деятельности — может улучшить результаты бизнеса и повысить стоимость активов: ремонт и/или реконструкция помогут достичь этого с меньшими затратами, чем снос и новое строительство.

В частности, особый тренд в крупных городах — реконструкция промышленных зданий, которые морально или физически устарели, износились, или же когда нужно изменить экологичность таких зданий. Огромные площади отдаются на переоборудование и реконструкцию с целью эффективного использования объекта или полностью обновления назначения сооружения (например, из производственного в офисное помещение, или складскую недвижимость), улучшения эстетичности и функциональности.

2.Отличие реконструкции промышленных зданий от жилых

Отличие реконструкции промышленных зданий от жилых

Безусловно, реконструкция промышленных зданий — непростой процесс,  и в определенном смысле даже сложнее строительства с нуля — так как в существующее сооружение необходимо внести такие конструктивные улучшения, которые будут обоснованы и надежны,функциональны, учитывая специфику первоначального проекта. Это очень комплексная проектная работа, которая, в отличие от реконструкции жилых зданий, где возможна работа по укреплению фундамента, фасадов, устранению дефектов, незначительных достроек, намного серьезнее. Тут буквально реорганизуется функциональность, расширяется площадь и меняются или модернизируются разные инженерные системы (вентиляция, отопление, водопровод и пр) с учетом новых требований проекта.

Реконструкция зданий коммерческого назначения весьма распространена на рынке строительных услуг, поскольку с появлением такого явления как «умный» дом, Интернет вещей, а также из-за избыточного предложения готовой коммерческой недвижимости многие собственники видят больше пользы и эффективности в реконструкции существующих объектов с учетом самых современных инноваций и технологий.

Читайте также: PlanRadar для технического обследования зданий и сооружений

3.Главные проблемы в проведении реконструкции зданий и сооружений

Главные проблемы в проведении реконструкции зданий и сооружений

Основная проблема, что реконструкция сама по себе — комплексный процесс, который важно разумно организовать, провести точные подготовительные проектные работы и осуществить точные расчеты с учетом особенностей конкретного здания, соотнести, проверить и выполнить всю проектную документацию, а также учесть близлежащую инфраструктуру и сооружения, чтобы реконструкция не повлияла на них.

Если речь идет о реконструкции промышленных действующих объектов, то важно не останавливать производство (во всяком случае, надолго и все блоки), а найти решение для работ в стесненных условиях и подготовить безукоризненную проектную работу.

Реконструкция жилых зданий или коммерческой недвижимости также имеют свои нюансы, которые не всегда просто осуществить без применения прогрессивных технологий в материалах, а также без эффективных цифровых технологий для проектирования, смет и комплексным управлением реконструкцией — контролем субподрядчиков, согласований с заказчиком и ведения документации.

Строительным компаниям, оказывающим услуги по реконструкции зданий, существенно облегчают работу на разных этапах проекта цифровые инструменты и технологии.

Читайте также: Редевелопмент в коммерческой недвижимости 2022

4.Инновации и IT-решения для проведения эффективной реконструкции зданий

IT-решения для проведения реконструкции зданий

Строительный рынок обладает достаточным списком разнообразных IT-решений:

  • BIM
  • лазерное сканирование
  • AR-VR
  • дроны
  • программы для расчетов и сметы
  • мобильные решения для управления проектом и дефект-менеджмента

А также прогрессивных строительных технологий, которые можно применять в проектах по реконструкции зданий и сооружений разного типа:

  • технологически улучшенные строительные смеси
  • особое оборудование для демонтажа конструкций, не влияющее на соседние постройки
  • прогрессивные методы нанесения бетона для укрепления несущих конструкций
  • применение новых технологичных материалов из вторсырья и других современных материалов для повышения энергоэффективности реконструируемого здания.

Читайте также: Самые необычные дома в мире: архитектурный эпатаж

BIM

BIM в реконструкции зданий

BIM — однозначно флагманская технология в современном строительстве, и ее практичность переоценить сложно. Учитывая, что в России с 1 марта 2022 года все бюджетные объекты капитального строительства или реконструкции обязаны применять BIM-технологию, ее распространение в проектах будет намного активнее.

Читайте также: Самые перспективные строительные профессии

BIM-модель целесообразна не только в проектировании новых зданий, но и для существующих объектов — для реконструкции и эксплуатации.Ведь 3D-модель с информационными комплексными данными оптимизирует не только проектирование, сроки, а также улучшает контроль всех процессов строительства. Ее наполненность информацией всех ключевых составляющих строительства:

  • архитектурно-проектировочная часть
  • инженерно-конструктивная
  • технологическая
  • сметная
  • логистика и учет материалов, оборудования
  • графики выполнения работ

дают полную картину ситуации и понимания, какие стороны слабые, и где нужен контроль или внесение срочных изменений. Виртуальный проект  в BIM-модели можно видоизменять много раз — и видеть, что принесут эти изменения, находить нестыковки и предотвращать коллизии, вносить оптимальные улучшения. Это экономит время, ресурсы и деньги- поскольку все рассчитывается и проверяется в программе, а не на стройплощадке. Программы автоматизирует многие вычисления — человеческий фактор ошибки в расчетах сводится к минимуму. Для проекта реконструкции сооружения моделирование в BIM-модели — оптимальная технология, которая даст массу преимуществ: точно оценить проект на безопасность, максимально эффективное применение  полезной площади, применить функциональные изменения в конструкции. Эта оценка предоставит надежную базу для реализации проекта на физическом объекте без ошибок, сэкономит время и оптимизирует работу всех специалистов на объекте, так как в информационной модели аккумулируется разная и важная детализированная информация по объекту.

Читайте также: BIM-технологии в эксплуатации зданий: практическая ценность применения

Лазерное сканирование

Лазерное сканирование в реконструкции зданий

Это сбор информации по объекту при помощи лазера и на ее основе создание 3D-моделей объекта. С ее помощью создаются цифровые модели с детальной и точной информацией: сканер собирает на поверхности координаты точек, которые обрабатываются компьютером и получается трехмерная цифровая копия объекта. Эта технология отлично зарекомендовала себя в реконструкции, где важно получить полную картину существующего объекта, захватив все труднодоступные точки, чтобы на основе точной модели существующего объекта создавать проект реконструкции. Лазерное сканирование:

  • проводится дистанционно
  • очень точное — обнаружит все «мертвые зоны»
  • можно проводить в любое время суток
  • нет необходимости сносить элементы, чтобы добраться до сложной конфигурации объекта
  • быстрое получение трехмерной модели с детализацией

Исследование: Будущее управления строительством

Как цифровые решения изменят управление проектами в 2022 и дальнейшем?

AR/VR

AR/VR в реконструкции зданий

Технологии дополненной и виртуальной реальности. Доступность этой технологии открыла строителям новые возможности проектной работы. Благодаря им граница между физическим и виртуальным проектом исчезает: используя дополненную реальность на планшете или смартфоне можно до начала реальных работ увидеть, как новые конструктивные элементы будут интегрироваться в сооружение. Кроме реальной практической ценности оценить будущие изменения,технологии виртуальной реальности — наглядная визуализация обновленного здания, которую можно продемонстрировать заказчику для скорейшего согласования проекта.

Дроны

Дроны в реконструкции зданий

Функционал квадрокоптеров  также очень востребован в строительном бизнесе: благодаря камерам и лазерным сканером можно дистанционно собирать данные по объекту — в самых труднодоступных местах. Особенно это ценно, когда объект очень большой и/или имеются серьезные разрушения, опасные для обследования непосредственно людьми. А для оценки технического состояния объекта для дальнейшей разработки плана реконструкции важно получить точные данные и те, что скрыты от человеческого глаза

Детальнее о применении дронов читайте в этой статье Дроны в строительстве

Программы для расчетов и сметы

Программы сметы для реконструкции зданий

Без автоматизации расчетов в строительстве приходилось бы очень сложно, равно как и без автоматизации проектной работы, поскольку задействован большой массив данных, который вручную бы вычислялся долго. Современные программы настолько усовершенствовались, что у  строителей есть большой арсенал выбора разных программ — от самых элементарных по расчету смет и стоимости объемов строительства, до сложных инженерных, которые просчитывают сложные конструкции и элементы, применяя математические формулы. Важным конкурентным преимуществом у программы будет считаться наличие мобильной версии — чтобы проводить вычисления прямо на объекте.

Читайте также: Лучшие приложения для стройки в 2021

Мобильные решения для управления реконструкцией и дефект-менеджмента

Мобильные решения для управления реконструкцией

Реконструкция зданий и сооружений — такой же же комплексный поэтапный процесс с участием многих специалистов  и применением технологий, как и строительство новых объектов. Так что строительный контроль и управление проектом также актуально для реконструкций. На всех этапах — от оценки технического состояния объекта и сбора дефектов и несоответствий, до составления плана действий и проекта реконструкции, а также представления графика работ и их очередность с учетом материалов и технологий, до непосредственно старта работ по реконструкции — на всех этих этапах важно контролировать качество работ. Но также оптимизировать процессы, вести строительную документацию: акты, предписания, дефектные ведомости, отчеты по задачам и проекту,  проектные чертежи и прочую рабочую документацию по объекту.

Ряд процессов по документам и контролю задач успешно автоматизируют, оптимизируют время и затраты мобильные цифровые решения для управления строительством. С мобильными решениями, такими как PlanRadar, можно работать на объекте и в офисе. Собирать фотодоказательства по выявленным дефектам или проблемам, и тут же сформировать отчет в пару кликов, отправить его ответственному лицу или заказчику.

Каждая задача четко фиксируется с привязкой на чертеже проекта или BIM-модели (PlanRadrar работает даже на мобильных девайсах с BIM), к ней можно прикреплять медиафайлы разного формата (видео, аудио, текст), которые дополняют форму задачи.

Для составления  любого отчета — о выполненной работе, приемке/сдаче, акта освидетельствования скрытых работ, дефектной ведомости — нет необходимости возвращаться в офис. Программа подтянет нужные данные в заготовленную форму — всего несколько кликов и развернутый отчет в PDF можно экспортировать, распечатать или переслать.

Благодаря применению мобильного решения в реконструкции зданий строители могут точно охватывать все процессы проекта, взаимодействовать в рамках одной платформы со всеми участниками, наделив каждого определенным правом доступа к проекту. Добавлять пользователей на один аккаунт можно неограниченное число, поэтому  платформа может объединить субподрядчиков и контролировать их, делая общение бесшовным, а значит, оперативнее.

Наглядные информационные панели и уведомления о важных задачах и сроках не дадут ничего упустить по работе, а значит, вы эффективнее будете управлять проектом, укладываясь в сроки, контролируя качество работ, ее объем и распределяя рационально ресурсы.

О широких других возможностях и функционале нашего приложения вы можете узнать, если пробуете его на практике  — мы предлагаем 30 дней бесплатного периода, чтобы оценить PlanRadar.

Протестируйте PlanRadar бесплатно