До недавнего времени Хорватия была “лакомым кусочком” для инвестиций в недвижимость у многих европейцев, и казалось, что пандемия притормозила активные инвестиционные вливания. Но в прошлом году сектор недвижимости существенно активизировался и, похоже, в 2022 году инвестиции в недвижимость только укрепятся.
Рынок недвижимости в любой стране подвержен к разным влияниям – экономическим (цены на золото, нефть, валютные курсы, инфляция и пр.), а также форс-мажорным обстоятельствам таким, как пандемия и военные действия, перемены в мировой геополитической обстановке. Хорватия пережила несколько кризисов, начиная c 2008 г, постепенно восстановившись к 2013. Инвестиционный климат этой страны, как и географический, остается одним из самых привлекательных для иностранных инвесторов в недвижимость.
Если говорить о геополитической структуре, то Хорватия является членом НАТО (с 2009 года) и членом Европейского Союза. Это обеспечивает стабильность и безопасную основу для любой деловой активности. Благодаря уникальному географическому положению, включающему Центральную Европу, Средиземноморский регион, Хорватию можно считать “европейской связью” со всем миром.
Сплит, Задар находятся всего в двух часах полета от всех крупных европейских городов (до многих европейских городов можно добраться менее чем за 2 часа полета). Такая близость и расположение в самом сердце Европы – ценная логистическая характеристика в вопросе принятия решения об инвестициях в недвижимость. Хорватия также и морская страна, так что здесь нет недостатка в разнообразных маринах, где можно хранить свое судно и планировать морские поездки в любое время.
Из других важных факторов для выгодных инвестиций в недвижимость 2022: в стране протяженность дорог 29 547 км дорог, 2 726 км железнодорожной сети, 7 международных аэропортов и 2 небольших аэродрома, 6 морских портов и 4 речных.
Хорватия также обладает одной из самых развитых сетей распределения природного газа в Европе, а покрытие страны Интернетом составляет 100%.
По данным 2021 года общий объем инвестиций коммерческой недвижимости в Хорватии составил около 700 млн евро – по сравнению с 2020 годом, это на 40% больше. Объемы, хотя и были значительными, не смогли показать истинный масштаб спроса, поскольку интерес инвесторов наталкивается на ограниченное предложение.
Согласно данным, недавно опубликованным Хорватским налоговым агентством, в 2021 году иностранцам было продано в общей сложности 9514 объектов недвижимости, что на 50 процентов больше, чем годом ранее. Большинство покупателей – немцы, за ними следуют австрийцы и словенцы. Для немецких покупателей рост на 70 процентов в течение одного года оказался даже выше среднего.
Опираясь на V-образное восстановление экономики, сильные базовые показатели рынка коммерческой недвижимости и риск инфляции, наблюдается высокий спрос со стороны инвесторов и снижение давления на доходность.
Устойчивость и быстрое восстановление хорватского туризма отразились в высоком спросе на отели, хотя и с самым высоким разрывом между ценой спроса и ценой предложения среди всех других типов недвижимости. Разрыв в ожиданиях между владельцами и потенциальными покупателями не материализовался в ценах на недвижимость. Напротив, достигнутые цены остались на уровне, предшествовавшем кризису, демонстрируя связь с ценами на фондовом рынке и подтверждая уверенность инвесторов в этом секторе.
Инвестиции в недвижимость, доходность и перспективы
На долю иностранного капитала пришлось 75% объема сделок. Крупнейшей сделкой в 2021 году стало приобретение Sunce Hoteli (бренд BlueSun Hotels and Resorts) частной инвестиционно-девелоперской компанией Eagle Hills из ОАЭ. Инвесторы из стран CEE также были достаточно активны, особенно в секторе розничной торговли.
Хорватские институциональные инвесторы (пенсионные фонды и страховые компании) продолжали увеличивать инвестиции в коммерческую недвижимость — это знак того, что рынок становится более зрелым. В прошлом году на их долю пришлось почти 20% от общего объема сделок на рынке, причем несколько сделок было заключено в офисном, гостиничном и логистическом секторах. Существует еще много возможностей для увеличения объема инвестиций в коммерческую недвижимость, которая может предложить отличную доходность с поправкой на риск, особенно в долгосрочной перспективе.
Сжатие доходности продолжилось в 2021 году и объяснялось следующим:
- конкуренция (слишком много денег и дефицит недвижимости в 2021 году)
- инфляция
- низкие процентные ставки по банковским депозитам
- предпочтение недвижимости как класса активов и/или убежденность в том, что фондовые рынки переоценены.
Читайте также: Топ-10 ПО для управления коммерческой недвижимостью
Популярные локации
Основные покупатели хорватской недвижимости – нехорваты. Это касается, прежде всего, тех районов страны, куда легко добраться на автомобиле из Германии или Австрии, т.е. на полуостров Истрия (40%) и северное побережье вокруг портового города Риека (30%).
Географически наибольшая активность сделок по недвижимости в 2021 году наблюдалась в Далмации – около 40% от общего объема, в то время как на Загреб пришлось около 25% от общего объема сделок. Наибольшим спросом пользовались основные объекты и объекты А-сегмента, однако значительную долю в объеме 2021 года занимали объекты с добавленной стоимостью.
Привлекательное географическое расположение, хорошее авиасообщение и доступ по морю, вероятно, являются причинами того, что в прошлом году самая высокая цена за квадратный метр была зафиксирована в Сплите, а также в Задаре и Задарском районе — это самые популярные локации. К недвижимости Загреба также отмечается рост интереса покупателей.
В 2022 средняя цена на апартаменты выросла на 4,1%, средняя стоимость дома – на 7,7 %. покупатели больше интересуются загородной местностью, следом идут большие города – включая Загреб, Крапина-Загорье и Вировитица-Подравина, Сплит и Пула. Иностранцы все больше заинтересованы делать инвестиции в недвижимость с нуля в Истрии, Горски-Котар. И по-прежнему характерна тенденция иностранных инвестиций – каждый четвертый покупатель недвижимости в Хорватии – иностранец.
Спрос и цены
Офисные и логистические активы по-прежнему находятся в центре внимания многих инвесторов, однако большинство сделок было заключено в 2021 г в гостиничном и торговом секторах, где предложение было более активным. Сектор розничной торговли был особенно активен во втором полугодии 2021, в котором было заключено несколько портфельных сделок и сделок по отдельным объектам.
Растущий спрос из-за рубежа, конечно, влияет и на цены на недвижимость в Хорватии: в прошлом году на побережье они выросли на 11,7% по сравнению с предыдущим годом. Это становится все большей проблемой для местных жителей, которым нужна жилая недвижимость в этих районах.
От чего зависит стоимость недвижимости в Хорватии?
- Размер
- Была ли недавно обновлена ремонтом или реконструкцией
- Расположение:город/ загородное расположение
- Близость к центру
- Близость к морю
Приведенные цены на недвижимость в Хорватии, по словам специалистов могут вырасти на 5-7%.
- ~ 100.000 € (студия или небольшая однокомнатная)
- ~ 200.000 € (со свежим ремонтом 2 комнатная)
- ~ 300.000 € до 400.000 € (дом не на побережье)
- ~ 500.000 € (вилла)
- ~ 600.000 € и выше (вилла на берегу моря)
Однако существуют некоторые ограничения, о которых вам следует знать, если вы планируете инвестировать в недвижимость в этой стране.
А именно, если вы иностранец из страны, не входящей в ЕС, вы можете купить недвижимость по принципу двустороннего соглашения, а для этого вам необходимо сначала получить согласие Министерства юстиции, и единственный способ получить его – если ваша страна имеет соглашение о взаимности с Хорватией.
Что касается налогов: вы платите единовременную сумму при покупке недвижимости, и она остается у вас на всю жизнь. Но налоговые ставки очень низкие. Все зависит от конкретики, но, скорее всего, вам не придется платить более 3-4% от оценочной стоимости недвижимости или цены покупки.
Читайте также: Лучшие 7 программ для управления недвижимостью
Перспективы
Неопределенность в умах потенциальных туристов и частных инвесторов из ЕС, которую создало вторжение России в Украину, относительно будущих цен на энергоносители и, соответственно, их дохода, может повредить туристическому сезону Хорватии в этом году. Или же пойти ей на пользу, если в результате этой неопределенности туристы из ЕС предпочтут более дешевый отдых, именно в Хорватии, купив собственность максимально близко к дому. Однако в целом тенденция сохранится: цены на недвижимость будут расти, а учитывая, что с 2023 года в стране введут евро, наверное, для многих 2022 год будет последним выгодным для покупки недвижимости в национальной валюте, поэтому спрос на недвижимость будет высоким.
Но вот хорватское строительное производство, вероятно, значительно пострадает, поскольку отели изменят свои планы капитальных расходов, чтобы адаптироваться, строители прибрежного жилья отреагируют на изменения спроса, а застройщики жилых и офисных зданий в Загребе скорректируют свою продукцию и уровень производства, чтобы отразить интерес покупателей.
Но сейчас другая проблема: из-за украино-российской войны рынок столкнулся со сложностями в цепи поставщиков, а также роста стоимости на энергоносители и рост цен на сырье для стройматериалов. Новый кризис в марте принес инфляцию, которая достигла в стране самого высокого уровня за последние 40 лет. Она сократила реальный располагаемый доход потребителей, в результате доверие потребителей пошатнулось, а финансирование покупки недвижимости стало более дорогим.
Война повлияла на замедление роста экономики Хорватии в целом и увеличила рост государственных инвестиций. Если во время пандемии были операционные проблемы (невозможность физически посещать офисы, закрытие многих ТЦ и пр), то из-за войны в Украине проблемы в большей степени финансовые. Инфляция сильно влияет на стоимость строительства и операционные затраты, одновременно меняется монетарная политика ЕЦБ и FED.
Читайте также: Рынок недвижимости Испании 2022 — обзор
Но в целом девелоперы и инвесторы считают, что даже в кризис сектор недвижимости получает новые возможности и верят в благоприятное развитие рынка несмотря на имеющиеся угрозы.
Одним из секторов, на который войны России с Украиной не оказало существенного влияния, является гражданское строительство. Работа, например, над крупными железнодорожными проектами Хорватии продолжается в прежнем режиме. То же самое касается промышленного строительства и, в значительной степени, складирования и хранения, в первом случае потому, что война не изменило среднесрочную калькуляцию спроса и предложения для тех, кто строит такие объекты, а во втором – потому, что даже если один из основных факторов для таких проектов, потребительские интернет-покупки, неопределенны в краткосрочной перспективе, они явно значительно вырастут в ближайшем будущем.
Инвестиции в недвижимость Хорватии все еще кажутся весьма выгодными, несмотря на всеобщие колебания европейского рынка, от которого страна зависит – купить недвижимость в Хорватии в 2022 году, вероятнее всего, будет все еще выгодно, если правильно выбрать тип недвижимости и рассчитывать на свою платежеспособность.
