Sen o vlastním bydlení je pro mnohé nyní ještě více vzdálený než v předcházejících desítiletích. I když aktuální poptávka po nemovitostech kvůli zvýšení hypotečních úroků poněkud poklesla, ceny českých nemovitostí jsou stále na vysoké úrovni. V tomto článku se zaměříme na to, jak by se mohly vyvíjet náklady na pořizování bydlení v roce 2023. Navíc se podíváme i na to, zda se ceny staveb do budoucna mohou trochu zklidnit, nebo nás čeká ještě další cenová exploze.
Ceny staveb zůstávají vysoké
Jedním z hlavních důvodů, který zapříčinil výrazné zvýšení cen ve stavebnictví, byla covidová pandemie a poté válka na Ukrajině. Kvůli rostoucí inflaci byla Evropská centrální banka nucena několikrát zvýšit úrokové sazby a zdá se, že to mělo účinky. Od října 2022 inflace opět poněkud poklesla. Financování však zůstalo stále nákladné kvůli zvýšeným úrokovým sazbám. V důsledku toho došlo k poklesu poptávek na stavebním a realitním trhu. Když na tento fakt nahlédneme z dlouhodobého hlediska, může mít taková situace potenciál pro výrazné snížení cen. Od ledna 2023 jsou však ceny staveb stále vysoké.
Důvodů, proč ceny domů rostou
V uplynulém období explodovaly zejména ceny stavebního dřeva, takže stavebníci museli často počítat s cenami, které byly téměř dvakrát vyšší než v předchozím roce. Růst cen však neeskaloval jen u dřeva, ale i u skla, kovů a izolačních materiálů. I ceny energií jsou nyní vysoké, pracovníků je stále nedostatek a některých stavebních materiálů je stále málo nebo se na musí čekat.
Zvýšení cen pod drobnohledem
Náklady, které jsou vynakládána na stavební materiály, představují kolem 40–60 % z celkové ceny stavby. Jde tedy o hlavní cenotvornou složku. Rokem 2021 bylo zakončeno poměrně dlouhé období, kdy byly ceny materiálů víceméně stabilními a kdy byly meziroční změny uváděny jen v rozsahu jednotek procent. V průběhu roku 2021 a 2022 však došlo k neočekávaným změnám, které způsobily, že určitý sortiment materiálu zdražil až o desítky procent, a to v průběhu jediného měsíce.
Nenadálý a nebývalý skokový vzrůst cen materiálů, které jsou v oblasti stavebnictví zásadní, způsobil často situaci, kdy mnoho zhotovitelů během realizace konkrétní stavby mělo velké potíže pokrýt náklady z vlastní rezervy. Ohledně predikce vícenákladů vznikala velká nejistota.
Podle ČSÚ a jeho indexů cen výrobců se ceny průmyslových výrobců meziročně zvýšily o 28,5 %. Největší vzrůst ceny byl zaznamenán v odvětví výroby koksu a rafinovaných ropných produktů. Ceny elektřiny, plynu a páry se zvýšily o 44,6 % a ceny chemických látek a výrobků narostly o 45,7 %. U obecných kovů a kovodělných výrobků došlo ke zvýšení o 30,9 % a u těžby a dobývání to bylo o 33,3 %. Z pohledu vyhodnocování podle hlavních průmyslových skupin je zřejmé, že vzrostly především ceny energií a to o 56,5 % a meziproduktů, jejichž cena narostla o 29,3 %. U průmyslových výrobců bez energií se ceny meziročně zvýšily o 19,7 %.
Zdroj: www.urs.cz
Ceny stavebních prací se meziměsíčně dle odhadů zvýšily o 1,0 % a meziročně o 12,8 %. Ceny materiálů a výrobků spotřebovávaných ve stavebnictví byly vyšší o 25,9 %. Uvedená data pocházejí z 2. čtvrtletí roku 2022.
Náklady na výstavbu domu na m² v roce 2023 ve srovnání
Vzhledem k tomu, že rok 2023 teprve začal, neexistují doposud žádné oficiální statistiky nákladů na výstavbu domu na m² v roce 2023. Nejnovější data jsou z minulého roku.
Dokud Český statistický úřad nezveřejní náklady na výstavbu domu na m² v roce 2023, bude nutné vycházet z dat, které máme zatím k dispozici.
Náklady na pořízení vlastního bydlení se u různých typů domů mohou pohybovat v rozmezí od 10 000 do 85 000 Kč za metr čtvereční. Tyto náklady se ještě mohou lišit v závislosti na umístění stavby, velikosti pozemku, konstrukci domu a výběru materiálu.
Odborník Lukáš Novák odhaduje, že rodinný dům lze nyní pořídit průměrně za 18 000 až 35 000 za m², kvůli cenovým výkyvům se však mnoho takových dodavatelů chce jistit včasným objednáním stavebního materiálu.
Obecně se však dá říci, že průměrné náklady na výstavbu jednopodlažního rodinného domu se pohybovaly v rozmezí od 2 milionů do 7 milionů korun (s celostátním průměrem okolo 3,2 mil. Kč). Tyto náklady zahrnují nejen samotnou výstavbu domu, ale také přípravné práce, včetně nákladů na projekt, stavební povolení a územní rozhodnutí.
Je také důležité si uvědomit, že rodinné domy jsou často individuálními stavby s těmi nejrůznějšími požadavky i nároky odvíjejících se od konkrétních uživatelů, i když existují typizované dodávky na klíč.
- V zásadě jsou montované domy levnější než domy masivní. Průměrné náklady jsou 450 000 – 900 000 Kč/m². Úspora montované technologie vůči klasické zděné stavbě se pohybuje kolem 10-15 %.
- Náklady na stavbu cihlového domu: 55 000 až 380 000 Kč/m².
- Náklady na stavby z betonu: 530 000 až 1 220 000 Kč/m².
- Náklady na stavbu dvojdomu nebo řadového domu: 17 500 až 48 000 Kč/m², v závislosti na tvaru a poloze.
- Náklady na dřevěné prefabrikované domy: 36 000 až 42 000 Kč/m².
Jak snížit náklady na výstavbu domu?
Pokud by náklady potřebné na stavbu domu překročily váš plánovaný rozpočet, existují různé způsoby, jak na stavbě ušetřit i přes rostoucí ceny. Dům s obzvlášť malou obytnou plochou však nemusí automaticky představovat levnější variantu než objekt, který má užitnou plochu kolem 120 či 150 m². Infrastruktura i technologie, stavební stroje a další výdaje jsou stále neodmyslitelnou součástí rozpočtových nákladů bez ohledu na velikost stavby.
Osvědčenou možností, jak cíleně dosáhnout snížení nákladů, nemusí být nutně redukce obytného prostor, ale spíše redukce konkrétních konstrukcí. Příkladem je vynechání suterénu. Na terénu založená stavba bude levnější o zemní a izolatérské práce. Chybějící skladovací plochu lze levněji nahradit přístavkem nebo montovaným přístřeškem.
Dále můžete svému stavebnímu rozpočtu odlehčit vlastní prací. Pečlivé a promyšlené plánování i vlastní práce na stavbě mohou přinést značné úspory. I to se v souhrnu může výrazně projevit ve snížení nákladů na metr čtvereční. V neposlední řadě je možné postupné rozšiřování ať už nové, tak stávající budovy, aby se vynaložené náklady rozložily do delšího období v průběhu realizace.
Stavět nyní nebo počkat?
Pro soukromé stavebníky se v roce 2023 nevyhnutelně vynoří otázka, zda se vyplatí stavět hned, nebo počkat. Odpověď na tuto otázku závisí bohužel na mnoha individuálních faktorech.
Od ledna 2023 se náklady na výstavbu a energie poněkud zklidnily. Stále jsou však vysoké. Se spekulacemi, že by ceny v budoucnu mohly klesnout, je však třeba zacházet dost opatrně.
Na otázku, zda stavět nyní tedy neexistuje jednoznačná odpověď. Pokud finanční prostředky na stavbu domu máte, může se i tak vyplatit ještě počkat. Nic však nelze zaručit.
Jedním z argumentů pro vyčkávání je ten, že současná ekonomická situace je poměrně nejistá. Ceny stavebních pozemků a stavebních materiálů tedy hypoteticky mohou v budoucnu klesnout a mohou tak zlevnit výstavbu. Vy mezitím můžete strávit více času plánováním a spořením financí, abyste se mohli na investici lépe připravit.
Vyplatí se nyní prodávat?
Rozhodnutí prodat dům není nikdy snadné a vyžaduje pečlivé zvážení. Je zde však několik faktorů, které mohou mluvit ve prospěch prodeje nemovitosti v letošním roce. Úrokové sazby by mohly ještě dále růst, a to může způsobit oslabení poptávky. V tuto chvíli se ale masivní poklesy cen nerealizovaly.
V přetrvávajícím prostředí vysokých nákladů na financování je však jen otázkou času, kdy ceny nemovitostí opět klesnou. Někteří odborníci aktuální období označují za období cenového vrcholu v oblasti realitního trhu. Z tohoto úhlu pohledu tedy může být ideální čas, kdy nemovitost prodat.
V lednu 2023 již poptávka po nákupech domů do osobního vlastnictví klesla, ale v mnoha oblastech stále převyšuje nabídku. V současné době by stále nemělo být příliš obtížné najít zájemce.
Existují však i faktory, které v současné době hovoří proti prodeji. Je to skutečnost, že bez ohledu na situaci v oblasti nákladů na financování výstavby roste potřeba obytného prostoru. To souvisí s demografickým vývojem. Kdo má tedy podezření na růst cen i přes dražší financování výstavby a hypotéky, měl by si svůj majetek ponechat.
Závěr
Očekává se, že náklady na výstavbu domů v roce 2023 zůstanou stále na vysoké úrovni. Se změnou úrokových sazeb poptávka poněkud poklesla, ale ceny za nemovitosti nebo jejich vybudování jsou stále vysoké. Majitelé budov jsou přitom stresováni tím, že zatím nelze přesněji posoudit, do jaké míry porostou ceny materiálů, energií i úrokových sazeb v dalších letech. Dá se říci, že aktuální doba je pro náročné či rizikové investice velmi nepříznivá.
Proto určitě počítejte s navýšením cen a s určitou improvizací zejména u větších stavebních projektů a při déle trvajících stavebních fázích.
