Цены идут вверх: обзор рынка недвижимости Армении 2022

И квартиры, и аренда в этом году в Армении значительно прибавили в цене. В целом, нынешний год стал рекордным по количеству сделок аренды жилья. А в Ереване цены на жилье взлетели в два раза. Одна из причин такого ажиотажа – приток мигрантов из-за российско-украинской войны.

Армения – горная страна, раскинувшаяся на 30 тыс кв.м, в которой проживает около 3 млн человек. У неё нет выхода к морю, но есть страны-соседки: Грузия, Азербайджан (а также Нахичеванская Автономная Республика, входящая в его состав), Иран и Турция. В последние годы страна развивается как туристическое направление, обрастая новой инфраструктурой. Появляются новые проекты в сфере горнолыжного туризма, альпинизма, экотуризма. Армения становится все перспективнее для инвестиций в недвижимость. Что нужно знать о рынке недвижимости Армении и почему она так выросла в 2022 году?

Стоит ли покупать недвижимость в Армении?

Источник фото: https://cdn2.tu-tu.ru/image/pagetree_node_data/1/48e1a940d430f550aeff830f76091129/

Рынок недвижимости Армении продемонстрировал стремительный рост в 2002–2008 годах, когда цены выросли практически на 600%. Однако в 2009 году экономика страны пострадала от мирового финансового кризиса, из-за чего в последующие годы цены на жилье и коммерческие объекты падали в цене. Следующий рост случился только в 2017 году: цены поднялись на 15-20%. В 2020 году наблюдалось падение: цены снизились на 8%, преимущественно из-за девальвации местной валюты. Но недвижимость отыграла свое в 2021 году.

Главное, что нужно понимать, планируя покупку недвижимости в Армении, – инвесторам интересен только один город: Ереван. В стране около 50 городов, но как правило они небольшие. Практически в половине городов проживают менее 10 тысяч человек, а площадь самих городов невелика: меньше 10 квадратных километров. 

• Единственный крупный город в стране – Ереван, столица Армении, где проживает более миллиона человек. Плотность населения довольно высока и почти не уступает Москве. Оживленный город с развитой инфраструктурой, пожалуй, единственный в Армении, интересный с точки зрения инвестиций. В Ереване сосредоточена вся жизнь страны: расположены главные производственные, торговые и финансовые мощности. Центральная часть города – его историческое достояние, разработанное и построенное согласно с проектом выдающегося армянского архитектора Таманяна. В центре собраны главные достопримечательности, кафе, бары, кипит ночная жизнь. Он пользуется наибольшим спросом среди инвесторов. Но застройка в центре города ограничена из-за дефицита свободных участков. 
• Гюмри. Второй по величине в стране, один из промышленных центров. Расположен в двух часах езды от Еревана, имеет международный аэропорт “Ширак”. Однако он в 5 раз уступает Еревану по площади и в 10 раз – по численности населения. Город находится на Ширакском плато, пересекающем несколько горных ущелий. В 80-х годах прошлого века он был крупным промышленным центром. Однако из-за произошедшего землетрясения, многие производства были надолго приостановлены.
• Вагаршапат –  третий по величине город Армении, который называют духовной столицей страны. В городе расположен центр Армянской апостольской церкви. Во времена СССР Вагаршапат был промышленным центром, часть производств работает до сих пор.

Также среди относительно крупных городов Армении можно назвать:  Капан, Ванадзор, Раздан, Алаверди, Степанаван, Дилижан (туристический город с уникальными водами), Ванадзор. Стоит обратить внимание и на пригороды Еревана, оттуда можно добраться до столицы за полчаса: Эчмиадзина, Арташата, Аштарака, Абовяна.

Преимущества покупки недвижимости в Армении

Источник фото: https://hetq.am/static/articles/14/59/70/l-btKCIjoebN.jpg

• Экономика демонстрирует рост: в 2021 году ВВП увеличилось на 6,1%.
• Стопроцентное владение недвижимостью. Иностранцы могут распоряжаться собственностью так же, как и граждане Армении: приобретать, держать, сдавать в аренду, продавать, завещать.
• Лояльная налоговая политика. В Армении отсутствуют налоги на дарение и наследство, прирост капитала. В целом, налоги на недвижимость не высоки: до 1% кадастровой стоимости, которая, как правило, намного ниже рыночной стоимости.
• Лёгкость оформления документов о праве собственности. Покупка недвижимости в этой стране может занять всего несколько дней. Армения занимает 13 место в рейтинге «Регистрация собственности» Всемирного банка индекс по простоте регистрации права собственности. Поэтому все сделки купли-продажи здесь проходят быстро и легко, независимо от того, жилой ли это объект или же коммерческие. А для приобретения как коммерческой, так и жилой недвижимости не требуется получение вида на жительство в Армении. Приобрести жилье можно даже дистанционно, не приезжая в Армению. Единственным исключением из правил является покупка сельхозземель. Такие сделки разрешены только для резидентов. 
• Невысокие процентные ставки по ипотеке. С 2009 года они были снижены почти на 8% до 10,5%, в планах снижение до 7%. Условия кредитования в банках способствуют приобретению в недвижимости: жители активно пользуются этим инструментом.
• Визовая доступность. Для граждан более 60 стран, в числе которых страны СНГ, почти вся Европа, Австралия, США, Южная Корея, ОАЭ, действует безвизовый режим с Арменией. Граждане этих стран могут оставаться на территории Армении 180 дней в течение года. А граждане РФ могут въезжать в Армению по внутреннему паспорту.
• Сняты все ковидные ограничения: не требуется ни отрицательный ПЦР-тест на COVID-19, ни сертификат о вакцинации.

Стоимость недвижимости Армении в 2022 году

На рынке недвижимости наблюдается большая активность: наибольшая за последнее десятилетие. Цены на продажу и аренду квартир значительно выросли.

Особенно активно рынок проявил себя в Ереване: в первом квартале этого года по сравнению с тем же периодом прошлого года количество сделок с недвижимостью в столице увеличилось на 23%. 

• По данным Комитета кадастра, в первом полугодии 2022 года стоимость жилья в Ереване выросла на 14.6% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. А в среднегодовом выражении рост цен на жилье в столице составил 16,7%, хотя риэлторы дают оценку не менее 20%. 

Больше всего выросли цены на квартиры в Давиташене и Кентроне. Стоимость квадратного метра в Ереване во втором квартале составила 386,2 тыс. драмов: $950. В центре – 737,9 тыс. драмов ($1820),  община Арабкир – 522 тыс. драмов ($1288), Канакер-Зейтун – 383,7 тыс. драмов ($946). Самые низкие цены на жилье в столице в административном районе Нубарашен – 202,4 тыс ($500).

• В областных городах в первом полугодии 2022 года среднерыночные цены за квадратный метр выросли на 18,6%. В областях больше всего цены на квартиры выросли в Ванадзоре (30,1 %), Спитаке (30,1%), Гюмри (23,8%), Гаваре (23,3 %).
• Май стал рекордным. Осуществили наибольшее число сделок, начиная с 2010 года. Выросли как продажи, так и сдачи в аренду. Всего за месяц зарегистрировано почти 18 тысяч сделок, что на 7,1% больше по сравнению с апрелем и на 10,8% по сравнению с маем прошлого года. Из них более 5 тысяч сделок купли-продажи, что 13,4% больше, чем в мае прошлого года и на 13,1% по сравнению с апрелем текущего года. 
• За полугодие число сделок по регистрации прав на недвижимое имущество значительно выросло. Чаще всего недвижимость покупали в Ереване: именно на него приходится более трети всех договоров. Особенно популярны такие районы как Давиташен, Кентрон и Малатия. Далее следуют области Котайк, Арарат и Армавир. Наименее популярные регионы – Арагацотн, Лори, Ширак и Вайоц-дзор. 
• Увеличилось число сделок, совершенных иностранцами. Их стало больше на треть. В первом квартале 2022 было совершено более 1000 сделок с недвижимостью. Среди покупателей больше всего граждан России, США, Ирана. В основном, их объединяет армянская национальность. 

Почему цены идут вверх?

Причин такого оживления на рынке недвижимости несколько. Рынок Армении небольшой, и любое внешнее изменение оказывается значительное влияние: либо рост, либо падение. Среди основных факторов, которые сказались на рынке недвижимости в этом году, можно отметить: 

• Война в Украине, мобилизация в России. Сделки стали активизироваться с конца февраля-начала марта, когда пришел приток туристов в Армению из-за российско-украинской войны. В Армении много арендаторов и потенциальных покупателей. Активным спросом пользуются квартиры, частные дома, коммерческие помещения. В первую волну в Армению переехали компании, которые работали в России и попали под санкции. Поэтому возрос спрос и на коммерческую недвижимость. Также мобилизация в России стала очередным толчком для оживления рынка. После известия о частичной мобилизации начался приток денег в Армению.
• Рост стоимости аренды. Возросший спрос на аренду оказал влияние и ее стоимости. По мере роста цен, собственники, которые собирались продавать жилье, решили подзаработать на аренде. Владельцы увидели, что они могут получить значительный доход, поэтому предложений стало меньше. Но количество желающих приобрести недвижимость выросло. Это как иностранцы, так желающие приобрести апартаменты для последующей сдачи в аренду. В результате, спрос стал превышать предложение, что нашло свое отражение в ценах на недвижимость.
• Снижение курса валюты. В начале года доллар стоил около 480 драмов, сейчас – 405 драмов. Снижение курса подтолкнуло тех, кто задумывался ранее о покупке жилья или же решил инвестировать свои сбережения в недвижимость, чтобы избежать их девальвации. Также из-за роста курса доллара пошли вверх цены на недвижимость в драмах: продавцы вынуждены повышать цены на квартиры. 
• Упрощение порядка получения ипотеки. Сократилось количество требуемых документов для оформления банковской ипотеки на покупку жилья. Это уменьшило бюрократические проволочки. 
• Подоходный налог. Программу возвращения подоходного налога, которая действует с 2015 года, постепенно собираются свернуть. С 2022 года она перестанет действовать для новых объектов в Ереване, в частности, в Кентрон и Арабкир. После 2025 года программа будет распространяться только на области. Суть программы в том, что граждане, которые уплачивают подоходный налог, могут получить средства обратно и направить их на погашение процентов по ипотеке. 
• С июля в Армении перешли на безналичный расчет при покупке недвижимости. Уже нельзя приобрести недвижимость за кэш: все расчеты по сделкам между физическими лицами, если сумма сделки более превышает 500 тысяч драмов, должны идти через банковские счета. С июля 2023 года этот порог снижается до 300 тысяч драмов. Это нововведение также привело к увеличению сделок весной.

Аренда жилья “уходит в космос”: цены в 2022 году

Источник фото: https://medialeaks.ruhttps://planradar-website.s3.amazonaws.com/production/uploads/2022/03/sajt-renata3-8.jpg

Рынок аренды Армении переживает всплеск – с начала года цены на жилье в Ереване выросли на практически вдвое. На фоне войны в Украине, санкций и объявленной мобилизации в России, в Армению приехало много иностранцев, в основном россиян. По данным на апрель, 75 тысяч – граждане РФ и 2 тыс украинцев. Зарегистрировано 1300 компаний, 90% которых – в сфере IT, потому как власти Армении поощряют переезд иностранных специалистов.

Из-за возросшего спроса, уже к концу марта стоимость аренды квартир в Ереване в среднем выросла на 20–25%, а затем цены выросли в два-три раза. Если год назад в Ереване квартиру с достойными условиями можно было арендовать за $500, то сейчас понадобится $1000-1300 за аналогичную квартиру. Хотя многое жилье далеко от современных стандартов, требует ремонта и замены мебели.

Многие собственники разрывают договоры с прежними жильцами, чтобы сдать жилье новым клиентам по более высокой цене.

По сравнению с маем 2021 года количество сделок по аренде квартир увеличилось на 52,5 %, составив 183. По сравнению с апрелем 2022 года рост составил 7,6%. Значительную часть арендаторов составляют иностранные граждане.

Однако сложно говорить о реальных цифрах числа сделок по аренде. Большинство из них теневые: собственники предпочитают сдавать жилье без официального договора, чтобы не платить налоги от полученной прибыли. А отсутствие регистрации договора аренды не влечет за собой никаких последствий. 

Несмотря на высокие цены, найти жилье в Ереване, куда устремился поток приезжих, стало сложно. Особенно дефицит ощущается в центре столицы. Власти Армении ищут пути решения создавшейся проблемы. 

Как один из вариантов предлагают сдавать пустующее жилье в аренду. Речь идет о нескольких десятках тысяч необжитых квартир. В частности, это касается нового возводимого жилья: с владельцам недвижимости, которые не планируют жить в ближайшее время в новопостроенных объектах, предлагают передать недвижимость в управление.

Если собственник соглашается, в помещении проводят ремонт. Такой подход не удовлетворит спрос, но приостановит стремительный рост цен, считает министр экономики страны Ваган Керобян.

Будущее фасилити менеджмента и управления недвижимостью

×

Новое строительство в Ереване

Источник фото: https://cdnn1.img.armeniasputnik.am/img/1325/87/13258742_0:0:1600:901_1920x0_80_0_0_b04f4af9b91c46a576352fb6ff8e81e4.jpg

Вследствие образовавшегося дефицита, Армении пророчат строительный бум. Особенно это касается Еревана. В столице возводят около трехсот многоквартирных зданий в спальных районах и пригородах. Строительный сектор в первом квартале 2022 года зафиксировал рост на 6,2 % по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Частные инвестиции увеличились на 32,7%. Но в то же время наблюдается снижение объемов строительства иностранными инвесторами – на на 74,2%. 

Однако и строительство нового жилья не приведёт к снижению цен. Оно невозможно в центре Еревана, где расположена основная инфраструктура, так как он уже полностью застроен. 

Перспективы рынка недвижимости в Армении

Источник фото:

Скорого возврата к прежним ценам эксперты не прогнозируют. Среди причин не только резкое увеличение спроса, но и общий рост цен: стройматериалы, сырье, транспорт, энергоресурсы – все значительно выросло в цене. Это тянет вверх цены на первичном рынке, а он, традиционно, подтягивает за собой по стоимости рынок вторичного жилья.

Дальнейшее поведение рынка во многом будет зависеть от ситуации с мобилизацией в России и дальнейшим ходом российско-украинской войны. Все будет зависеть от масштабов притока людей в Армению и срока прибывания иностранцев. Однако при любом сценарии, стоимость недвижимости не обрушится за один день и не вернется в обозримом будущем на прошлые позиции.

Управление портфелем недвижимости – сложный процесс, требующий постоянного контроля. Как жилая, так и коммерческая недвижимость нуждается в ремонте, профилактическом обслуживании, координации командой, грамотном финансовом управлении. Только в этом случае портфель недвижимости может приносить собственнику постоянную высокую прибыль. Однако чаще всего инвестор осуществляет дистанционное управление на объекте, а в его портфеле находятся недвижимые объекты из разных стран. Это позволяет диверсифицировать бизнес, избежать финансовых рисков. Но, в тоже время, несет дополнительные неудобства в управлении, ведь приходится тратить значительные усилия для контроля за менеджерами и работой команды на всех объектах.

Эффективно управлять недвижимостью позволяют современные цифровые инструменты. Попробуйте PlanRadar – программное обеспечение, созданное специально для управления проектами недвижимости и строительством! 

PlanRadar позволяет прямо со смартфона руководить всеми процессами, контролировать возникающие задачи в режиме реального времени, оперативно реагировать на поступающие заявки и контролировать работу всей команды.

Оцифруйте свой бизнес: попробуйте цифровое управление недвижимостью с помощью нашей платформы PlanRadar. Убедитесь в функциональности приложения, оцените простоту работы и экономию времени, которую дает цифровая платформа – тестовая версия 30 дней совершенно бесплатно!