Нынешний год благоприятен для приобретения недвижимости в Греции: цены на «квадратные метры» пошли вверх, но еще не достигли своего «пика». А налоговые льготы и строительный бум сделали особенно привлекательной покупку апартаментов в новостройках.

Греция — популярный туристический центр, который рассматривают и как страну для инвестиций, и как «дачу у моря». Средиземноморский климат, множество островов и европейская культура и делают страну привлекательной для иностранцев. Долгое время Греция мало уделяла внимания рекламе своим преимуществам, поэтому проигрывала в популярности таким странам как Испания и Португалия. Но это одна из причин, по которым сейчас она вызывает интерес: рынок не перегрет. Стоимость недвижимости ещё не дошла до своего “пика”, а инвестиционные проекты на сегодня дают 6-8% прибыли.

Преимущества покупки недвижимости в Греции

Источник фото: https://internationalinvestment.biz/uploads/posts/2018-06/1528884958_greece.jpg

Греция интересна как с точки зрения коммерческой, так и жилой недвижимости. В основном, ее выбирают для последующей сдачи апартаментов в аренду или же как инвестицию на будущее:

  • Благоприятный климат, расположение на берегу моря, наличие островов.
  • Низкий порог «входа» для получения вида на жительство и гражданство через покупку жилья. 
  • Длительный купальный сезон (от 4 месяцев).
  • Невысокая стоимость жизни по сравнению с другими странами ЕС, бесплатная медицина и обучение.
  • Полноправное владение недвижимостью, без временных ограничений.
  • Быстрое оформление (рассмотрение заявки до 3 месяцев).
  • Прозрачность приобретения недвижимости: в Греции нет «черных» риэлторов, все сделки проходят 4 этапа проверок. 

Специфика рынка недвижимости Греции

Источник фото: https://lifeglobe.net/x/entry/7618/1a.jpg

В Греции проживает около 10 миллионов человек, и большая часть – в Афинах. Поэтому с точки зрения инвестиций именно Афины выходят на первый план.

Урбанизация Греции привела к перекосу цен на недвижимость в городах по сравнению с сельскими районами. 35% недвижимости в регионах пустуют и нуждаются в ремонте. 

Греция насчитывает 200 населенных островов и 6 тысяч ненаселенных. Однако большинство не имеет развитой инфраструктуры: больницы расположены только на 7 островах, а крупные – только на двух. Такая же ситуация и с госучреждениями. Поэтому привлекательных для инвестиций островов не много. Для личного проживания могут подойти и более тихие районы у моря. Но стоит обратить внимание на наличие в районе учебных заведений и медучреждений, если речь идет о переезде с детьми или пожилых людях.

По данным Trading Economics, лишь около 75% греков живут в собственных домах, остальные предпочитают арендовать жилье. Причина — повышение налоговой нагрузки на собственников жилья. С увеличением налогов греки массово начали распродавать недвижимость. Рынок аренды составляет около 20% жилого фонда.

С 2015 года наблюдается тенденция понижения ставки арендной платы. С 2010 по 2021 год стоимость аренды в Греции упала на 24%.

 В Греции выдают визы удаленщикам, что привело росту цен на недвижимость. 

ВНЖ и гражданство в Греции через покупку недвижимости

Источник фото: https://honoraryconsul.ru/img/greek-passport.jpg

Греция самая «выгодная» страна для тех, кто хочет получить ВНЖ в Европе через инвестиции. «Золотую визу» выдают при вложении в недвижимость 250 тысяч евро. При этом вид на жительство может получить вся семья (дети до 23х лет, которые финансово зависят от инвестора, супруги, родители). Это минимальный «порог» вложения среди стран ЕС. Для сравнения: Кипр, Италия, Испания – от 500 тысяч, Латвия – от 263 тыс, Португалия – от 280 тыс.

Программу получения ВНЖ через инвестирование ввели в 2014 году: из-за кризиса цены упали, и греческая недвижимость стала привлекательной для иностранных инвестиций. По состоянию на ноябрь 2021 года по программе «Золотая виза» было выдано почти 28,5 тыс видов на жительство, хотя из-за пандемии общее количество разрешений резко упало.

При покупке необходимо пройти проверку и показать источник происхождения доходов.  После 5 лет проживания в Греции можно получить ПМЖ, а еще через 2 года подать на гражданство. Условие для получения статуса постоянного резидента — заявитель должен находиться в стране не менее 915 дней. 

Для получения греческого гражданства необходимо сдать письменный экзамен на знание языка, культуры, истории, географии и системы государственного управления. У заявителей не должно быть судимостей или фактов депортации из Греции.

Затраты на покупку и содержание недвижимости

Расходы на оформление недвижимости займут 7-8% от ее стоимости. Из них:

  • 3,09% – налог на переход собственности;
  • 1,02% — услуги нотариуса;
  •  0,7% — регистрация в земельном кадастре;
  •  150-300 евро – услуги адвоката по проверке недвижимости;
  •  1,5% юридическое сопровождение процесса получения визы;
  •  2% — плата риэлтору за оказанные услуги.

Также следует учесть последующие налоги  и траты, с которыми придется столкнуться собственнику недвижимости:

  • Налог недвижимость составляет от 2 до 13 евро за кв. м и зависит от кадастровой стоимости объекта, года постройки, этажа. Если стоимость более 200 тыс евро, то платится дополнительный налог — 0,1-1,15%. Высокие налоги на недвижимость отпугнули многих потенциальных покупателей, поскольку после мирового финансового кризиса их значительно повысили. С 2020 года ко всем владельцам недвижимости было применено в среднем 10-процентное снижение. Также отменили налог на недвижимость на 26 островах.
  • В Греции нет налога на продажу недвижимости. Но если квартира подорожала, то продавец заплатит налог на прирост капитала — 15% с разницы между ценой покупки и продажи.
  • Коммунальные расходы – порядка 2 тыс евро в год. Стоит учитывать растущие затраты на энергоресурсы. Несмотря на теплый климат, в последнее время в Греции зимой выпадает снег и отопление необходимо.

Рынок недвижимости в Греции: тенденции 2022 года

Источник фото https://immigrantinvest.com/insider/property-prices-in-greece-2021-en/

Ценам на недвижимость в Греции есть, еще куда расти, что делает ее привлекательной для покупки. Они ниже на 20-25% ниже, чем в 2008 году, когда случился кризис и стоимость недвижимости упала более чем на 40%.

  • COVID-19 не оказал существенного влияния на местный рынок жилья. В 2020 году средняя стоимость дома или квартиры была на 35% ниже исторического максимума. 
  • Рынок недвижимости в Греции сделал скачок в 2021 году и по оценкам Евростата стал догонять среднюю динамику цен Евросоюза. С января по сентябрь 2021 года цены на квартиры выросли на 6,1%. Началось более активное строительство: застройщики запросили на 10% больше разрешений на возведение новых проектов в 2021 году.
  • 2022 год показал огромный рост и спрос в жилищном секторе. Многие международные компании появились в Афинах и построили свои филиалы. ULI и PWC ставят Афины на 23-е место среди других европейских столиц как перспективное направление. 
  • Рынок еще не отыграл провал цен с 2015 по 2020 год, поэтому инвестиции в жилую недвижимость Греции могут обернуться доходным активом. В стране реализуется несколько крупных проектов строительства и реконструкции с привлечением иностранного капитала. 
  • Спрос на жилую и коммерческую недвижимость растет и во многих областях превышает предложение, что приводит к росту цен. Греция перенасыщена запросами по недвижимости, а выгодных предложений становится меньше. 
  • В 2021 году на долю Греции, Франции и Нидерландов пришлось примерно три четверти общего роста цен на недвижимость в еврозоне. За полгода 2022 года иностранцы совершили сделок по недвижимости в Греции на 75%, чем за аналогичный период прошлого года. Общая сумма сделок составила  €374 млн, сообщает Банк Греции.  В основном, в недвижимость инвестировали  жители Германии, Нидерландов, Бельгии и Великобритании. Иностранцы предпочитают покупать вторичную недвижимость у моря, например, на Крите и Ионических островах.

Исследование: Будущее управления строительством

Как цифровые решения изменят управление проектами в 2022 и дальнейшем?

Недвижимость Греции: цены 2022

Источник фото: https://tradingeconomics.com/greece/housing-index

В 2022 году недвижимость в Греции дешевле, чем на других популярных морских направлениях, таких как Испания или Италия. 

В среднем по стране стоимость квадратного метра  1440 евро. Однако все зависит от расположения, удалённости от моря, инфраструктуры. В центре городов стоимость колеблется от 1000 до 2800 евро за кв.м, на окраинах – 850-2500 евро.

Наиболее высокая стоимость на севере и юге Афин, в престижном пригороде Глифада, где трёхкомнатная квартира может достигать 500 тыс евро. Самые дорогие виллы продаются на Афинской Ривьере, полуострове Халкидики, островах Крит, Корфу. Самые низкие цены  можно найти  в Килкисе, Кардице и Козани – 650-700 евро за кв. метр).

Стоимость апартаментов в разных регионах, цена за кв.м ( данные Numbeo.com, июль 2022)

  • Миконос, архипелаг Киклады  – от 4000 евро
  • Афины – 2334 евро
  • Родос –  2233 евро
  • Пирей –  2166 евро
  • Ираклион, Крит –  2000 евро
  • Салоники –  1596 евро
  • Корфу, Ионические острова – €1000 евро

Налоговые каникулы на новостройки-2022

Сейчас Греция, похоже, переживает начало строительного бума. Несмотря на слабый ипотечный рынок, жилищное строительство в Греции снова растет после почти десятилетнего спада. 2021 год закончился активным строительством,  особенно там, где спрос на жилье был высоким. Однако купить вторичку в Греции дешевле, чем жилье на первичном рынке. Причина в том, что НДС с суммы сделки для новостроек — 24%. А покупатель вторичного жилья платит налог на переход права собственности — 3,09%. Но нынешний год удачен именно для покупки первичного жилья: до конца 2022 года покупатели новостроек «приравнены» к покупателям вторички, то есть платят налог на переход права собственности. К тому же, греческие банки стали охотнее выдавать ипотечные кредиты, объем которых скорее всего вернется на «доковидный» уровень. Это должно привести к увеличению спроса со стороны местных жителей.

Популярные регионы

Источник фото:https://justreal.ru/upload/resize_cache/iblock/037/840_840_1/506g86s9leznu0taylmvjf1vk0mu0onc.png

Стоимость квадратных метров зависит от расположения объекта. Цены на недвижимость в 2022 году выросли до беспрецедентного уровня. Во многом это связано с проектами в Афинской Ривьере и на островах Киклады, которые лидируют в восстановлении рынка после COVID-19. Для последующей сдачи в аренду предпочитают приобретать небольшие квартиры: как правило,  они приносят более высокую прибыль.

  • Афинская Ривьера

Самый элитный район близ столицы, продемонстрировавший удорожание на 11% по сравнению с первым полугодием  2021 года. В среднем стоимость квадратного метра более  3 тыс. евро. Рост цен объясняется стартом ряда проектов. В частности, реконструкцией аэропорта Hellinikon. Это также повлияло на соседний регион Пирее, где цены на недвижимость возросли в 2022 году на 12%.

  • Киклады 

Кикладский архипелаг считается вторым по дороговизне районом Греции. Киклады всегда представляли интерес для инвесторов. Преимущественно, острова выбирали инвесторы из США,  Австралии, Великобритании, стран ЕС и Ближнего Востока.

В частности, Киклады включают знаменитые острова Миконос и Санторини, а также Парос, Наксос, Сирос, Тинос, Милос и Аморгос. В 2022 везде отмечен  значительный рост цен на объекты недвижимости.

 Во втором квартале 2022 года цены взлетели на 7%, по сравнению с таким же периодом 2021 года. Стоимость квадратного метра – 2887 евро за кв. метр. 

Миконос

«Местная Ибица» – так ещё называют остров Миконос, где наблюдается наивысшая стоимость недвижимости на Кикладах.  Стоимость апартаментов в Миконосе колеблется в пределах – 5500-7 500 евро.  Но в отдельных случаях стоимость может превышать 10 тыс евро за кв.м.

Санторини

Элитный курорт Санторини — одно из самых дорогих мест в Греции.

На Санторини наблюдается значительный рост рынка недвижимости. Спрос со стороны Азии и Китая поднял цены на недвижимость на новый уровень. Стоимость – 3500- 6000 за кв. метр.  Дом с видом на знаменитую кальдеру Санторини стоит не менее 10 тыс евро за кв.м.

  • Афины

Афины – столица и главный экономический центр Греции. Недвижимость в Афинах пользуется наибольшим спросом у инвесторов. 

За последний год рынок значительно вырос: анализ Национального банка Греции показывает, что жилая недвижимость в Афинах  выросла почти на 10%. Развитие рынка подтолкнула и выдача виз “удаленщикам”: это привело к росту цен на недвижимость в Афинах (8,3%), а также в целом по стране (4,2%). 

 По данным Spitogatos, в конце 2021 года максимальная цена за кв.м жилья в южных пригородах столицы составляла 2872 евро, минимальная — во Флорине, 500 евро.

В центре Афин средняя стоимость – 1500-3000 евро за кв.м, за пределами центра – 1300-3000 евро за кв.м. Согласно аналитике Global Property Guide, годовая доходность в центральной части и районах Афин составляет 4,2% для квартир площадью более 100 кв.м.

Месячная арендная плата за кв.м. колеблется от 9 до 16 евро, согласно Global Property Guide. Апартаменты с одной спальней – 350-650 евро в месяц в городе, за пределами – 420-600 евро. 

  • Салоники 

Салоники — второй по величине город Греции. Он переживает своеобразный строительный «бум». Ожидается, что в ближайшие пару лет стоимость недвижимости в Салониках резко возрастет.  Рост цен на недвижимость в 2021 году составил 8,74%. 

Стоимость квадратного метра – 1500-2500 евро, средняя месячная  аренда квартиры с одной спальней – 350-500 евро.

  • Корфу

У большинства островов есть общая черта: американские и европейские туристы любят посещать их для краткосрочного отдыха. Стоимость недвижимости на Корфу достигла своего пика в 2011 году. В 2020 году она была на 16% ниже своего максимума. Сейчас стоимость квадратного метра – 1000-3500 евро в центре. Аренда квартиры с одной спальней – 300-400 евро в месяц. 

  • Крит

Сейчас цены на острове начали медленно расти. Но если сравнить цены с пиковыми показателями, то мы увидим, что рынок еще далек от восстановления. Средняя цена – 2000 евро квадратный метр. На Крите доходность от аренды квартир составляет около 3%. Ежемесячная арендная плата за кв.м. квартир колеблется от 4 до 7 евро за кв.м. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры – 350 евро. 

Фактически, Греция сейчас является одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в Европе. Она впервые входит в число 10 самых привлекательных направлений для иностранных инвестиций, отмечает Ernst & Young.

Планируете приобрести недвижимость за границей? Управляйте портфелем недвижимости, используя наше цифровое решение PlanRadar. Тестовая версия 30 дней совершенно бесплатна!

Протестируйте PlanRadar бесплатно