Nieruchomości z rynku pierwotnego – domy, mieszkania czy biura – dostępne są w różnych standardach wykończenia. Nieco dezorientujące jednak może być to, że terminy takie jak stan surowy zamknięty, stan deweloperski i wykończenie pod klucz nie mają precyzyjnych definicji prawnych, nazewnictwo bywa różne, a pod tymi samymi pojęciami dla deweloperów, wykonawców i kupujących kryją się rozmaite rzeczy.
Jakie są trzy najczęściej spotykane standardy wykończenia nieruchomości i jaki zakres prac budowlanych konkretnie obejmują? Co oznaczają pojęcia: stan surowy zamknięty , stan deweloperski i wykończenie pod klucz? Czym różnią się od siebie poszczególne rozwiązania oraz jakie są ich zalety i wady?
Stan surowy zamknięty budynku
Termin „stan surowy zamknięty” zwykle odnosi się do budowy domów. Deweloperzy oferujący tego typu standard najczęściej mają na myśli podstawowy stan wykończenia nieruchomości: fundamenty, ściany nośne i działowe, stropy, dach, schody, kanały wentylacyjne, drzwi zewnętrzne i okna. Budynek jest więc odpowiednio zabezpieczony przed czynnikami zewnętrznymi, np. opadami deszczu czy śniegu, ale w żadnym razie nie można go uznać za gotowy do użytkowania. Dom w stanie surowym zamkniętym nie posiada jeszcze instalacji – np. elektrycznych. Nie zostały w nim także położone tynki, brakuje wykończenia podłóg i wykonania tym podobnych prac. Aby przejść do kolejnego etapu budowy – stanu deweloperskiego – należy skupić się na robotach wykończeniowych. Jako że w polskim ustawodawstwie brak definicji stanu surowego zamkniętego, warto jeszcze przed podpisaniem umowy z wykonawcą czy deweloperem precyzyjnie ustalić zakres prac budowlanych.
Wykończenie pod klucz
Na przeciwległym biegunie znajduje się najbardziej zaawansowany standard nieruchomości z rynku pierwotnego – wykończenie pod klucz. W odróżnieniu od pozbawionego konkretnej definicji stanu surowego zamkniętego termin ten zrozumieć bardzo łatwo. Oferta deweloperów obejmuje szeroki zakres prac, dzięki którym mieszkanie, biuro czy dom są w pełni gotowe do natychmiastowego zamieszkania lub pracy: w momencie odbioru kluczy wszystkie pomieszczenia są funkcjonalnie zaprojektowane i kompletnie urządzone. Fit-out – bo tym mianem również bywa określane wykończenie pod klucz – staje się coraz bardziej popularnym rozwiązaniem nie tylko w odniesieniu do kompleksowego dostosowania powierzchni do potrzeb najemcy biura czy innej powierzchni komercyjnej, lecz także gdy mowa o lokalach mieszkalnych.
Przeczytaj również: Realizacje typu fit-out – dlaczego warto zaprzyjaźnić się z oprogramowaniem.
Wykończenie pod klucz maksymalnie upraszcza proces wprowadzania się, bo wystarczy przywieźć meble, dodatki czy osobiste drobiazgi. Wszystko inne jest już gotowe. W środku będzie położona podłoga, pomalowane ściany i zainstalowane urządzenia AGD oraz ceramika sanitarna (umywalka, zlewozmywak, wanna, prysznic, WC, bidet itp.). Ogromną zaletą wykończenia pod klucz jest to, że przestrzeń projektuje zwykle architekt, dzięki czemu wnętrza są dobrze przemyślane. Atut takiego rozwiązania stanowi również to, że lokale nie wymagają zaangażowania projektanta czy ekipy remontowej do prac wykończeniowych, co pozwala zaoszczędzić czas i pieniądze przyszłego właściciela.
Stan deweloperski
Szczebel wyżej od stanu surowego zamkniętego (ale przed wykończeniem pod klucz) sytuuje się stan deweloperski, do którego można doprowadzić budynek na podstawie projektu budowlanego, nie angażując się w aranżację wnętrza. Jak wskazuje sama nazwa jest to taki standard wykończenia nieruchomości nabywanej z rynku pierwotnego, w jakim deweloper oddaje ją do użytku nabywcy. Poszczególne elementy zależą więc od konkretnych zapisów umowy sprzedaży: szczegółowego określenia stopnia i standardu wykończenia oraz spisania listy zastosowanych materiałów i technologii. Etap stanu deweloperskiego obejmuje najczęściej ocieplenie budynku, wykonanie posadzek, podłączenie i rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej, grzewczej i elektrycznej oraz tynkowanie sufitów i ścian. Niekiedy montuje się również urządzenia sanitarne (prysznic, wannę, toaletę, zlew) oraz wewnętrzne parapety. Czego brakuje, by się wprowadzić? Nadal w domu, mieszkaniu czy biurze w stanie deweloperskim nie ma mebli, płytek ani drzwi wewnętrznych. Pałeczkę powinna przejąć ekipa wykończeniowa.
Stan deweloperski – co obejmuje
W przypadku mieszkania czy biura stan deweloperski obejmuje nieco inny zakres niż w przypadku domu. Te pierwsze zwykle mają tynki zewnętrzne i wewnętrzne na ścianach i sufitach, ściany przygotowane do malowania (lub nawet pokryte jedną warstwą białej farby), drzwi wejściowe, okna i parapety, wylewkę podłogową oraz instalację wentylacyjną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą (z grzejnikami) i elektryczną (z wyprowadzeniem pod oświetlenie, włącznikami i gniazdkami), a także instalacje domofonowe i alarmowe oraz wykończenie na balkonie. Stan deweloperski domu może dotyczyć dodatkowo wykonania podbitki dachowej i ocieplenia dachu, elewacji i poddasza, rur spustowych, schodów z balustradami, ogrodzenia, drogi dojazdowej, zagospodarowania zieleni czy miejsc parkingowych.
Stan deweloperski a stan surowy zamknięty
Warto to raz jeszcze dobitnie podkreślić: stan deweloperski i stan surowy zamknięty to dwa różne standardy i żaden z nich nie pozwala na zamieszkanie w zbudowanym obiekcie. Stan surowy zamknięty oznacza jedynie, że budowa została zakończona, czyli wstawiono stolarkę okienno-drzwiową, powstały ścianki działowe, a na dachu ułożono pokrycie. Domy, biura czy mieszkania w stanie deweloperskim są wstępnie wykończone – mają wylewki, tynki czy instalacje. Jednak gotowy do wprowadzenia się od ręki jest jedynie obiekt wykończony pod klucz.
Podwyższony stan deweloperski mieszkania lub domu
Nieruchomość oferowana jako podwyższony stan deweloperski wiąże się ze specjalnymi profitami dla nabywców – zakłada wykonanie przez dewelopera pewnych dodatkowych prac. Czego konkretnie można oczekiwać? Poza wymienionymi wcześniej elementami dom, biuro czy mieszkanie może posiadać:
- wygładzone ściany gotowe do malowania (lub pomalowane białą farbą),
- ściany działowe murowane,
- drzwi antywłamaniowe o wysokiej klasie,
- wysokiej klasy stolarkę okienną o niskim współczynniku przenikania ciepła,
- rolety antywłamaniowe zewnętrzne,
- balkony z posadzką mrozoodporną i antypoślizgową.
Coraz częściej w przypadku podwyższonego stanu deweloperskiego oferowane są też nowoczesne rozwiązania typu technologia smart home czy udogodnienia w częściach wspólnych. Warto więc zapoznać się z zakresem dodatkowych prac, o których informacje będą umieszczone w umowie, by zorientować się, co można zyskać, korzystając z tej opcji wykończenia.
Stan deweloperski – zalety i wady
Zakup domu, biura lub mieszkania w stanie deweloperskim ma swoje dobre i złe strony. Do zalet tego rozwiązania należą z pewnością niższy koszt zakupu nieruchomości niż w przypadku wykończenia pod klucz, a także większa dowolność doboru materiałów wykończeniowych i zaaranżowania wnętrz zgodnie z indywidualnymi preferencjami. Spory atut stanowi też możliwość dokonywania zmian w układzie wewnętrznych ścianek działowych. Jeżeli chcemy i potrafimy wykonać część prac wykończeniowych własnoręcznie (np. pomalować ściany), może udać nam się również sporo zaoszczędzić.
Wady zakupu nieruchomości w stanie deweloperskim to przede wszystkim brak możliwości wprowadzenia się od razu po odbiorze kluczy oraz konieczność bezpośredniego nadzorowania i koordynowania budowy. Do tego może się okazać, że zakładany, samodzielnie wyliczony koszt wykończenia wnętrz będzie wyższy niż wstępny kosztorys inwestycji, a brak doświadczenia w branży budowlanej obniży standard realizacji prac wykończeniowych.
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat branży budowlanej i nieruchomości? Przejrzyj tematy artykułów na blogu PlanRadar. Możesz też przetestować nasze oprogramowanie przez 30 dni – bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów – i przekonać się, że nowoczesne technologie skutecznie wspierają budownictwo na każdym etapie prac. W przypadku dowolnych pytań, skontaktuj się z nami – chętnie wyjaśnimy wszelkie wątpliwości na temat platformy PlanRadar.
