Beweissicherung vor Baubeginn – Wichtigste Fragen & Antworten

Die Beweissicherung vor Baubeginn ist essenziell, wenn es um die spätere Vermeidung von Streitfällen bei Schäden geht. Wie der Ablauf aussieht, rechtliche Hintergründe, und was Sie bei der Beweissicherung sonst noch alles berücksichtigen müssen, erfahren Sie hier.

Lesen Sie in diesem Beitrag:

  1. Beweissicherung vor Baubeginn: Sinn und Umfang, rechtlicher Hintergrund, und wer die Erhebung durchführen kann
  2. Beweissicherung am Nachbargebäude: Ablauf, Vorgehensweise bei unkooperativen Nachbarn und ein (negatives) Praxisbeispiel
  3. Wie Sie die Software PlanRadar bei der Bestandsaufnahme am Bau unterstützt


Nicht nur im Tiefbau wichtig: Beweissicherung vor Baubeginn

Die wichtigsten Fragen und Fakten zur Beweissicherung vor Baubeginn

Laut Definition dient die Beweissicherung vor Baubeginn der Erhebung des IST-Zustandes vor dem Start eines Bauvorhabens. Durch die möglichst genaue Erfassung von Sachverhalten trägt sie zur raschen Klärung im Fall von Unklarheiten oder Streitfällen (zum Beispiel bei auftretenden Schäden oder Mängeln) bei.

Ist die Beweissicherung vor Baubeginn Pflicht?

Die Beweissicherung ist verpflichtend. Nach §3 VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung – Teil B) hat die Dokumentation im „notwendigen“ Rahmen zu erfolgen. Ihr Inhalt ist sowohl von Auftraggeber und Auftragnehmer anzuerkennen. Eine umfassende Aufzeichnung des IST-Zustandes ist in jedem Fall angeraten.

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Umfang und Ablauf der Bestandsaufnahme vor Beginn der Bauarbeiten

  1. Die Erhebung des IST-Zustandes beginnt üblicherweise mit dem Baugelände. Je nach Art der geplanten Arbeiten umfasst sie zum Beispiel die Erfassung des vorhandenen Baumbestandes oder rutschgefährdeter Hangabschnitte.
  2. Häufig sind von Bauarbeiten auch benachbarte Grundstücke und die darauf befindlichen Objekte betroffen. Wichtig bei Nachbargebäuden: Die Begutachtung hat nicht nur von außen (Fassade), sondern auch von innen zu erfolgen, um bereits vorhandene, bzw. im Zuge der Bauarbeiten entstandene Schäden komplett zu Erfassen.
  3. Auch der Zustand von Straßen und vorhandenen Wasser-, Gas- und Stromleitungen fließt in die Beweissicherung vor Bauvorhaben mit ein. Diese können zum Beispiel durch den Einsatz schweren Geräts oder im Zuge von Erdarbeiten Schaden nehmen.

 

Wer führt die Dokumentationsarbeiten durch?

Drei Möglichkeiten bieten sich hierzu an. Jede Variante kommt mit eigenen Vor- und Nachteilen:

  1. Selbstständige Dokumentation aller Sachverhalte vor Baubeginn:
  • Kostengünstige Variante
  • Setzt jedoch die passenden Tools voraus, damit alle Sachverhalte in Text und Bild lückenlos erfasst werden können

 

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  1. Erhebung des IST-Zustande durch einen Bausachverständigen:
  • Sachverständigenleistungen sind meist teuer. Als Faustregel gilt: Pro Arbeitsstunde kostet ein Gutachter 70 bis 200 Euro. Hinzu kommen Fahrspesen und die Kosten für die Anfertigung der Dokumentation
  • Achtung: Der Titel Bausachverständiger ist nicht geschützt, womit sich jeder als ein solcher ausgeben kann. Aus diesem Grund sollte der bestellte Sachverständige jedenfalls vereidigt sein

 

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  1. Zur Vorsicht wird bei der Vergabe der (freiberuflichen) Beweissicherung bei Bauvorhaben an Subunternehmer geraten. Diese ist aus zweierlei Gründen mit Risiken verbunden:
  • Subunternehmer sind häufig einem Kosten- und Konkurrenzdruck unterlegen, weshalb die Beweissicherung durch sie mangelhaft ausfallen könnte
  • Sie haben als Unternehmen bzw. Bauleiter keinen Anspruch auf das Rückgriffsrecht zum Subunternehmer

 

Tiefbauarbeiten

Beweissicherung am Nachbargebäude: Wichtige Fragen und Antworten

Das Nachbarrecht ist Teil des Sachenrechts und definiert grundsätzlich die unbedingte Verfügung des Bauherrn über sein Haus bzw. Gebäude. Allerdings unter der Vorwegnahme, dass umliegenden Gebäuden dabei keine Schäden entstehen. Doch genau das legen Bauarbeiten nahe. Kommt es zum Schaden durch Bauauswirkungen, sind Konflikte zwangsläufig vorprogrammiert. Aus diesem Grund ist eine genaue Erkundung des Bauumfeldes inklusive Beweissicherung am Nachbargebäude angeraten.

Wie soll die Bestandsaufnahme mit dem Nachbarn abgestimmt werden?

Grundsätzlich sollten Sie Ihren Nachbarn frühzeitig von den geplanten Bauvorhaben in Kenntnis setzen. Geben Sie Auskunft darüber, welche Arbeiten zu erwarten sind und auch, welche möglichen Risiken dadurch für sein Grundstück, Grünflächen, und Objekt entstehen können. Bringen Sie die Beweissicherung von Baubeginn zur Sprache. Erfolgt das Einverständnis, führen Sie die Erhebung des IST-Zustandes selbst, oder mit Hilfe eines Bausachverständigen oder anderen Experten im Beisein des Nachbarn durch. Wichtig: Übermitteln Sie die fertige Dokumentation auch dem Nachbarn.

Muss der Nachbar einer Bestandsaufnahme vor Baubeginn an seinem Objekt zustimmen?

Nein. Eine Verpflichtung zur Mitwirkung bei der Erfassung des IST-Zustandes an seinem Haus oder Gebäude besteht für den Nachbarn nicht.

Was tun, wenn der Nachbar unkooperativ ist?

Erhalten Sie von Anwohner keine Erlaubnis für eine Beweissicherung am Nachbargebäude, können Sie vor Gericht die Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens anstreben. Dieses ist allerdings mit Kosten und einem meist erheblichen Zeitaufwand verbunden.

LESETIPP: Selbstständiges Beweissicherungsverfahren bei Baumängeln – So geht’s richtig!

Ein Beispiel aus der Praxis: Schäden am Nachbargebäude durch Verdichtungsarbeiten

Wie wichtig eine frühzeitige Bestandsaufnahme im Bauwesen ist, zeigt sich oft bei Projekten im städtischen Raum. Eine Baumaßnahme innerhalb der Stadt bringt besondere Hindernisse mit sich: Viel Verkehr, wenig Platz und oft anliegende Nachbarn. Im Zuge der Urbanisierung steigt die Versorgungs- und Entsorgungsleistung der Kommunen stetig an, was den Großteil der Tiefbauarbeiten in den innerstädtischen Bereich verlagert. Die direkte Nähe zu Nachbargebäuden stellt einen wesentlichen Faktor an die Beweissicherung und impliziert Rahmenbedingungen, die bei Missachtung im schlimmsten Fall zum Baustopp führen.

Das Problem: Da der eigentliche Bauprozess schon aufwändig genug ist, beschäftigen sich Planer und Bauleiter häufig nur mit dem Bau an sich. Ein Augenmerk auf die Beweissicherung wird oft erst im Zuge der Ausschreibung geworfen und das auch eher mit einer allgemeinen Position „Beweissicherung an benachbarten Bauwerken“. In dieser Überlegung fehlen meistens eventuell notwendige Veränderungen der Bautechnologie oder der eingesetzten Baumaterialien, was an dieser Stelle bereits zu einer ungenauen Bestandsaufnahme führen kann.

Was passiert, wenn die Beweissicherung von Baubeginn mangelhaft ausfällt, zeigt der folgende Fall. Ein Generalunternehmer bekam die Zusage für innerstädtische Straßen- und Tiefbauarbeiten. Im Laufe der Bauarbeiten beauftragte der öffentliche Bauherr eine Beweissicherung. Die technische Dokumentation an der Nachbarbebauung wurde vom verantwortlichen Ingenieur zwar ausgeführt, allerdings nur über die straßenseitigen Fassadenflächen und aus der Betrachtungsweise eines Fußgängers.

Die Obergeschosse wurden bei der Beweissicherung am Nachbargebäude nur unzureichend dokumentiert. Während der Bauarbeiten entstanden durch Erschütterungen von Verdichtungsarbeiten Risse und Schäden an Nachbargebäuden. Die benachbarten Gebäudeeigentümer legten daraufhin rechtliche Schritte ein, worauf der Bau gestoppt und Anklage auf Schadensersatz erhoben wurde. In Zuge dessen musste der Bauherr im Nachhinein beweisen, dass die behaupteten Erschütterungen zu keinerlei Schäden geführt haben. Und wer eine Beweissicherung im Nachhinein schon einmal vornehmen musste weiß, wie mühsam das sein kann.

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Solch ein Unterfangen ist niemandem zu wünschen. Doch an diesen Fall wird die Problematik bei innerstädtischen Bauaufträgen und der Vergabe der Bestandsaufnahme schnell erkenntlich. Abgesehen vom eigentlichen Bauvorhaben, wo höchste Qualität zur Vermeidung von Bauschäden gefordert wird, ist stets das Umfeld mit einzuplanen.

Bestandsaufnahme am Bau mit Software – effizient, günstig und unabhängig

Wir empfehlen Unternehmen und Bauleitern grundsätzlich eine Beweissicherung vor Baubeginn durchzuführen. PlanRadar eignet sich hierzu hervorragend als effizientes und zeitsparendes Tool und erspart zusätzlich die lästige Suche nach verstreuten Unterlagen und Beweisen.

Mit PlanRadar stellen wir Ihnen eine Software und App für effiziente Bestandsaufnahme zur Verfügung. Über Ihr mobiles Endgerät können Sie – und jede weitere am Bauprojekt beteiligte Person – simultan Mängel erfassen und durch Bilder, Text und Sprachnachricht ergänzen. PlanRadar sammelt und verwaltet alle Informationen zentral auf der Plattform und ermöglicht Ihnen mit wenigen Klicks die Erstellung einer Dokumentation für die Beweissicherung. Somit vereinfachen Sie Ihr Management von Mängeln, Berichten und Statistiken und ersparen sich die gesamte Nachbearbeitung sämtlicher Beweisunterlagen (bis zu 17% der wöchentlichen Arbeitszeit)!

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