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Immobilienmarkt in China: 2021 Update

Die Preise am Immobilienmarkt in China kannten in den letzten Jahren nur eine Richtung: Nach oben. Doch zuletzt mehrten sich im Reich der Mitte die Anzeichen einer Immobilienblase. Die chinesische Regierung ist alarmiert und möchte der überbordenden Spekulation Einhalt gebieten, muss dabei aber sehr vorsichtig vorgehen – ein Kollaps der Immobilienpreise hätte nicht nur für China, sondern auch für die Weltwirtschaft gravierende Folgen.

Flagge der Volksrepublik China

*Update Ende 2020 / Anfang 2021

Die COVID-19-Krise und die damit einhergehende Unsicherheit auf den Immobilienmärkten ist an China bislang vergleichsweise spurlos vorübergegangen. Nach wie vor ist der Bedarf an Wohnimmobilien in den chinesischen Großstädten ersten und zweiten Ranges (z.B. Peking, Shanghai, Guangzhou, Wuhan, Chengdu) ungebrochen. Ende 2020, Anfang 2021 kann hier nach wie vor von einer chinesischen Immobilienblase gesprochen werden. Die chinesische Regierung ist in jedem Fall wachsam, um ein platzen der Blase zu verhindern. Ob dies gelingt und ob Druck aus dem zum Teil überhitzten chinesischem Wohnungsmarkt genommen werden kann, bleibt abzuwarten. Anders sieht die Lage weiterhin in den kleineren Städten aus, wo es in den letzten Monaten einen Rückgang der Nachfrage gab, die nun auf mittlerem bis hohem Niveau stagniert.

In den Bereichen Handel und Industrie stehen die Vorzeichen ebenfalls gut. Zwar hat die chinesische Wirtschaft aufgrund der Krise einen Rückgang erlebt, jedoch ist die Binnennachfrage noch immer sehr stark. Verstärkt durch den Handelskrieg mit den USA setzt die chinesische Regierung verstärkt auf inländische Lösungen, um den Bedarf nach verschiedenen Produkten zu stillen. Das fördert den Bau von Fabriken & Co. Seit Jahren ungebrochen hoch sind auch die Investitionen in die Infrastruktur. Zusammen mit den hohen Investments in die neue chinesische Seidenstraße in verschiedenen asiatischen Ländern sorgt das dafür, dass die heimische Bauindustrie nach wie vor voll ausgelastet ist.

Vom positiven Allgemeintrend sind auch Hotels und andere Bereiche im Tourismus betroffen. Da die Chinesen aufgrund der COIVID-19-Krise nicht mehr ins Ausland aber ungehindert im Inland verreisen können, erfreuen sich die heimischen Anbieter an der großen inländischen Nachfragen .

Taubenhäuser und Geisterstädte

Angetrieben von der Globalisierung erlebten Schwellenländer zur Jahrtausendwende rund um den Globus einen Boom. Die Folgen waren nachhaltig und wirkten sich auf die Immobilienmärkte in Südafrika ebenso aus, wie auf der arabischen Halbinsel. In den letzten 20 Jahren erlebte das Reich der Mitte eine der weltweit tiefgreifendsten Transformationen seiner Wirtschaft und Gesellschaft. Heute ist China eine führende Industriemacht und die Bewohner von Megastädten wie Shanghai oder Peking genießen denselben Lebensstandard, wie in Japan oder westlichen Staaten.

Diese Entwicklung hinterließ auch auf dem Immobilienmarkt in China Spuren. Der Privatbesitz von Wohnungen oder Häusern wurde in China erst Ende der 90er Jahre legalisiert. Damals kostete eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Peking umgerechnet 25.000 Euro. Heute müssen Käufer für dieselbe Wohnung rund 800.000 Euro berappen.

Diese Preisexplosion hat mehrere Gründe:

  • Das chinesische Wirtschaftswunder kam nicht nur den Eliten, sondern weiten Teilen der Bevölkerung zugute. Noch im Jahr 2000 lebten 40% der Bewohner des Landes unter der Armutsgrenze. Heute sind es weniger als 1%. Dieser breit verteilte Wohlstand ermöglichte es den Chinesen, Besitz in Form von Immobilien zu erwerben.
  • Durch die Vergabe von billigen Krediten wurde der Kauf eines Eigenheims für breitere Bevölkerungsschichten möglich.
  • Hinzu kamen kulturelle Gründe: Der Besitz von Betongold stellt in den Augen vieler Chinesen und Chinesinnen die sicherste Wertanlage und damit Garantie für zukünftigen Wohlstand dar. Mit dem Effekt, dass 2019 rund 70% des Haushaltsvermögens in Immobilien stecken.
  • Ein weiterer Faktor ist in diesem Zusammenhang die rasante Verstädterung des Landes. Diese ist politisch gewollt, denn Städte bilden als eng vernetzte Wirtschaftszentren die Grundlage für den ökonomischen Aufstieg der zuvor armen Bevölkerungsteile. Dazu wurden in den letzten Jahren große Flächen an Farmland in Städte eingegliedert. Mit dem Effekt, dass die ehemaligen Bauern dieselben Rechte wie Stadtbewohner erhielten. Bislang an ihr Land gebunden, durften sie nun auch in den urbanen Bereichen leben und arbeiten. Ebenso zogen Abermillionen Migranten aus ärmeren Regionen in die Städte. Der Bedarf an urbanem Wohnraum stieg entsprechend und führte zum Bau tausender neuer Wohnblocks – im Chinesischen aufgrund des gedrängten Lebensraums im Inneren auch „Taubenhäuser“ genannt.
  • Als 2008 die Finanzkrise die Weltwirtschaft erschütterte, reagierte die chinesische Regierung mit einem umfassenden Konjunkturprogramm. In Folge floss viel Geld in den Bau- und Immobiliensektor.
  • Der prosperierende Immobilienmarkt war seit Beginn des Jahrtausends nicht nur ein Ausdruck des anhaltenden Wirtschaftswachstums, sondern wurde auch selbst zu einem wesentlichen ökonomischen Faktor. Rund 25% der chinesischen Wirtschaft sind direkt oder indirekt vom Bau- und Immobiliensektor betroffen. Stiegen die Preise für Wohnungen in Chengdu oder Chongqing, war das bislang ein Garant dafür, dass auch der Markt für Baumaterialien oder die Vergabe von Krediten brummten.
  • Weiter befeuert wurde der Prozess durch Entwicklungen an den Finanzmärkten. Als der chinesische Aktienhandel 2015 überhitzte und zeitweise sogar ausgesetzt werden musste, suchten Investoren nach anderen Möglichkeiten, wie sie ihr Kapital anlegen konnten, und erkoren den Immobilienmarkt als neues Ziel aus. Der Bauboom setzte sich somit weiter fort. Wo sich früher Fischteiche und Reisfelder befanden, stehen nun moderne Wohnhäuser. Doch insbesondere an den Stadträndern übersteigt das Angebot inzwischen die Nachfrage bei weitem. Schätzung sprechen davon, dass im ganzen Land rund 50 Millionen oder 22% aller Wohnungen und Häuser leer stehen.

Immobilienpreise China Chart

Lage, Lage, Lage

Während neu errichtete Stadtviertel in ungünstiger Lage veröden, wird der Platz in den urbanen Zentren immer knapper. Wie die obenstehende Grafik verdeutlicht, verdreifachten sich in den letzten zehn Jahren die Durchschnittspreise für Immobilien in den vier größten chinesischen Städten Shanghai, Peking, Guangzhou und Shenzhen. Dazu trug auch die fortschreitende Öffnung des Landes bei. So dürfen Ausländer, die in China länger als ein Jahr gearbeitet oder studiert haben, Immobilien erwerben. Ein weiterer Faktor treibt den Mangel an Objekten in zentraler Lage zusätzlich voran: Die meisten Häuser Chinas sind für eine Lebensdauer von 30 bis 50 Jahren konzipiert. Viele Bauten aus den 80er und 90er Jahren gelangen somit jetzt an das Ende ihres Lebenszyklus. Die Sanierung dieser Altbauten boomt zwar, kostet jedoch Zeit und Geld.

Der Staat reagierte auf diese Entwicklung und führte Gesetze ein, die es Privatpersonen erschweren, in den beliebten Metropolen Zweit- und Drittimmobilien zu erwerben. In diesem Zusammenhang weist das Land eine Besonderheit auf: Zwar ist der Kauf von Immobilien für In- und Ausländer überall möglich. Doch ob im Zentrum von Peking oder irgendwo in der Provinz – das Land, auf dem sich das Gebäude befindet, kann nur gepachtet werden und bleibt immer im Besitz des Staates. Unabhängig davon bleibt die chinesische Lust am Eigenheim jedoch weiter ungebrochen. Einige findige Bürger und Bürgerinnen täuschen sogar Scheidungen vor, um manche Regularien zu umgehen.

Staatsoberhaupt Xi Jinping mahnt indes, dass Wohnraum zum Leben und nicht für Spekulationen gedacht sei. Um aus der drohenden Immobilienblase in China Druck rauszunehmen, setzt sich die Regierung für den verstärkten Bau von Miethäusern und -wohnungen ein. Ebenso laufen erste Versuche des Miteigentums – Privatperson und Staat besitzen dabei Teile einer Immobilie. Als Vorbild gilt Singapur, wo vom Staat 80% des verfügbaren Wohnraums bereitgestellt werden. Vor drastischeren Schritten, wie zum Beispiel der Einführung einer Grundsteuer, schreckt die chinesische Regierung aber noch zurück, da sie ein abruptes Platzen der Blase vermeiden möchte.

Wohnhäuser in der Volksrepublik China

Risse in der Fassade?

Derweil mehren sich die Anzeichen, dass eine Trendumkehr bei den Immobilienpreisen in China bevorstehen könnte. Zwar ist der Bedarf an Immobilien in guter Lage weiterhin ungebrochen, doch auf breiterer Ebene werden seit einigen Monaten weniger Verkäufe verzeichnet. Insbesondere in den Städten zweiten und dritten Ranges fielen zuletzt die Preise. Hinzu kommen Nachrichten, die potenzielle Investoren nachdenklich stimmen sollten. Anfang 2019 belegte Evergrande, eines der größten chinesischen Immobilienunternehmen, in einem unerwarteten Schritt alle neu errichteten Immobilien mit einem Rabatt von 10%, um schleppende Verkäufe anzukurbeln. Einige Analysten werten das als den Beginn einer deflationären Preisentwicklung.

Da bedeutende Teile der chinesischen Wirtschaft am Bau- und Immobiliensektor hängen, drohen bei einem raschen Verfall weitere Probleme. Hinzu kommt, dass ein Großteil des privaten Volksvermögens in Gebäuden steckt. Eine plötzliche Deflation der chinesischen Immobilienpreise von 10 oder 20% könnte eine Kettenreaktion in Gang setzen, die sich wahrscheinlich nur durch ein radikales Einschreiten von staatlicher Seite wieder in den Griff bekommen ließe. In jedem Fall würde sich die Wirtschaft des Reichs der Mitte deutlich abkühlen. Lässt die Konjunktur in Fernost nach, werden die Auswirkungen global zu spüren sein. Um ein Beispiel zu nennen: China zählt zu den größten Konsumenten von Aluminium, Kupfer oder Zink – Rohstoffe, die im Baugewerbe eine wichtige Rolle spielen. Lässt die chinesische Nachfrage nach, werden die Preise auch auf anderen Kontinenten sinken, was den Gebäudebau hierzulande verbilligen könnte.

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