Immobilien als Kapitalanlage – Vermeiden Sie diese Probleme bei der Hausverwaltung

Obwohl der Immobilienmarkt viele Möglichkeiten für hohe Renditen bietet, ist der Kauf und Besitz von Immobilien viel komplizierter als die Investition in Aktien und Anleihen. In diesem Artikel gehen wir über den Kauf eines Eigenheims hinaus. Wir stellen Ihnen Immobilien als Kapitalanlage vor und wie Ihnen PlanRadar das Verwalten mehrerer Objekte vereinfacht.

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So wie Zimmermänner Werkzeuge und Ressourcen nutzen, um Häuser zu bauen, nutzen Immobilieninvestoren Werkzeuge und Ressourcen, um ihr Portfolio aufzubauen. Mit moderner Software für Hausverwaltung können Sie mehrere Objekte gleichzeitig verwalten. Dabei bleiben Sie organisiert und stets im Bild über sämtliche Vorgänge Ihrer Investitionen. Im Folgenden listen wir Ihnen die wichtigsten Punkte für eine erfolgreiche Immobilienbewirtschaftung auf.

Immobilienbewirtschaftung – Software für Hausverwaltung

Eigentümer von Immobilien beauftragen entweder einen Immobilienverwalter, um Ihre Immobilien zu führen, oder sie verwalten die Immobilie selbst. Mit einer guten Software für die Immobilienbewirtschaftung kann das Managen von Immobilien als Kapitalanlage vereinfacht werden.

Für viele Menschen sind Immobilien die nachvollziehbarste Art von Investition, weil sie einfach und unkompliziert zu sein scheint und einen nachvollziehbaren Austausch zwischen dem Immobilienbesitzer und dem Mieter beinhaltet. Solange im Haus das heiße Wasser fließt und die Miete pünktlich ankommt, sind alle glücklich und profitieren. Investitionen in Immobilien sind jedoch viel komplexer.

Objekt- bzw. Hausverwaltungsunternehmen genießen heutzutage nicht den besten Ruf. Wenn Sie einen Immobilieninvestor kennen, haben Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits von der einen oder anderen Horrorgeschichte erfahren.

Die Suche nach einer guten Hausverwaltung sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Bedenken Sie, dass es sich hierbei um eine Dienstleistung handelt. Wenn Sie einen geeigneten Betreuer Ihrer Kapitalanlage suchen, der gleichzeitig stets Ihre besten Interessen vertreten soll, bleibt Ihnen ein Vergleich mehrerer Anbieter nicht erspart. Sie möchten schließlich neben zufriedenen Mietern, auch ein Objekt besitzen, das den gesetzlichen Vorgaben und Normen entspricht. Das erfordert einen zuverlässigen Partner, der bei Auftreten von Problemen am Ball bleibt. Dabei ist es Ihrerseits wichtig zu erkennen, wann und was etwas außerhalb der Kontrolle eines Hausverwalters liegt oder nicht. Für diese Situationen schafft Ihnen eine geeignete Software Abhilfe. Mit PlanRadar steht Ihnen eine cloud-basierte Plattform zur Verfügung auf welcher sich alle für Sie relevanten Personen, Aufgaben, Termine, etc. befinden und gesteuert werden können. Mithilfe vordefinierter Rollen können Sie in der Rolle des Beobachters in alle Projekte einsehen und direkt eingreifen. Die direkte Kommunikation über Tickets und Tasks erlaubt Ihnen Anweisungen zu geben, Aufgaben zu verteilen oder sogar Prioritäten und Deadlines zu setzen.

LESETIPP: Wie Sie mit der Hausverwaltung Software PlanRadar die Betriebskosten optimieren

Immobilien Risikomanagement – Vermeiden Sie diese Fehler

Im Folgenden haben wir Ihnen einige der gängigsten Probleme der Immobilienbewirtschaftung aufgelistet und liefern Ihnen gleichzeitig Tipps, diese zu vermeiden:

  1. Mieten unterhalb des Marktpreises

Für viele Immobilieninvestoren ist die Rendite die wichtigste Kennzahl. Die Mieteinnahmen zählen daher zu Ihren größten Einnahmequellen und sollten zumindest den aktuellen Marktsätzen entsprechen, um das potenzielle Einkommen zu maximieren. Auf der anderen Seite zählt für den Mieter jeder Euro.

Prüfen und Vergleichen Sie Ihre Mietverträge regelmäßig um sicherzustellen, dass Ihr Immobilien Portfolio auch mit dem Markt Schritt hält. Mietvergleiche können mithilfe bekannter Websites wie wohnungsboerse.net mal schnell gemacht werden. Sie können auch andere Hausverwalter in der Gegend anrufen und nach deren Meinung zur Immobilie fragen. Bitten Sie sie, Beispiele aus dem wirklichen Leben zu liefern, damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, ob eine Immobilie Ihren Ansprüchen gerecht werden kann. Es gibt Zeiten, in denen Mieten unterhalb des Marktdurchschnittes akzeptabel sind. Vorher sollten Sie jedoch die Vor- / Nachteile abwägen.

  1. Versteckte Gebühren:

Versteckte Gebühren sind in vielen Branchen ein Problem. Bei riskanten Anlagestrategien sind unerwartete Gebühren schwer abzufangen. Bevor Sie einen Vertrag mit einer Hausverwaltung unterschreiben, stellen Sie sicher, dass Sie ihn gelesen haben. Lassen Sie sich bei Unklarheiten die Zahlen auspreisen und sehen Sie sich Vergleichswerte aus Vorjahren an.

  1. Unterschiedliche Signale der Objektverwaltung:

Sprechen Sie jedes Mal mit einer anderen Person, wenn Sie die Geschäftsstelle anrufen? Erhalten Sie unterschiedliche Antworten auf die gleiche Frage? Ständige Unter- und Überbesetzung ist ein häufiges Problem bei Hausverwaltungsunternehmen. Wenn die Möglichkeit besteht, erkundigen Sie sich bei Ihrer Kontaktperson über die Personalfluktuation.

  1. Schlechte Berichterstattung / Kommunikation:

Zeitnahe und intelligente Kommunikation ist ideal und Nicht-Kommunikation ist ein sogenannter „Deal-Breaker“. Ihre Hausverwaltung sollte regelmäßig mit Ihnen kommunizieren. Und sie sollten sich mit allen Arten der Kommunikation vollkommen wohlfühlen. Sie wollen nicht ständig mit dem Anrufbeantworter sprechen. Berichte sollten jeden Monat konsistent geliefert und Fragen klar und schnell beantwortet werden. Jede Abweichung bei der Berichterstattung oder ein Fehler bei der Übermittlung von Berichten kann ein Warnsignal sein, das sie nicht ignorieren sollten. Mit PlanRadar können Sie mit wenigen Mausklicks nicht nur individuell konfigurierbare Berichte erstellen, sondern haben sogar über das „Cross-Reporting“ die Möglichkeit, einer Auswertung quer über alle Immobilien. Testen Sie uns ganz einfach gratis mit Ihrer 30-Tage-Testversion.

  1. Teuer:

Es gibt viele Faktoren, die die Kosten einer Immobilie in bestimmten Regionen antreibt und Leute vom Kauf abhält oder ermutigt. Unter diesen sind befinden sich:

  • Die Qualität der Gebäudehülle
  • Der Standort des Objektes
  • Der aktuelle Miet- und Wohnungsmarkt
  • Der lokale Wettbewerb
  • Die erwartete monatliche Mietrendite.

Fangen Sie erst an mit dem Objektverwalter zu verhandeln, nachdem Sie sich einen Eindruck über den lokalen Markt und die aufzubringenden Aufwände verschafft haben, die das betroffene Anlageobjekt benötigt. Ein „bedürftiges“ Zuhause ist teurer zu verwalten.

  1. Hohe Wartungskosten:

Die Wartung von Objekten kann auf zwei Arten erfolgen: durch eigene Mitarbeiter oder vertrauenswürdige Objektbetreuer. Jede Variante hat seine Vor- und Nachteile. Bitten Sie Ihren Hausverwalter, Ihnen das Wartungssystem und den Wartungsplan zu beschreiben. Fragen Sie nach den typischen Kosten für die häufigsten Probleme. Sie können auch fragen, welche Maßnahmen unternommen werden, um die Gesamtkosten Ihres Mietobjektes niedrig zu halten.

  1. Keine Inspektionen und überholte Mängelmanagement-Methoden:

Inspektionen sind eine Kernaufgabe bei der Verwaltung von Mietobjekten. Inspektionen sollten regelmäßig durchgeführt werden. Wenn ein Verwalter keine routinemäßigen Inspektionen durchführt, kann dies auf eine Unterbesetzung oder schlechte Betreuung hindeuten. Der beste Weg, um herauszufinden, wie Inspektionen gehandhabt werden, ist nachzufragen und wiederkehrende Termine festzulegen.

  1. Pech mit dem Mieter:

Einen schlechten Mieter zu erwischen ist einer der teuersten Fehler, die einem Vermieter und seiner Wohnung widerfahren können. Das wird Ihnen die überwiegende Mehrheit von Immobilienbesitzern bestätigen. Die Vorarbeit einer intensiven Hintergrundprüfung ist von hoher Wichtigkeit und kann ein wichtiger Schritt dabei sein, einen ungewollten Mieter zu vermeiden. Sollten Sie trotz strenger Screening Kriterien trotzdem einen erwischen dann können Sie in solchen Situationen nur noch die Gelegenheit nutzen und versuchen herauszufinden was schiefgelaufen ist.

Die oben angeführten Punkte sollen Sie keinesfalls davon abhalten eine Hausverwaltung zu beauftragen, sondern eher als Ratgeber herangezogen werden um potenzielle Gefahren und geeignete Verwalter herauszufiltern.

Immobilien als Kapitalanlage

Die Geschäftsmethode in Immobilien zu investieren, ist so alt wie die des Landbesitzes. Personen kaufen eine Immobilie und vermieten diese weiter. Der Eigentümer ist verantwortlich für die Baufinanzierung, Zahlung der Hypothek, Steuern, Zinsen und Kosten für die Erhaltung der Immobilie.

Im Idealfall berechnet der Vermieter genügend Miete, um alle oben genannten Kosten zu decken. Ein Vermieter kann auch mehr verlangen, um eine monatliche Rendite mit Gewinn zu erzielen. Die üblichste Strategie ist es, geduldig zu sein und nur so viel Miete zu verlangen, um die eigenen Kosten zu decken, bis die Hypothek bezahlt ist. Ab diesem Zeitpunkt wird der Großteil der Miete schließlich zu einer positiven Rendite.

Darüber hinaus erwarten Immobilienbesitzer im Laufe der Hypothek mit einer Wertsteigerung Ihrer Kapitalanlage. Das laut eines Artikels der tagesschau.de Käufer von Eigentumswohnungen Ende 2017 im bundesweiten Schnitt durchschnittlich 7% mehr zahlen als noch ein Jahr zuvor, begünstigt diese Erwartungen.

Selbstverständlich hat diese Sichtweise auch seine Schönheitsfehler. Denn wie oben bereits erwähnt können Sie schnell mal einen schlechten Mieter erwischen oder, schlimmer noch, am Ende überhaupt keinen finden. Dies führt zu einem negativen monatlichen Cashflow, was bedeutet, dass Sie möglicherweise Ihre Hypothekenzahlungen absichern müssen. Daher ist es wichtig gewissenhafte Recherchen zu betreiben auf der Suche nach dem richtigen Eigentum, einer engagierten Hausverwaltung und dem idealen Mieter. Sie sollten Gegenden wählen, in denen die Leerstandsraten niedrig sind und eine Immobilie auswählen, die Leute auch mieten möchten.

Vielleicht ist der größte Unterschied zwischen einem Mietobjekt und anderen Investitionen die Menge an Zeit und Arbeit, die Sie für die Aufrechterhaltung Ihrer Investition aufwenden müssen. Wenn Sie eine Aktie kaufen, sitzt sie einfach in Ihrem Broker-Konto und Ihr angelegtes Geld wird hoffentlich an Wert gewinnen. Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, gibt es viele Verantwortlichkeiten, die Ihnen aufliegen. Das Funktionieren der Heizungsanlage, Lüftungsanlage, Stromzufuhr, etc. obliegt nun Ihnen. Wenn Sie nichts gegen Heimwerkarbeit haben, stört Sie das vielleicht nicht; andernfalls ist es von großer Wichtigkeit eine kompetente Hausverwaltung zu engagieren, die fähig ist Ihnen diese Probleme abzunehmen.

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