Immobilien als Kapitalanlage – Vermeiden Sie 2023 diese Probleme bei der Hausverwaltung

Die Zukunft des Property und Facility Managements

Wie digitale Lösungen die Arbeit 2023 und darüber hinaus verändern werden

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Obwohl der Immobilienmarkt viele Möglichkeiten für hohe Renditen bietet, ist der Kauf und Besitz von Immobilien viel komplizierter als die Investition in Aktien und Anleihen. In diesem Artikel gehen wir über den Kauf eines Eigenheims hinaus. Wir stellen Ihnen Immobilien als Kapitalanlage vor und wie Ihnen PlanRadar im Jahr 2023 das Verwalten mehrerer Objekte vereinfacht.

So wie Zimmerleute Werkzeuge und Ressourcen nutzen, um Häuser zu bauen, nutzen Immobilieninvestor:innen Werkzeuge und Ressourcen, um ihr Portfolio aufzubauen. Mit moderner Software für Hausverwaltung können Sie mehrere Objekte gleichzeitig verwalten. Dabei bleiben Sie organisiert und stets im Bild über sämtliche Vorgänge Ihrer Investitionen. Im Folgenden listen wir Ihnen die wichtigsten Punkte für eine erfolgreiche Immobilienbewirtschaftung auf.

Inhalt

• Immobilienbewirtschaftung – Software für Hausverwaltung
• Immobilien Risikomanagement – Vermeiden Sie diese Fehler
• Immobilien als Kapitalanlage im Jahr 2023
• Vorteile
• Nachteile
• Fazit
• Was ist PlanRadar?

Immobilienbewirtschaftung – Software für Hausverwaltung

Eigentümer:innen von Immobilien beauftragen entweder Immobilienverwalter:innen, um Ihre Immobilien zu führen, oder sie verwalten die Immobilie selbst. Mit einer guten Software für die Immobilienbewirtschaftung kann das Managen von Immobilien als Kapitalanlage vereinfacht werden.

Für viele Menschen sind Immobilien die nachvollziehbarste Art von Investition, weil sie einfach und unkompliziert zu sein scheinen und einen nachvollziehbaren Austausch zwischen dem Immobilienbesitzer:in und der Mieter:in beinhaltet. Solange im Haus das heiße Wasser fließt und die Miete pünktlich ankommt, sind alle glücklich und profitieren. Investitionen in Immobilien sind jedoch viel komplexer.

Objekt- bzw. Hausverwaltungsunternehmen genießen leider auch im Jahr 2023 nicht den besten Ruf. Wenn Sie eine Immobilieninvestor:in kennen, haben Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits von der einen oder anderen Horrorgeschichte erfahren.

Die Suche nach einer guten Hausverwaltung sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Bedenken Sie, dass es sich hierbei um eine Dienstleistung handelt. Wenn Sie eine geeignete Betreuer:in Ihrer Kapitalanlage suchen, die gleichzeitig stets Ihre besten Interessen vertreten soll, bleibt Ihnen ein Vergleich mehrerer Anbieter nicht erspart. Sie möchten schließlich neben zufriedenen Mieter:innen auch ein Objekt besitzen, das den gesetzlichen Vorgaben und Normen entspricht. Das erfordert eine:n zuverlässige Partner:in, die bei Auftreten von Problemen am Ball bleibt. Dabei ist es Ihrerseits wichtig zu erkennen, wann und was etwas außerhalb der Kontrolle einer Hausverwalter:in liegt oder nicht.

Für diese Situationen schafft Ihnen eine geeignete Software Abhilfe. Mit PlanRadar steht Ihnen eine cloud-basierte Plattform zur Verfügung, auf welcher sich alle für Sie relevanten Personen, Aufgaben, Termine etc. befinden und gesteuert werden können. Mithilfe vordefinierter Rollen können Sie in der Rolle der Beobachter:in in alle Projekte einsehen und direkt eingreifen. Die direkte Kommunikation über Tickets und Tasks erlaubt Ihnen Anweisungen zu geben, Aufgaben zu verteilen oder sogar Prioritäten und Deadlines zu setzen.

Immobilien Risikomanagement – Vermeiden Sie diese Fehler

Im Folgenden haben wir Ihnen einige der gängigsten Probleme der Immobilienbewirtschaftung aufgelistet und liefern Ihnen gleichzeitig Tipps, diese im Jahr 2023 zu vermeiden:

1. Mieten unterhalb des Marktpreises

Für viele Immobilieninvestor:innen ist die Rendite die wichtigste Kennzahl. Die Mieteinnahmen zählen daher zu Ihren größten Einnahmequellen und sollten zumindest den aktuellen Marktsätzen entsprechen, um das potenzielle Einkommen zu maximieren. Mit Stand Januar 2023 liegt die Durchschnittsmiete in Deutschland zwischen 5,92 Euro (Sachsen-Anhalt) und 13,76 Euro (Hamburg) pro Quadratmeter. Je nach Bundesland, Gemeinde, Stadtteil und Gebäude unterschieden sich die Mieten stark voneinander. Auf der anderen Seite zählt für die Mieter:in jeder Euro.

Prüfen und vergleichen Sie Ihre Mietverträge regelmäßig um sicherzustellen, dass Ihr Immobilienportfolio auch mit dem Markt Schritt hält. Mietvergleiche können mithilfe bekannter Websites wie wohnungsboerse.net mal schnell gemacht werden. Sie können auch andere Hausverwalter:innen in der Gegend anrufen und nach deren Meinung zur Immobilie fragen. Bitten Sie sie, Beispiele aus dem wirklichen Leben zu liefern, damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, ob eine Immobilie Ihren Ansprüchen gerecht werden kann. Es gibt Zeiten, in denen Mieten unterhalb des Marktdurchschnittes akzeptabel sind. Vorher sollten Sie jedoch die Vor- / Nachteile abwägen.

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2. Versteckte Gebühren:

Versteckte Gebühren können in vielen Branchen ein Problem darstellen, insbesondere bei riskanten Anlagestrategien. Um 2023 unerwartete Gebühren zu vermeiden, empfiehlt es sich, Verträge sorgfältig zu lesen, bevor man sie unterschreibt. Klären Sie Unklarheiten und vergleichen Sie die Zahlen mit denen aus Vorjahren, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

3. Unterschiedliche Signale der Objektverwaltung:

Sprechen Sie jedes Mal mit einer anderen Person, wenn Sie die Geschäftsstelle anrufen? Erhalten Sie unterschiedliche Antworten auf die gleiche Frage? Ständige Unter- und Überbesetzung ist ein häufiges Problem bei Hausverwaltungsunternehmen. Wenn die Möglichkeit besteht, erkundigen Sie sich bei Ihrer Kontaktperson über die Personalfluktuation.

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4. Schlechte Berichterstattung / Kommunikation:

Zeitnahe und intelligente Kommunikation ist ideal und Nicht-Kommunikation ist ein sogenannter „Deal-Breaker“. Ihre Hausverwaltung sollte regelmäßig mit Ihnen kommunizieren. Und sie sollten sich mit allen Arten der Kommunikation vollkommen wohlfühlen. Sie wollen nicht ständig mit dem Anrufbeantworter sprechen. Berichte sollten jeden Monat konsistent geliefert und Fragen klar und schnell beantwortet werden. Jede Abweichung bei der Berichterstattung oder ein Fehler bei der Übermittlung von Berichten kann ein Warnsignal sein, das sie nicht ignorieren sollten.
Mit PlanRadar können Sie mit wenigen Mausklicks nicht nur individuell konfigurierbare Berichte erstellen, sondern haben sogar über das „Cross-Reporting“ die Möglichkeit, eine Auswertung quer über alle Immobilien. Testen Sie PlanRadar ganz einfach gratis mit Ihrer 30-Tage-Testversion.

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5. Teuer:

Es gibt viele Faktoren, die die Kosten einer Immobilie in bestimmten Regionen antreibt und Leute vom Kauf abhält oder ermutigt. Unter diesen sind befinden sich:

• Die Qualität der Gebäudehülle
• Der Standort des Objektes
• Der aktuelle Miet- und Wohnungsmarkt
• Der lokale Wettbewerb
• Die erwartete monatliche Mietrendite.

Fangen Sie erst an, mit der Objektverwalter:in zu verhandeln, nachdem Sie sich einen Eindruck über den lokalen Markt und die aufzubringenden Aufwände verschafft haben, die das betroffene Anlageobjekt benötigt. Ein „bedürftiges“ Zuhause ist teurer zu verwalten.

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6. Hohe Wartungskosten:

Die Wartung von Objekten kann auf zwei Arten erfolgen: durch eigene Mitarbeitende oder vertrauenswürdige Objektbetreuer:innen. Beide Varianten kommen mit individuellen Vor- und Nachteilen. Bitten Sie Ihre Hausverwalter:in, Ihnen das Wartungssystem und den Wartungsplan zu beschreiben. Fragen Sie nach den typischen Kosten für die häufigsten Probleme. Sie können auch fragen, welche Maßnahmen unternommen werden, um die Gesamtkosten Ihres Mietobjektes niedrig zu halten.

7. Keine Inspektionen und überholte Mängelmanagement-Methoden:

Inspektionen sind eine Kernaufgabe bei der Verwaltung von Mietobjekten. Inspektionen sollten regelmäßig durchgeführt werden. Wenn eine Verwalter:in keine routinemäßigen Inspektionen durchführt, kann dies auf eine Unterbesetzung oder schlechte Betreuung hindeuten. Der beste Weg, um herauszufinden, wie Inspektionen gehandhabt werden, ist nachzufragen und wiederkehrende Termine festzulegen.

8. Pech mit dem Mieter:

Eine schlechte Mieter:in zu erwischen ist einer der teuersten Fehler, der einer Vermieter:in und ihrer Wohnung widerfahren können. Das wird Ihnen die überwiegende Mehrheit der Immobilienbesitzer:innen bestätigen. Die Vorarbeit einer intensiven Hintergrundprüfung ist von hoher Wichtigkeit und kann ein wichtiger Schritt dabei sein, eine ungewollte Mieter:in zu vermeiden. Sollten Sie trotz strenger Screening Kriterien trotzdem eine erwischen, dann können Sie in solchen Situationen nur noch die Gelegenheit nutzen und versuchen herauszufinden, was schiefgelaufen ist.

Die oben angeführten Punkte sollten Sie keinesfalls davon abhalten, eine Hausverwaltung zu beauftragen, sondern eher als Ratgeber herangezogen werden, um potenzielle Gefahren und geeignete Verwalter:innen herauszufiltern.

Immobilien als Kapitalanlage im Jahr 2023

Die Geschäftsmethode, in Immobilien zu investieren, ist so alt wie die des Landbesitzes. Personen kaufen eine Immobilie und vermieten diese weiter. Die Eigentümer:in ist verantwortlich für die Baufinanzierung, Zahlung der Hypothek, Steuern, Zinsen und Kosten für die Erhaltung der Immobilie.

Vorteile

Im Idealfall berechnet die Vermieter:in genügend Miete, um alle oben genannten Kosten zu decken. Eine Vermieter:in kann auch mehr verlangen, um eine monatliche Rendite mit Gewinn zu erzielen. Die üblichste Strategie ist es, geduldig zu sein und nur so viel Miete zu verlangen, um die eigenen Kosten zu decken, bis die Hypothek bezahlt ist. Ab diesem Zeitpunkt wird der Großteil der Miete schließlich zu einer positiven Rendite.

Darüber hinaus erwarten Immobilienbesitzer:innen im Laufe der Hypothek mit einer Wertsteigerung ihrer Kapitalanlage. Zwischen den Jahren 2010 und 2022 sind die Immobilienpreise in ganz Deutschland durchschnittlich um rund 58 Prozent gestiegen.

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Anleger:innen profitieren bei der Anlage in Immobilien gleich doppelt. Zum einen können Sie in den Genuss von steigenden Liegenschaftspreisen kommen, zum anderen profitieren sie von regelmäßigen Mieteinnahmen. Damit sind Immobilien eine der sichersten und effektivsten Methoden, um passives Einkommen zu generieren. Es verwundert daher nicht, dass Immobilien auch weltweit zu den beliebtesten Anlagemethoden überhaupt gehören. Der Wert des weltweiten Immobilienmarktes liegt bei rund 3,7 Trillionen Euro, womit der Immobilienmarkt zum drittgrößten Markt unseres Planeten wird.

Diese Zahlen sprechen für die Vorteile des Immobilienmarktes und zeugen von seinem enormen Potenzial.

Nachteile

Selbstverständlich hat diese Sichtweise auch seine Schönheitsfehler. Denn wie oben bereits erwähnt, können Sie schnell mal eine:n schlechte Mieter:in erwischen oder, schlimmer noch, am Ende überhaupt keine finden. Dies führt zu einem negativen monatlichen Cashflow, was bedeutet, dass Sie möglicherweise Ihre Hypothekenzahlungen absichern müssen. Daher ist es wichtig, gewissenhafte Recherchen zu betreiben auf der Suche nach dem richtigen Eigentum, einer engagierten Hausverwaltung und idealen Mieter:innen. Sie sollten Gegenden wählen, in denen die Leerstandsraten niedrig sind und eine Immobilie auswählen, die die Leute auch mieten möchten.

Ein weiterer Nachteil im Jahr 2023 sind die stagnierenden Liegenschaftspreise. Aufgrund der momentanen Situation ist die Lage auf dem Immobilienmarkt allerdings kritisch. Um der hohen Inflation entgegenzuwirken, entschieden sich Zentral- bzw. Nationalbanken rund um den Globus dazu, ihre Leitzinsen nach oben zu verschieben. Das hat direkte Auswirkungen auf die Finanzierungskosten von Eigentümer:innen. Damit nimmt die Nachfrage ab, was sinkende Preise zur Folge hat.

Auf langfristige Sicht dürfte es wieder nach oben gehen. Über die nächsten Monate oder Jahre müssen wir uns aber möglicherweise damit abfinden, dass die Liegenschaftspreise in Europa nicht mehr so stark steigen, wie wir es uns in den letzten Jahrzehnten gewöhnt waren.

Fazit

Vielleicht ist der größte Unterschied zwischen einem Mietobjekt und anderen Investitionen die Menge an Zeit und Arbeit, die Sie für die Aufrechterhaltung Ihrer Investition aufwenden müssen. Wenn Sie eine Aktie kaufen, sitzt sie einfach in Ihrem Broker-Konto und Ihr angelegtes Geld wird hoffentlich an Wert gewinnen. Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, gibt es viele Verantwortlichkeiten, die Ihnen aufliegen. Das Funktionieren der Heizungsanlage, Lüftungsanlage, Stromzufuhr, etc. obliegt nun Ihnen. Wenn Sie nichts gegen Heimwerkerarbeit haben, stört Sie das vielleicht nicht; andernfalls ist es von großer Wichtigkeit, eine kompetente Hausverwaltung zu engagieren, die fähig ist, Ihnen diese Probleme abzunehmen.

Was ist PlanRadar?

PlanRadar ist ein Unternehmen, das digitale Software-Lösungen für die Bau- und Immobilienindustrie anbietet. Dazu gehören unter anderem Tools zur Dokumentation von Baustellen, zur Aufgabenverwaltung und zur Kommunikation zwischen den beteiligten Parteien. Mithilfe von PlanRadar können Sie Ihre Bau- und Immobilienprojekte effizienter, schneller und kostengünstiger abwickeln.

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