Wie steht es 2022 um den Immobilienmarkt in Österreich? Nachdem die Preise zuletzt kräftig wuchsen, mehren sich inzwischen Expertenmeinungen, die von einer Überhitzung des Marktes ausgehen. Manche befürchten sogar das Platzen einer Immobilienblase. Wie sieht die aktuelle Lage aus? In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie zum Immobilienmarkt in Österreich 2022 wissen sollten.

Der Immobilienmarkt in Österreich 2022

SIND DIE JAHRE DES IMMOBILIEN-BOOMS IN ÖSTEREICH VORBEI?

Gestützt von niedrigen Leitzinsen sind die Immobilienpreise in Österreich seit Jahren gestiegen. Immobilien erzielten immer höhere Spitzenpreise und auch die Mieten zeigten lange Zeit eine ähnliche Entwicklungen – ein wichtiges Merkmal einer gesunden Immobilienwirtschaft. In den letzten Jahren konnten die Mietpreise jedoch nicht mehr mit den steigenden Immobilienpreisen mithalten. Dies wird von vielen Experten als eines vieler Anzeichen gewertet, dass in Österreich bald eine Immobilienblase platzen könnte.

Ein weiterer bedeutender Faktor, welcher den Wachstumszyklus im Immobiliensektor beenden könnte, sind die angehobenen Leitzinsen. Aufgrund der starken Inflation, mit der im Jahr 2022 immer mehr Menschen zu kämpfen haben, sah ich die EZB diesen Juli dazu gezwungen, die Leitzinsen um 0,5 Prozent anzuheben. der Ausgang dieses Experiments steht noch in den Sternen. Viele Experten gehen davon aus, dass weitere derartige Schritte in der Zukunft notwendig sein werden. Die Folge dieser Entwicklung wären deutlich teurere Kredite – auch solche, die für den Immobiliensektor eingeplant sind. In der Folge könnte die Nachfrage nach Immobilien zurückgehen.

Wirtschaftlicher Post-Corona-Boom abgeblasen

Auch in einer stagnierenden Wirtschaft sinkt für gewöhnlich die Nachfrage nach Immobilien. Nach der wohl schlimmsten Phase der Corona-Pandemie in den letzten beiden Jahren, ist im Jahr 2022 zwar einer wirtschaftlichen Erholung zu beobachten. Die galoppierende Inflation wird diesen Aufschwung jedoch schon ab der zweiten Jahreshälfte deutlich einbremsen. Während die EU-Kommission für das Jahr 2022 noch mit einem Wachstum von 3,7 Prozent rechnet, geht man für das Jahr 2023 nur noch von einem Wachstum von 1,5 Prozent aus. Auch das österreichische Institut für Wirtschaftsforschung legte im Juni 2022 ähnliche Zahlen vor (2022 mit 4,3 Prozent, bzw. 1,6 Prozent für 2023). Schlechte Voraussetzungen für ein weiteres Wachsen des Immobilienmarktes in Österreich also.

Nicht zuletzt besteht auch hinsichtlich der Kreditnehmer in Österreich eine Gefahr der Überschuldung, falls die Leitzinsen weiter ansteigen sollten – und das wird höchstwahrscheinlich der Fall sein. Die Zahl der Wohnbaukredite erhöhte sich seit Mitte 2020 um ganze 18 Prozent. Dabei setzten rund 40 Prozent aller Kreditnehmer auf variable Kreditzinsen, und gingen damit ein Risiko, welches sich nun rächen könnte. Es besteht eine gewisse Gefahr, dass Kreditnehmer sich bei den steigenden Leitzinsen überschulden könnten, und ihre Kredite nicht mehr bedienen können. Dies könnte in der Folge dazu führen, dass Banken deutlich konservativer agieren, wenn es um die Vergabe auch von neuen Immobilienkrediten geht.

IST ÖSTERREICH 2022 IN EINER IMMOBILIENBLASE?

Dennoch steht bei Weitem nicht fest, dass die Immobilienblase in Österreich 2022 platzen wird, bzw. dass es in Österreich überhaupt eine Immobilienblase gibt. Einige Faktoren sprechen dafür, dass sich die zuletzt äußerst positive Entwicklung weiter fortsetzen wird. Immerhin herrsche in Österreich nach wie vor relativ vorteilhafte Voraussetzungen für ein weiteres Wachstum:

Das Wohneigentum in Österreich ist beispielsweise im internationalen Vergleich nach wie vor relativ günstig. Das Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen zeigt, dass viele andere Länder einen bereits stärker entwickelten Immobilienmarkt aufweisen. Auch betrachten viele Menschen in Österreich Immobilien nach wie vor als sichere Investition. Insbesondere in einer unsicheren Wirtschaftslage, die zuletzt stark schwankende Aktienmärkte zur Folge hatte, sorgen dafür, dass nach wie vor Vermögen in den als relativ stabil geltenden Immobiliensektor fließen.

Auch die nach wie vor im langjährigen Vergleich positive Zinslage deutet nicht unbedingt darauf hin, dass die Entwicklung steigender Immobilienpreise bereits vor einem unmittelbaren Ende steht: Hypothekenzinsen liegen nach wie vor bei ungefähr 2 Prozent.

Das spricht gegen eine Immobilienblase in Österreich:

  • günstiges Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen in Österreich
  • nach wie vor relativ niedriges Zinsniveau
  • Immobilien gelten als relative sicherer Investition auch in Krisenzeiten



Das spricht für (das Platzen) einer Immobilienblase in Österreich:

  • Inflation und der Einfluss des Ukrainekrieges
  • wirtschaftlicher Abschwung ab dem zweiten Quartal 2022 erwartet
  • zuletzt hohes Kreditvolumen mit hohem Anteil variabler Kreditzinsen
  • steigende Leitzins aufgrund hoher Inflation
  • IMMOBILIENMARKT IN ÖSTERREICH – AUSBLICK FÜR 2022 UND DARÜBER HINAUS

    Eine Analyse der Immobilienplattform Willhaben.at hat ergeben, dass die Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen im Jahr 2021 gegenüber dem Vorjahr in fast allen Bezirken Österreichs stark gestiegen sind. Günstigere Preise wurden lediglich in 5 Prozent aller beobachteten Bezirke verzeichnet. Am teuersten sind die Quadratmeterpreise in Österreich nach wie vor in Wien sowie in den westlichen Bundesländern. Grundsätzlich ist in Österreich das Ost-West-Gefälle nach wie vor stark ausgeprägt.

    Im Folgenden nehmen wir die individuelle Situation unterschiedlicher Immobilien-Segmente genauer unter die Lupe.

    Wohnimmobilien

    Wohnimmobilien waren im Jahr 2021 nach wie vor stark gefragt. Preissteigerungen von deutlich mehr als 10 Prozent in fast allen Regionen belegen, dass der Immobiliensektor sich auch im Jahr 2021 hervorragend entwickelt hat. Die zunehmend steigenden Preise werden wohl weiter anhalten, wenngleich auch damit zu rechnen ist, dass vor allem private Investoren aufgrund der hohen Inflation, sowie steigender Kreditzinsen in den kommenden Quartalen auf dem Markt etwas konservativer agieren werden.

    Grundstückswirtschaft

    Ähnliches gilt für die Grundstückswirtschaft. Mit einem Wachstum von 9 Prozent liegen die Bundesländer Vorarlberg, Niederösterreich und Wien in diesem Segment vorn. Im Tirol, Oberösterreich und der Steiermark verteuerten sich die Grundstückspreise mit 6 Prozent ebenfalls deutlich. Am geringsten war die Teuerung von Baugrund mit 4 Prozent in Kärnten, Salzburg und dem Burgenland.

    Prognose: Baugrund ist hauptsächlich in den Metropolregionen Österreichs nach wie vor rar. Angesichts dessen werden die Preise für urbanes Bauland voraussichtlich auch im Jahr 2022 und 2023 weiter steigen. In ländlichen Regionen setzen hingegen eher Privatkäufer auf den Baugrund-Erwerb. Es ist davon auszugehen, dass der Markt in diesen Regionen stärker unter der Inflation leiden wird.

    Gewerbliche Immobilienwirtschaft

    Auf dem gewerblichen Immobiliensektor fällt die Prognose für das Jahr 2022 etwas weniger positiv aus. Man geht aktuell von geringen Preissteigerungen im aktuellen Kalenderjahr aus. Dennoch rechnet die Branche nach einer Umfrage, die der Remax Real Estate Future Index unter Experten durchgeführt hat, dennoch von Preisen über dem Niveau der Jahre 2018 bis 2020 aus.

    Insgesamt zeigt sich, dass der Immobilienmarkt in Österreich zwar zuletzt äußerst stark gewachsen ist. Die Voraussetzungen im Jahr 2022 erscheinen deutlich weniger rosig, als dies in den vergangenen Jahren der Fall war. Dennoch gibt es einige durchaus stichhaltige Argumente, die dafür sprechen, dass der Markt auch weiterhin relativ gut performen wird.