Immobilienwert ermitteln: Welchen Wert hat gute Architektur?

Der Weg zu einem guten Bauplan, der die Grundlage der Umsetzung eines Objektes darstellt, ist eine große Herausforderung an seinen Designer. Vor jeder Baustelle steht die Frage nach einer Lösung, die sowohl den Bauherrn und seinen Wünschen genügt, darüber hinaus aber auch darauf zielt, Teil eines Ensembles zu werden, das wir den Bestand nennen. Schließlich soll das Objekt auch seinen potentiellen Nutzern entgegenkommen. Diese auszuschließen kann, wie wir aus der Vergangenheit vielfach lernen mussten, einen Kollateralschaden zur Folge haben.

Bargeld und Baupläne

Wer dem Nutzer nicht genügt oder von der breiten Öffentlichkeit nicht angenommen wird, hat vor allem auch im Bereich Wohnbau und Retail wesentlich schlechtere Karten als die Konkurrenz. Kaufen und verkaufen Sie ein Grundstück samt Immobilie zum bestmöglichen Preis und setzen Sie dabei auf Ihren Architekten!

Wir möchten Sie als Bauherrn und Investor darüber aufklären, welche Schritte einen guten Entwurf ausmachen, worauf Sie bei der Wahl Ihres Architekten achten sollten und wie eine Software wie PlanRadar Sie auf diesem Weg und auch danach unterstützt. Ihr Immobilienwert ist Ergebnis einer konsistenten Planung!

Die Bauplanung ist ein komplizierter Prozess, bei dem Vieles schiefgehen kann. Lernen Sie jetzt:

  1. welche Aspekte es im Entwurf und der Konzepterarbeitung zu beachten gilt
  2. welche Schritte zu einem adäquaten Design und Bauplan führen
  3. welche Konsequenzen eine schlechte Planung hat und
  4. wie Sie PlanRadar gegen eine solche absichert.

Schritt für Schritt zu einem guten Ergebnis bei der Immobilien Wertermittlung

Unter dem Begriff des „Ensembles“ verstehen wir all jene Einflussgrößen, die sich auf den Neubau oder ein Objekt, das umgestaltet wird, auswirken können. Im Regelfall ist ein Bauvorhaben nicht als alleinstehendes Wahrzeichen gedacht, sondern muss sich in einen Bestand einfügen. Aus diesem Umstand ergeben sich teils sehr enge Richtlinien, an die sich ein Architekt halten muss. Im Folgenden finden Sie die ersten Schritte der Entwurfsplanung umrissen. Sollten Sie sich in Kooperation mit einem Planer befinden, achten Sie darauf, dass keiner dieser Schritte umgangen wird! Sie wirken sich maßgeblich auf den Wert Ihrer Immobilie aus. Wenn Sie planen, in eine Immobilie und ein Grundstück zu investieren, verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf eine oberflächliche Immobilienbewertung, sondern suchen Sie selbst nach Anhaltspunkten. Ein Haus kann viele Stärken und Schwächen aufweisen, erst wenn Sie sich ein genaues Bild gemacht haben, gehen Sie sicher, nicht in die Katze im Sack zu investieren.

Laden Sie beispielsweise schon jetzt den Bebauungsplan auf die PlanRadar Oberfläche, und verfolgen Sie im Weiteren wie Ihr Architekt seine Planungen auf Grundlage desselben beginnt. Wir stellen Ihnen hierzu eine 30-tägige Testversion kostenlos zur Verfügung!

Punkt 1: Der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan

Flächenwidmung und Bebauungsmöglichkeiten gehören zu den grundlegendsten Punkten einer Planung. Sie legen fest, welche Art des Baus eine Gemeinde auf einem spezifischen Baugrund zulässt. Diese Einschränkungen sind unumgänglich. Eine Umwidmung anzustreben ist nicht sinnvoll. Solche kommen selten zu stande und beanspruchen häufig sehr viel Zeit. Bevor Sie also in Bauland investieren, gehen Sie sicher, dass Ihr Bauvorhaben an jener Stelle umsetzbar ist. Auch Ihre Planer kommen nicht umhin, diese Reglungen zu berücksichtigen. Einschränkungen können sowohl der Nutzungsart des Bauwerks, seiner Höhe, seinem Design, der prozentual überbauten Grundstücksfläche oder der Positionierung gelten.

Punkt 2: Gesetzliche Anforderungen

Gesetzliche Anforderungen an das Bauwerk selbst ziehen sich durch den gesamten Planungsprozess. Denken wir dabei nur an Rettungswege, Brandschutzmaßnahmen, barrierefreies Bauen, Brüstungshöhen und viele mehr. Gerade aber zu Beginn geht es darum, sich über Abstandsflächen Gedanken zu machen, den Bedarf an Freiraum zu ermitteln oder aber auch zu kalkulieren, wie viele Parkplätze Sie gesetzlich anbieten müssen. Gemeinsam mit den Richtlinien des Bauplans schränken schon Punkt 1 und Punkt 2 das Volumen Ihres künftigen Baukörpers empfindlich ein.

Punkt 3: Geschichte und Morphologie

Speziell bei der Planung von Großprojekten legen Sie besonderes Augenmerk darauf, dass der Baukörper von den Anlegern angenommen, akzeptiert und genutzt wird. Hierzu bietet sich eine stadtmorphologische Analyse an. Menschen handeln aus Gewohnheit. Versuchen Sie also zu ergründen, auf welcher Grundlage eine Siedlung oder ein Stadtbezirk sich bislang, in seiner Grundlage, orientiert hat. Sind es Achsen, die durch mögliche Gewässer gezogen wurden (Bäche, Flüsse, Kanäle), sind Straßen auf ein gemeinsames Zentrum ausgerichtet, gibt es einen zentralen Platz oder Blickachsen zu einem Kultur- oder religiösen Bauwerk? Die Hauptverkehrsachsen und Bewegungsräume einer Stadt ändern sich, wenn überhaupt, nur sehr langsam. Nicht selten lassen sich Haupteinkaufsstraßen über ihre Genese auf einen Ursprung zurückführen, der mehrere hundert Jahre alt ist.

Wenn Sie dieses Wissen nutzen, können Sie Bauten so positionieren oder auch erschließen, dass es den natürlichen Abläufen einer gewachsenen Gemeinde entspricht. Stellen Sie diesen möglichst keinen Riegel in die Quere. Menschen neigen dazu, diese zu umgehen oder zumindest mit Unwillen zu strafen. Dies ist wertmindernd in zweierlei Hinsicht:

  1. weniger Kunden und Kaufkraft im Einzelhandel
  2. Immobilienwertverlust aufgrund fehlender Nachfrage

Punkt 4: Das soziale Milieu

Definieren Sie Ihre Zielgruppe möglichst genau und gleichen Sie das Ergebnis mit dem das Objekt umgebenden Milieu ab. Wenn Ihre Zielgruppe und das Umfeld übereinstimmen, fangen Sie an, nach den Ansprüchen Ihrer Zielgruppe zu planen. Junge Familien auf der Suche nach Wohnraum legen beispielsweise Wert auf Freiräume, Spielplätze, Gemeinschaftsflächen, eine offene Nachbarschaft sowie eine gute Infrastruktur. Gehen Sie sicher, dass Sie diesen Bedarf decken.

Punkt 5: Die Infrastruktur

Welche Möglichkeiten bietet Ihr Umfeld Ihnen?

  1. Anbindung ans Zentrum/öffentliche Verkehrsmittel
  2. Nahversorger & Ärzte
  3. Schulen, Universitäten und Kindergärten
  4. Ein kulturelles Angebot (Museen, Kinos, Bars etc.)

Wenn all jene fehlen, aber einen entscheidenden Mehrwert bieten, und Ihr Projekt auch für den Abnehmer interessanter machen, sollten Sie darüber nachdenken, ein solches Angebot in Ihr Projekt zu integrieren.

Punkt 6: Das Klima

Die Witterung und das Klima sind zwei Größen, die nicht im Einflussbereich des Menschen liegen. Erfahrungswerte, Niederschlagsraten, Sonnenstunden und Temperaturen müssen dennoch Berücksichtigung finden. Dachkonstruktionen, Raumgrößen, Be- und Entlüftung, Dämmstoffe und Materialen sind neben der Belichtung eines Objektes ausschlaggebend, wenn man für das Wohlbefinden der Nutzer bauen möchte. Verschattungsstudien und die Ausrichtung eines Baukörpers nach einer bestimmten Himmelsrichtung sind nur der Anfang der Überlegungen, die dazu beitragen, gemeinsam mit der Umwelt zu bauen und dadurch langfristig Kosten (z.B. Klimatisierung) zu reduzieren.

Punkt 7: Das Raumprogramm

Über das Raumprogramm bestimmen Sie, welche Anforderungen der Entwurf erfüllen muss. Geht es Ihnen um Geschäftsflächen, Ladenlokale, Mietwohnungen? Wie viel Lagerfläche oder Garderoben brauchen Sie, wird eine Tiefgarage benötigt, werden öffentliche Toiletten notwendig, wenn ja, wie viele, wie groß muss ein Foyer werden etc…

Punkt 8: Der Grundriss

Der erste Grundriss sowie auch Ansichten, Schnitte und Renderings müssen die Mehrzahl der bis jetzt aufgetretenen Fragen beantworten können. Ein gelungenes Verhältnis von Netto- zu Bruttogeschossfläche, im Sinne der Rentabilität, sollte die Planung nun bereits ergeben haben. Genau wie außerhalb eines Objektes, also im öffentlichen Bereich einer Stadt, werden auch Abläufe innerhalb eines Objekts mit der Zeit zur Routine. Eine optimierte Funktionalität muss gewährleistet sein. Sanitäre Anlagen direkt am Eingang einer Gastronomie oder unnötig lange Erschließungsflächen und Umwege schrecken ab. Ein Grundriss muss für den Nutzer so intuitiv geplant werden, wie eine gute Software. Was zu kompliziert ist, wird von der breiten Masse abgelehnt. Genau hier spannen wir mit PlanRadar einen Bogen und übersetzen die Einfachheit eines gelungenen Grundrisses in die Möglichkeiten einer Software zum Projektmanagement auf der Grundlage eines Bauplans.Quelle: Ignant.com

Wenn ein Projekt scheitert

Cidade de Cultura Santiago de Compostela Peter Eisenman

Einer der berühmtesten Fehler ist dem Stararchitekten Peter Eisenman unterlaufen. Unter dem Namen „The City of Culture“ entstand in Santiago de Compostela, Spanien, ein separiertes Kulturzentrum auf einem Hügel neben der Pilgerstadt selbst. Ziel war es, Santiago de Compostela nicht nur als Mekka für religiöse Pilger, sondern auch „Kultur-Pilger“ zu etablieren. Das aufwendige Unterfangen samt unabhängiger Infrastruktur, Busanbindung, kulturellem Angebot und allem was das Herz begehren könnte, scheiterte. Der Entwurf bleibt eine Perle der zeitgenössischen Architektur, dennoch wird der Ort von den Menschen nicht angenommen.

Abgelegen von dem, was die Stadt geschichtlich und siedlungsmorphologisch prägte, sind die Spanier nicht bereit ihren alten Stadtkern für das neue Angebot zu verlassen. Menschen sind Gewohnheitstiere und verweigern sich denjenigen Änderungen, die schon seit Jahren einprogrammierte Abläufe überprägen sollen. Der Ertragswert der ganzen Anlage sinkt entsprechend ins Bodenlose.

Beispiele wie „The City of Culture” gibt es wie Sand am Meer. Sie bestätigen uns in der Annahme, dass ein guter Entwurf durch wesentlich mehr als nur ein gutes Design ausgezeichnet wird.

PlanRadar ist kein Laien-Werkzeug, das sich auf die Bedürfnisse des Einfamilienhausbaus konzentriert. Mit unserer Software fördern wir eine interdisziplinäre Zusammenarbeit aller Beteiligter an einem Bauvorhaben schon während der Planung. Wir setzen uns für eine qualitative Baukultur ein, die für die Menschen und sowohl zeit- als auch kostensparend ist. Bauen Sie nicht am Bedarf vorbei, sondern planen Sie für den Kauf und Verkauf einer Immobilie zum bestmöglichen Preis. Die Wertermittlung einer Immobilie, speziell im Ertragswertverfahren, muss allerhand Variablen berücksichtigen. Steuern Sie diese beispielsweise beim Verkauf einer Wohnung durch Maßnahmen in der Planung und im Entwurf.

 

Wertermittlung Gebäude

Letztlich gibt es viele Gründe, aus denen der Wert einer Immobilie bestimmt werden muss. Gerade wenn es um Großprojekte geht, ist eine tiefschürfende und objektive Auseinandersetzung mit den Richtwerten des Baukörpers notwendig. Eine Onlinerecherche unter dem Suchbegriff „Sachverständige Bau“ wird Ihnen in der Regel dabei helfen, einen qualifizierten Gutachter für eine genau solche Aufgabe ausfindig zu machen. Wenn es nicht nur um die Ermittlung eines Bodenwertes geht, sondern Architektur bereits vorhanden ist, kommen folgende Verfahren in Frage:

Vergleichswertverfahren:

Über den Wert vergleichbarer Immobilien, nach Größe, Lage und Klasse, wird Ihr Objekt auf dem Markt verortet.

Ertragswertverfahren:

Der Ertragswert einer Immobilie ist der für Sie als Investor interessanteste. Über ihn werden die künftig zu erwartenden Einnahmen aus der Bewirtschaftung der Immobilie bestimmt. Hier spielen der Wert der baulichen Anlage genau so eine Rolle wie der Bodenwert. Außerdem sind es die Größen des Jahresrohertrages (Mieteinnahmen) im Verhältnis zu den Bewirtschaftungskosten, die Ihre Rendite letztlich bestimmen. Eine gute Architektur ist in der Lage diese Größen zu steuern!

Sachwertverfahren:

Dieses Verfahren kommt immer nur dann zum Einsatz, wenn durch die Immobilie keine Erträge ermittelt werden können oder absehbar sind. Es spielen nur der Wert der baulichen Anlage und ihr Bodenwert eine Rolle.

Effizienz 2.0! – Immobilienwertsteigerung mit Architektur App

Egal ob es sich bei Ihrem Projekt um Infrastrukturbauten, Hoch- oder Tiefbauprojekte handelt, schon die Vorplanungen bis hin zum ersten Entwurf oder Bauplan sind für die Planer kein Kinkerlitzchen. Der Bauplan und die Ausführungsplanung sind die Grundlage aller folgenden Arbeitsschritte. Schon bis hier her gilt es, allerhand Teilbereiche abzudecken, die nur in einem kompetenten Team angegangen werden können. Gerade wenn es für Sie um den Immobilienverkauf geht, sollten Sie auf eine konsistente Planung mit PlanRadar setzen und von Beginn an Ressourcen wie Zeit und Geld sparen.

Die PlanRadar App für Hoch- und Infrastrukturbauten macht den Bauplan zur Grundlage Ihrer transdisziplinären Kommunikation. Der fachliche Input aller Beteiligten wird in Echtzeit über unsere App kommuniziert, ohne dass jemand unbenachrichtigt oder übergangen würde. Änderungen im Bauplan vermerken Sie mit Hilfe von Tickets und weisen diese dem Verantwortlichen zu. Der Erledigungsstatus lässt sich einfach nachverfolgen. Bei der Vielzahl der zu bedenkenden Aspekte ist uns daran gelegen, Ihnen das Leben zu vereinfachen und ein Tool zur Verfügung zu stellen, das jeden getanen Schritt beweissicher dokumentiert. „Dokumentation & Mängelmanagement Bau“ auf dem nächsten Level!

Nehmen Sie noch heute Kontakt mit uns auf, und machen Sie einen Schritt in die digitalisierte Zukunft der Baubranche. Unsere Software steht Ihnen 30 Tage kostenlos zur Verfügung.

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