Современный строительный аудит и цифровые решения

Как заказчику строительства удостовериться, что подрядчик работает честно, не завышая цены и не раздувая объемы работ? Проконтролировать проект, уложиться в бюджет и не погрязнуть в бесконечных дополнительных работах? В этом поможет строительный аудит, а цифровые решения ускорят и упростят этот процесс. 

Строительный аудит отвечает на главный вопрос: какова реальная стоимость строительного проекта. Он не даёт недобросовестным подрядчикам завысить цены или выполнить работы только на “бумаге”. 

 Строительный аудит — это разновидность экспертизы, комплексная оценка этапов строительных работ и всех аспектов строительного процесса. Он предоставляет полные данные о стоимости строительства и качестве выполненных работ.

Для объективности и прозрачности, аудит проводят независимые специалисты, которые имеют профильную подготовку. Могут привлекаться инженеры, финансисты, бухгалтеры, специалисты по коммуникациям. Эксперты осуществляют поэтапный анализ каждого участка работ. Такой подход позволяет грамотно спланировать бюджет и минимизировать риски, к которым можно отнести:

• недобросовестных подрядчиков;
• материалы ненадлежащего качества; 
• некачественно выполненные работы;
• срывы сроков сдачи выполнения работ;
• использование средств не по назначению.

Строительный аудит включает в себя несколько видов строительной экспертизы и проверку проектно-сметной документации. Эксперты анализируют как финансовые документы, так и техническую составляющую. Они работают над выявлением нарушений и разрабатывают рекомендации на разных этапах строительства. 

В итоге, строительный аудит финансовых затрат позволит внести изменения в бюджет, выявить возможные отклонения от принятых решений, несоблюдение сроков и объемов работ.

Заказчику предоставляют итоговое заключение, где отображена реальная картина по стройке объекта.

Читайте также: Минимизация рисков в строительстве при помощи цифры

Цели строительного аудита 

Источник фото: https://technadzor77.ru/

Кто и в каких случаях привлекает экспертов для проведения аудита на стройке? Вопрос о его проведении встает при привлечении кредитных средств, покупке недостроенного объекта, возобновлении работ на законсервированной стройке, смене подрядчика на стройке. Финансовый аудит заинтересует инвестиционно-строительные компании, банки, управляющие компании. В случае судебных разбирательств  —   судебные органы. Чаще всего аудит на стройке проводят с такими целями:

• Проверка подрядчиков.

Строительный аудит используют, чтобы минимизировать расходы, но при этом добиться надлежащего качества. Если пустить всё на самотёк, оставив подрядчиков без контроля, можно прилично переплатить. Необходим контроль за выбором проектных решений, материалов,  деятельностью подрядчика. 

Заказчик может не доверять подрядчику, подозревая его в растратах средств, халатной работе, завышении цен и объемов строительства. А строительный аудит финансовых затрат позволяет выявить потенциальные риски еще на раннем этапе строительных работ, до того как будут заключены договора с подрядчиками. Это дает возможность получить и гарантию качества, чёткую стоимость проекта и сдачу объекта в оговоренные сроки.

Проверка стоимости работ и материалов. Никто не застрахован от недобросовестных подрядчиков, которое могут воспользоваться тем, что заказчик не досконально владеет ситуацией на рынке строительных материалов. Частая схема обмана  —   завышение стоимости  материалов и комплектующих по сравнению со средней рыночными. Особенно, если заказчик занимается строительством в разных регионах, где цены на материалы разнятся. Так, стоимость материала в некоторых сметах может быть завершена на 50%, как и работа по демонтажу конструкций, потолков, остеклению дверей. Может быть использован некорректный коэффициент расчета сметной стоимости, что приведет к удорожанию строительства. К сожалению, нередки случаи, когда подрядчики с значительным разрывом в цене предлагают свои услуги. Особенно, если генподрядчик и субподрядчики связаны между собой и пытаются лоббировать собственные интересы. 

 Проверка объёмов работ. В отчетных таблицах всё может казаться вполне реалистично. Но стоит изучить проектную документацию и побывать на стройплощадке, чтобы сравнить данные. Удостовериться, что  работы проведены не только на “бумаге”.

Подвох может ждать в каждой строчке. Часто подрядчики хитрят, завышая данные о количестве материалов. Например, указано количество бетона для помещения на 100 кв.м, а фактически площадь 50 кв.м. Иногда в стоимость включены временные сооружения, которые на самом деле никогда не возводились. Объёмы работ в документации могут быть завышены, по сравнению с реальными.

Возможно задвоение транспортных расходов или  внесение в список скрытых работ, которые уже не видны. А самом деле не проводились  вовсе. В мошеннических схемах нередко используют фиктивные сертификаты качества материалов или акты выполнения несуществующих работ. Таким образом, выводятся средства инвестора в собственный карман.

Аудиторы помогают удостовериться, что подрядчики “играют” честно.  После сравнительного анализа консультанты сделают вывод о правильности выбора поставщика, подскажут альтернативные варианты для экономии средств.

• Привлечение инвестиций. Инвесторы, которые хотят убедиться в реальности цифр, качестве и сроках строительства. Комплексный анализ и аудит строительного объекта позволит увидеть ясную картину и принять правильное решение: стоит ли инвестировать в объект. Также инвесторы получают регулярные отчеты о ходе строительства. Но наиболее достоверную информацию, заслуживающую доверия, может предоставить только независимый источник.
• Привлечение кредитных средств. Банку требуется исчерпывающая информация об инвестиционном проекте, прежде чем принять решение о выделении средств. Прежде чем выделить средства, банк проводит тщательную проверку, ведь существование объекта может быть под угрозой из-за отсутствия согласований, разрешений или неверно определенного бюджета. Важно провести реальную оценку стоимости залогового объекта. Строительные аудиторы просчитывают привлекательность объекта в качестве  залога и его ликвидность. 
• Решение споров. При приемке работ между участниками процесса могут  возникать разногласия по поводу объема и качества выполненных работ. Чтобы их разрешить, используют  финансово технический аудит строительства.  В рамках строительного аудита проводят комплексное обследование конструкций, выявляют дефекты, устанавливают срок их устранения. 
• Подтверждение объемов работ. Строительный аудит часто проводят на заказ самой строительной компании. Например, встаёт речь о дополнительном финансировании работ, которые не были предусмотрены первоначальном проектом. Аудит подтверждает объёмы и качество уже выполненных работ.  Это помогает  доказать заказчику необходимость дополнительных работ и финансовых вливаний: деньги не были украдены. Когда строительный аудит подтвердит объёмы и качество работ  на определенном участке, определяется необходимость дополнительных работ.
• Сбор доказательств для суда. Ещё одна ситуация —    обнаружение фактов мошенничества, использование средств не по целевому назначению. Строительный аудит является   необходимой базой для дальнейших судебных разбирательств. Например, работы были выполнены неудовлетворительно и необходимо сделать перерасчет, установить размер штрафных санкций за несоблюдение условий договора.
• Проверка строительной компании. В этом случае заказчиком выступает госорган или отраслевая комиссия, проверяя компанию на соответствие стандартам.

Читайте также:  Организация и управление строительством 2022

Когда проводить строительный аудит? 

Источник фото: https://www.flickr.com/photos

Практика говорит, что лучшее время для проведения аудита — этап составления проектно-сметной документации и планирования работ. При приемке работ и подписании акта передачи выполненных работ изменить уже ничего нельзя. Придется соглашаться на дополнительные работы, предложенные подрядчиком. Или судиться с ним, затягивая сроки строительства, если выявится несоответствие объемов работ и цен.

Проведение аудита на стройке на ранних этапах поможет снизить расходы и удостовериться в честности подрядчиков, повысить прозрачность всего проекта. Это выведет проект на новый уровень и даст возможность подготовить разрешительную и проектно-сметную документацию.

Но аудит может проводиться в течение всего строительного процесса. В этом его отличие от строительной экспертизы, которая предусматривает проверку уже готовых объектов. Долгосрочные проекты несколько раз подвергаются строительному аудиту для анализа развития и перспектив. Строительный аудит дает возможность проводить проверку практически на любом этапе строительства, делать “срез” для понимания картины. Его можно провести на любом участке, вызывающем сомнения заказчика.

Строительный аудит: виды 

Можно выделить несколько типов строительного аудита:

• Финансовый. Проводится проверка проектно-сметной документации и стоимости строительных работ. Отслеживается целевое выделение средств, отклонения от затрат, проводится аудит договоров подряда.
• Технический. Включает в себя контроль качества, сроков, материалов, проверка строительных работ. 
• Внутренний аудит компании проводится, чтобы найти проблемные зоны, обнаружить нецелевое использование средств. 
• Внешний аудит дает оценку финансово-хозяйственной деятельности компании, подтверждения достоверности бухгалтерской документации.

Задачи строительного аудита

Источник фото: https://qpicture.ru/images/2022/07/11/wcw.jpg

 Строительство — это сложный и ступенчатый процесс, где каждый этап требует тщательного контроля и аудита. Во время проведения аудита поднимается и анализируется документация по проекту. В целом, список задач выглядит примерно так:

• Анализ всех данных и документов по объекту (проектная, сметная, финансовая, разрешительная документация, выполненные обследования).
• Анализ правоустанавливающей документации. Финансовый аудит строительного объекта позволяет выявить, законно ли приобретён земельный участок при оформлении права на собственности на землю, нет ли обременения. Ведь можно построить объекта на спорном участке, а это будет иметь серьезные последствия. 
• Проверка документации на предмет соответствия законодательству. Подрядчик может халатно относиться к составлению документации, не приводить ее в соответствие с нормами законодательства или даже не подготавливать вовсе. Это приведет к юридическим последствиям и срыву сроков запуска объекта.
• Анализ среднерыночной стоимости материалов и комплектующих. Специалисты строительного аудита изучают предложения подрядчика по стоимости работ и материалов, проводят аналитическую работу, чтобы удостовериться в корректности цен. Сравнивают предложенную стоимость со средней рыночной для конкретного региона, мониторят ресурсы, на которых подрядчики размещают свои прайсы. Такой сравнительный анализ позволяет не допустить завышения цен, вывести среднюю стоимость работ и материалов, увидеть  рынок. 
• Проверка соответствия сметной документации реалиям. 
• Выявление ошибок в сметах, соответствие расчетов нормативам.
• Проверка объемов использованных стройматериалов.
• Определение выполненных строительных работ, их стоимость и качество.
• Оценка технического состояния строительных конструкций.
• Выявление дефектов, определение затрат на их исправление.
•  Уточнение финансирования для завершения строительных работ.
• Определение степени готовности объекта.
• Контроль заявленных сроков сдачи проекта .
• Оценка потенциальных рисков и рекомендации для их минимизации.
  

Читайте также: Диаграмма Ганта для строительных проектов: все, что нужно знать

Финансовый аудит на стройке: этапы проведения

Строительный аудит финансовых затрат можно условно разделить на несколько основных этапов:

• Сбор общих сведений. Изучение проектно-сметной документации и заключенных договоров изучение документации, мониторинг документации по строительным работам и материалам, проверка контрактов с поставщиками
• Полевые работы (контрольные замеры на строительной площадке, проверка качества выполненных работ и материалов, осмотр территории, определение дефектов по внешним признакам,  контроль качества материалов, лабораторные испытания, определение состояния несущих конструкций).
• Анализ полученных данных, сверка проектно-сметной документации с ситуации на строительной площадке, экспертиза бюджета.
• Составление дефектных ведомостей, протоколов.
• Проведение  технической и финансовой экспертизы, анализ отклонений и нарушений, прогноз рисков.
• Выявление нарушений.
• Составление технического заключения и рекомендаций, оформление отчёта.

Строительный аудит: подведение итогов

Заказчик получает итоговое заключение, в котором дается оценка эффективности инвестиций в проект, анализ соответствия затрат первоначальному бюджету, фактически выполненным работам. По итогам аудита становится ясно, достаточно ли выделенного бюджета для проведения всех работ.

Во время аудита могут вскрываться факты хищений, приписок нарушений, халатности, использование средств не по назначению. В отчете находят свое отображение типичные проблемы, выявляемые в рамках строительного аудита:

• Некачественно выполненные строительно-монтажных работ;
• Отсутствие полного пакета документации; 
• Нет разрешительных документов или отсутствуют сметы;
•  Применение некачественных материалов;
• Нарушение технологии строительства;
• Дефекты и повреждения, допущенные ошибки в исполнительной документации;
• Несоответствие данных учетной документации с реальными размерами строительного объекта;
• Необоснованные дополнительные работы; 
• Растрата материалов.

Стоимость финансового аудита

Источик фото: https://www.ukraineindustrial.infohttps://planradar-website.s3.amazonaws.com/production/uploads/2017/12/896afecdd2d97842256ec3caacc3b3e0.jpg

На возведение строительного объекта уходит много времени, стоимость материалов и работ постоянно меняется. Аудит позволяет оптимизировать расходы и сэкономить до 15% бюджета. Например, если стоимость строительного офиса $11 млн, то при сокращении затрат даже на 5% получаем более $500 тыс. экономии  – колоссальная сумма! 

Стоимость аудита зависит от большого числа параметров, включая категорию объектов, объемность технического задания, характеристики строительного объекта. Она определяется индивидуально. В среднем, не превышает 1-2% от стоимости разработки проектной документации. 

 Но при этом инвестор получает больше уверенности в том, что он платит за стройку реальную цену, а не пускает деньги на ветер из-за недобросовестности подрядчиков. 

Строительный аудит с помощью PlanRadar

Аудит строительной площадки — сложный и длительный процесс. Но цифровые решения способствуют максимальной оперативности и прозрачности, экономят время и трудовые ресурсы. 

Во время проведения строительного аудита экспертам приходится поднимать всю документацию (журналы работ, дефектные акты, акты о проведении скрытых работ, справки о стоимости затрат и работ, акты приеме-передаче работ, договора с субподрядчиками). Это отнимает уйму времени, если все данные хранятся в разных источниках или представлены на бумаге. 

Но с цифровыми решениями для строительного аудита весь процесс значительно упрощается. 

• Используя приложение PlanRadar, можно создавать индивидуальные контрольные списки осмотра и аудита зданий с помощью цифровых шаблонов. Сразу же сохранять все данные в защищенной облачной среде. И автоматически создавать отчеты.
• Единая база документов. Вся документация по проекту хранится на одной платформе. Все отчеты, сметы, акты доступны моментально на любом устройстве. Это значительно сокращает потери времени по сравнению с проверкой данных в бумажных документах. Вся документация всегда под рукой благодаря облачному решению: нет необходимости хранить ее на одном устройстве или заниматься пересылкой.
• Удобство проверки: документация по выполненным объемам работ доступна в электронном виде. Строительный журнал, в котором отображены все работы, выполняемые на объекте день за днем, позволяет быстро отследить ход строительства. К тому же, это прозрачный инструмент, исключающий внесение каких-либо данных задним числом или незаметных исправлений. 
• Составление актов КС-2 и КС-3, которые необходимы во время проверки выполненных объемов работ и затрат, онлайн. Документацию можно открыть с мобильного телефона во время проверки на строительной площадке и сверить зафиксированные и реальные данные. Все возникающие по ходу работы заметки можно внести на платформе при помощи настраиваемых шаблонов.

• Фото- и видеофиксация всех дефектов на стройке. Во время выезда на строительную площадку за пару кликов можно поднять дефектный акт и ознакомиться с проблемным участком. Зафиксировать выявленные недостатки при помощи фото или видеосъемки: их достаточно подгрузить в приложение. Если не хватает времени на заполнение документации по ходу работы, можно отправить голосовые заметки. 
• Удобство коммуникации. Все вносимые замечания сразу отображаются в системе в режиме онлайн. Это позволяет участникам команды оперативно реагировать на изменения и принимать меры в режиме реального времени. Заказчик строительного аудита постоянно получает обновления, которые отображаются в системе.
• Удобство работы с финансовыми документами. Plan Radar интегрируется с ERP-системами, такими как бухгалтерия 1С. Таким образом, обращаться к данным для работы с финдокументами, сметами удобно благодаря единой платформе.
• Работа с цифровыми 2D чертежам или 3D-моделями. При сравнении фактически выполненных работ и данных, указанных в журналах работ и финансовых ведомостях, удобно обращаться к проектной документации. Все данные о материалах и их количестве, площадях, объемах работ могут быть почерпнуты из BIM-модели. В любой момент можно обратиться к виртуальной модели здания вместо выезда на строительную площадку.
• Анализ данных, статистика. Сформировать удобные для визуального восприятия диаграммы можно за несколько кликов. Приложение, основываясь на введенных ранее данных, само проведет анализ и выстроит графики. Например, легко определить численное отношение фактически выполненного объема строительных работ к намеченным.

Строительный аудит подразумевает создание отчетной документации. Именно она отнимает довольно много времени у специалистов. Цифровое решение позволяет ускорить процесс, создавая отчеты в несколько кликов. Можно выбрать нужную форму отчета из списка или же настроить его под себя, создав свой пользовательский шаблон. Строительный аудит  поможет увеличить доходности и снижению затрат, способствует рентабельности и окупаемости строительного объекта. А проведение строительного аудита с использованием цифровых решений позволяет сделать процесс максимально прозрачным и оперативным.

Попробуйте Plan Radar 30 дней бесплатно для ведения строительного аудита: тестовая версия !