Fastighetsvärderare: det här behöver du veta

Det finns många frågor att ställa sig kring fastighetsvärdering och de som beräknar marknadsvärdet på fastigheter – fastighetsvärderare. Här besvarar vi de vanligaste och viktigaste frågorna som dyker upp i samband med marknadsvärdering av en fastighet med avstamp i följande frågor:

  • Vilka uppgifter har en fastighetsvärderare?
  • Hur jobbar sakkunniga inom fastighetsvärdering?
  • Vilka typer av fastighetsvärderare finns det?
  • Vad skiljer olika fackmän åt?
  • Vilka kostnader uppstår vid en fastighetsvärdering?

 

 En fastighetsvärderare med varselväst och blå hjälm jobbar i ett digitalt verktyg på en surfplatta

VAD GÖR EN FASTIGHETSVÄRDERARE?

En fastighetsvärderares arbetsuppgifter består i första hand av två delar; uppskattning av marknadsvärdet på ett fastighetsobjekt och upprättande av värderingsrapporter. Nedan går vi igenom dem mer utförligt.

1. Uppskatta marknadsvärdet på fastighetsobjekt och mark

I enlighet med 4 § i Konsumenttjänstlagen ska en fastighetsvärderare uppskatta marknadsvärdet på en fastighet eller fast egendom, baserat på en kvalificerad och fackmässig bedömning.

Följande gäller:
Inte bara privatpersoner kan konsultera en sakkunnig vid marknadsvärdering, utan även myndigheter och domstolar vänder sig till fackmän.

Termerna fastighetsvärderare och sakkunnig används omväxlande i vanligt språk. Domstolar och andra offentliga institutioner brukar däremot använda sig av begreppet sakkunnig.

2. Hur beräknas marknadsvärdet på en fastighet eller ett hus?

En fastighetsvärderare använder i regel tre olika värderingsmetoder för att beräkna marknadsvärdet på en fastighet:

  • 1. Jämförelseförfarande
    Marknadsvärdet baseras på försäljningspriserna för liknande fastigheter i området.
  • 2. Beräkningsmetod för intjänat värde
    Värdet på ett fastighetsobjekt värderas med följande formel: Markvärde + fastighetsintäkter = Intjänat värde. I fastighetsintäkterna ingår bland annat hyresintäkter. Denna metod används oftast för byggnader som inte används av kunden själv.
  • 3. Beräkningsmetod för materialvärde
    Med denna metod beräknas ett ungefärligt marknadsvärde på en fastighet med följande formel: Standardmarkvärde + byggnadsvärde = materialvärde. Byggnadsvärdet är en summa av fastighetens byggår, byggkostnader och moderniserande renoveringar. Denna metod används oftast för byggnader som kunden själv använder.

Oavsett vilken beräkningsmetod som används för att uppskatta värdet på fastigheten kommer den sakkunnige bland annat att fokusera på följande punkter med tillhörande frågeställningar.

Fastighetens skick

  • Vilken byggnadsmetod användes för att upprätta fastigheten och vilka material användes för konstruktionen?
  • Hur är byggnadens struktur; dricksvattensystem, elinstallationer och annan teknisk utrustning?
  • Finns det några skador, defekter eller andra omständigheter som minskar värdet på fastigheten, såsom exempelvis mögel?

 

Energivärde

  • Hur energieffektiv är fastigheten?
  • Vad är det senaste inom isolering, varmvattenberedning, uppvärmning och värmereglering?

 

Standardmarkvärde

  • Värdet baseras på priset per kvadratmeter outvecklad mark i respektive standardmarkvärdeszon.

 

Fastighetens eller egendomens läge

  • I vilken miljö och omgivningar ligger fastigheten?
  • Finns det skolor, förskolor, butiker och förbindelser med kollektivtrafik i fastighetens närområde?
  • Finns det närhet till grönska och naturområden?

 

Marknadssituationen

  • Hur stor är efterfrågan på fastigheter eller fast egendom?

 

När anlitas en sakkunnig för fastighetsvärdering?

Det finns flera tillfällen där det kan vara läge att anlita en auktoriserad aktör med rätt kunskaper. Här listar vi några av dem.

Köp eller försäljning av fastighet

Vid köp eller försäljning av en fastighet kan de berörda parterna få en mer pricksäker värdering om de tar hjälp av en sakkunnig.

Arv

Om det finns tvister om en fastighet eller när arvsskatten för en byggnad behöver beräknas görs detta ofta tillsammans med en sakkunnig i området.

Skilsmässa

Vid skilsmässor är det klokt att anlita en sakkunnig för att bestämma ersättningen för vinsten eller för att bestämma utbetalningen till partnern.

Skador eller defekter

När skador eller andra defekter uppstår i byggnation av bostadshus och andra fastigheter kan det vara bra att använda sig av en auktoriserad fastighetsvärderare. Sakkunniga används ofta för att klargöra vissa frågor. Det uppskattas av såväl arkitekter och byggentreprenörer som av rörmokare att ha en sakkunnig involverad för att klargöra byggnationstvister.
 

SAMMANSTÄLLNING AV VÄRDEUPPSKATTNINGAR

En fackmannamässig analys och beräkning resulterar i en värdeuppskattning. Denna måste, enligt lag, vara objektiv och opartisk. Fullständigheten och korrektheten i värdeuppskattningen är av särskild vikt om det uppstår en tvist om fastigheten. Som sakkunnig på området bär fastighetsvärderaren ansvaret för felbedömning i värdeuppskattningen och kan därför bli ersättningsskyldig.

Olika omfattning på värderingsrapporter

En värdeuppskattning resulterar i en värderingsrapport. Innehållet i denna beror på syftet med värderingen. Det görs en distinktion mellan mindre värdeuppskattningar och mer fullständiga värdeuppskattningar. Det är endast de fullständiga värderingarna som är lagligt giltiga.

Mindre värdeuppskattning – mindre värderingsrapport

Den mindre omfattande värderingsrapporten görs vanligtvis när marknadsvärdet på en fastighet eller fast egendom ska uppskattas med en mindre ansträngning. En situation då en mindre värdeuppskattning görs, är vid köp eller försäljning av fastighet. Värderingsrapporten är då mindre detaljerad eftersom vissa dokument, register och beräkningar, såsom fastighetsregister eller beräkning av bostadsytan, inte används.

Denna värdeuppskattning beräknas på vanliga metoder för beräkning av marknadsvärdet; jämförelseförfarande, beräkningsmetoden för intjänat värde och nuvärdesmetoden. Värderingsrapporten innehåller också en beskrivning av byggnaden eller fastigheten samt annan relevant information såsom fotodokumentation och övriga dokument.

Fullständig värdeuppskattning – fullständig värderingsrapport

Fullständiga värdeuppskattningar upprättas av sakkunniga experter och görs exempelvis vid skilsmässa, arvstvister eller vid utmätningar. Om en fullständig värdeuppskattning beräknas enligt branschstandard, är uppskattningen ordentligt fastställd samt giltig vid rättsliga förhandlingar.

Den fullständiga värderingsrapporten innehåller detaljerad information om alla relevanta aspekter rör ett fastighetsobjekt eller en fast egendom. Detta inkluderar även beskrivningar av egendomens topografi, utdrag från fastighetsregistret och särskilda egenskaper såsom byggnadsminnesförklaringar och information från Naturvårdsverket.

4 TYPER AV FASTIGHETSVÄRDERARE

Som vi tidigare har nämnt, används begreppen fastighetsvärderare och sakkunnig synonymt vid tal om fastighetsvärdering. Det finns ingen laglig reglering för vad som ingår i benämningen sakkunnig, vilket utgör en riskfaktor för kunderna.

Bevis på relevant examen kan vanligtvis tillhandahållas genom relevant yrkeslivserfarenhet och genom examen från en branscherkänd utbildning. Sakkunniga inom värdering av fastigheter kan ha yrkesbakgrund i en mängd olika branscher; civilingenjörer, arkitekter och fastighetsmäklare är några.

Grundläggande kunskaper om fastighetsbranschen och erfarenhet från yrkeslivet är en förutsättning för att kunna göra adekvata uppskattningar av marknadsvärdet på fastighetsobjekt. Medlemskap i en fackmannamässig förening för fastighetsvärderingar är ingen kvalitetsstämpel. Du bör därför skaffa dig en mer exakt bild av fastighetsvärderaren innan du anlitar hen.

Det finns fyra sorters sakkunniga inom fastighetsvärdering:

1. Oberoende konsult

”Fastighetsvärderare” är inte en skyddad beteckning och därför kan vem som helst, i teorin, arbeta som frilansande värderare av fastigheter. En lämplig utbildning och många år av praktisk erfarenhet

2. Offentligt godkänd

Enligt 4 § i Konsumenttjänstlagen måste fastighetsvärdering ske fackmässigt. I Sverige finns det olika branschorganisationer som auktoriserar fastighetsvärderare grundat på bland annat etiska krav, men också på praktiska yrkeskvalifikationer. Offentligt erkända marknadsvärderare av fastigheter används därför ibland för att kunna ge expertutlåtanden vid rättsliga tvister inom bygg- och fastighetsbranschen.

3. Statligt godkänd

Statligt godkända fackmän arbetar å statens vägnar och ansvarar exempelvis för teknisk övervakning. Denna beteckning är skyddad enligt lag. Statligt godkända värderare av fastigheter övervakas av statliga myndigheter och ett av deras uppdrag är att bland annat beräkna marknadsvärden på fastighetsobjekt.

4. EU-certifierade fastighetsvärderare enligt DIN EN ISO / IEC 17024

De fastighetsvärderare som har tilldelats en EU-certifiering enligt DIN EN ISO/IEC 17024, anses besitta den högsta nivån av expertis och aktualitet inom sitt område. I Sverige ackrediteras dessa fastighetsvärderare av Swedac som, på uppdrag av regeringen, bedriver kompetensprövning och ackreditering inom mängder av olika branscher och gör det i enlighet med europeiska och internationella standarder.

 Kostnaden för en fastighetsvärderare beräknas på några avgörande faktorer; typ av tjänst, kvalificeringsgrad, objektets storlek och plats, timlön, resekostnader och värdering

VAD KOSTAR EN FASTIGHETSVÄRDERARE?

Kostnaderna för fastighetsvärderingar är öppna för förhandling, men baseras oftast på en rad olika faktorer, såsom omfattningen på fastighetsvärderingen. Andra faktorer som kan påverka priset är fackmannens kompetensnivå samt storleken och platsen för den värderade fastigheten. En fastighetsvärderare med EU-certifiering kostar i regel mer än frilansande oberoende aktörer. Priserna kan därför skilja sig. Kostnaden för en fastighetsvärderare kan förväntas vara allt mellan några tusen kronor upp till 1,5% av fastighetens faktiska marknadsvärde.