Die folgende Auflistung der 15 häufigsten Baumängel zeigt, an welchen Stellen im Objekt Bauherren und Baufrauen das größte Risiko erwartet. Denn: Verschiedene Teile eines Gebäudes sind unterschiedlich oft von Baufehlern betroffen. Darüber hinaus beantworten wir in diesem Beitrag die häufigsten Fragen rund um das Auftreten von Baumängeln.
Inhalt
- Oft gestellte Fragen rund um Baumängel
- Die 15 häufigsten Baumängel in Gebäuden 2023
- Baumängel während und nach der Abnahme
- Was tun, wenn Baumängel nach 10 Jahren auftreten?
Oft gestellte Fragen rund um Baumängel
Was ist ein Baumangel?
Ein Baumangel ist eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit eines Werks oder Gebäudes. Ein Baumangel liegt darüber hinaus vor, wenn das Bauwerk nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
Was sind wesentliche Baumängel?
Ein wesentlicher Baumangel liegt vor, wenn die Nutzbarkeit des Gebäudes oder Werks erheblich beeinträchtigt ist oder wenn ein Werk nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Weitere Merkmale eines wesentlichen Baumangels sind unter anderem hohe Beseitigungskosten sowie ein hohes Risiko für den Eintritt von Folgeschäden.
Was ist ein versteckter Baumangel?
Ein versteckter Baumangel ist ein Mangel, der bereits bei der Übergabe des Gebäudes vorhanden war, jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt erkennbar wurde. Wird der Mangel von Auftraggebenden innerhalb der Gewährleistungsfrist festgestellt, können gegenüber Auftragnehmenden Ansprüche geltend gemacht werden.
Die 15 häufigsten Baumängel in Gebäuden 2023
Baumängel gehören im deutschen Bauwesen zum Alltag. Statistisch gesehen treten manche Mängel an bestimmten Gebäudeteilen jedoch weitaus häufiger auf als andere. Die Gründe dafür sind vielfältig. Ein Aspekt liegt darin, dass manche Komponenten besonders anfällig für Mängel sind und sich die Herstellung und Prüfung als schwierig herausstellt.
Zu den Hauptursachen für Baumängeln gehört allerdings der Fachkräftemangel. In einer Umfrage sahen rund 78 Prozent aller Befragten Bauunternehmen den Fachkräftemangel als ernsthafte Bedrohung. Bereiche, bei denen besonders viele Fachkräfte fehlen, sind daher überdurchschnittlich oft von Mängeln betroffen. Wenn beispielsweise zu wenig Dachdecker auf dem Arbeitsmarkt verfügbar sind, verwundert es nicht, dass es an den Dächern zu Mängeln kommt.
LESETIPP: Fachkräftemangel am Bau: Wege aus der Krise
Doch wo treten die meisten Baumängel auf? Dem sind wir auf den Grund gegangen und haben in den folgenden Abschnitten die am häufigsten von Baumängel getroffenen Gebäudekomponenten aufgelistet.
1. Dach – 9,36%
Am anfälligsten für Probleme ist der Dachbereich. Hier stellt Feuchtigkeit einen Hauptgrund für auftretende Mängel dar. Die daraus resultierende Schimmelbildung kann verschiedene Gründe haben. Sie reicht von Fehlern bei der Dämmung bis hin zum Einsatz von noch feuchtem Holz bei der Konstruktion des Dachstuhls.
2. Decken und Fußböden – 8,25%
Fehler entstehen in diesem Bereich zum Beispiel beim Verlegen des Bodenbelags auf ungeeignetem Untergrund. Ein Klassiker ist ein auf einer Fußbodenheizung verlegtes Parkett, das durch die aufsteigende Wärme Fugen bildet. Auch Zimmerdecken bergen häufig Potenzial für Ärger – etwa, wenn der Putz auf einer mangelnden Grundierung aufgetragen wurde und nach einiger Zeit herabfällt.
3. Wände – 7,28%
Mängel wie etwa Risse in der Wand können verschiedenen Ursachen haben: Zu wenig Überbindemaß, schlampig verarbeitete Fugen oder der Einsatz fehlerhafter Ziegel
LESETIPP: Was tun bei Rissen in der Wand
4. Haustechnik – 5,57%
Der Anteil der Technischen Gebäudeausstattung (TGA) nimmt in Gebäuden jedes Jahr weiter zu. Entsprechend steigt das Risiko mangelhafter Qualität und Ausführungen. Die Probleme sind vielfältig und reichen von nicht ausreichend ummantelten Elektroleitungen bis zu stagnationsbegünstigenden Trinkwasser-Installationen.
5. Fenster und Türen – 5,47%
Undichte Fenster, Hohlräume unter den Fensterbänken oder schlecht schließende Türen sind nur einige der möglichen Baufehler, auf die Bauherr und Baufrau achten müssen.
6. Keller – 5,44%
Der Keller zählt häufig zu den neuralgischen Punkten beim Gebäudebau. Hinzu kommt, dass sich ein Baumangel in diesem Bereich oft nur unter hohen Kosten beseitigen lässt. Ein klassisches Baumangel Beispiel im Keller sind mangelhafte Abdichtungen. Dadurch dringt Nässe leichter durch die Fugen ein, so dass dieser Baumangel Schimmel und andere negative Folgeerscheinungen von Feuchtigkeit begünstigt.
7. Fassade – 3,44%
Ob Warmfassaden oder Kaltfassaden – Das Repertoire möglicher Baufehler ist auch hier lang und reicht von Verfärbungen über Risse bis hin zur Abblätterung. Die Gründe dafür sind vielfältig. Zum Beispiel, wenn die verwendeten Materialien nicht miteinander kompatibel sind.
8. Terrassen und Balkone – 3,31%
Wackelige Geländer, mangelnde Abdichtung zwischen Balkon und Gebäude, Fehler beim Verlegen von Terrassendielen sind nur einige von vielen Bauschäden, die für Ärger und steigende Kosten sorgen können.
9. Garage – 3%
Auch Garagen warten mit einer Anzahl an möglichen Defiziten auf: Dazu zählen zu steile Auffahrten ebenso, wie Risse im Boden, oder zu wenig bzw. zu viel Spielraum beim Garagentor.
10. Fundament – 2,93%
Gibt das Fundament nach, entstehen Brüche in Boden und Wänden. Das Resultat eines solchen Baumangels: Schimmel aufgrund der eindringenden Feuchtigkeit. Auch bei der Dämmung bestehen Risiken.
11. Außenanlagen – 2,20%
Ein Baumangel kann aber nicht nur am Gebäude, sondern auch im Garten und bei den Außenanlagen auftreten. Ein entsprechendes Baumangel Beispiel: mangelnde Abführung, die nach Regenfällen zu Überflutungen führen.
12. Wärme- und Schalldämmung – 2,45%
Immer wieder entstehen beim Bau von Gebäuden unerwünschte Schallbrücken – etwa durch Rohrleitungen oder die Sanitärausstattung. Ein Mangel besteht auch bei einer unzureichenden Dämmung verschiedener Gebäudekomponenten.
13. Treppen – 1,52%
Knarrende oder zu schwach ausgelegte Treppen fallen unter die Baufehler in dieser Kategorie.
14. Schwimmbad – 0,17%
Nur eine verhältnismäßig kleine Anzahl an Gebäuden verfügt über ein eigenes Schwimmbad. Doch Pool & Co. haben mitunter ihre Tücken. Defekte wie undichte Becken oder Probleme mit der Wasseraufbereitung stellen aber nur bei einem Bruchteil der untersuchten Objekte ein Ärgernis dar.
15. Schadstoffe – 0,05%
Das Auftreten von giftigen Substanzen in Gebäuden erfolgt zum Glück nur relativ selten. Tritt dieser Fall jedoch ein, stellt auch er einen Mangel dar, der behoben werden muss.
Baumängel während und nach der Abnahme
Die oben aufgelisteten 15 häufigsten Baumängel entstehen während der Bauphase und werden während oder nach der Abnahme des Gebäudes entdeckt. 2023 nimmt die Häufigkeit von Baumängeln weiterhin zu. Die neuesten Daten legen nahe, dass rund drei Viertel aller Neubauten Baumängel aufweisen. Sowohl Auftraggeber:innen als auch Auftragnehmer:innen müssen sich daher aktiv mit der Angelegenheit von Baumängeln und deren Folgen auseinandersetzen. Folgend erklären wir, wie man Baumängel während und nach der Abnahme entdeckt.
Wie findet man Baumängel bereits vor der Abnahme?
Um Baumängel zu entdecken, müssen sich Auftraggeber:innen darüber bewusst sein, welche Bauleistungen sie zusammen mit Auftragnehmer:innen vertraglich vereinbart haben. Nur so kann sie überprüfen, ob der Soll-Zustand dem Ist-Zustand des Bauwerks entspricht. Da Mängel relativ häufig sind und in allen möglichen Formen vorkommen, ist es eine besondere Herausforderung, alle Baumängel während der Abnahme zu finden. Hier kann sich die Beauftragung eines Sachverständigen empfehlen, dazu später mehr.
LESETIPP: Was kosten Baugutachter? 3 Tipps für günstige Gutachten
Viele Leute stellen sich einen Mangel als offensichtlicher Fehler vor, der einem beim Betreten der Liegenschaft direkt ins Auge sticht. In der Realität handelt es sich bei Baumängeln allerdings oftmals um kleine Defekte oder Fehlkonstruktionen, die nicht mal von Auftragnehmer:innen entdeckt wurden. Ein Baumangel muss zudem nicht immer eine Beeinträchtigung der objektiven Bauqualität darstellen. Auch wenn eine Leistung zwar technisch korrekt, allerdings nicht gemäß des Vertrages bzw. des Bauplanes ausgeführt wurde, handelt es sich um einen Mangel. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Tür verkehrt herum eingebaut, eine falsche Farbe verwendet oder ein zu hohes Geländer eingebaut wurde.
Ein optischer Mangel, welcher die Funktionalität der Immobilie nicht beeinträchtigt ist jedoch nur als Mangel anzusehen, wenn die Leistung im Vertrag explizit anders vereinbart wurde.
Was, wenn der Mangel erst nach der Abnahme auftritt?
Nicht alle Mängel werden bei der Abnahme entdeckt. Ein Großteil aller Mängel treten erst während der Nutzungsphase auf. Egal, ob Mietobjekt oder Eigenheim; wenn während der Nutzungsphase Mängel auftreten, ist das mühsam. Glücklicherweise gibt es gesetzliche Firsten, welche es Eigentümer:innen ermöglichen, Baumängel auch nach der Abnahme zu melden. Sofern im Bauvertrag nichts anderes vereinbart wurde, gelten bei privaten Bauaufträgen die Verjährungs- und Meldefristen des BGB.
Bis zur Verjährungsfrist sind Auftragnehmer:innen für die Qualität der geleisteten Bauarbeiten verantwortlich. Allerdings liegt es an Auftraggeber:innen nachzuweisen, dass die Baumängel nicht erst nach der Abgabe aufgetreten sind. Falls das nicht möglich ist, müssen sich Auftraggeber:innen selbst um die Behebung und um die finanziellen Folgen des Mangels kümmern.
Worauf sollte man bei der Abnahme achten?
Im Optimalfall werden die Mängel bereits während der Abnahme entdeckt. Bei über 50 Prozent aller Mängel bei Neubauten ist das jedoch nicht der Fall.
Je sorgfältiger bei der Bauabnahme vorgegangen wird, desto besser. Mit der Abnahme übergeben Auftragnehmer:innen die Liegenschaft offiziell den Auftraggeber:innen. Durch diese Rechtshandlung bestätigen die Auftragnehmer:innen, dass sich die Immobilie im vertraglich festgelegten Zustand befindet.
Für den Zeitpunkt der Abnahme sollte man sich daher genügend Zeit einplanen und sich nicht unter Druck setzen lassen. Besonders bei schwerwiegenden Mängeln lohnt es sich, ausführlich zu dokumentieren und die Annahme zu verschieben.
Baumängel mit Gutachter:in zuverlässiger entdecken
Damit Fälle von Pfusch am Bau nicht über einen längeren Zeitraum unentdeckt bleiben, lohnt sich das Engagement von Gutachter:innen oder Sachverständigen.
Risiken bleiben jedoch bestehen. Sei es aufgrund des Fachkräftemangels am Bau oder anderen Ursachen. Je größer ein Objekt ist, desto mehr steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Fehler auch den kundigen Augen eines Gutachters verborgen bleiben. Darüber hinaus wird die Arbeit der Sachverständigen immer schwieriger, je weiter ein Mangel in einem Gebäude zeitlich zurückliegt.
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- Spart Zeit: Wird im Zuge einer Begehung ein Mangel festgestellt und in der App hinterlegt, werden die verantwortlichen Projektteilnehmer davon unmittelbar in Kenntnis gesetzt.
- Das Ergebnis ist eine völlig transparente Kommunikation der beteiligten Personen. Der Verlauf von Leistungen ist zudem auch noch Jahre später mit wenigen Klicks aufrufbar und kann exakt nachvollzogen werden. Das vereinfacht eine Mängelbeseitigung wesentlich.
- Alle Informationen können unkompliziert in Protokollen zusammengefasst und an Dritte weitergegeben werden. Dadurch kann zum Beispiel ein Gutachter Baumängel im Zuge von Begehungen schneller nachvollziehen und das Gutachten liegt schneller vor.
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