Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in der Schweiz 2022? In den vergangenen Jahrzehnten galt er als stabil, sicher und profitabel und lockte damit Investitionen in Milliardenhöhe aus dem Inn- und Ausland an. Wie sich der Schweizer Immobilienmarkt dieses Jahr positioniert und wie es weitergehen könnte, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Der Immobilienmarkt in der Schweiz 2022

Der Immobilienmarkt in der Schweiz – die Fakten

Die Immobilienbranche in der Schweiz zählt 2022 zu den bedeutendsten Sparten der Eidgenössischen Wirtschaft. So gibt es keine andere Einzelbranche, welcher mehr zum Schweizer BIP beiträgt. Einen grossen Anteil am Kuchen besitzen institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Lebensversicherungen und Banken.

Rund 3 von 5 Einwohnerinnen der Schweiz leben in einer Mietwohnung. Mit 41 Prozent hat die Schweiz eine der tiefsten Eigenheimquoten der Welt. Das liegt daran, dass es kaum in einem anderen freien Land so schwierig ist, ein Eigenheim zu erwerben wie in der Schweiz. Die gesetzlichen und wirtschaftlichen Hürden sind verglichen mit den meisten anderen Ländern so hoch, dass der Traum vom Eigenheim mittlerweile nur mehr wenigen offen steht. Eine Wende dieses Trends ist mit heutigem Stand nicht sichtbar. Nicht nur die stark steigenden Immobilienpreise führen dazu, dass Wohneigentum für Private herausfordernd ist. Auch die gesetzlichen Tragbarkeitsrichtlinien welche erfüllt werden müssen, um eine Hypothek zu erhalten, sind ein bedeutender Grund. So beträgt der kalkulatorische Zinssatz, auch bei Festhypotheken mit viel tieferen Zinsen, satte 5 Prozent und darf nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Dazu kommt ein erforderliches Eigenkapital von mindestens 20 Prozent.

Vor allem im urbanen Raum herrscht ein akuter Mangel an Mietwohnungen. In Zürich, leben über 90 Prozent aller Anwohnerinnen und Anwohner in Mietwohnungen. Die Mieten verdoppelten sich in den letzten 20 Jahren beinahe. Mittlerweile kostet eine durchschnittliche 2-Zimmerwohnung mit 80 Quadratmetern im Zentrum von Zürich monatlich rund 4.000 Schweizer Franken – ohne das ohne Nebenkosten.

Die hohen Preise, gepaart mit der enormen Nachfrage und der niedrigen Eigenheimquote führen dazu, dass der Schweizer Immobilienmarkt über ein spannendes Angebot an Anlageobjekten verfügt.

Der Schweizer Immobilienbranche – 2022 Marktanalyse

Vor allem Wohneigentum wird in der Schweiz immer teurer. Je nach Kanton stiegen die Preise für Immobilien in der Schweiz in den letzten 25 Jahre im Schnitt 3 bis 9 Prozent pro Jahr. Während der Anteil an Eigenheimbesitzern und privaten Vermietern abnimmt, nimmt der Anteil an gewerblichen Vermietern Jahr für Jahr zu. Der Preis wird allerdings hauptsächlich durch die hohe Nachfrage angetrieben. In der kleinen Schweiz ist Bauland rar und wird nur sehr restriktiv freigegeben. Strikte Zonenpläne und Vorgaben bezüglich verdichtetem Bauen sind weitere Faktoren, welche für Neubauten beachtet werden müssen. Obwohl die Bevölkerung in der Schweiz jährlich um gut 100.000 Personen anwächst, nimmt die Wohnbautätigkeit Jahr für Jahr ab. Mit der Pandemie ist die Nachfrage nach Eigenheimen und größeren Mietwohnungen jedoch noch weiter angestiegen.

Im Juni 2022 hob die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins von -0,75 Prozent auf -0.25 Prozent an. Damit sollte der Inflation entgegengewirkt werden, welche auch in der Schweiz weiter zu steigen droht. Durch diese historischen Änderungen haben sich allerdings die Hypotheken merklich verteuert. Damit könnte die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz etwas gebremst werden. Zudem haben Zinserhöhungen in der Regel die Folge, dass Sparen gegenüber Investitionen wie Aktien und Immobilien an Attraktivität gewinnt. Dies könnte den starken Preisanstieg ebenfalls etwas eindämmen.

Befindet sich die Schweiz 2022 in einer Immobilienblase?

Die stark steigenden Preise lassen schnell auf eine Immobilienblase in der Schweiz schließen. Dies ruft die Immobilienkrise der Vereinigten Staaten ins Gedächtnis, welche 2007 am Beginn der Weltfinanzkrise stand. Droht in der Schweiz bald ein ähnliches Szenario? Verschiedene Aspekte sind abzuwägen.

Diese Gründe sprechen für eine Immobilienblase in der Schweiz:

  • Expansive Geldpolitik – Die expansive Geldpolitik der letzten Jahre ist eine der entscheidenden Argumente von Befürwortern der Blasen-Theorie. Und tatsächlich; Zentralbanken auf der ganzen Welt betrieben im Nachklang der Weltwirtschaftskrise eine Geldpolitik, welche es zuvor noch nie gab. Die Leitzinsen wurden gesenkt, bis sie ins Negative rutschten. Als Resultat stiegen in der Schweiz und in vielen anderen Länder die Vermögens- und Immobilienpreise.
  • Ungebremster Preisanstieg – In den letzten 20 Jahren sind die Immobilienpreise in der Schweiz enorm gestiegen. Heute kostet der bebaute Quadratmeter rund 80 Prozent mehr als im Jahr 2002. Viele Experten und Expertinnen vermuten darin eine extreme Überbewertung und schlagen Alarm. Sie warnen von einer Blase, welche bald platzen könnte. Aufgrund der Bedeutung des Immobilienmarktes für die Schweizer Volkswirtschaft hätte ein Platzen verheerende Folgen für das Land.

Diese Gründe sprechen gegen eine Immobilienblase in der Schweiz:

  • Hohe Nachfrage und nicht Spekulation – Im Unterschied zur Immobilienkrise 2007 in den Vereinigten Staaten von Amerika, steigen die Immobilienpreise in der Schweiz nicht aufgrund von Spekulationen. Die massiven Steigerungen beruhen zu einem großen Teil auf einer grossen und nachhaltigen Nachfrage nach Einfamilienhäusern, welche auf einen enormen Mangel trifft. Es ist also ein fundierter Grund, nämlich die Knappheit, welche die Prise in die Höhe treibt und nicht Spekulation, wie dies bei einer Blase der Fall wäre.
  • Strenge Regulierungen – Der Immobilienpreis bricht spätestens dann ein, wenn ein Großteil der Bevölkerung die Hypothek nicht mehr tragen und das Haus verkaufen muss. Dies war zum Beispiel in den USA der Fall. Allerdings sind die Vorgaben, welche erfüllt werden müssen, um eine Hypothek zu erhalten, in den Vereinigten Staaten viel lockerer als in der Schweiz. In der Schweiz sind die gesetzlichen Tragbarkeitsberechnungen so streng, dass zwei Drittel aller Schweizerinnen und Schweizern an ihnen scheitern. Die meisten Eigenheimbesitzer in der Schweiz sind ausreichend wohlhabend, um ihre Hypothek auch in einer Krise stemmen zu können. Dieser Faktor senkt das Risiko einer Immobilienkrise enorm.

Demnach ist es falsch, 2022 von einer Schweizer Immobilienblase zu sprechen.

Prognose zum Immobilienmarkt in der Schweiz

Der Schweizer Immobilienmarkt bietet sichere und attraktive Investitionsmöglichkeiten. Vor allem was Neubauten und Bauland angeht, steht der riesigen Nachfrage allerdings nur ein kleines Angebot entgegen. Dadurch sind die Preise auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz in den letzten 20 Jahren durchschnittlich um 80 Prozent gestiegen. Zwar wurden im Juli 2022 zum ersten Mal wieder die Leitzinsen angehoben, was die Nachfrage etwas bremsen könnte. Doch die Preise werden ziemlich sicher auch über die nächsten Jahre ansteigen. Einzig die zur Zeit weltweit stattfindende wirtschaftliche Abkühlung könnte 2022 und in den Folgejahren den bisherigen Trend bremsen.

Ähnlich sieht es mit den Mieten aus, welche vor allem in den Städten zu den höchsten der Welt zählen. Die hohe Dichte an Mietobjekten und die strengen gesetzlichen Hürden für privates Wohneigentum machen den Schweizer Immobilienmarkt besonders für institutionelle und sehr wohlhabende Anleger laufend attraktiver.