Immobilienwirtschaft im Vereinigten Königreich

Jeder Versuch eine Sparte der britischen Wirtschaft zu analysieren, kommt am Thema Brexit nicht vorbei. Die Angelegenheit verfügt schließlich über politische Brisanz und schien besonders in den Medienbeiträgen der letzten Jahre allgegenwärtig zu sein.


Britische Flagge in Bewegung

Es wird interessant zu beobachten sein, inwiefern selbst ein so starker und etablierter Immobilienmarkt wie der Großbritanniens sich beeinträchtigen lassen wird.

 

Rückblick

Um ein Gefühl für den britischen Markt zu bekommen, ist es wichtig einen kurzen Rückblick in die jüngste Vergangenheit der dortigen Immobilienwirtschaft zu machen:

  • 2008: Die Finanzkrise verursacht eine Talfahrt der Immobilienpreise

Laut Angaben der größten Hypothekenbank des Landes, Halifax, brachen die britischen Immobilienpreise 2008 um 16,2% ein. Sowohl Halifax als auch Nationwide haben die Erstellung von Prognosen für 2009 aufgegeben, nachdem sich deren Prognosen für 2008 als viel zu optimistisch erwiesen haben.

  • 2016: Brexit-Votum

Das Brexit-Votum zeigt unmittelbare Auswirkungen: Erstmals steckten Investoren mehr Geld in deutsche als in britische Immobilienprojekte. Davor lag allein in London der Wert an gehandelten Gewerbegebäuden viele Jahre höher als die Volumina der Besitzwechsel in den sieben deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zusammen.

2016 betrug das gesamte Immobilienhandelsvolumen in Deutschland 60,2 Milliarden Euro, in Großbritannien 59,9 Milliarden Euro.

  • 2017: Häuserpreise sinken erstmals auch in London

Dass in London die Immobilien billiger wurden, ist seit der Finanzkrise nicht mehr vorgekommen. Die Häuserpreise in London sind einer Studie zufolge erstmals seit acht Jahren gesunken. Das hatte aber nicht nur mit dem Brexit zu tun: Das englische Pfund wurde abgewertet, die Inflation stieg und die Löhne wuchsen langsamer.

  • 2018: Berlin ist zum Sehnsuchtsort geworden

Viele EU-Ausländer überlegten bereits Großbritannien angesichts der Unwägbarkeit der Folgen des Brexits zu verlassen. Besonders in London arbeiteten Banken an Plänen, mit Blick auf den Brexit, Arbeitsplätze aus Großbritannien hinaus zu verlagern. Und das ermutigte so manchen immobilienbesessenen Londoner, nach neuen Wohnungen fernab der Insel zu suchen. Für viele ist Berlin in der Zwischenzeit zu einem Sehnsuchtsort geworden. Die Unternehmensberatung PricewaterhouseCoopers ist zu dem Schluss gekommen, dass Berlin wie auch Paris, Luxemburg und Madrid vom Auswandern der Geschäftsleute Londons, profitieren werden.

  • 2019: Gemischte Stimmung vor der Brexit-Entscheidung

Eine Umfrage unter Mitgliedern der RICS zeigte, dass die Aktivitäten auf dem britischen Wohnimmobilienmarkt rückläufig sind. Sowohl die Verkäufe, Kaufanfragen sowie Makleraufträge sind nach Angaben der Befragten das sechste Monat in Folge gefallen. Der Wert der gehandelten Wohnimmobilien ging zudem auf den niedrigsten Wert seit 2011 zurück. Zudem gaben 77 Prozent der Befragten an, dass die Unsicherheit bezüglich eines möglichen/voraussichtlichen Brexits die Marktaktivität einschränkt.

 

Wie sieht die aktuelle Lage aus?

Balkendiagramm über die m2-preise Europas

In der oberen Grafik ist zu sehen, dass die m²-Preise im Vereinigten Königreich nach wie vor außerordentlich teuer sind. In einer detaillierteren Aufstellung des Global Property Guide erkennt man jedoch, dass die Wohnpreise in den gehobenen Bezirken Londons nicht mehr steigen.

Dies wirkt sich spürbar auf die Mietrendite aus, da die Mieten nicht so stark gestiegen sind wie die Immobilienkaufpreise. Die Bruttomieterträge für eine Investition in eine Wohnung (wenn sie vollständig vermietet ist) sind in London momentan recht niedrig:

  • Ein 50m² großes Apartment in guten Bezirken Londons kostet im Durchschnitt 750.000 £. Bei Vermietung können Sie eine Bruttomietrendite von rund 3,2% erzielen.
  • Ein 120m² Apartment in bester Innenstadtlage in London kostet voraussichtlich £ 2.200.000. Bei Vermietung können Sie eine Bruttomietrendite von rund 2,6% erzielen.

 

Die Investitionen in Bauprojekte hat sich in den letzten fünf Jahren gut entwickelt, obwohl nach der Finanzkrise viele Entwicklungsprojekte gestoppt oder zurückgefahren wurden und die Entwickler Schwierigkeiten hatten, fertiggestellte Gebäude zu verkaufen.

Das UK Department for International Trade veröffentlichte in einem Papier der „Invest in Great Britain & Northern Ireland“, dass der Umsatz in den fünf Jahren bis 2018-2019 mit einer durchschnittlichen Jahresrate von 4,5% auf 27,9 Mrd. GBP steigen wird.

Dabei lohnt es sich auch einen kurzen Blick auf die Marktsegmentierung zu machen. 12,1% gehen auf den öffentlichen Nicht-Wohnungsbau und umfassen vom öffentlichen Sektor finanzierte Immobilien wie Ämter, Schulen und Krankenhäuser. Trotz der langfristigen Fokussierung der Regierung auf Verkehrsinfrastrukturprojekte, trugen öffentliche Nicht-Wohngebäude in den letzten fünf Jahren einen wesentlichen Anteil am Umsatz der Branche. Die Entwicklung von Fabriken, Lagerhallen und Anlagen für industrielle oder infrastrukturelle Zwecke machte in den Jahren 2018-19schätzungsweise 10,5% des Branchenumsatzes aus.

Andere kommerzielle Märkte – das umfasst Freizeitzentren, Hotels, Kinos, u.ä. – trugen im vergangenen Jahr um die 9,7% zum Branchenumsatz bei. Die höheren Konsumausgaben in diesen Bereichen haben traditionell das Wachstum dieses Segments in den vergangenen Jahren unterstützt. Die mit dem EU-Referendum verbundenen Unsicherheiten im Verhältnis zum Einkommen haben jedoch das Verbrauchervertrauen gemindert und diese zum prophylaktischen Sparen veranlasst.

2019 wird ein Umsatzwachstum von vergleichsweise bescheidenen 2,5% erwartet, während die Gewinnmargen voraussichtlich auf 23,4% des Branchenumsatzes sinken werden. Es wird prognostiziert, dass der Umsatz in den fünf Jahren bis 2023-24 mit einer vergleichsweise langsameren Jahresrate von 2,9% auf 32,2 Mrd. GBP steigen wird. Diese Zahlen kommen von der IBISWorld und werden auch für die „Invest in Great Britain & Northern Ireland“-Kampagne, die für ausländische Investoren gedacht ist, gerne verwendet. Aber wie alle Prognosen ins Ungewisse kann es unterschiedliche Sichtweisen geben.

Ist all die Aufregung gerechtfertigt?

Unabhängig davon, ob Sie ein überzeugter Verbleiber oder eifriger Brexiteer sind, gibt es keinen Zweifel daran, dass die Ungewissheit, wann Großbritannien die EU verlässt, und die Bedingungen, unter denen es passieren wird, den Immobilienmarkt durchrütteln wird. In welcher Tragweite ist eine andere Frage. Denn Desintegration von der EU muss nicht notwendigerweise eine komplette Trennung bedeuten.

Angesichts der anhaltenden Unterversorgung des Landes, der wachsenden Bevölkerung, der hohen Mietnachfragen und -renditen sowie des Wachstums der Städte außerhalb Londons ist es durchaus plausibel, dass der britische Markt attraktiv und vielversprechend bleibt.

Das britische Magazin Capital & Conflict geht davon aus, dass wir uns mitten in einer Blase befinden, und zieht dabei die folgenden beiden Charts zum Vergleich heran:

Grafik über die Hauptphasen einer Finanzblase

In der oberen Grafik wird das typische Schema einer Blase beschrieben. Diese wird der folgenden Grafik über den Hauspreis-Index von UK, London und Scotland gegenübergestellt und soll die Behauptung unterstützen, dass wir uns tatsächlich mitten in einer Blase befinden:

Grafik über die nominalen Hauspreise Vereinigtes Königreich, Schottland, London

Zufall? Vielleicht. vielleicht auch nicht. Was die Zukunft für Sie bringt, hängt von Ihrer Sichtweise auf schlechte Marktlagen ab. Fakt ist, dass jeder Markt von Höhen und Tiefen gezeichnet wird.

Chancen für ConTechs

Es ist sehr plausibel, dass ein harter Brexit tatsächlich sogar zu noch größeren Investitionen anregt. Wenn, wie viele Experten vermuten, der britische Pfund weiter abgeschwächt wird und die Hauspreise, wie der Gouverneur der Bank of England Mark Carney warnt, um bis zu 35% fallen, dann könnte das Vereinigte Königreich zu einem Immobilien-Schlaraffenland für EU-Ausländer werden – selbst wenn die Regierungspolitik britische vor ausländischen Käufern priorisiert. So liegt womöglich die größte Gefahr darin, in diesem Bereich nichts zu tun und damit enormes Profitpotenzial zu verpassen.

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