Opóźnienia na budowie – przyczyny i przeciwdziałanie

Realizacja prac budowlanych w zaplanowanym czasie ma istotne znaczenie dla wszystkich zaangażowanych w ten skomplikowany proces stron – zarówno dla inwestorów, jak i dla wykonawców. Niestety opóźnienia dotyczące projektów budowlanych zdarzają się wręcz nagminnie. Co jest źródłem tego problemu? Jak można uniknąć nieterminowego wykonania robót?.

Opóźnienia na budowie mogą mieć różne przyczyny

Opóźnienie a zwłoka

Na co dzień terminów opóźnienie i zwłoka używa się niemal wymiennie. Warto jednak podkreślić, że z punktu widzenia prawa są to dwa odmienne zjawiska. Kodeks cywilny definiuje opóźnienie jako przekroczenie ustalonej w umowie daty wykonania prac i odróżnia je od zwłoki1. W przypadku obu pojęć chodzi o nieterminowość realizacji, lecz – w przeciwieństwie do zwłoki – opóźnienie spowodowane jest przyczynami niezależnymi od inwestora czy wykonawcy. Pociąga to za sobą oczywiście skutki prawne, gdyż dłużnik ponosi odpowiedzialność tylko za zawinione niewykonanie pracy w terminie (art. 476 Kodeksu cywilnego).

Czynniki powodujące opóźnienia na budowie

Dlaczego w ogóle warto identyfikować przyczyny nieterminowej realizacji projektów budowlanych? Konsekwencje opóźnień w budowie ponoszą wszyscy zainteresowani – i inwestor, i wykonawca tracą nerwy, zyski oraz renomę tak istotną na rynku nieruchomości. Dzięki rozpoznaniu źródeł problemu oraz hierarchizacji ważności czynników generujących opóźnienia można próbować im zapobiegać lub minimalizować negatywne skutki wystąpienia tego zjawiska.

Pierwsze badania dotyczące przyczyn niewykonania robót budowlanych w określonym terminie wykonano w latach 80. XX wieku w Stanach Zjednoczonych. Od tego czasu autorzy opracowań poświęconych zagadnieniu wyróżnili ponad sto czynników powodujących opóźnienia na budowie. Aby je usystematyzować, wprowadzono grupowanie poszczególnych elementów według rozmaitych kryteriów. Jedna z prostszych i bardziej czytelnych propozycji wskazuje trzy kategorie:

    • czynniki ludzkie,
    • czynniki związane z kontraktem,
    • czynniki nieprzewidywalne2.

Opóźnienia na budowie mogą być spowodowane czynnikiem ludzkim

Czynniki ludzkie

Pierwsza grupa czynników związana jest z osobami bezpośrednio zaangażowanymi w budowę, tj. inwestorem, wykonawcą i projektantem. Wszystkie strony przedsięwzięcia mogą stanowić źródło jego nieterminowej realizacji. Modyfikacje projektu w trakcie toczących się prac, wkraczanie w zakres kompetencji wykonawcy, nieoczekiwane zmiany ustaleń oraz przedłużający się proces decyzyjny to główne przyczyny generowania opóźnień przez inwestora i reprezentującego go inspektora nadzoru inwestorskiego.

Od głównego wykonawcy zależą natomiast: zapewnienie dostępności ludzi, materiałów oraz sprzętu, a także kontrola i nadzór nad sprawnym przebiegiem wszystkich etapów prac (w tym odpowiedzialność za działania podwykonawców). W tym kontekście niebagatelne znaczenie ma również jego doświadczenie zawodowe. Minimalizuje ono ryzyko wystąpienia błędów wykonawczych i pozwala na efektywne zarządzanie zespołem realizującym projekt, a w efekcie zmniejsza ryzyko wystąpienia opóźnień w budowie.

Czynniki zależne od projektanta związane są przede wszystkim z dokumentacją projektową. Ta powinna być przejrzysta, precyzyjna i – co ważne – dostępna dla wszystkich zainteresowanych stron. Jej modyfikacje dotyczące konstrukcji czy zastosowanych materiałów mogą stanowić wynik błędów na etapie projektowania lub zmian pojawiających się podczas realizowania przedsięwzięcia. W każdym z wymienionych przypadków niosą ze sobą poważne ryzyko odwleczenia w czasie finału inwestycji.

Postęp prac znacząco może też spowolnić zła współpraca uczestników projektu. Dlatego niezwykle istotna jest dbałość o dobre relacje pomiędzy inwestorem, wykonawcą i projektantem. Aby nie generować opóźnień na budowie, warto zatroszczyć się o skuteczną komunikację, przypisywanie zadań, rozwiązywanie konfliktów i owocne negocjacje.

Czynniki związane z kontraktem

Drugą grupę czynników często powodujących opóźnienia na budowie należy powiązać z kontraktem. W jej skład wchodzą: termin realizacji, kwestie finansowe oraz zapisy umowy. Odpowiedzialność za wystąpienie dotyczących ich problemów spoczywać może na inwestorze lub wykonawcy. Po stronie wykonawcy leżą błędy w harmonogramie robót, takie jak np. niewłaściwe oszacowanie czasu lub zasobów niezbędnych do realizacji poszczególnych etapów prac. Z kolei inwestor ponosi winę za narzucanie nierealnego czasu wykonania robót, co z góry skazuje przedsięwzięcie na opóźnienia.

Czynniki finansowe to głównie wypłaty, które inwestor zgodnie z zapisami umowy powinien uiszczać wykonawcy (a ten z kolei regulować swoje zobowiązania wobec podwykonawców). Ich wstrzymywanie lub nieterminowe regulowanie powoduje, że zaczyna brakować środków na zakup materiałów i sprzętu oraz opłacenie pracowników. Efekty takich działań są łatwe do przewidzenia: przestoje, spowolnienie, a w skrajnych przypadkach nawet zniweczenie realizacji całego przedsięwzięcia.

Błędy w harmonogramie robót mogą wpłynąć na opóźnienia budowy

Czynniki nieprzewidywalne

Do trzeciej grupy czynników generujących opóźnienia na budowie zaliczają się przesłanki nieprzewidywalne, które występują niezależnie od działań inwestora, wykonawcy czy projektanta. Można wśród nich wymienić zjawiska pogodowe, zmiany w prawie i inne przypadki losowe skrupulatnie odnotowywane w dzienniku budowy. Niestety trudno tu o jakiekolwiek formy przeciwdziałania, można jedynie oszacować prawdopodobieństwo ich wystąpienia i uwzględnić bufor czasowy w harmonogramie. Anomalie pogodowe, a zwłaszcza kataklizmy mogą poważnie zaburzyć terminarz prac, wymuszając przerwanie robót lub powodując zniszczenie sprzętu i zrealizowanych już elementów inwestycji.

Niebagatelny wpływ na terminowość prowadzenia budowy mają też wszelkie nieprzewidziane modyfikacje rozporządzeń i ustaw dotyczących budownictwa, a także opóźnienia wynikające z obsługi administracyjno-prawnej inwestycji. Przedłużające się procedury i postępowania mogą skutecznie zachwiać harmonogramem prac i uniemożliwić dotrzymanie terminów zdefiniowanych w zapisach umowy.

Wśród przypadków losowych generujących opóźnienia na budowie wyliczyć należy przede wszystkim kradzieże i awarie sprzętu. Na szczęście znacznie rzadziej problemem okazuje się natrafienie na wykopaliska archeologiczne na terenie inwestycji lub znalezienie niewybuchów, niewypałów czy innych materiałów niebezpiecznych. Wszystkie wymienione czynniki wstrzymują działania wykonawcy i zaburzają plan realizacji poszczególnych etapów projektu.

Jak przeciwdziałać opóźnieniom na budowie?

Inwestycje budowlane są obarczone ryzykiem pojawienia się mniej lub bardziej przewidywalnych zdarzeń, które mogą prowadzić do nieterminowej realizacji etapów przedsięwzięcia. Choć nie da się całkowicie usunąć wszystkich zagrożeń, część można wyeliminować, a prawdopodobieństwo wystąpienia pozostałych znacznie obniżyć. Zarządzanie projektem budowlanym z wykorzystaniem oprogramowania dla budownictwa efektywnie wspomaga realizację prac zgodnie z założonym harmonogramem. Sprzyja temu zoptymalizowany przebieg procesu komunikacji obejmującej wszystkie strony zaangażowane w przedsięwzięcie. W aplikacji PlanRadar zadania są przypisywane bezpośrednio do odpowiedzialnych za nie osób, które otrzymują automatyczne powiadomienia z informacją na temat priorytetów zleceń oraz terminów ich wykonania. Można sprawnie zarządzać zasobami i generować potrzebne raporty i statystyki.

Programy do zarządzania budową, takie jak PlanRadar, mogą zniwelować ryzyko wystąpienia opóźnień na budowie

Ryzyko opóźnień na budowie minimalizuje również łatwy, szybki i powszechny dostęp do kompletnej dokumentacji projektowej, która jest aktualizowana na bieżąco i w sposób synchroniczny przez wszystkie zainteresowane inwestycją osoby. Dzięki temu można śledzić postęp prac i identyfikować wąskie gardła. Zastosowanie nowoczesnych rozwiązań informatycznych, w tym cyfrowej dokumentacji, optymalizuje przepływ pracy, zdecydowanie ułatwiając pokonywanie codziennych wyzwań, jakie stają przed branżą budowlaną.

Jeśli chcesz zwiększyć efektywność pracy na budowie i zmniejszyć ryzyko wystąpienia opóźnień, wypróbuj PlanRadar za darmo, klikając przycisk znajdujący się poniżej, lub skontaktuj się z nami. Z chęcią odpowiemy na wszelkie pytania.

1 Dz.U.2020.0.1740 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

2 Lesiak A., Plebankiewicz E., Opóźnienia w robotach budowlanych, Zeszyty Naukowe WSOWL, nr 3 (157) 2010, Wydawnictwo Akademii Wojsk Lądowych, Wrocław 2010, s. 332–339.