Für Besitzer, Verwalter und Betreiber bringt der Denkmalschutz bei Immobilien diverse Vor- und Nachteile. Zum einen locken beispielsweise finanzielle Anreize, zum anderen erschwert der Denkmalschutz innovative Veränderungen und Verbesserungen am unter Schutz stehenden Gebäude. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen auf, welche Hürden und Risiken Sie erwarten und auf was Sie bei denkmalgeschützten Immobilien in Österreich beachten sollten.

Denkmalschutz Österreich Immobilien

Was reguliert der Denkmalschutz in Österreich?

In Österreich wird der Denkmalschutz im Denkmalschutzgesetz (DMSG) geregelt. Der Langtitel und somit das offizielle Ziel des DMSG ist „Bundesgesetz betreffend den Schutz von Denkmalen wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen oder sonstigen kulturellen Bedeutung“. In diesem Titel lässt sich bereits erkennen, was in Österreich vom Denkmalschutz reguliert wird. Gebäude, die eine geschichtliche, künstlerische oder kulturelle Bedeutung haben, sollen geschützt und somit für die Zukunft erhalten bleiben. Eine klare Abgrenzung, wann eine Liegenschaft in eine dieser Kategorien fällt und wann nicht, gibt es, wie in vielen anderen Staaten, nicht. 

Gemäß den neuesten Statistiken stehen zum aktuellen Zeitpunkt in Österreich gut 38.000 unbewegliche Objekte unter Denkmalschutz. Mit etwa 23.300 Objekten fällt über die Hälfte der denkmalgeschützten Objekte in Österreich auf sogenannte Profanbauten aus. Damit werden Gebäude bezeichnet, die keine religiösen Zwecke haben, beispielsweise Bibliotheken, Gerichte, Bahnhöfe, Rathäuser oder Universitäten. Das Gegenstück zu den Profanbauten sind Sakralbauten, also Gebäude, die zu religiösen Zwecken gebaut wurden. In Österreich sind dies hauptsächlich katholische Kirchen, Münster, Kapellen, Kathedralen, Klöster oder Basiliken. Der wohl bekannteste unter Denkmalschutz stehende Sakralbau in Österreich ist der Stephansdom, ein Wahrzeichen der Stadt Wien.

Neben aktiv genutzten Bauten werden in Österreich auch archäologische Objekte, Garten- und Parkanlagen sowie technische Denkmäler durch das DMSG geregelt. Aktuell stehen bundesweit 2.000 technische Denkmäler, 918 archäologische Objekte und 29 Parkanlagen unter Denkmalschutz. Der größte Teil aller denkmalgeschützten Objekte befindet sich in Niederösterreich, gefolgt von Oberösterreich, der Steiermark, Tirol, Wien, Kärnten, Salzburg, dem Burgenland und Vorarlberg. 

Bei der Entscheidung, ob ein Objekt unter den Denkmalschutz fällt, kommt es nicht auf die Besitzverhältnisse an. Ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude kann also einer Privatperson, einem Unternehmen, einem Verein oder der öffentlichen Hand gehören. Wenn das Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird, wird dies im Grundbuch so lange vermerkt, bis ggf. entschieden wird, dass kein öffentliches Interesse mehr besteht, das Gebäude zu schützen.

Nach welchen Kriterien wird ein Gebäude in Österreich unter Denkmalschutz gestellt?

Die Entscheidung, ob es im öffentlichen Interesse liegt, ein Gebäude unter Denkmalschutz zu stellen oder zu beurteilen, ob ein Objekt geschichtlich, künstlerisch oder kulturell bedeutend ist, ist nicht anhand quantitativer Kriterien geregelt. Es kann also gut sein, dass ein vergleichsweise jüngeres Gebäude denkmalgeschützt ist, während ein älteres Gebäude nebenan nicht unter Denkmalschutz steht. Ob das öffentliche Interesse gegeben ist, entscheidet das Bundesdenkmalamt (BDA) in einem Bescheid, in dem es die historischen, künstlerischen und kulturellen Aspekte prüft. 

Einen Antrag auf Feststellung des erwähnten öffentlichen Interesses kann durch die Eigentümerin, bzw. den Eigentümer, durch den Bauberechtigten, den Landeshauptmann, den Bürgermeister oder die Gemeinde beim Bundesdenkmalamt gestellt werden. Bis 2009 trat der Denkmalschutz automatisch in Kraft, wenn der Eigentümer ein Bund, ein Bundesland, ein Fonds, eine sonstige öffentlich-rechtliche Körperschaft oder eine gesetzlich anerkannte Kirche, bzw. Religionsgemeinschaft war.

Das Bundesdenkmalamt entscheidet in erster Linie theoretisch nicht, ob ein Gebäude schützenswert ist, sondern ob der Denkmalschutz eines Objektes im öffentlichen Interesse liegt. In der Praxis erwies sich jedoch, dass es nicht immer möglich ist, diese beiden Fragen voneinander abzutrennen. Da das BDA über keine klaren Richtlinien verfügt, wie das öffentliche Interesse von Fall zu Fall beurteilt. Dies ist auch in den anderen DACH-Staaten, Deutschland und der Schweiz in ähnlicher Form der Fall. Die Macht der BDA ist allerdings nicht absolut – gegen Bescheide des Bundesdenkmalamtes kann Beschwerde eingereicht werden. Die letzte Instanz gegen Bescheide des BDA in Österreich ist das Bundesverwaltungsgericht, welche den Bescheid entweder kippen oder bestätigen kann. 

Welche Pflichten haben Sie als Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes in Österreich?

Der Besitz eines unter Denkmalschutz stehenden Objektes ist in Österreich mit diversen Vorschriften und Pflichten verbunden. Wenn Sie gegen diese behördlichen Auflagen verstoßen, können Sie sich unter Umständen strafbar machen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie Ihre Pflichten als Besitzerin oder als Besitzer kennen und sämtliche Vorgaben einhalten. Folgend finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Regelungen.

1. Erhaltungspflicht

Als Eigentümerin oder als Eigentümer eines Gebäudes, welches unter Denkmalschutz steht, dürfen Sie Ihr Gebäude nicht zerstören. Dazu gehört nicht nur, dass das Gebäude nicht abgerissen werden darf, sondern auch, dass der Verfall verhindert werden muss. Wenn Maßnahmen zum Erhalt nötig sind, müssen Sie diese zwingend durchführen, sofern diese Maßnahmen zumutbar sind und nur geringe Kosten mit sich bringen.

2. Anzeigepflicht

Wenn Sie Instandhaltungen oder erforderliche Reparaturen planen, müssen Sie dies mindestens zwei Monate vor Beginn der Arbeiten dem BDA anzeigen. Nun hat das BDA sechs Wochen Zeit, eine Entscheidung zu fällen. Falls diese Frist nicht eingehalten wird, können Sie dies als Genehmigung verstehen.

3. Bewilligungspflicht

Auch als Eigentümerin oder als Eigentümer dürfen Sie nicht frei über Ihr denkmalgeschütztes Gebäude verfügen. Jede Veränderung der Bausubstanz oder des künstlerischen Charakters ist verboten, sofern diese nicht im Voraus durch das BDA genehmigt wurde. Mit einem unbewilligten Umbau eines unter Denkmalschutz stehenden Objektes können Sie sich also strafbar machen.

4. Veräußerungsanzeige

Sie dürfen Ihre denkmalgeschützte Liegenschaft frei verkaufen. Den Verkauf müssen Sie allerdings innerhalb von zwei Wochen dem BDA melden. Zusätzlich sind Sie verpflichtet, die Käuferin, bzw. den Käufer über die Pflichten aufzuklären, die mit dem Besitz eines denkmalgeschützten Hauses einhergehen. Der Denkmalschutz ist unabhängig vom Besitzer und bleibt auch nach einem Verkauf erhalten. 

5. Meldepflicht bei Zufallsfunden

Wenn bei Arbeiten am und um ein (denkmalgeschütztes) Objekt mögliche weitere Denkmale entdeckt werden, muss dies innerhalb eines Werktages dem BDA gemeldet werden. Alternativ können Sie sich auch an die Bezirksverwaltung, an den Bürgermeister, an ein öffentliches Museum oder an die Polizei wenden, welche dann das BDA informiert. Neben dem Eigentümer sind auch Bauberechtigte, Mieter, Pächter und der Bauleiter dazu verpflichtet, eine Behörde zu informieren, falls sie potenzielle Denkmäler entdecken.

6. Exportbeschränkungen

Exportbeschränkungen finden vor allem bei beweglichen Kulturgütern und Archivalien Anwendung, doch auch für Besitzer von denkmalgeschützten Liegenschaften sind die Exportbeschränkungen nicht ganz unbedeutend. Künstlerische Werke können Teil des Objektes sein und dürfen nicht entfernt und schon gar nicht ins Ausland verkauft werden. Auch vorübergehende Ausführungen ins Ausland sind ohne Bewilligung des BDA strafbar.

Welche Rechte haben Sie als Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes in Österreich?

Neben den Pflichten, welche Sie einhalten müssen, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude besitzen, stehen Ihnen auch verschiedene Rechte zugute. Diese Rechte zu kennen, ist genauso wichtig, wie Ihre Pflichten zu verstehen. Folgend finden Sie eine Zusammenfassung dieser Rechte.

1. Zutrittsrechte

Wie bei herkömmlichen Gebäuden auch, haben Sie als Eigentümerin oder als Eigentümer das Zutrittsrecht. Sie können innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen frei über das Hausrecht verfügen. Das liegt daran, dass das Hausrecht nicht durch den Denkmalschutz ausgehebelt wird. Auch wenn es sich bei Ihrer Liegenschaft offiziell um ein Denkmal handelt, hat die Öffentlichkeit keinen Anspruch darauf, das Denkmal zu besichtigen. Das ist eine wichtige Voraussetzung, damit auch denkmalgeschützte Gebäude als Eigenheim, als Gewerbestandort oder zur Vermietung geeignet sind. Der Denkmalschutz hat also keinen Einfluss darauf, wem Sie Zutritt in Ihre Liegenschaft gewähren.

2. Förderungsmaßnahmen

Streng gesehen besteht in Österreich kein Rechtsanspruch auf Zuschüsse für Eigentümerinnen und Eigentümer von unter Denkmalschutz stehenden Objekten. In der Praxis können Ihnen aber finanzielle Unterstützungsleistungen gewährt werden, beispielsweise für eine Restaurierung, eine Erforschung, eine Sicherung oder einer Erhaltung der Bausubstanz. Eine weitere Möglichkeit, in den Genuss von staatlichen Leistungen zu kommen, sind Zuschüsse in Form von Ersatzleistungen. Diese bekommen Sie allerdings erst dann, wenn Arbeiten des BDA zu erheblichen Beeinträchtigungen Ihrer Liegenschaft führen. Ein Beispiel hierfür sind Grabungsarbeiten, welche die Außenanlagen beschädigen. Der Zweck dieser Ersatzleistungen ist also in erster Linie eine Entschädigung für den angerichteten Schaden und keine Unterstützungsleistung im eigentlichen Sinne. Verglichen mit der Rechtslage in Deutschland sind die möglichen finanziellen Unterstützungen in Österreich also relativ dünn gesät.

3. Verkaufsrecht

Als Eigentümerin oder als Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes dürfen Sie Ihre Liegenschaft jederzeit an eine beliebige Käuferin bzw. an einen beliebigen Käufer veräußern. Im Grundbuch ist festgehalten, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht und der Denkmalschutz wird auch im Falle eines Verkaufes beibehalten. Sie müssen den Interessenten oder die Interessentin daher informieren, dass die Immobilie denkmalgeschützt ist. Doch es reicht nicht, die Interessenten lediglich über den geschützten Status in Kenntnis zu setzen. Sie sind ebenfalls verpflichtet, die Käuferin / den Käufer darüber aufzuklären, welche Pflichten mit dem Besitz eines denkmalgeschützten Gebäudes einhergehen. Zusätzlich müssen Sie das BDA  innerhalb von zwei Wochen über den Verkauf informieren. Ansonsten stehen Ihnen beim Verkauf keine Hürden im Weg und Sie haben das Recht, das Gebäude an eine Käuferin oder an einen Käufer Ihrer Wahl zu verkaufen.

Ist der Energieausweis in Österreich Pflicht bei denkmalgeschützten Objekten?

Ja, im Normalfall gilt die Energieeinsparverordnung (EnEV) auch für Immobilien, welche unter Denkmalschutz stehen. Allerdings gibt es einige Ausnahmen. Die baurechtlichen Vorgaben sind hauptsächlich auf neue Gebäude ausgerichtet, weshalb manche Besitzerinnen und Besitzer fälschlicherweise davon ausgehen, dass der Energieausweis nicht für denkmalgeschützte Gebäude gilt. Die Umrüstung eines unter Denkmalschutz stehenden Objektes konform zur EnEV führt oft zu erheblichen Zusatzkosten und einem hohen Zeitaufwand. Dies muss die Eigentümerin bzw. der Eigentümer allerdings in Kauf nehmen, sofern der Aufwand nicht als „unverhältnismäßig“ gilt. Ob dies der Fall ist, wird von den zuständigen Behörden entschieden, welche dann Ausnahmen erteilen können. Ähnlich sieht es aus, wenn die Erfüllung der Anforderungen der EnEV das künstlerische Erscheinungsbild oder die Bausubstanz beschädigen würden. Auch hier kann der Eigentümer / die Eigentümerin bei den zuständigen Behörden eine Ausnahme beantragen.

Wenn Ihnen eine Ausnahmebewilligung erteilt wurde, müssen Sie die Vorgaben der EnEV nicht oder nur begrenzt einhalten. Allerdings können Sie den Energieverbrauch dennoch auf freiwilliger Basis denkmalschutzrecht-konform reduzieren. Dadurch profitieren Sie zum einen von niedrigeren Energiekosten und zum anderen von verschiedenen KfW-Krediten, welche Ihnen zur Sanierung gewährt werden. Auskunft und Unterstützung zu freiwilligen Sanierungen bietet Ihnen die BDA.

Denkmalschutz für Investoren sind ein zweischneidiges Schwert

Altbauten erfreuen sich in vielen Teilen Europas einer hohen Beliebtheit. Auch in Österreich stiegen Investitionen in denkmalgeschützte Gebäude über die letzten Jahrzehnte an. Viele unter Denkmalschutz stehende Liegenschaften sind großartige Hingucker und ein Stück Nostalgie. Solche Gebäude werten nicht nur die unmittelbare Umgebung, sondern das gesamte Stadtbild auf. Das kommerzielle Potenzial für diese Objekte ist groß, zum Beispiel als privates Museum, als Hotel oder als Kunstgalerie. Auch unter den Mieterinnen und Mietern erfreuen sich denkmalgeschützte Immobilien über eine hohe Nachfrage. 

Allerdings gibt es auch einige Nachteile. Objekte, welche denkmalgeschützt sind, bieten oft wenig Entwicklungspotenzial, was sich negativ auf den Liegenschafts-Preis und auf geplante Innovationen auswirken kann. Viele Altbauten stehen in Stadtvierteln, in welchen auch ein Großteil der anderen Häuser denkmalgeschützt ist, wodurch auch das Quartier über wenig Entwicklungspotenzial verfügt.

Komplizierte Sanierungen bei denkmalgeschützten Immobilien effizienter gestalten

Oftmals sind Modernisierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Objekten mit hohen Hürden verbunden. Vor allem dann, wenn ein Projekt über einen langen Zeitraum hin durchgeführt wird, kann es schnell zu Komplikationen kommen. Der Fakt, dass oftmals eine große Anzahl an Gewerben und Behörden in die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses involviert sind, vereinfacht das Ganze nicht. Um den Überblick zu behalten, ist es sowohl für den Eigentümer als auch für den Auftragnehmer wichtig, alle Vorgänge lückenlos zu dokumentieren. Hierbei empfehlen sich innovative Software-Lösungen, welche dabei helfen, Ihre Projekte effizienter und kostengünstiger durchzuführen und abzuschließen.

Denkmalschutz bei Immobilien: Effizienter managen mit PlanRadar

Um die Sanierungsarbeiten zu überwachen und gleichzeitig alle Auflagen des BDA einzuhalten, werden Geduld, Koordination und eine taktische Vorgehensweise erforderlich. Mit professioneller Software können Sie die Arbeitslast reduzieren, Vorgänge zielgerichtet dokumentieren und das Projekt effizienter durchzuführen. PlanRadar hilft Ihnen dabei, die Sanierungsarbeiten mühelos in leicht verständlicher Form zu planen und erfolgreich abzuschließen. 

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