In der Schweiz ist der Denkmalschutz, im Vergleich zu anderen Staaten, relativ stark ausgeprägt. Damit sollen Kulturdenkmäler und Gebäude mit historischer Bedeutung geschützt werden. Für Besitzer, Verwalter, Betreiber und Bewohner von (teilweise) denkmalgeschützten Liegenschaften entstehen daraus sowohl Vor- als auch Nachteile. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Chancen, Risiken und Hürden mit einer denkmalgeschützten Liegenschaft einhergehen und worauf Sie achten sollten.

Im folgenden Artikel lesen Sie:

  • Was es bedeutet, wenn eine Immobilie unter Denkmalschutz steht
  • Denkmalschutz beim Haus: Ab wann ein Gebäude ein Denkmal ist
  • Denkmalschutz bei schweizer Immobilien: Die Vorteile im Blick
  • Nachteile des Denkmalschutzes in der Schweiz
  • Denkmalgeschützte Immobilien in der Schweiz erwerben: Was Sie beachtet sollten

Denkmalschutz  in der Schweiz: Was Käufer und Nutzer beachten sollten

Denkmalschutz bei Immobilien in der Schweiz: Was Sie beachten sollten

In der Schweiz herrschen ohnehin schon strenge Vorgaben, was das Bauen angeht. Ohne Rücksicht auf Landschaftsbild, Zonenpläne etc. gibt es hierzulande keine Baubewilligung. Wenn eine Immobilie dazu noch vollständig oder partiell denkmalgeschützt ist, wird es noch etwas komplizierter.

Auf Bundesebene ist die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD) das oberste Gremium, welches dem Bundesamt für Kultur im Eidgenössischen Departement des Innern (EDI/ DFI / DFI) unterstellt ist. Die konkrete Gesetzgebung zum Denkmalschutz wird jedoch auf kantonaler Ebene vergeben. Schweizweit gibt es daher also kaum einheitlichen Regelungen, sondern 26 verschiedene kantonale Gesetzgebungen zum Denkmalschutz. Je nachdem, in welchem Kanton sich Ihre Immobilie befindet, können sich die Vorgaben stark unterscheiden. Den Denkmalschutz setzen die Kantone unter der kantonalen „Fachstelle für Denkmalpflege“, bzw. „Servizio monumenti“, „Tgira da monuments“ oder „Patrimoine architectural“ durch.

Was bedeutet es, wenn eine Immobilie in der Schweiz unter Denkmalschutz steht?

Ein Bauwerk oder ein Teil eines Bauwerkes wird dann unter Denkmalschutz gestellt, wenn dieses als besonders schützenswert gilt. Die Entscheidung dafür wird von den Kantonen getroffen. Auch Privatpersonen oder NGO’s können entsprechende Prüfungen anfragen. Immobilien, welche Denkmalgeschützt sind, dürfen nicht abgerissenen oder in ihrer Struktur erheblich abgeändert werden.

Denkmalschutz beim Haus: Ab wann ist ein Gebäude ein Denkmal?

Auf Bundesebene bestehen keine klaren Richtlinien, welche einheitlich bestimmen, wann ein Gebäude unter Denkmalschutz stehen muss und wann nicht. Es ist möglich, dass eine Liegenschaft unter Denkmalschutz steht, während das Gebäude gegenüber, welches älter ist, nicht unter Denkmalschutz steht.

Im Erhalt von Denkmälern steht die kantonale Gesetzgebung und das öffentliche Interesse an erster Stelle. Falls ein Gebäude für die Gemeinde, den Kanton oder die Region eine wichtige Rolle spielt oder gespielt hat, kann es unter Denkmalschutz gestellt werden. Alleine das Alter ist hierbei noch kein Kriterium für den Denkmalschutz. Neben dem Alter stützen sich die Kantone nämlich auf weitere Kriterien, wenn sie ein Gebäude unter Denkmalschutz stellen. Solche Kriterien sind etwa eine spezielle Bauweise, ein neuer Baustil oder eine (in Vergangenheit) militärische, strategische, religiöse, kulturelle, wirtschaftliche oder politische Bedeutung. Oftmals stehen Kirchen, alte Bahnhöfe und Gebäude in der Altstadt unter Denkmalschutz.

Ob ein Gebäude „speziell“, „bedeutend“ und „schützenswert“ ist, ist subjektiv und wird von Person zu Person anders gesehen. Schlussendlich sind es aber die zuständigen Behörden, welche entscheiden, ob genügend Gründe vorliegen, ein Haus unter Denkmalschutz zu stellen.

Denkmalschutz bei schweizer Immobilien: Die Vorteile im Blick

Der strikten Vorgaben des schweizer Denkmalschutzes werden im Namen des öffentlichen Interesses geführt. Sowohl der Gesetzgeber, die Bevölkerung, als auch Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer profitieren dank des Denkmalschutzes von diversen Vorteilen:

Öffentliches Interesse
Auch wenn der Denkmalschutz immer wieder einmal kritisiert wird, so dient er dennoch in erster Linie dem öffentlichen Interesse in der Schweiz. Die breite Bevölkerung wünscht sich, geschützte Bauten zu erhalten und zu pflegen. Dies hat nicht nur ästhetische und kulturelle, sondern auch wirtschaftliche Vorteile. Ein Beispiel hierfür ist der Tourismus, welcher jährlich zwischen 12 und 20 Milliarden Schweizer Franken erwirtschaftet. Architektonisch herausragende Städte und Gemeinden wie Luzern, Zürich, Bern, Genf, Stein am Rhein, Lugano, Ascona, Morcote oder Interlaken ziehen zusammen pro Jahr fast 10 Millionen Touristen an. Besonders Besucherinnen und Besucher aus Fernost, aus dem arabischen Raum und aus Nordamerika kommen, um die traditionellen schweizer Städtchen mit den historischen Gebäuden und verwinkelten Gässchen zu besichtigen. Würden diese Städte aussehen wie gewöhnliche 0815-Planstädte, käme wohl nur ein Bruchteil der Touristen.

Schweizer Kulturgut
Der Erhalt des schweizer Kulturgut ist eine zentrale Aufgabe des Heimatschutzes. Dank des Denkmalschutzes werden historische Gebäude und Stadtkerne erhalten. Die Geschichte und die Kultur der Schweiz sind so Tag für Tag auf den Strassen sichtbar und werden nicht durch neue Gebäude ausradiert. Mit dem Denkmalschutz wird sichergestellt, dass imposante Bauten wie Burgen, Schlösser oder Kirchen auch von zukünftigen Generationen bestaunt werden können.

Preissteigerungen
Preissteigerungen von denkmalgeschützten Immobilien sind ein Vorteil, von dem hauptsächlich Sie als Eigentümerin oder Eigentümer solcher Liegenschaften profitieren. Wie Fahrzeuge, EDV und Maschinen, verlieren Immobilien mit dem Laufe der Zeit in der Regel an Wert. Der Verlust muss jährlich abgeschrieben werden. Wertsteigerungen sind meistens nur über teure Sanierungen möglich. Im Falle von vielen denkmalgeschützten Gebäuden in der Schweiz sieht dies jedoch anders aus. Zwar müssen auch Sie auf dem neuesten Stand gehalten werden, allerdings steigt der Wert vieler denkmalgeschützter Immobilien überdurchschnittlich stark an. Dies liegt an der historischen, kulturellen oder architektonischen Bedeutung, welche mit dem Gebäude verbunden sind. Eine denkmalgeschützte Immobilie ist also vergleichbar mit einem Oldtimer oder einem Wein, welche mit zunehmendem Alter an Wert gewinnen. Als Inhaberin oder als Inhaber können Sie daher im Falle eines Verkaufes einen höheren Preis verlangen und auch die Mieten für private oder kommerzielle Kunden können der Wertzunahme angepasst werden.

Subventionen
Die Instandhaltung von denkmalgeschützten Immobilien ist aufwendig und teuer. Es ist nicht immer einfach, heutige Normen mit den strengen Vorschriften des Denkmalschutzes zu vereinbaren. Oftmals sind spezielle Handwerker und kostspielige Arbeiten nötig, wenn ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude saniert werden soll. Was ist also dabei der Vorteil für Eigentümerinnen und Eigentümer? Die Subventionen! Auf kommunaler und auf kantonaler Ebene werden Renovierungen oftmals teilweise oder sogar vollständig bezahlt. Es ist in öffentlichem Interesse, dass diese denkmalgeschützten Bauten erhalten bleiben, weshalb sich die öffentliche Hand am Erhalt beteiligt.

Nachteile des Denkmalschutzes in der Schweiz

Hätte der Denkmalschutz nur Vorteile, gäbe es in der Schweiz wohl kaum Diskussionen über ihn. Allerdings hat der Denkmalschutz in seiner heutigen Form auch Nachteile. Vor allem Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer, jedoch auch so manch ein Steuerzahler, kritisieren die Nachteile des Systems.

Weniger Freiheiten
Als Eigentümerin oder als Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie haben Sie zweifelsohne weniger Entscheidungsfreiheiten als Besitzerinnen und Besitzer von regulären Liegenschaften. Auch kleinere Eingriffe, welche im Normalfall problemlos bewilligt werden, entwickeln sich bei denkmalgeschützten Immobilien zum bürokratischen Albtraum. Ihnen muss bewusst sein, dass Sie Ihre unter Denkmalschutz stehende Immobilie nicht nach Lust und Laune umbauen oder Ihren Bedürfnissen anpassen dürfen. Auch die Innenräume, Böden, Wände etc. können unter Denkmalschutz stehen und müssen in ihrer Originalform beibehalten werden. Eingriffe sind meistens nur möglich, wenn sie dem Erhalt des Originalzustandes dienen, also zum Beispiel Restaurationen.

Kaum Potenzial für Innovationen
Dadurch, dass Sie als Besitzerin, bzw. als Besitzer einer unter Denkmalschutz stehenden Liegenschaft kaum Gestaltungsfreiheiten haben, besteht auch wenig Raum für Innovationen. Schon der Einbau einer neuen Küche oder die Aufwertung des Bades sind in manchen Fällen ausgeschlossen. Es ist bei denkmalgeschützten Immobilien für Investorinnen und Investoren viel schwieriger, einen Mehrwert zu schaffen. Gerade wenn die Liegenschaft kommerziell genutzt wird, zum Beispiel als Hotel oder Restaurant, schränken die starren Vorgaben den Handlungsspielraum von Unternehmerinnen und Unternehmern stark ein.

Pingelige Anwendung
Mancherorts ist der Denkmalschutz besonders streng. Einige Anwohnerinnen und Anwohner bekommen dann das Gefühl, dass der Heimatschutz willkürlich alle möglichen alten Gebäude und sogar Gebäudeteile unter Denkmalschutz stellt. Die Vertiefung für die Fussmatte am Eingang des Reihenhauses, die Badezimmerfliesen, die alte Industriehalle oder die Fassade einer alten Fabrik müssen beibehalten werden, da sie unter Denkmalschutz stehen – alles reale Beispiele aus der Schweiz. Vermutlich kennt fast jede Schweizerin und jeder Schweizer zumindest jemanden, welcher solche Geschichten über die vermeintliche Willkür des Heimatschutzes aus erster Hand erzählen kann.

Öffentliche Gelder
Die Denkmalpflege ist nicht günstig. Alleine das Objektregister der denkmalgeschützten Gebäude des Kanton Zürichs ist fast 130 Seiten lang. Der administrative und bürokratische Aufwand, welcher in die 26 verschiedenen Systeme der Denkmalpflege fliesst, kostet den Steuerzahler Millionen. Dazu kommen die Subventionen, welche für die Instandhaltungen ausgegeben werden.

Denkmalgeschützte Immobilien in der Schweiz erwerben: Das sollten Sie beachten

Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude besitzen oder erwerben möchten, gibt es einiges zu beachten.

Vorgaben vor dem Kauf genau abklären
Bevor Sie sich für den Kauf eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes entscheiden, sollten Sie zu 100 Prozent verstehen, auf was Sie sich einlassen. Der Kauf einer solchen Immobilie ist nicht einfach ein gewöhnlicher Liegenschaftskauf. Sie tragen zusätzliche Verantwortung und müssen strenge Regeln kennen und einhalten. Überlegen Sie sich gut, ob Sie die zusätzlichen Aufwände und Einschränkungen auf sich nehmen möchten. Es ist zwingend, dass Ihnen bereits vor dem Kauf klar ist, was Sie in Ihrem individuellen Fall genau machen dürfen und was nicht. Je nach Kanton und Bauwerk können sich die Vorgaben stark voneinander unterscheiden. Machen Sie sich daher unbedingt mit den lokalen Gesetzen und Vorgaben vertraut. Falls Sie sich zu wenig mit der Thematik auskennen, empfiehlt es sich, externe Beratung aufzusuchen. Solche externen Beratung können Sie zum Beispiel in einer auf Immobilienrecht spezialisierten Anwaltskanzlei anfragen.

Nichts auf eigene Faust sanieren oder reparieren
Nehmen Sie nie auf eigene Faust Sanierungen oder Reparaturen an denkmalgeschützten Bereichen vor. Damit riskieren Sie nicht nur historisch relevante Bausubstanz zu beschädigen oder zu zerstören, Sie können sich auch strafbar machen. Neben den enormen Wiederherstellungskosten müssen Sie mit juristischen Konsequenzen rechnen. Prüfen Sie daher vor jedem Eingriff genau, ob Sie die nötige Rechtsgrundlage und die nötigen Bewilligungen haben. Dies ist mit viel Bürokratie, Zeitverschleiss und Kosten verbunden, der Preis für eine illegale Sanierung wäre aber nochmals um einiges höher.

Schützenswert heisst nicht Geschützt
Im Volksmund werden die Begriffe „schützenswert“ und „geschützt“ oft als Synonyme verwendet. Doch schützenswert und geschützt ist nicht dasselbe. Wenn der Kanton Ihr Gebäude als schützenswert eingestuft hat, ist es damit noch nicht denkmalgeschützt. Die Regelungen unterscheiden sich zwar von Kanton zu Kanton, aus einem „schützenswerten“ Gebäude wird aber bei Weitem nicht in jedem Fall auch ein geschütztes Gebäude.

Subventionen beantragen
„In der Schweiz gibt es nichts umsonst“, diesen Satz haben hier wohl schon alle einmal gehört. Wenn der Staat dennoch eine finanzielle Hilfe anbietet, sollte diese Chance genutzt werden. Von nichts kommt jedoch nichts, wenn Sie nicht selbst aktiv werden, werden Sie kein Geld erhalten. Informieren Sie sich nach den Unterstützungsmöglichkeiten für denkmalgeschützte Gebäude, stellen Sie fristgerecht die nötigen Dokumente bereit und halten Sie sich an die Vorgaben. Informieren Sie sich am besten auch bei der Gemeinde, bei Vereinen und bei Verbänden, ob Sie von weiteren Projekten profitieren können. Je nach Kanton können auch private Hauseigentümerinnen und Eigentümer mehrere Zehntausend Franken an Sanierungsarbeiten bezahlt bekommen.

Kantonale Unterschiede kennen
Wie bereits erwähnt, gibt es in der Schweiz nicht „den“ Denkmalschutz. Es bestehen keine einheitlichen Kriterien in der Schweiz zum Denkmalschutz. Der schweizer Denkmalschutz ist ein Flickenteppich aus 26 unabhängigen kantonalen Systemen. Besonders für Eigentümerinnen und Eigentümer, welche bereits denkmalgeschützte Gebäude in anderen Kantonen besessen haben, ist es wichtig zu wissen, dass es kantonal grundlegende Unterschiede gibt. Die Erfahrungen, welche Sie in einem anderen Kanton gemacht haben, können sich stark von dem unterscheiden, was Sie im neuen Kanton erleben. Informieren Sie sich daher nach den Gesetzen des neuen Kantons und lernen Sie die Unterschiede kennen.

Fazit

In der Schweiz wird der Schutz von bedeutenden Bauten ernst genommen. Der Erhalt von historisch, kulturell oder architektonisch wertvollen Bauten ist eine der zentralen Aufgaben des schweizer Heimatschutzes. Klare Kriterien darüber, wann ein Gebäude unter den Denkmalschutz fällt, gibt es in der Schweiz jedoch nicht. Der Bund nimmt im Denkmalschutz nur eine subsidiäre Position ein. Die Gesetze zum Denkmalschutz werden in der Schweiz auf kantonaler Ebene beschlossen und durchgesetzt. Das führt dazu, dass die Schweiz über 26 individuelle Denkmalschutz-Systeme verfügt. Auch innerhalb dieser Systeme wird jedoch viel auf Fall-zu-Fall-Basis entschlossen. Ein Gebäude unter Denkmalschutz zu stellen, ist also keine reine Formsache, sondern jedes Mal eine individuelle Entscheidung.

Die Denkmalschutz-Systeme der Schweiz haben diverse Vorteile, wie die Erfüllung des öffentlichen Interesses, die Erhaltung von schweizer Kulturgut und Preissteigerungen sowie Subventionen für Eigentümerinnen und Eigentümer. Allerdings ist nicht alles positiv am aktuellen System. Vor allem Immobilienbesitzerinnen und -Besitzer äussern immer wieder Kritik am schweizer Denkmalschutz. Die Entscheidungsfreiheiten der Eigentümerinnen und Eigentümer wird stark eingeschränkt, es besteht kaum Potenzial für Innovationen, die Anwendung der Gesetze ist teilweise sehr pingelig und das System verschlingt Unmengen an öffentlichen Geldern.

Egal, ob man den Denkmalschutz in der Schweiz befürwortet oder nicht, die Gesetze gelten und Sie sollten Punkte wie kantonale Unterschiede und Vorgaben zu Reparaturen genau kennen.