Für jene Schweizer mit relativ kleinem Budget, aber großen Träumen vom selbst erbauten Eigenheim, kann ein sogenanntes Baurecht interessant sein. Schweizer Bauherren bietet das Baurecht die Chance, ein Eigenheim zu errichten, ohne zuvor den Baugrund erwerben zu müssen. Es ist kein Wunder, dass durch die stets steigenden Grundstückspreise die Vorteile des Baurechts von immer mehr Privatpersonen und Unternehmen genutzt werden. Wir erzählen Ihnen mehr über die unterschiedlichen Arten des Baurechts, die Limitierungen durch die Schweizer Gesetze und beantworten Ihnen folgenden Kernfragen:

  • Was ist das Akzessionsprinzip und wie wird es außer Kraft gesetzt?
  • Wie funktioniert das Baurecht?
  • Wie profitieren Eigentümer und Bauherren von dieser Regelung?
  • Was ist ein Baurechtszins und wie hoch ist dieser in der Schweiz?
  • Was sollte im Bauvertrag geregelt werden?

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Was ist das Akzessionsprinzip?

Intuitiv nimmt man an, dass man Grundstückseigentümer sein muss, bevor man darauf ein Haus bauen möchte. Auch das nach Art. 671 ZGB Akzessionsprinzip untermauert diese Vermutung. Dieses besagt, dass die Nutzung von eigenem Material auf fremden Boden darin resultiert, dass das Material Bestandteil des Grundstücks wird. Ein Gebäude und das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, bilden folglich eine Einheit. In der Praxis würde die Berücksichtigung des Akzessionsprinzips dazu führen, dass ein Haus, das auf fremden Grund errichtet wird, automatisch zum Eigentum des Grundstückseigentümers wird.

Nun stellt sich eine wichtige Frage: Gibt es eine strategische Möglichkeit, das Akzessionsprinzip in bestimmten Fällen zu entkräften?

Ja. Hier kommt das zuvor erwähnte Baurecht ins Spiel.

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Was ist das Baurecht?

Das in Art. 779 ZGB definierte Baurecht wird zwischen dem Grundstückseigentümer und dem angehenden Bauherrn vereinbart. Es wird in der Regel als selbstständige, dauernde Dienstbarkeit im Grundbuch vermerkt. Als Dienstbarkeit erlangt der Bauherr (der “Berechtigte”) diverse Befugnisse über die Nutzung des eigentlich fremden Grundstücks.  

Der Grundstückseigentümer gibt gegen ein vereinbartes Entgelt (der Baurechtszins) gewisse Ansprüche an sein Grundstück auf. Die Befugnisse, über die der Bauherr folglich verfügt, sind jedoch meist an diverse Voraussetzungen gebunden und sobald sich das Rechtsverhältnis eines Grundstücks ändert, muss dies im Rahmen einer Grundbuchänderung beim zuständigen Grundbuchamt festgehalten werden. Das Baurecht ist in der Schweiz frei verkäuflich und vererbbar, jedoch immer zeitlich begrenzt.
Das Land, das im Besitz des Grundstückseigentümers verbleibt, jedoch für einen vereinbarten Zeitrahmen von Bauherren zur Errichtung einer Immobilie genutzt werden kann, wird Baurechtsgrund genannt.

Wie unterscheidet sich das Baurecht vom Superädifikat?

Das Superädifikat ähnelt dem Baurecht. Auch hierbei wird zwischen Grundstück und Gebäude auf eigentumsrechtlicher Ebene unterschieden. Allerdings befasst sich das Superädifikat immer mit der Errichtung von nicht beständigen temporären Bauten auf dem gemieteten Grundstück. Wie zum Beispiel eine Jurte, ein Holzschuppen oder eine Lagerhalle. Da es sich um nicht beständige Bauten handelt, kann ein Superädifikat nicht im Grundbuch vermerkt werden. Es kann jedoch beim sogenannten Grundbuchsgericht hinterlegt werden. Das Superädifikat kann, wie auch das Baurecht, weiterverkauft oder vererbt werden, sofern ein neuer Pachtvertrag mit dem Eigentümer des Grundstücks abgeschlossen wird.

Welche Baurechte gibt es in der Schweiz?

  • Baurechte werden typischerweise als selbständige Dienstbarkeit erworben. Selbständig bedeutet in diesem Fall, dass der Nehmer des Baurechts dieses selbst weiterverschenken, verkaufen oder vererben darf. Eine zusätzliche Zustimmung des Grundeigentümers ist hierfür nicht erforderlich. 
  • Es gibt jedoch auch die Möglichkeit, ein unselbständiges Baurecht zu erwerben. Diese Form von Baurecht ist an eine bestimmte Person geknüpft und kann in der Regel nicht vererbt, verschenkt oder weiterverkauft werden. Sie wird als gewöhnliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen.
  • Spricht man im Rahmen eines Baurechts von einer dauernden Dienstbarkeit, beläuft sich die Gültigkeit des Baurechts auf mehr als 30 Jahre. Falls anders vereinbart, sogar auf bis zu 100 Jahre.

Welche der oben erwähnten Arten des Baurechts übergeben werden soll, wird im entsprechenden Baurechtsvertrag geregelt. Weiterhin sind in der Schweiz auch die Gesetze des zivilen Baurechts, öffentlichen Baurechts und Nutzniessungsrechts zu beachten.

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Welche Gebäude darf man auf einem Baurechtsgrund errichten?

Grundsätzlich darf man den Baurechtsgrund auf unterschiedlichste Weise nutzen. In der Praxis ist die Art und Nutzung des zu errichteten Gebäudes meist im Baurechtsvertrag festgelegt. Zwei wichtige Fragen, die vorab von beiden Parteien geklärt werden sollten:

  • Wird das Gebäude gewerblich oder privat genutzt?
  • Wird ein Wohngebäude zur Selbst- oder Fremdnutzung errichtet?

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Erwerb und Verlauf des Baurechts

Grundsätzlich wird ein Baurecht nicht unentgeltlich veräußert. Der Bauherr muss für die uneingeschränkte Nutzung und Bebauung des Grundes einen Baurechtszins zahlen. Die Berechnung eines Baurechtszinses in der Schweiz  ist von vielen Faktoren abhängig. Er wird in der Regel monatlich oder jährlich entrichtet. 

Die Laufzeit des erworbenen Baurechts variiert stark. In der Schweiz beträgt die Laufzeit mindestens 10 Jahre, jedoch maximal 100 Jahre. Während dieser Laufzeit ist der Baurechtsnehmer wie ein Eigentümer zu behandeln. Er verfügt frei über sein Baurecht und kann das Baurecht:

  • Weiterveräußern
  • Vermieten
  • Vererben
  • Belehnen
  • durch eine Hypothek belasten (sofern im Baurechtsvertrag nicht anderweitig untersagt)

Nach Ende der vereinbarten Laufzeit fällt das Gebäude in das Eigentum des Grundstücksbesitzers (oder dessen Nachfahren). Jedoch muss der Grundstückseigentümer dem ehemaligen Baurechtsnehmer hierfür eine angemessene Entschädigung zahlen. Das Ausmaß dieser Entschädigung kann im Baurechtsvertrag definiert werden. Falls darauf im Baurechtsvertrag nicht eingegangen wurde, entspricht diese Entschädigung 25 Prozent des Gebäudewerts. Dieser Gebäudewert wird von einem unabhängigen Gutachter geschätzt.

Vorteile für den Bauherrn

Der offensichtlichste Vorteil des Schweizer Baurechts besteht darin, dass der Bauherr sein Budget dem tatsächlichen Hausbau widmen kann, ohne Unsummen für die Kosten des Grundstückserwerbs aufbringen zu müssen. Man nimmt somit eine Abkürzung zum selbst errichteten Eigenheim.

Diese Abkürzung wird immer verlockender, denn immer mehr Schweizer gelangen mit Ihrem Wunsch an die Grenzen Ihrer finanziellen Möglichkeiten. Dies hat zwei Gründe:

  • Das Bauland im urbanen Raum wird immer knapper und sowohl die Grundstücks- als auch die Immobilienpreise klettern scheinbar unaufhaltbar in die Höhe. 
  • Des Weiteren wird die Finanzierungssumme auch durch den Anstieg der Hausbaupreise und den damit verbundenen hohen Kosten für Baustoffe belastet.

Gerade für junge Familien, die oft nur sehr beschränkt an Eigenkapital verfügen, stellt das Baurecht eine interessante Alternative dar. 

Ein weiterer Vorteil des Baurechts für den Baurechtsnehmer ist, dass er grundsätzlich über die Art und Weise der Bebauung frei entscheiden kann, solange er dabei die Bestimmungen des Baurechts berücksichtigt und sich an die allgemein gültigen Bebauungsbestimmungen hält. Viele nutzen die Ersparnisse durch den Wegfall des Grundstückserwerbs, um zum Beispiel mehr in die dekorative Gestaltung ihres Gartens zu investieren. 

Vorteile für den Grundstückseigentümer

Der Grundstückseigentümer kassiert in der Regel monatlich oder jährlich den Baurechtszins und hat somit eine verlässliche Einnahmequelle ohne sein Grundstück verkaufen zu müssen, oder viel Verantwortung übernehmen zu müssen, die mit der Verpachtung einer Immobilie einhergehen würde. Im Klartext: Eine relativ unkomplizierte Lösung, um brachen Grund, ohne viel bürokratischen Aufwand zu Geld zu machen.

Ein zweiter – immer wichtigerer – Vorteil ist, dass der Baurechtszins an die Inflation des Schweizer Franken angepasst werden kann. Somit ist die Veräußerung von Baurechten ein relativ risikoarmes Anlegermodell.

Der Baurechtszins in der Schweiz

Wie bereits erwähnt, ist der Baurechtszins die finanzielle Gegenleistung des Baurechtsnehmers an den Grundstückeigentümers. Der Baurechtszins darf in der Schweiz im Baurechtsvertrag frei festgelegt werden und ist nicht an bestimmte Gesetze gebunden. 

Den Schweizer Baurechtszins berechnen

Man kann leider schwer verallgemeinern, wie hoch ein entsprechender Baurechtszins in der Schweiz ausfallen wird. Dies hat mehrere Gründe:

  • Wie bereits erwähnt, wird ein Baurecht über mindestens 10 Jahre eingeräumt. Für solch lange Zeiträume kann in der Regel kein fester Baurechtszins vereinbart werden, da Vertragsparteien hierdurch langfristig benachteiligt werden könnten. (Zum Beispiel der Grundstücksbesitzer durch Inflation des Schweizer Franken).
  • Meist orientiert sich der Zins am Schweizer Landesindex der Konsumentenpreise und wird meist halbjährlich oder jährlich an den Landwert angepasst. In manchen Fällen wird er auch an den aktuellen Hypothekarzinssatz (anfallende Kosten für ein Hypothekardarlehen) geknüpft. 
  • Die Vereinbarung zur Art der Anpassung des Baurechtszinses kann gravierende Konsequenzen haben. Um diese Problematik zu lösen, gibt es mehrere Baurechtsmodelle, die den Baurechtszins unterschiedlich ermitteln. Hierzu zählen zum Beispiel:
    • Das Zürcher Baurechtsmodel
    • Das Basler Baurechtsmodell
    • Das konventionelle Baurechtsmodell

Für ein Einfamilienhaus ist ein jährlicher Baurechtszins von etwa 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts üblich. Die Höhe eines solchen Baurechtszinses in der Schweiz kann auf Grundlage des Marktwerts des Grundstückes oder der anteiligen Grundfläche zum Zeitpunkt, an dem der Baurechtsvertrag abgeschlossen wird, ermittelt werden.

Diese Punkte sollte ein Baurechtsvertrag klären

Bei der Ausgestaltung des Baurechtsvertrages genießen beide Vertragsparteien viel Freiheit. Lediglich die Vertragslaufzeit wird vom Gesetz in der Schweiz beschränkt. Diese muss zwischen 10 und 100 Jahren liegen. Ein umfassender Baurechtsvertrag ist notwendig, um das Potenzial für spätere Konflikte zu reduzieren. Achten Sie daher, dass folgende Punkte im Baurechtsvertrag behandelt werden:

  • Art des Baurechts: Selbstständig oder unselbstständig?
  • Laufzeit des Baurechts. Wichtig: Ist von einem dauerhaften Baurecht die Rede, so handelt es sich definitionsgemäß um ein Baurecht mit einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren.
  • Zweck der Baurechtsvergabe: Erstreckt er sich auf ein bereits bestehendes Gebäude oder wird ein neues Gebäude errichtet?
  • Nutzung des errichteten Gebäudes: Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, das vom Baurechtsnehmer nicht veräußert werden soll, oder um ein Haus mit mehreren Mietwohnungen, die kommerziell genutzt werden sollen.
  • Bemessung und Anpassung des Baurechtszinses: Auf welcher Basis und wie regelmäßig wird er angepasst?
  • Eine Wertsicherungsklausel
  • Potenzielle Pflichten zur Instandhaltung von Gegenständen, die nicht Teil des Baurechts sind
  • Handhabung von anfallenden Betriebskosten oder öffentlichen Abgaben

Quellen

  1. Schweizerisches Zivilgesetzbuch: Art. 671 
  2. Schweizerisches Zivilgesetzbuch: Art. 671 
  3. https://law.ch/lawinfo/baurecht-baurechte/vorteile-nachteile/
  4. https://www.getyourlawyer.ch/baurecht/nutzungsrechte/
  5. https://www.bernerzeitung.ch/goldene-fessel-eigentum-im-baurecht-711479668108
  6. https://www.baurechtinfo.ch/bau-planungsrecht/schweizer-baurecht/
  7. https://www.hev-schweiz.ch/eigentum/baubereich/baurecht/ein-haus-im-baurecht-was-es-zu-beachten-gilt/
  8. https://www.immoscout24.ch/de/c/d/immobilien-magazin/baurecht-pachtvertrag?a=5220
  9. https://www.beobachter.ch/wohnen/eigentum/baurecht-eigenes-haus-auf-fremdem-boden
  10. https://www.architektvergleich.ch/ratgeber/baurecht-schweiz-eine-rechtsfigur-die-es-ermoeglicht-wohneigentum-ohne-das-zugehoerige-grundstueck-zu-erwerben-c:420642