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Mängelbeseitigung (inkl. Musterbrief): So geht’s richtig

02.11.2023 | 10 min Lesedauer

PlanRadar für Bauunternehmen

4 Praxisbeispiele, wie Sie mit PlanRadar eine hohe Bauqualität und reduzierte Nacharbeit gewährleisten

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Bei jedem Bauvorhaben treten Fehler auf. Ein Bauwerk mangelfrei zu errichten, ist nahezu unmöglich. Der immer steigende Kosten- und Termindruck fördert das Entstehen weiterer Mängel. Ein effizientes Mängel- und Dokumentationsmanagement ist daher von enormer Bedeutung. Im nachstehenden Beitrag zeigen wir Ihnen, wie Sie mit PlanRadar Ihre Arbeitsprozesse optimieren, inklusive Musterbrief zur Mängelbeseitigung.

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Inhalt

Bei den Begriffen „Verjährung“ oder „arglistig verschwiegener Mangel“ spitzen selbst die erfahrensten Bauleute die Ohren. Planungs- und Ausführungsfehler in Bauvorhaben verursachen überdurchschnittlich oft ungeplante Kosten. Die Mängelbeseitigung macht in vielen Fällen einen wesentlichen Anteil der Gesamtprojektkosten aus.

Es besteht kein Zweifel, dass Bauprojekte von Tag zu Tag effizienter werden. Dennoch sind Bauprojekte, aufgrund mangelnder Transparenz mancher Arbeitsprozesse, immer noch fehleranfällig. Nur mit Hilfe geeigneter Management Tools können Arbeitsschritte transparent gemacht werden. 

Mängelbehebung: BGB oder VOB?

Wenn Sie eine Mängelrüge schreiben, müssen Sie wissen, welches Regelwerk in Ihrem Fall gilt. Die Details zur Mängelbehebung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wie auch in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) geregelt.

Doch was besagen die beiden Vorlagen und welche Regelungen kommen zur Anwendung? Dies erfahren Sie in den folgenden beiden Abschnitten.

Die Mängelbeseitigung nach BGB

Das wichtigste zuerst: Haben Sie sich als private Auftraggeber:in im Bauvertrag mit der Auftragnehmer:in nicht aktiv auf das Regelwerk der VOB geeinigt, gilt automatisch das BGB.

Laut § 633 des BGB liegt ein Mangel nicht nur dann vor, wenn die Ausführung aus technischer Sicht nicht einwandfrei ist. Sondern auch dann, wenn sie nicht den vertraglich vereinbarten Details entspricht.

Ein Beispiel zur besseren Verständlichkeit: So stellt nicht nur ein unsachgemäß installierter oder beschädigter Waschtisch einen Mangel dar, sondern auch ein den vertraglichen Bestimmungen nicht entsprechender Waschtisch. Dies trifft auch dann zu, wenn er einwandfrei verbaut wurde.

Für die Mängelbeseitigung ist nach BGB die Auftragnehmer:in verantwortlich. Dazu muss ihr auch eine Chance eingeräumt werden, den Mangel zu beseitigen. In Verbindung mit diesem “Nacherfüllungsanspruch” hat ein Bauunternehmen die Wahl, ob es den Mangel beseitigt oder die gesamte Leistung neu erbringt.

Verweigern kann die Auftragnehmer:in die Nacherfüllung, wenn sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (§ 635 BGB), wenn ein offenbares Missverhältnis zum Leistungsinteresse des Bauherren besteht, oder wenn die Leistung unzumutbar ist (§ 275 Abs. 2 bzw. 3 BGB).

Auch wenn das Thema Mängel und Mängelbeseitigung im BGB prominent vertreten ist, kommt es in der Praxis häufig zu Unklarheiten darüber, wo die Verantwortungen zur Beseitigung von Baumängeln liegen. Auf wessen Seite das Recht steht, entscheidet im Zweifelsfall das Gericht. Je detaillierter ein Vertrag und lückenloser eine Baudokumentation, desto eindeutiger auch die Rechtslage.

Die Mängelbeseitigung nach VOB

Als Gegenstück zum BGB dient die VOB. Wie auch im BGB schreibt die VOB der Auftraggeber:in das Recht zu, ihr Bauwerk gemäß der vertraglichen Vereinbarung zu erhalten. Ist das nicht der Fall, kann die Auftragnehmer:in eine Mängelanzeige verfassen.

Nach VOB/B § 13 geregelt, beschreibt die Mängelanzeige den Willen der Auftraggeber:in, einen oder mehrere Mängel fristgerecht zu erfüllen. Die Frist für eine Mängelbeseitigung muss dabei laut VOB angemessen sein. Was darunter zu verstehen ist, hängt von den individuellen Gegebenheiten rund um den Mangel und dem Projekt ab.

Wird seitens Auftragnehmer:in nicht innerhalb der gesetzten Frist für Mängelbeseitigung auf die VOB-Mängelanzeige eingegangen, steht es der Auftraggeber:in zu, den Baumangel zulasten der Auftraggeber:in zu beseitigen.

Präziser als bei der Frist für Mängelbeseitigung ist die VOB beim Zeitraum, innerhalb welchem ein Mangel seitens Auftraggeber:in gemeldet werden muss: Im Falle eines offensichtlichen Mangels muss die Rüge sofort erfolgen, bei verdeckten Mängeln an neuen Bauwerken innerhalb 4 Jahren. Dazu später mehr.

Behebt die Auftragnehmer:in den Mangel, sollte sie das der Auftraggeber:in schriftlich in Form einer Mangelfreimeldung mitteilen.

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Das Problem arglistig verschwiegener Mängel

Die hohen Kosten und niedrigen Gewinnmargen der Baubranche machen es für manche Auftragnehmer:innen und Subunternehmer:innen verlockend, Fehler zu verbergen, um Arbeiten rechtzeitig und innerhalb des Budgets erledigen zu können. Ausführende Bauunternehmen wissen, dass das Beheben fehlerhafter Leistungen Zeit und Geld kostet. Sie verspüren oft den Druck, das Problem verschleiern zu müssen.

Das offensichtliche Ethik-Problem einer solchen Verschleierung ausklammernd, verursacht ein arglistig verschwiegener Mangel im Laufe der Zeit, oft weitaus größeren finanziellen Schaden. Zudem verlängert sich die gesetzliche Haftung über Jahre oder sogar Jahrzehnte. Wird ein Mangel jedoch nicht innerhalb der vom BGB definierten Fristen entdeckt, beginnt das Gesetz der Verjährung zu greifen. Läuft die Frist ab, ist die Auftragnehmer:in für einen Mangel nicht mehr haftbar.

LESETIPP: Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen

Verjährung und Fristen

Baumängel sind ärgerlich. Noch ärgerlich ist es jedoch, wenn zusätzlich noch hohe Kosten und Arbeit anfallen, weil man nicht mit den Fristen vertraut ist.

Auf den ersten Blick mögen die beiden Regelwerke und ihre zahlreichen Fristen etwas verwirren. Gerade für private Auftraggeber:innen kann das zum Stolperstein werden. Um sich zusätzlichen Stress zu ersparen, ist es besonders wichtig, sich gründlich mit den Fristen rund um die Mängelbeseitigung auseinander zu setzen, um keine unnötigen Fehler zu begehen.

In den folgenden Abschnitten zeigen wir Ihnen deshalb die nach BGB und VOB geltenden Fristen übersichtlich auf.

Frist für Mängelbeseitigung: Was gilt?

Sowohl die VOB als auch das BGB kennen keine ausdrücklichen Fristen, innerhalb welcher ein Baumangel behoben werden muss. Das liegt unter anderem daran, dass sich Mängel stark voneinander unterscheiden können und die benötigten zeitlichen, finanziellen, materiellen und personellen Ressourcen für die Behebung entsprechend variieren.

Statt klar definierte Zeiträume festzulegen, innerhalb welcher die Auftragnehmer:in einen Mangel beheben muss, schreiben VOB und BGB daher lediglich von angemessenen Fristen.

Wie lange “angemessen” ist, ist äußerst subjektiv. In der Praxis hat sich allerdings eine Frist für Mängelbeseitigung von 14 Tagen etabliert. Bei schwerwiegenden Mängeln sind zwei Wochen jedoch unrealistisch, während diese Frist für einen kleinen Mangel ziemlich großzügig ist. Die 14 Tage stellen somit eher eine Faustregel der goldenen Mitte dar, als ein ungeschriebenes Gesetz.

Solange die Frist für die Mängelbehebung realistisch gesetzt und unmissverständlich kommuniziert wird, spielen Sie nun den Ball an die Auftragnehmer:in, welche sich innerhalb dieses Zeitraums mit dem Mangel auseinandersetzen muss.

Wann verjähren Baumängel?

Verjährung nach BGB

Das BGB kennt gemäß § 634a eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren. Den Beginn der Frist markiert stets die Abnahme des Bauwerks.

Bei festgestellten Mängeln muss die Auftraggeber:in diese dem Bauunternehmen melden. Die Art der Mängelbeseitigung obliegt dabei der Auftraggeber:in.

Durch bestimmte Maßnahmen, wie Verhandlungen oder gerichtliche Verfahren, kann die Gewährleistungsfrist gehemmt werden.

Verjährung nach VOB

Offensichtliche Mängel sollten laut VOB sofort angezeigt werden. Wird ein offener Mangel erst nach der Bauabnahme gerügt, kehrt sich nämlich die Beweislast um. Für Hausbesitzer:innen gilt in diesem Fall also, dass sie beweisen müssen, dass der Mangel durch die Auftragnehmer:in verursacht wurde.

Großzügiger ist die VOB bei den Gewährleistungsfristen für verdeckte Mängel. Bei neuen Bauwerken dauert diese 4 Jahre und bei Instandhaltungsarbeiten, Elektroinstallationen und Feuerungsanlagen immerhin noch 2 Jahre.

Für die Auftraggeber:in wichtig zu beachten, die Verjährung des Anspruches auf Mängelbeseitigung nach der Mängelrüge. Wird der Mangel nämlich nicht innerhalb von zwei Jahren nach Eingang der Mängelrüge behoben, erlischt der Anspruch der Auftragnehmer:in.

Was gilt bei Pfusch am Bau

Gemäß BGB und VOB gelten im Fall von Pfusch am Bau andere Fristen als im “Normalfall”. Verschweigt die Auftragnehmer:in Baumängel arglistig, ändert dies den Spielraum für die Auftraggeber:in. Ein arglistiges Verschweigen liegt beispielsweise vor, wenn nicht getestete Materialien verwendet werden oder nötige Überprüfungen nicht stattfinden.

Seit 2002 ist im BGB verankert, dass bei arglistig verschwiegenen Mängeln eine dreijährige Frist für deren Meldung besteht. Diese Drei-Jahres-Frist beginnt jedoch erst, wenn der Bauherr von diesen Mängeln Kenntnis erlangt. Das bedeutet, dass diese Erkenntnis auch Jahre nach Fertigstellung des Baus eintreten kann.

Ein oftmals übersehenes Detail ist, dass alle Ansprüche, selbst bei arglistigem Verschweigen, spätestens zehn Jahre nach ihrer Entstehung verjähren. Das ist sogar dann der Fall, wenn die Auftraggeber:in von ihren Ansprüchen noch nichts weiß. Einzige Ausnahme hiervon sind Schadensersatzansprüche, die durch Verletzungen von Leben, Körper, Gesundheit oder Freiheit entstehen. Hier gelten besondere Regelungen.

LESETIPP: So vermeiden Sie Pfusch am Bau und teure Baumängel

Was, wenn die Frist der Mängelrüge nicht eingehalten wird?

Mit der Frist für Mängelbeseitigung legt die Auftraggeber:in der Auftragnehmer:in einen Zeitrahmen für die Mängelbehebung vor. Doch was passiert, wenn keine Mängelfreimeldung eintrifft, in welchem das Bauunternehmen mitteilt, den Mangel behoben zu haben?

In solch schwierigen Fällen gibt es klare Schritte, welche die Auftraggeber:in befolgen sollten. Zunächst sollte man als Bauherr bzw. als Baufrau sicherstellen, dass die Mängel korrekt angezeigt und dem Handwerksbetrieb im Mängelrüge-Schreiben eine angemessene Frist zur Behebung gesetzt wurde. Sollte nach Ablauf dieser Frist noch immer keine Antwort oder Handlung des Betriebs erfolgt sein, raten Expert:innen dazu, eine Nachfrist zu setzen. Dies gibt dem Betrieb nochmals die Chance, auf die Rüge zu reagieren.

Sollte das ebenfalls fehlschlagen, gilt es, den Betrieb schriftlich und nachweislich darauf hinzuweisen, dass man sich auf sein Recht stütze, bei weiterer Untätigkeit ein Drittunternehmen mit der Mängelbeseitigung zu beauftragen – und zwar zulasten der Auftragnehmer:in.

Wenn nach all diesen Schritten immer noch keine Reaktion erfolgt, dürfen Sie als Auftraggeber:in einen anderen Handwerker beauftragen, den Mangel beheben lassen und die anfallenden Kosten mit dem ursprünglichen Handwerksbetrieb verrechnen. Wichtig hierbei ist, dass alle Schritte und Kommunikationen gut dokumentiert werden, falls es zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommen sollte.

Transparente Kommunikation in Echtzeit als Schlüssel für weniger Baumängel

Bauprojekte werden immer komplexer. Der Erfolg erfordert von Projektteams eine konstante Kommunikation und perfekte Koordination. Mangelnde Zusammenarbeit unter Projektmitglieder stellt in vielen Bauprojekten bis heute ein großes Problem dar. Daher ist unbedingt dafür zu sorgen, dass jedem Akteur innerhalb eines Bauvorhabens der ständige Zugang zu relevanten Projektinformationen gewährleistet wird. Ein eingeschränkter Zugang zu Projektinformationen verursacht eine unterbrochene Kommunikation. Häufen sich solche Umstände, kann das zu ernsthaften Koordinationsproblemen führen. Die Folge: Mehr Baumängel und eine aufwendigere Mängelbeseitigung.

LESETIPP: Die häufigsten Baumängel & oft gestellte Fragen und Antworten

PlanRadar macht die Kommunikation und Dokumentation am Bau effizienter

Mit PlanRadar sorgen Sie bei Ihren Bauprojekten für transparente Kommunikation ich Echtzeit. Die Software ermöglicht ein systematisches Vorgehen bei Prozessen auf dem Bau. Davon profitiert unter anderem auch das Mängelmanagement. Nutzer profitieren von verschiedenen Features:

  • Transparentes Ticketing-System: Einfaches und schnelles Erfassen von Mängeln anhand von Tickets über ein mobiles Endgerät. Fotos, Texte und Sprachmemos werden vor Ort erstellt und auf digitalen Plänen verzeichnet.
  • Direkte Kommunikation: Unmittelbare Zuordnung der Tickets an die zuständigen Personen mitsamt Fristsetzung.
  • Mobile Dokumentation: Mit Hilfe der Cloud haben Sie ständig und von überall Zugriff auf die gesamte Projektdokumentation (Pläne, Fotos, Dokumente, etc.). Auch der gesamte Schriftverkehr wird automatisch protokolliert und kann zu jeder Zeit nachvollzogen werden.

Musterbrief für Mängelbeseitigung: So sparen Sie durch Digitalisierung Zeit

Alle mit PlanRadar erfassten Daten fügen Sie auf Knopfdruck in einen digitalen Musterbrief zur Mängelbeseitigung ein. Sie können das Aussehen und den Inhalt des Musterbriefs für die Mängelbeseitigung selbst festlegen. Übernehmen Sie dazu einfach per Drag-und-Drop-Funktion Inhalte aus bestehenden Word- und Excel-Dokumenten. Anschließend definieren Sie in der Vorlage beliebige Datenfelder, zum Beispiel für Projektbezeichnung, Datum, erfasste Baumängel, verantwortliche Auftragnehmer, und mehr.

Nachdem Sie mit PlanRadar alle Mängel erfasst haben, führt die Software alle Daten automatisch im erstellten Musterbrief zur Mängelbeseitigung zusammen. Je nach Wunsch oder Anforderungen fügt die Software nicht nur Textinformationen, sondern auch Bilder, Dokumente und Planausschnitte zur Vorlage hinzu. Unterzeichnen Sie den fertigen Musterbrief zur Mängelbeseitigung digital und exportieren Sie das Dokument auf Knopfdruck. Innerhalb von Sekunden steht Ihnen der fertige Bericht als PDF-Datei zum Download zur Verfügung. Übermitteln Sie das lückenlose Dokument sofort an den zuständigen Auftragnehmer.

Durch die Digitalisierung der Papierarbeit rund um die Mängelbeseitigung sparen Sie Zeit. Weniger Fehler bei der Erfassung und Übermittlung von Mängeln bedeuten zudem weniger Kosten. PlanRadar verfügt jedoch nicht nur über Vorlagen zur Mängelbeseitigung. Auch für andere wesentliche Prozesse und Dokumente, wie zum Beispiel Bautagebücher, Bauabnahmen, oder Baustellenbesprechungen können Sie auf vor-erstellte Muster zugreifen, oder sich ganz einfach Ihre eigene Vorlage erstellen.

LESETIPP: Alles zu den zeitsparenden Berichtsvorlagen von PlanRadar

Mängelbeseitigung mit PlanRadar managen und profitieren

PlanRadar vereint Personen, Notizen, Termine, Aufgaben, Dokumente und alle anderen Sachverhalte eines Bauprojekts auf einer Plattform. Bauleiter, Architekten und Bauherren profitieren von einem effizienteren Umgang mit Fristen und Budgetvorgaben.

Die transparente Kommunikation und Dokumentation mit der Software begeistert Nutzer:innen weltweit. Überzeugen auch Sie sich von den Vorteilen der Digitalisierung am Bau und testen Sie PlanRadar jetzt kostenlos für 30 Tage.

Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder eine Rechtsberatung. Den gesetzlichen Wortlaut und die Einsicht weiterer Paragrafen finden Sie im Gesetzestext. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte.

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