Gutachter für Immobilien: Das müssen Sie wissen

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Welche Aufgaben hat ein Immobiliengutachter?

Im Wesentlichen konzentriert sich die Arbeit eines Sachverständigen für Immobilien auf zwei Dinge: Die Beurteilung des Verkehrswertes von Objekten und die Erstellung von Gutachten.

Beurteilen des Verkehrswertes von Immobilien und Grundstücken

Ein Immobiliengutachter schätzt gemäß § 194 Baugesetzbuch (BGB) den Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks auf Basis einer qualifizierten Beurteilung. Dabei gilt: Nicht nur Privatpersonen können einen Sachverständigen für Immobilien zu Rate ziehen, sondern auch Behörden und Gerichte machen hiervon Gebrauch.

Die Begriffe Gutachter und Sachverständiger werden im allgemeinen Sprachgebrauch gleichbedeutend verwendet. Gerichte und andere öffentliche Einrichtungen verwenden üblicherweise den Begriff des Sachverständigen.

Wie berechnet der Gutachter für Immobilien den Wert eines Hauses oder Grundstücks?

Grundsätzlich ziehen Immobiliengutachter drei Methoden zur Berechnung des Verkehrswerts von Immobilien heran:

• Vergleichsverfahren:Hierbei errechnet der Gutachter für Immobilien den Verkehrswert anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Umgebung.
• Ertragswertverfahren:Bei dieser Methode wird der Wert eines Objekts gr0b nach der folgenden Formel errechnet: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert. In den Gebäudeertragswert fließen zum Beispiel Mieteinnahmen ein. Dieses Verfahren wenden Immobiliengutachter meist bei vom Auftraggeber nicht selbst genutzten Gebäuden an.
• Sachwertverfahren:Hierbei wird der Preis grob anhand der folgenden Formel errechnet: Sachwert = Bodenrichtwert + Gebäudesachwert. Der Gebäudesachwert setzt sich unter anderem aus dem Baujahr, Errichtungskosten, und vorgenommenen Modernisierungen zusammen. Diese Berechnungsart kommt meist bei vom Auftraggeber selbst genutzten Objekten zum Einsatz.

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Unabhängig von der angewandten Methode zur Wertberechnung wird der Gutachter für Immobilien unter anderem auf die folgenden Fragen ein besonderes Augenmaß legen:

• Zustand des Objekts: Nach welcher Bauweise wurde die Immobilie errichtet und welche Materialien wurden für den Bau verwendet? Wie ist der Zustand von Bausubstanz, Trinkwasseranlagen, elektrischen Installationen und der sonstigen technischen Einrichtung? Liegen Schäden, Mängel, oder sonstige wertmindernde Zustände (Schimmel) vor?
• Energiekennwert: Wie Energieeffizient ist eine Immobilie? Auf welchem Stand der Technik sind Dämmung, Warmwasserbereitung, Heizung und Gebäudekühlung?
• Bodenrichtwert:Richtet sich nach dem Preis pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche der jeweiligen Bodenrichtwertzone.
• Lage der Immobilie oder des Grundstücks:Der Immobiliengutachter analysiert das Umfeld. Wie sieht es mit Schulen, Kindergärten, Geschäften und der Anbindung zum (öffentlichen) Verkehr aus? Auch andere Faktoren, wie zum Beispiel die Nähe zum Grünen fließen in die Bewertung eines Objekts mit ein.
• Situation am Markt: Hier berücksichtigt der Immobiliengutachter die aktuelle Nachfrage am Markt nach Objekten oder Grundstücken.

In welchen Fällen werden Gutachter für Immobilien engagiert?

Gutachter für Immobilien erbringen ihre Dienste für verschiedene Auftraggeber und in verschiedenen Situationen. Eine Auswahl:

• Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien bieten Immobiliengutachter den beteiligten Parteien durch ihre Berechnungen ein höheres Maß an Sicherheit, wenn es um die Preisfindung geht
• Im Zuge von Erbschaften, wenn es rund um ein Objekt zu Streitigkeiten kommt, oder wenn die fällige Erbschaftssteuer für ein Gebäude geschätzt werden muss.
• Bei Scheidungen, um zum Beispiel den Zugewinnausgleich oder die Auszahlung des Partners zu ermitteln
• Beim Auftritt von Schäden oder Mängeln am Gebäude. Laut einer Erhebung von BauInfoConsult werden Sachverständige in Deutschland sowohl im Wohnbau und Nichtwohnbau relativ häufig zur Klärung von Sachverhalten herangezogen. Ergebnis: Rund ein Drittel der Befragten (Architekten, Bauunternehmer oder Installateure) schätzt, dass innerhalb des vergangenen Jahres bei zumindest einem Bauprojekt ein Sachverständiger eingeschaltet werden muss, um Streitigkeiten zur Bauausführung zu klären.

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Erstellen von Gutachten durch den Immobiliensachverständigen

Die Analysen und Berechnungen des Gutachters für Immobilien münden in die Erstellung eines Gutachtens. Dieses muss objektiv und unparteilich sein. Besonders wichtig werden die Vollständigkeit und Richtigkeit des Gutachtens dann, wenn es rund um Haus & Co. zu einem Streitfall kommt. Ebenso, wie andere Berufsgruppen, sind auch Sachverständige für Fehler in der Beurteilung eines Sachverhaltes haftbar und können daher für Schadenersatz in Anspruch genommen werden.

Verschiedene Formen von Gutachten für Immobilien

Der Inhalt eines Gutachtens richtet sich nach dem Zweck und der Art des Gutachtens. Unterschieden wird zwischen sogenannten Kurzgutachten und Vollgutachten (gerichtsfestes Gutachten).

Kurzgutachten

Das Kurzgutachten wird meist dann erstellt, wenn die Ermittlung des Verkehrswerts eines Objekts oder Grundstücks mit geringerem Aufwand erfolgen soll. Das ist zum Beispiel beim Kauf oder Verkauf von Immobilien der Fall. Die Wertermittlung durch den Immobiliensachverständigen erfolgt weniger detailliert, da bestimmte Dokumente, Unterlagen, oder Berechnungen, wie zum Beispiel der Grundbuchauszug oder die Wohnflächenberechnung nicht herangezogen werden.

Das Kurzgutachten basiert auf den gängigen Methoden zur Verkehrswertberechnung: Vergleichsverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren. Es beinhält eine Beschreibung des Gebäudes oder Grundstücks sowie weitere relevante Informationen wie Fotodokumentationen oder Dokumente.

Gerichtsfestes Vollgutachten

Wird ein Vollgutachten, oder gerichtsfestes Gutachten nach § 194 BGB erstellt, ist der Inhalt fest vorgeschrieben. Vollgutachten werden vom Immobiliensachverständigen zum Beispiel im Zuge von Scheidungen, Erbschaftsstreitigkeiten oder bei Zwangsversteigerungen erstellt.

Das Vollgutachten enthält detaillierte Angaben zu allen relevanten Aspekten rund um ein Objekt oder Grundstück. Dazu zählen unter anderem auch Beschreibungen der Topographie des Grundstücks, Auszüge aus dem Grundbuch, Besonderheiten, wie zum Beispiel Wohnrechte, oder Informationen von Denkmalschutz und Naturschutzbehörden.

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4 Arten von Gutachtern für Immobilien

Wie bereits beschrieben, gelten die Begriffe Gutachter und Sachverständiger im allgemeinen Sprachgebrauch als Synonyme. Die Bezeichnung Sachverständiger ist rechtlich nicht geschützt. Sachverständiger werden ist entsprechend leicht, was für Auftraggeber ein Risiko darstellt.

Der Nachweis einer einschlägigen Qualifikation erfolgt im Allgemeinen durch den beruflichen Werdegang und dem Nachweis einer facheinschlägigen Ausbildung. So kann es dazu kommen, dass Immobilien Gutachter aus den verschiedensten Branchen stammen. Es handelt sich häufig um Bauingenieure und Architekten aber gleichfalls auch um Immobilienmakler oder andere Lehrberufe. Grundkenntnisse der Immobilienbranche und Erfahrung im Berufsleben sind die Grundlage von angemessenen Verkehrswertgutachten. Die Mitgliedschaft eines Gutachters oder Sachverständigen in einem Verband stellt kein Qualitätsmerkmal dar. Wer also einen Gutachter für Immobilien beauftragen möchte, sollte sich ein zunächst ein genaues Bild machen.

Es wird zwischen vier Arten von Immobiliengutachtern unterschieden:

1. Freie Immobiliensachverständiger

Grundsätzlich kann jede Person als freier Immobiliensachverständiger tätig werden, denn die Bezeichnung ist nicht geschützt. Eine entsprechende Ausbildung sowie langjährige berufspraktische Erfahrung bilden die Grundvoraussetzung für eine Ausübung dieser Tätigkeit.

2. Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter für Immobilien

Die Bezeichnung „öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“ ist gesetzlich geschützt. Sie leisten einen Eid darauf, dass sie ihre Arbeit objektiv, unparteilich und weisungsfrei erfüllen, weshalb sie bei Gerichtsfällen für die Erstellung von Gutachten herangezogen werden. Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter werden durch die Industrie- und Handelskammern ernannt. Dazu müssen Bewerber ein Prüfverfahren durchlaufen, in dem sie ihre persönliche und fachliche Qualifikation unter Beweis stellen.

3. Staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Staatlich anerkannte Sachverständige sind im Auftrag des Staats tätig und verantworten zum Beispiel die technische Überwachung. Ihre Bezeichnung ist rechtlich geschützt. Staatlich anerkannte Immobiliengutachter werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und zum Beispiel auch beauftragt, Gutachten von Immobilien zu erstellen.

4. EU-Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024

Nach der EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Gutachter für Immobilien und andere Sachverständige weisen in Hinsicht auf Niveau und Aktualität ihrer Fachkundigkeit die höchste erreichbare Qualifikation auf. Die Zertifizierung wird von der Deutschen Akkredetierungsstelle (DAkkS) verantwortet. Sie bildet für Sachverständige und Verbraucher eine vertrauenswürdige Institution. Wer diese Akkreditierung als Gutachter erreichen möchte, muss seine langjährige Berufserfahrung und seine fachliche Qualifikation ständigen Prüfungen unterziehen und seine Kompetenzen nachweisen. In Deutschland sind rund 1.600 EU-zertifizierte Sachverständige und Immobiliengutachter nach EN ISO/IEC 17024 tätig.

Was kostet ein Gutachter für Immobilien?

Bis 2009 wurden die Honorare für die Immobilienbewertung in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt. Seitdem sind die Kosten für Immobiliengutachten frei verhandelbar. Gebühren für Sachverständige im Streitfall vor Gericht werden transparent über das Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG) bestimmt.

In jedem Fall jedoch muss bedacht werden, dass Sachverständige je nach Aufgabe und Umfang ihrer Arbeiten bezahlt werden. Weitere Faktoren, die in die Kosten für Immobiliengutachter einfließen, sind die Qualifikation, sowie die Größe und Lage des begutachteten Objekts. So kostet zum Beispiel ein gerichtlich bestellter Gutachter für Immobilien zur Klärung eines Streitfalls in der Regel mehr als ein freier Gutachter für eine Liegenschaftsbewertung. Entsprechend gehen die Preise auseinander. So muss mit Kosten von einigen hundert Euro bis hin zu 1,5% des eigentlichen Immobilienwertes gerechnet werden.

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