Eine für immer perfekt fortbestehende Immobilien ist ein Anlegertraum. Jedoch verfügt jedes Gebäude über einen sogenannten Immobilienlebenszyklus, der sich in bestimmte Phasen unterteilt und nach einem bestimmten Muster abläuft. Das Verständnis, wie diese Lebenszyklen eines Gebäudes verlaufen und wie dessen einzelnen Phasen optimiert werden können, gehört zu den Grundlagen eines erfolgreichen Immobilienmanagements. In diesem Beitrag erfahren Sie, aus welchen Phasen sich der Lebenszyklus Ihrer Immobilie zusammensetzt, welche Risiken und Chancen die einzelnen Abschnitte mit sich bringen und wie Sie das Optimum aus den einzelnen Phasen herausholen können.


Die 4 Phasen im Immobilienlebenszyklus

Lebenszyklusphase 1 in Gebäuden: Die Planung

Die erste Phase im Immobilienlebenszyklus besteht in der Planung eines neuen Gebäudes. In diesem Schritt werden alle technischen, wirtschaftlichen, rechtlichen und sozialen Grundfragen geklärt, welche unerlässlich für den Bau der Liegenschaft sind.

Risiken und Chancen

Mit rund 5% fallen die Gesamtkosten dieser Phase gering aus. Dennoch
Stellt eine schlechte Planung das größte Risiko für den Erfolg eines Bauprojekts dar. Denn alle Planungsentscheidungen haben eine Auswirkung auf die folgenden Phasen des Immobilienzyklus. Somit ist es während der Planung noch möglich, Unstimmigkeiten und Probleme an der Wurzel anzupacken, wodurch sich spätere Probleme wie Baumängel vermeiden lassen können.

Optimierungsmöglichkeiten

Die Ausgangslage ist klar. Mit einer fundierten und professionellen Planung legen Sie den Grundstein für den effizienten Betrieb eines Gebäudes. Fehler, die in dieser Lebenszyklusphase einer Immobilie gemacht werden, wirken sich überproportional auf die späteren Phasen – und damit Kosten – aus. Der Einsatz von Software für die effiziente Planverwaltung, das Bauprojektmanagement und die Dokumentenverwaltung unterstützt Sie dabei, dass die Planungsphase reibungslos verläuft.

Die Verteilung der Lebenszykluskosten bei Immobilien

Immobilienlebenszyklus Phase 2: Die Realisierung

In der zweiten Phase des Lebenszyklus einer Immobilie beginnt die physische Arbeit am Projekt. Die Realisierung dauert in der Regel ein bis zwei Jahre und wird mit Vollendung des Baus abgeschlossen. In diesem Abschnitt fallen über die gesamte Lebensdauer gesehen rund 10% der Gesamtkosten eines Gebäudes an.

Risiken und Chancen

Bauverzögerungen und Baumängel stellen die größten Risiken der zweiten Phase dar. Grundsätzlich kommt es auf die plangemäße Umsetzung des Bauvorhabens an. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Maßgeblich sind unter anderem die Größe und Komplexität des Bauprojekts, die Anzahl und Fachkenntnisse der beteiligten Personen und Unternehmen, beziehungsweise der Grad der Digitalisierung von Bauprozessen.

Optimierungsmöglichkeiten

Ein großes Potenzial für Optimierungen in dieser Phase ergeben sich in den Bereichen Dokumentation und Baumängel. Die Erfassung von Sachverhalten am Bau und das damit einhergehende Berichtswesen nehmen viel Zeit in Anspruch. Ein Teilaspekt davon ist die gründliche Erfassung und Beseitigung von Baufehlern. Der Einsatz von Bausoftware legt den Grundstein für effiziente Prozesse und eine transparente Kommunikation zwischen allen Beteiligten.

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Immobilienzyklusphase 3: Der Betrieb

Die Nutzungsphase zählt für Immobilienmanager zu den wichtigsten Abschnitten im Lebenszyklus eines Gebäudes. Sie dauert in der Regel in der Regel mehrere Jahrzehnte. Entsprechend hoch sind mit durchschnittlich 80% die Lebenszykluskosten.

Risiken und Chancen

In diesem Abschnitt dreht sich alles darum, die Lebensdauer des Objekts zu maximieren. Gleichzeitig sollen die Kosten für den Betrieb minimiert werden. Schäden, Abnutzungen, Leerstände und Wertverluste sind finanzielle Risiken der Nutzungsphase. Durch ein effizientes und vorausschauendes Immobilienmanagement lassen sich diese Kosten jedoch minimieren. Dem gegenüber stehen Maßnahmen zur Wertsteigerung, um einen hohen regelmäßigen Cashflow zu erwirtschaften.

Optimierungsmöglichkeiten

Viel dreht sich um die effiziente Wartung und Instandhaltung der Immobilie. Entsprechend können Immobilienmanager mit einer vorausschauenden Wartung, schnellem Mängelmanagement, automatischer Reparaturplanung und mit einem zuverlässigen Leerstandsmanagement punkten.

Die Lebenszykluskosten einer Immobilie im zeitlichen Verlauf

Immobilienlebenszyklus Phase 4: Sanierung oder Abriss

Der Lebenszyklus Ihrer Immobilie endet mit der Verwertungsphase. Hier entscheiden Sie sich entweder dafür, die Immobilie zu revitalisieren, abzureißen oder für eine Umnutzung des Objekts.

Risiken und Chancen

Hohe Abriss- oder Umbaukosten sind die Nachteile der vierten und damit letzten Phase. Die positiven Aspekte: Ein Abriss bietet die Möglichkeit auf einen lukrativen Neubau. Ein Beispiel sind Immobilien im Logistikbereich, die inzwischen auch im innerstädtischen Bereich stark gefragt sind. Mit einer Sanierung können Sie die Betriebsphase Ihrer Immobilie wesentlich erhöhen.

Optimierungsmöglichkeiten

In jedem Fall lohnt es sich, die Verwertung Ihrer Immobilie genau zu planen und damit zu optimieren. Stellen Sie die anfallenden Kosten den möglichen Erträgen gegenüber und blicken Sie bei der Analyse der potenziellen Verwertungsmöglichkeiten auch über den Tellerrand.

Fazit

Jede Phase im Lebenszyklus einer Immobilie bietet eigene Chancen und Risiken. Insbesondere in der Planungsphase bietet sich das größte Potenzial für Einsparungen in den darauffolgenden Lebensabschnitten eines Gebäudes. Der Einsatz von Software für das Baumanagement und das Facility Management wie PlanRadar unterstützt Sie dabei, das Optimum aus Ihrer Liegenschaft herauszuholen.