Beeindruckende Landschaften und Wildtiere, ausgezeichneter Wein und eine gute Infrastruktur – Südafrika hat sowohl Besuchern als auch Investoren viel zu bieten. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die Entwicklungen Runs um Immobilien in Südafrika und zeigen Herausforderungen, aber auch Chancen für die Zukunft auf.

Der Immobilienmarkt in Südafrika 2022

Bau-Boom

Die Immobilien-Landschaft Südafrikas sah in den vergangenen Jahrzehnten mehrere Phasen intensiver Bautätigkeit: Ein erster Schub erfolgte zur Mitte der 1980er – einer Zeit, die trotz internationaler Sanktionen und politischer Repressionen im Zuge der Apartheid von einem moderaten Wirtschaftswachstum geprägt war. Nach dem Ende der Rassentrennung setzte sich die positive Entwicklung fort, um nach der Jahrtausendwende voll durchzustarten. Sowohl die Märkte für Wohn-, Gewerbe- und Industrie-Immobilien wiesen beeindruckende Wachstumsraten auf. Als aufstrebendes Schwellenland mit einer jungen Bevölkerung und guten Strukturen profitierte Südafrika auch vom weltweit gestiegenen Interesse und verzeichnete ausländische Investments in Milliardenhöhe. Ein Trend, der erst durch das Ausbrechen der Weltwirtschaftskrise 2008/09 unterbrochen wurde.

Der rasante Aufstieg der Nation fand 2010 einen Höhepunkt. In diesem Jahr war Südafrika als erstes afrikanisches Land Austragungsort einer Fußballweltmeisterschaft. Die Leistung der Nationalmannschaft konnte die Hoffnungen des Landes jedoch nicht erfüllen – bereits in der Vorrunde war Schluss. Abseits des Sportlichen zog man jedoch ein zufriedenes Resümee. Denn im Vorfeld der Veranstaltung wurde viel Geld in neue Stadien, den öffentlichen Nahverkehr und den Bereich der Telekommunikation investiert. Darüber hinaus profitierte die Nation von einem positiven Bild in der Weltöffentlichkeit. Direkte Auswirkungen der Weltmeisterschaft auf den Immobilienmarkt sind nicht belegt. Auch, inwieweit das Fußballspektakel zusätzliche Investitionen aus dem Ausland angeregt hat, lässt sich nicht mit Sicherheit sagen.

Der Großteil der ausländischen Investoren in Südafrikas Immobilienmarkt kommt aus Europa, Nordamerika oder China. Mittlerweile stammt jedoch auch bereits über ein Fünftel der ausländischen Käuferinnen und Käufer von südafrikanischen Immobilien aus anderen afrikanischen Staaten wie Angola, Nigeria, Ägypten oder Simbabwe. Bei Immobilien-Investorinnen und -Investoren besonders begehrt sind Einfamilienhäuser und Villen an den Küstenregionen rund um Kapstadt. Aufgrund der Geschichte des Landes sind die Grundstückspreise und die Qualität der Bauwerke in Kapstadt extrem stark vom Quartier abhängig. Bevor sich Südafrika vom Apartheid-Regime befreien konnte, waren die Zonenpläne an ethnische Hintergründe gebunden. Die Folgen sind noch heute sichtbar.

Das Gleiche gilt für die Metropolen Johannesburg und Pretoria. Während gehobene Gegenden boomen, ist in den Townships nur wenig bis gar keine geregelte Bautätigkeit vorhanden.

Kapstadt Tafelberg Panorama

Rezession durch Korruption

Eine weitere Phase reger Bautätigkeiten setzte von 2014 bis 2017 ein. Dabei wurde die am Markt herrschende Nachfrage jedoch zum Teil vom Angebot an Immobilien in Südafrika übertroffen. Insbesondere der Markt für Gewebeimmobilien in Südafrika konnte nicht mehr an die Erfolge aus der Zeit nach der Jahrtausendwende anschließen. Die Folge waren stagnierende und zum Teil sogar fallende Preise. Eine Ausnahme bildet bis zum heutigen Tag Kapstadt, wo durch den starken Zuzug aus anderen Teilen des Landes die Preise in den letzten Jahren Rekordniveau erreicht haben.

2018 rutschte das Land in eine Rezession, was mit einer deutlichen Abkühlung des Marktes einherging. Als Reaktion darauf brachen die Immobilienkäufe in den großen Städten des Landes ein. Als Ursachen für die Rezession werden unter anderem Korruption und wenig durchdachte politische Maßnahmen genannt. Besonders der ehemalige Präsident Jacob Zuma steht in der Kritik. Er soll unter anderem die Staatskassen geplündert und Schmiergelder an ausländische Konzerne bezahlt haben. 2018 legte er vor dem Hintergrund hartnäckiger Korruptions-Vorwürfe sein Amt zurück. Mit Zumas Weggang ist ein grundlegendes Problem des Landes jedoch noch nicht überwunden. Denn generell werden politische Verantwortliche in Südafrika regelmäßig beschuldigt, die zur Verfügung stehenden Mittel falsch oder wenig effizient eingesetzt zu haben.

Vom Regen in die Traufe

Die Pandemie verschlimmerte die bereits kritische Situation weiter. Aufgrund neuer Virusvarianten wurde Südafrika besonders hart von Reisebeschränkungen und Maßnahmen getroffen. Zum einen brachen die Einkünfte aus dem Tourismus vom einen auf den anderen Tag ein. Die harten Maßnahmen gegen die Verbreitung des Virus sorgten zudem dafür, dass der ärmere Teil der Bevölkerung von ihren Einkommensquellen ausgeschlossen wurde. Von den knapp 60 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner Südafrikas arbeitet ein signifikanter Teil in niederschwelligen oder informellen Berufen. 30 Millionen Südafrikanerinnen und Südafrikaner, also die Hälfte der Bevölkerung, leben in Armut. Die Covid-19-Pandemie verschärfte die wirtschaftlichen Probleme dieser Bevölkerungsschicht zusätzlich, was zu Unruhen und Protesten gegen eine der ungerechtesten Einkommensverteilungen der Welt führte.

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Als schließlich der frühere Präsident Jacob Zuma verhaftet wurde, lief das Fass über. Bilder von tagelangen Massenprotesten, welche nicht mal durch Militäreinsatz gebrochen werden konnten, schockierten die Welt. Etwa 350 Leute verloren ihr Leben bei den Ausschreitungen und Plünderungen. Der materielle Schaden wird mit 3,4 Milliarden US-Dollar beziffert. Der Sommer 2021 war ein Tiefpunkt des Landes, sowohl im wirtschaftlichen, als auch im politischen und sozialen Hinblick. Am Immobilienmarkt hingegen schienen diese Entwicklungen beinahe ohne Auswirkungen abzuperlen.

Robuster als gedacht

Trotz der schwierigen Ausgangslage für Südafrika hielt sich der Immobilienmarkt ziemlich robust. Bereits nachdem der erste Schock der Pandemie überstanden war, boomten Immobilien in Südafrika, allen voran in Kapstadt. Die tiefen Zinsen lockten viele Erst-Käuferinnen und -Käufer an, welche die tiefen Zinsen als Chance sahen, ihren Traum von einem Eigenheim zu verwirklichen. Diese gesteigerte Nachfrage trieb die Liegenschaftspreise weiter in die Höhe. Daraufhin wurde der Boom vor allem durch Käufe von Häusern im Hochpreissegment fortgesetzt. Auch nachdem die Pandemie in Südafrika mehr in den Griff bekommen wurde, steigen daher die Preise weiter. Es sei allerdings nochmals angemerkt, dass sich diese Entwicklungen zum Großteil auf Wohngebiete der Oberschicht und der gehobenen Mittelschicht begrenzen. Die Wohnungssituation in den unzähligen informellen Siedlungen rund um die Städte („Townships“ genannt), ist nach wie vor prekär. Die Versorgung mit Wasser und Strom ist in den Townships meist nur eingeschränkt oder gar nicht gegeben. Aufgrund der verhältnismäßig hohen Immobilienpreise bleibt den Bewohnerinnen und Bewohner der Townships der Zugang zum formellen Immobilienmarkt in der Regel verweigert.

Der Krieg in der Ukraine, die steigenden Energiekosten und die Probleme in den globalen Lieferketten führten dazu, dass die Konjunktur weltweit heiß lief. Um der Inflation entgegenzuwirken, erhöhten Zentralbanken auf der ganzen Welt ihre Zinsen. Am 12. Juni 2022 hob Tito Mboweni, Gouverneur der südafrikanischen Notenbank, die Leitzinsen um 50 Basispunkte, auf 12 Prozent an, um den anhaltenden Inflationsdruck zu mäßigen. Die Zinswende läutete auch die Zeiten ohne günstigen Hypotheken ein. Wie in vielen anderen Staaten auch wurde befürchtet, dass der Immobilienmarkt in Südafrika aufgrund der verteuerten Hypotheken in sich zusammenbrechen könnte. Mit Stand Ende August 2022 ist des jedoch noch nicht geschehen – im Gegenteil. Trotz der hohen Zinsen nahm die Anzahl verkaufter Liegenschaften gegenüber dem Vorjahr um 32 Prozent zu. Der Verkauf von Wohnungen stieg sogar um 50 Prozent. Mit einer Preissteigerung von knapp 4,6 Prozent befindet sich die Teuerung der Liegenschaften, verglichen mit Europa, in einem moderaten Bereich. Am stärksten zugelegt haben Immobilien in Kapstadt, gefolgt von Pretoria und Johannesburg.

Immobilien in Südafrika: Risiken bleiben bestehen

Die Bewohner Südafrikas müssen mit ihr wohl oder übel leben, bei vielen ausländischen Investoren weckt sie jedoch Bedenken – die Rede ist von der hohen Kriminalität. Durch das Ungleichgewicht in der Wohlstandsverteilung zählen gewalttätige Straftaten vor allem in den Städten zum Alltag. Diebstähle, Einbrüche und Raub verleiten wohlhabende Menschen, Schutz in sogenannten „gated communities“, also geschlossenen und bewachten Wohnanlagen zu suchen. Für Personen, die aus ihren Heimatländern andere Zustände gewöhnt sind, kann das ein Grund sein, von einer Investition in eine südafrikanische Immobilie abzusehen.

Ein Blick in die Zukunft

Der Immobilienmarkt Südafrikas verhielt sich über die letzten Jahre oftmals anders, als dies von Expertinnen und Experten vorhergesagt wurde. Eine solche Unberechenbarkeit macht es für Anlegerinnen und Anleger nicht einfach, eine Prognose für die absehbare Zukunft zu erstellen. Eine hundertprozentig akkurate Prognose ist nicht möglich. Allerdings sehen wir bereits heute Trends, welche über die nächsten Jahre an Bedeutung gewinnen könnten. Sowohl globale als auch lokale, spezifische Entwicklungen haben das Potenzial, den zukünftigen Immobilienmarkt Südafrikas umzukrempeln. Als Investorin oder als Investor in südafrikanische Immobilien sollten Sie daher stets die wirtschaftlichen, politischen und sozialen Bewegungen im Land beobachten.

Inflation

Nicht nur in Südafrika, sondern auf der ganzen Welt ist die hohe Inflation momentan ein brisantes Thema. In einem Land wie Südafrika, in dem die Hälfte der Bevölkerung unter der Armutsgrenze lebt, können steigende Lebenshaltungskosten explosive Auswirkungen haben. Die südafrikanische Regierung muss dafür sorgen, Szenen wie die Ausschreitungen und Plünderungen im Sommer 2021 zu verhindern. Solche gewaltsamen Ausschreitungen und Plünderungen sahen wir in Vergangenheit bereits mehrmals in Südafrika – das Risiko, dass sie sich wiederholen, stiegt parallel zur Inflationsrate. Was passieren kann, wenn die Regierung die Lebenshaltungskosten nicht in den Griff bekommt, sahen wir dies Jahr am Beispiel von Sri Lanka.

Politische Krisen und die Inflation können dem Immobilienmarkt nachhaltig schaden. Mit 12 Prozent ist der südafrikanische Leitzins jetzt schon extrem hoch. Wie hoch die Inflation noch werden müsste, bis die Schmerzensgrenze erreicht ist und die Nachfrage einbricht, weiß niemand so richtig.

Das Wohnen der Zukunft 

Mit der Covid-19 Pandemie sind in Südafrika auch die Immobilienkäufe gestiegen. Wie in vielen Ländern der Welt beeinflusste Covid den Alltag der Einwohnerinnen und Einwohner Südafrikas stark. Home-Office und Co. schufen einen neuen Lifestyle, welcher in den wohlhabenden Regionen Südafrika deutlich zu spüren ist. Mit den sich verändernden Bedürfnissen, wird oftmals auch ein neues Zuhause fällig. Wenn die finanziellen Mittel vorhanden sind, ist ein Immobilienkauf daher für viele eine Option. In den gehobenen Quartieren und in Wohngegenden des Mittelstandes, beispielsweise am Westkap, ist seit Beginn der Pandemie eine enorme Zunahme in der Verkaufsaktivität zu beobachten. Adrian Goslett, CEO vom Ableger der RE/MAX in Südafrika sieht darin einen kulturellen Wandel, welcher die Pandemie hervorgebracht hat: „Meine Vermutung, warum wir weiterhin eine so hohe Aktivität sehen, ist wahrscheinlich auf den veränderten Lebensstil zurückzuführen, den die Pandemie in Gang gesetzt hat“, so Goslett: „Ob Sie nun von zu Hause aus arbeiten und ein Büro benötigen, ob Sie den Wert des Wohnens in der Nähe Ihrer Lieben erkannt haben, ob Sie sich aus finanziellen Gründen einschränken mussten oder ob Sie einfach festgestellt haben, dass Ihnen Ihr derzeitiges Zuhause nicht mehr gefällt – die Pandemie hat vielen einen Grund geliefert, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen.“  

Die Immobilienwirtschaft in Südafrika: Fazit

Südafrikas Immobilienmarkt verhält sich selten so, wie prognostiziert. Bereits vor der Pandemie wurde Südafrika geplagt von politischen Skandalen, Krisen, Korruption, Wasserknappheit, Ausschreitungen und extremer Ungleichheit. Obwohl diese Voraussetzungen alles andere als förderlich sind, erlebten die Immobilienpreise in Südafrika bereits dazumal einen Boom. Dieser Boom beschränkte sich allerdings hauptsächlich auf Immobilien gehobener Klasse, zum Beispiel im Umland von Kapstadt, Pretoria und Johannesburg.

Mit der Covid-19 Pandemie wurden die unterschiedlichen Vermögensverhältnisse im Land noch deutlicher. Rund 50 Prozent der Südafrikanerinnen und Südafrikaner leben unter der Armutsgrenze. Während den strengen Lockdowns 2020 und 2021 verloren viele wirtschaftlich schlechter gestellte Südafrikanerinnen und Südafrikaner ihre Einkommensquelle. Zusammen mit politischen Protesten eskalierte die Situation in Massenausschreitungen, Gewalt und Plünderungen. Dennoch boomten Immobilien weiter. Die tiefen Zinsen verlockten Mieterinnen und Mieter, ihr Traum vom Eigenheim zu ermöglichen. Später in der Pandemie wurde der Boom wieder hauptsächlich von vermögenden Käuferinnen und Käufer von Luxusimmobilien getragen. 

Auch in der jetzigen Situation der Inflation und der steigenden Zinsen performte der Immobilienmarkt in Südafrika besser als erwartet. Die hohe Nachfrage wird unter anderem auch von einem neuen Verständnis des Wohnens angekurbelt, welches während der Pandemie entstanden ist. Die aktuelle Situation dürfte noch etwas andauern. Welche Teuerungen der Markt jedoch noch verkraften kann, bleibt es abzuwarten.