Die Golfregion zählte in den letzten zwei Jahrzehnten zu den dynamischsten Gegenden der Welt. Davon hat insbesondere auch die Bau- und Immobilienbranche profitiert, wie unter anderem der Bau des knapp 830 Meter hohen Burj Khalifa in Dubai belegt. Für Investoren eröffnen sich dadurch spannende Möglichkeiten.

Dabei gilt: Die Immobilienmärkte der jeweiligen Länder weisen unterschiedliche Charakteristika mit eigenen Chancen und Risiken auf, die es individuell zu bewerten gilt. In diesem Beitrag werfen wir einen Blick auf die aktuelle Situation in den Immobilienmärkten der Golfländer und zeigen, auf welche Trends Sie besonders achten sollten.

Der Immobilienmarkt in den Golfstaaten

Vom schwarzen Gold zum Betongold

Zu den Golfstaaten zählen die Anrainer des Persischen Golfs, also Bahrain, Irak, Iran, Katar, Kuwait, Oman, Saudi-Arabien und die Vereinigten Arabischen Emirate (VAE). In der Region befinden sich die größten Ölreserven der Welt. Das ist geopolitisch von großer Bedeutung und sorgte zuletzt wiederholt für Spannungen.

Die Golfstaaten sehen sich als sichere Inseln in einer instabilen Gegend der Welt. Doch der andauernde Krieg im Jemen, die Palästina-Frage, die Rivalität zwischen Saudi-Arabien und dem Iran, sowie das Verhältnis zu den USA können nicht ausgeblendet werden. Und auch untereinander befinden sich die Golfstaaten in einem harten Konkurrenzkampf um Prestige, Einfluss, Macht und Geld.

Die reichen Ölvorkommnisse verhalfen den Golfstaaten zu Wohlstand und Ansehen. Allerdings erkannten die Regierungen vor Ort ihre Abhängigkeit vom Öl. Um dieser Abhängigkeit entgegenzuwirken, versuchen die Staaten am Persischen Golf, ihre Wirtschaft zu diversifizieren. Dies geschieht unter anderem durch Stärkung des lokalen Arbeitsmarktes, soziale Reformen, Förderung des Tourismus und ambitionierte Immobilienprojekte. Ein Beispiel hierfür ist Saudi-Arabien. Der Anteil des Öls am Bruttoinlandsprodukt (BIP) beträgt 42 Prozent und es wird geschätzt, dass sogar bis zu 90 Prozent der Staatseinnahmen aus dem Öl-Geschäft stammen. Damit ist das Königreich stark von den Entwicklungen des Ölpreises abhängig. Da dieses Konzept auf langfristige Sicht nur wenig nachhaltig ist, begann das ultra-konservative Saudi-Arabien in den letzten Jahren damit, grundlegende soziale Reformen einzuführen. Die Privatwirtschaft soll gefördert werden, indem die Saudi-Arabische Bevölkerung von administrativen Verwaltungspositionen in gewinnbringende Unternehmen umsteigt. Eine weitere Stärkung der Dienstleistungsbranche soll mit dem Eintritt der Frauen in die Arbeitswelt erreicht werden.

Ein Beispiel dafür, wie der Schritt hin zur Dienstleistungsgesellschaft in der Region funktionieren kann, findet sich am Beispiel des Emirats Dubais. Das Emirat Dubai ist eines von sieben Emiraten der Vereinigten Arabischen Emirate. Im Vergleich zu anderen Gegenden des Landes verfügte Dubai nie über nennenswerte Ölreserven. Schon früh begann Dubai daher damit, in den Standort zu investieren, in dem internationale Konzerne angelockt, Steuervorteile erteilt, Gesetze gelockert und der Tourismus gefördert wurde. Zwar war auch die Reise Dubais nicht ohne Hürden. Krisen, Fehlschläge und ein rasantes Wachstum mit wenig Rücksicht auf Städteplanung, Arbeitsschutz und Nachhaltigkeit stellten das Emirat vor Zerreißproben. Doch der Weg, den Dubai beschritten hat, zeigt, dass Wohlstand am Golf grundsätzlich auch ohne Öl funktionieren kann.

Arabische Stadt bei Nacht

Mehr Touristen, mehr Hotels

Die Länder auf der arabischen Halbinsel weisen zum Teil große Unterschiede bei ihrer Landfläche, Bevölkerung oder Wirtschaftskraft auf. Das macht sie in Bezug auf die Bau- und Immobilienwirtschaft mitunter schwer miteinander vergleichbar. Was sie alle aber gemein haben: 

Die Golfstaaten entdeckten das Potenzial des Tourismus. Zwar sind auch die Einnahmen aus dem Tourismus nicht gesichert, wie die Covid-19 Pandemie zeigte, mit dem Tourismus lässt sich jedoch ein skalierbares weiteres Standbein aufbauen. Erste Schritte machten auch hier die Vereinigten Arabischen Emirate. Mit lockeren Vorschriften bezüglich Kleidung und Alkoholkonsum, sowie dem Bau von moderner touristischer Infrastruktur, wurden Abenteurer, Geschäftsreisende und Pauschaltouristen angelockt. Auch in Katar, im Oman und in Saudi-Arabien ist der Tourismus ein Wachstumsmarkt. Saudi-Arabien, welches über notorisch strenge Einreisebestimmungen verfügte, änderte seine Visum-Politik um 180 Grad und die staatliche Tourismusbehörde betreibt im großen Stil PR und internationale Werbekampagnen.

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Die Staaten am Golf verfügen über optimale Voraussetzungen, um einen erfolgreichen Tourismus zu betreiben:

  • Die geografische Lage zwischen Europa, Asien und Afrika machen die Golfstaaten zu einem globalen Hub der Luftfahrt. Golfairlines wie Emirates genießen einen hervorragenden Ruf unter Reisenden und beförderten vor der Pandemie bis zu 60 Millionen Passagiere. Viele Fluggesellschaften der Golfstaaten offerieren bei Flügen mit Umstieg am Hub attraktive Stop-Over-Pakete und kurbeln damit den Tourismus an.
  • Mit Durchschnittstemperaturen von um die 28 Grad, milden Wintern und maximal fünf bis acht Regentagen pro Jahr sind die Golfstaaten die perfekte Reisedestination für Sonnenhungrige. Die Golfstaaten sind ab Europa eine der nächstgelegenen Destinationen, um mit einem Strandurlaub dem Winter zu entkommen.
  • Die orientalische Kultur und die endlosen Sandwüsten haben das Potenzial, Millionen von Reisenden zu begeistern. Da die nötige touristische Infrastruktur zur Verfügung gestellt wird, erfreuen sich auch weniger bekannte Ferienziele wie der Oman oder Saudi-Arabien über eine zunehmende Beliebtheit unter Reisenden.

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Boom vorbei?

Betrachtet man den Immobilienmarkt, präsentiert sich die aktuelle Situation weniger erfreulich. „Nicht alles ist Gold was glänzt“; diese Aussage passt wohl auf kaum eine andere Region so passend zu, wie auf die Golfstaaten. Der rasante Ölboom verschaffte ehemaligen Entwicklungsländern wie dem Oman, Saudi-Arabien oder den Vereinigten Arabischen Emiraten innerhalb von wenigen Jahrzehnten beinahe unendlichen Reichtum. Die Volkswirtschaften sind – im Gegensatz zu vielen europäischen Staaten – nicht über die Jahrhunderte auf natürliche Weise gewachsen, sondern in kürzester Zeit explodiert. Der Boom führte zum Bau von ambitionierten Projekten und einem beinahe unregulierten Bauwahn. Städteplanerische Maßnahmen blieben dabei oftmals auf der Strecke und die reelle Nachfrage nach Wohnraum wurde durch Spekulationen überschattet.

Ambitionierte Großprojekte mit unsicherem Ausgang

Die Spekulationen führten dazu, dass Projekte wortwörtlich aus dem Sand gestampft wurden, welche kaum oder gar nicht genutzt werden. Von den sechs größten geplanten Terraforming-Großprojekten in Dubai beispielsweise wurde lediglich eines, die Palm Jumeirah, fertiggestellt und genutzt. Der Rest (Palm Jebel Ali, The World Islands, The Universe Islands, Palm Deira und die Dubai Maritime City) wurden entweder bis auf Weiteres gestoppt, verworfen oder fertiggestellt aber nicht genutzt. Die Palm Jumeira, welche fertiggestellt und genutzt wird, entpuppte sich ebenfalls bald als Flop. Aufgrund der globalen Finanzkrise 2007 / 08 entschieden sich die Entwickler dazu, dichter zu bauen, wodurch die Exklusivität der Luxusvillen litt. Probleme mit abgestandenem Wasser, erodierenden Sandbänken, üblem Geruch, einem Überangebot und den seit 2014 sinkenden Immobilienpreisen in Dubai, führten dazu, dass die Villen auf der Palm Jumeirah nun für ein Bruchteil des geplanten Wertes verschleudert werden.

Die Entwicklung steht sinnbildlich für unzählige Immobilienprojekte in Dubai, in den Vereinigten Arabischen Emiraten und den Golfstaaten als gesamtes. Für Saudi-Arabien und Katar werden zwar steigende Immobilienpreise erwartet, bei mangelnder Planung könnte aber das Schicksal Dubais folgen. Ob andere Megaprojekte in der Region, wie Saudi-Arabiens Planstadt „Neom“, eine 170 Kilometer lange, nadelförmige Planstadt, je fertiggestellt werden, ist fraglich. Ähnlich sieht es beim Mile-High Tower aus, welcher mit einer Höhe von 1’600 Metern fast doppelt so hoch werden sollte wie das bisherige höchste Gebäude der Welt, der Burj Khalifa in Dubai. Die ursprünglich angestrebte Höhe des Mile-High Towers wurde auf gut 1000 Meter reduziert, wodurch er jedoch nach wie vor das größte Gebäude der Welt wäre. Das Projekt wurde in Jeddah Tower umbenannt, die Fertigstellung war auf 2017 geplant. Allerdings verzögerte sich der Bau und 2018 wurde das Projekt gestoppt. Die geplante Wiederaufnahme im Jahr 2020 fand nicht statt, ob der Bau jemals beendet wird, ist unklar. Anstelle der angestrebten 1’600 Meter ist der Rohbau nun knapp 260 Meter hoch.

Nicht auf Sand gebaut

Grundsätzlich zeigt der Trend aber weiterhin nach oben. Denn für das Bau- und Immobiliengewerbe in den Golfstaaten spricht, dass sich die Baukosten im weltweiten Vergleich nur im Mittelfeld bewegen. Darüber hinaus wirken sich aktuelle politische und rechtliche Reformen in den Golfstaaten positiv auf die Entwicklung aus: Die Errichtung oder der Kauf von Gebäuden wurde in den letzten Jahren wesentlich beschleunigt und vereinfacht. Ebenfalls positiv zu bewerten ist die demografische Entwicklung in Arabien. Mittel- bis langfristig gesehen wird dadurch der Bedarf an Wohn-, und Gewerbeimmobilien wieder steigen, wodurch die Länder auf der arabischen Halbinsel auch für Investoren abseits der Immobilienmärkte eine zunehmend interessante Option darstellen.

Bevölkerungszunahme treibt Immobilienmarkt in den Golfländern an

Ein weiterer Faktor ist das Bevölkerungswachstum in vielen Golfstaaten. Dieses ist zu einem großen Teil auf die Zuwanderung zurückzuführen. Die Zuwanderung aus Indien, Pakistan, Nepal, Bangladesch, Sri Lanka und den Philippinen überschreitet die Geburtenrate in den Vereinigten Arabischen Emiraten, in Kuwait, Bahrain, Katar und im Oman. Auch die Wirtschaft Saudi Arabiens ist auf ausländische Arbeitnehmer angewiesen. Die Reformationen könnten dazu führen, dass der Zustrom an Einwanderer weiter steigt. 

Viele Angestellte aus Süd- und Südostasien arbeiten in niederschwelligen und körperlich herausfordernden Jobs auf dem Bau, in der Gastronomie, im Tourismus oder im Haushalt. Oftmals verfügen die Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer nur über zeitlich stark beschränkte Aufenthaltsbewilligungen und kommen in Räumlichkeiten des Arbeitgebers unter. Auf internationalen Druck dürften die Golfstaaten den Arbeitsschutz und die Visa-Bedingungen weiter verbessern, wodurch die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt durch ausländische Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer weiter zunehmen würde.

Risiken bleiben bestehen

Wer am Immobilienmarkt in Bahrain, Katar & Co. tätig werden möchte, sollte aber auch verschiedene damit verbundene Herausforderungen bedenken. So sorgen die aktuellen politischen Spannungen für Unsicherheit. Potenzielle Investorinnen und Investoren könnte das dazu verleiten, mögliche Engagements am Immobilienmarkt für unbestimmte Zeit auf Eis zu legen. Eine weitere Hürde stellt die Finanzierung von Bau- und Immobilienprojekten dar. Banken und andere Finanziers in der Golfregion agieren bei der Bewertung von Projekten im internationalen Vergleich ziemlich konservativ, wodurch Prämien im weltweiten Vergleich höher sind. 

In der islamisch geprägten Golfregion ist die Kreditvergabe stark reguliert. Die traditionelle islamische Gesetzgebung, Scharia genannt, verbietet das Erheben und das Auszahlen von Zinsen. Zwar wird das Recht in keinem Staat am Golf mehr ausschließlich durch die Scharia geregelt, kulturelle und religiöse Einflüsse in die Gesetzgebung sind im Nahen Osten jedoch tendenziell stärker ausgeprägt als in Europa oder den USA. Damit gehört die Finanzierung zu einer der größten Hürden des Bausektors in vielen Golfstaaten. Eine andere Finanzierungsmöglichkeit sind öffentlich-private Partnerschaften. Ohne ein entsprechendes persönliches Netzwerk ist eine Vergabe in vielen Golfstaaten allerdings kaum möglich.

Bis auf den Oman, sind die Vorgaben an Bauprojekte in den Golfstaaten lockerer als im DACH-Raum. Strenge Anforderungen an Landschaftsbild, Denkmalschutz, Zonenpläne etc. bestehen im Nahen Osten nicht in demselben Ausmaße wie in vielen europäischen Staaten. Damit sind Gebäudeplaner in ihrer gestalterischen Freiheit weniger eingeschränkt. Dort, wo Kommunikation mit den Behörden dennoch nötig ist, gestaltet sich diese in einigen Golfstaaten jedoch als Herausforderung. Unklare Entscheidungswege, diverse Interessensträger und unzureichende Kapazitäten in der Verwaltung erschweren administrative Vorgänge wie Beglaubigungen, Anträge oder Bewilligungen. Oftmals sind Beziehungen nötig, um etwas auf dem offiziellen Wege zu erreichen, im Irak ist zudem die Korruption ein ernsthaftes Problem. Staatliche Bauvorhaben werden in vielen Golfstaaten zudem nicht oder nur „pro forma“ öffentlich ausgeschrieben. Die Aufträge gehen allerdings oftmals an Unternehmen, welche der Regierung, bzw. der herrschenden Familie nahe stehen oder sogar in deren Besitz sind.

Hinzu kommen sekundäre Faktoren, wie zum Beispiel die geringen Investitionen in Forschung & Entwicklung oder Mängel bei der Digitalisierung von Prozessen im Bau- und Immobiliensektor. Nicht zuletzt stellen auch der Klimawandel und steigende Meeresspiegel in den kommenden Jahrzehnten ein Risiko für viele Städte am Persischen Golf dar.

Die Immobilienwirtschaft in den Golfstaaten: Fazit und Prognose

Durch die Entdeckung von Erdöl Mitte des 20. Jahrhunderts entwickelten sich die Golfstaaten von Nomadenstämmen und britischen Protektoraten zu Staaten, welche zu den wohlhabendsten der Welt gehören. Dank der enormen Einnahmen aus dem Ölgeschäft konnten die herrschenden Familien der Bevölkerung hohe Lebensstandards garantieren, ohne dabei die strengen sozialen Normen zu opfern. In den letzten Jahren erkannten die Golfstaaten allerdings die Gefahren der Abhängigkeit vom Öl und entschieden sich dazu, ihre Staaten zu reformieren und die Einkommen zu diversifizieren. Sogar das ultra-konservative Saudi-Arabien hat Reformen wie mehr Rechte für Frauen, Tourismusförderung und eine Stärkung des Dienstleistungssektors eingeführt. 

Von Außen betrachtet wirken die Golfstaaten beinahe wie eine Utopie. Beim genaueren Hinsehen bekommt das Bild jedoch Risse; Missmanagement, geringer Arbeitsschutz für Einwanderer, unklare Entscheidungswege und Ambitionen, welche über das Ziel hinaus schießen. Diese Probleme wirken sich direkt auf den Immobilienmarkt der Golfstaaten aus. Besonders düster zeichnet sich das Bild im Emirat Dubai in den VAE. Die Immobilienpreise in Dubai sinken seit 2014. Die Bilanz der geplanten Megaprojekte ist ernüchternd und Dubai hat ernsthafte Defizite bezüglich Stadtplanung und Infrastruktur wie der Kanalisation.

Die Immobilienmärkte in vielen Golfstaaten sind von einem Überangebot geprägt. Allerdings haben die Regierungen das Problem erkannt und die Bevölkerung wächst stetig. In Katar und Saudi-Arabien waren bereits starke Anstiege im Immobilienpreis sichtbar. Auch andere Golfstaaten werden auf langfristige Sicht wieder über steigende Immobilienpreise verfügen, falls die Regierung dem spekulations-getriebenen Bauwucher entgegenwirkt.