Der Besitz vom Eigenheim ist in den Vereinigten Staaten tief in der Kultur verankert. 2008 platzte die Immobilienblase in den USA und damit die Träume vieler Amerikaner und Amerikanerinnen. Zu Beginn des Jahres 2023 mehren sich die Anzeichen, dass es in den Vereinigten Staaten zu einer erneuten Krise im US-Immobilienmarkt kommen könnte. Wir werfen einen Blick auf aktuelle Trends und Hintergründe dieser Entwicklung.

Immobilienmarkt in den USA: 2022 Update

Update 2023

In den Vereinigten Staaten verteuerten sind die Liegenschaftspreise während der Pandemie enorm. Die Hypothekarzinsen und die Immobilienpreise stiegen im Land der unbegrenzten Möglichkeiten so stark wie seit vier Jahrzehnten nicht mehr. Vielerorts rückt der Traum vom Eigenheim für die Mittelschicht gerade in weite Ferne. Im Januar 2023 kostet in den USA die durchschnittliche 30-jährige Hypothek mit festem Zinssatz über 6 Prozent. Allerdings brachen die Liegenschaftspreise mit der Zinswende ein. Im Dezember 2022 war die Anzahl an Hausverkäufen in den Vereinigten Staaten von Amerika so tief wie seit 12 Jahren nicht mehr.

Es verwundert unter diesen Umständen nicht, dass sich so manch einer an die Jahre 2007/08 zurückbesinnt, in denen die US-Immobilienblase platzte. Allerdings ist die jetzige Situation kaum mit der damaligen Krise vergleichbar. Die Kredite verteuern sich in den USA und der Immobilienkauf auf Pump macht heute einen um ein Vielfaches kleineren Anteil aus als damals. Die steigenden Preise sind ein globales Phänomen, ausgelöst durch die Konjunkturpolitik während der Pandemie. Die Entwicklung der Immobilienpreise in den USA sind beunruhigend. Vergleichbar mit der Situation 2007/08 ist die Lage auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt 2023 jedoch nicht.

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Rückblick

Will man die amerikanische Immobilienkrise von 2008 verstehen, muss man zunächst noch etwas weiter in die Vergangenheit zurück gehen: In den 1990ern wurden Immobilien in den USA zunehmend zu Spekulationsobjekten – nicht nur für Unternehmen, sondern auch für Privatpersonen. Alte Häuser wurden günstig gekauft, saniert und anschließend mit hohem Gewinn weiterverkauft. Dieses „House Flipping“ ließ die Immobilienpreise stetig nach oben wachsen. Als Ende der 1990er die Dotcom-Blase an den US-Aktienmärkten platzte, wurde dieser Trend weiter befeuert. Denn mit dem Aktiencrash stieg das Ansehen von Gebäuden als sichere Wertanlage, weshalb mehr Geld in den Immobiliensektor floss. Hinzu kam die FED. Als Reaktion auf eine drohende Rezession nach dem Börsencrash senkte die amerikanische Notenbank den Leitzins von 6,5% auf 1%, um die Wirtschaft wieder in Schwung zu bekommen. Die Zinssenkung wirkte sich positiv auf die Immobilienpreise aus. Banken verliehen nun billiges Geld an Hauskäufer. Viele davon verfügten jedoch über eine nur mangelhafte Kreditwürdigkeit. Dieses Kreditrisiko wurde von den Banken durch finanzielle Konstrukte an Dritte ausgelagert.

Als die Zinsen in den folgenden Jahren wieder stiegen, konnten schwache Kreditnehmer ihre Schulden nicht mehr begleichen. Ab 2006 setzte das eine Kettenreaktion in Gang. Schuldner sahen sich gezwungen, ihre überbewerteten Häuser zu Niedrigstpreisen auf den Markt zu werfen. Die Immobilienblase in den USA platzte, als die Krise immer mehr Hausbesitzer in den Ruin trieb und die Preise fallen ließ.
durchschnittliche Immobilienpreise in US-Großstädten in US-Dollar

Billiges Geld trieb 2008 die Immobilienpreise in den USA höher

Was nach der Jahrtausendwende als kurzfristige Maßnahme zur Stützung der Wirtschaft gedacht war, ist inzwischen zum Normalzustand geworden. Seit der Krise von 2008 versorgt die amerikanische Notenbank die Finanzmärkte mit billigem Geld. Der niedrige US-Leitzins trieb Anleger auf der Suche nach Renditen erneut in den US-Immobilienmarkt, was die Preise steigen ließ. Rund ein Jahrzehnt nach der Krise setzt der Immobilienmarkt in den USA zu neuen Höhenflügen an. 2023 befindet sich der Hauspreisindex in den Vereinigten Staaten bei rund 400 Punkten und liegt damit mehr als doppelt so hoch wie noch nach der Finanzkrise 2008.

Das spiegelt sich in der Preisentwicklung von Immobilien in verschiedenen US-Städten wider. Die folgenden Angaben basieren auf den Daten von Zillow, einem Unternehmen, das Daten von Millionen Immobilien in den USA analysiert. Laut Zillow sind bei den Verkaufspreisen von Immobilien in den Vereinigten Staaten unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten:

  • In den Großstädten (mehr als 1 Million Einwohner) zeigt sich ein gemischtes Bild. In New York, Phoenix, San Jose oder Los Angeles haben sich die durchschnittlichen Verkaufspreise von Immobilien seit 2009 zum Teil mehr als verdoppelt. In Memphis, Chicago und Philadelphia legten Immobilien um mehr als ein Drittel zu. Einzig in den texanischen Metropolen Dallas und San Antonio stagnierten die Preise.
  • Ein fast durchgehend starkes Wachstum erfolgte in den Städten zweiten und dritten Ranges (weniger als 1 Million Einwohner). Denver, Miami, Nashville oder Fresno verzeichneten durchschnittliche Preiszuwächse von bis zu 100%.
  • Städte im Umkreis wirtschaftlich bedeutender Ballungszentren registrierten die stärksten Anstiege bei den Immobilienpreisen. Beispielsweise verzeichnete das nördlich von Miami liegende Hialeah seit 2009 Preisezuwächse von mehr als 200%. Im in der Bucht von San Francisco befindlichen Oakland legten Immobilien sogar um mehr als das Vierfache an Wert zu.
  • Im Schnitt nahmen die Verkaufspreise von Objekten in den 100 größten Städten des Landes in den letzten 10 Jahren um 60%

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2023 gibt es Gründe zur Hoffnung

In einigen Punkten unterscheidet sich die Situation im Jahr 2023 von der letzten Immobilienblase:

Die Regulierungen in den Vereinigten Staaten wurden nach der Immobilienkrise 2007/08 verschärft. Man zog seine Lehren und will vermeiden, dass sich Vergleichbares wiederholt. Die Immobilienpreise sind bereits abgetaucht, doch die Nachfrage wird sich erholen. Ein Argument dafür ist die neue Generation der Millennials.

Mit den Millennials erreicht eine große Bevölkerungsgruppe das Alter für den Kauf von Häusern und Wohnungen. Die Erwartung vieler Beobachter ist, dass die Nachfrage nach Immobilien dadurch wieder steigt. Ob es dazu kommt, hängt jedoch stark von der Verfügbarkeit an leistbarem Wohnraum ab. Und dieser ist gerade im niedrigen Preissegment zurzeit relativ rar, da Projektentwickler in den letzten Jahren besonders stark auf die Luxussparte gesetzt haben.

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