Immobilienmarkt in den USA: 2021 Update

Der Besitz vom Eigenheim ist in den Vereinigten Staaten tief in der Kultur verankert. 2008 platzte die Immobilienblase in den USA und damit die Träume vieler Amerikaner und Amerikanerinnen. Im Jahr 2019 mehren sich die Anzeichen, dass es in den Vereinigten Staaten zu einer erneuten Krise im US Immobilienmarkt kommen könnte. Wir werfen einen Blick auf aktuelle Trends und Hintergründe dieser Entwicklung.

USA Flagge

* Update Ende 2020 / Anfang 2021

Wie kaum ein anderes Land haben die COVID-19-Krise und soziale Unruhen im Jahr 2020 die Vereinigten Staaten geprägt. Beide Faktoren zeigen bereits tiefgehende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in den USA.

Bei Wohnimmobilien zeichnet sich bei der Ober- und Mittelschicht für 2021 ein deutliche Trend in die Vorstädte ab. Davon betroffen sind insbesondere große Metropolen wie New York oder Chicago. Dass die Immobilienpreise in amerikanischen Innenstädten auf absehbare Zeit nach unten gehen, hat auch noch einen weiteren Grund: Die COVID-19-Krise und soziale Ausschreitungen hatten fatale Auswirkungen auf das lokale Handels- und Gastgewerbe. Von der privat geführten Bodega an der Ecke bis zum „brick-and-mortar“-Geschäftslokal von Modeketten brachen vielerorts die Umsätze ein. Die Folge sind Schließungen und leerstehende Räumlichkeiten. Hinzu kommt, dass viele Büros in Innenstädten wegen dem Wechsel ins Home Office ungenutzt bleiben.

Eine Erholung ist momentan nicht in Sicht, weshalb Überlegungen laut werden, die leerstehenden Gebäude in Wohnräumlichkeiten umzuwandeln. Das Resultat: Sterbende Innenstädte, Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung und eine mögliche Aufstockung des am Markt verfügbaren Wohnraumes drücken die Immobilienpreise. Die schiere Größe des Landes und die großen lokalen Unterschiede machen eine generelle Bewertung des amerikanischen Immobilienmarktes zwar schwierig. Aber generell dürften von dieser Entwicklung die Vorstädte stark profitieren, was sich 2021 und darüber hinaus entsprechend auf die Immobilienpreise auswirken wird.

Rückblick

Will man die amerikanische Immobilienkrise von 2008 verstehen, muss man zunächst noch etwas weiter in die Vergangenheit zurück gehen: In den 1990ern wurden Immobilien in den USA zunehmend zu Spekulationsobjekten – nicht nur für Unternehmen, sondern auch für Privatpersonen. Alte Häuser wurden günstig gekauft, saniert und anschließend mit hohem Gewinn weiterverkauft. Dieses „House Flipping“ ließ die Immobilienpreise stetig nach oben wachsen. Als Ende der 1990er die Dotcom-Blase an den US-Aktienmärkten platzte, wurde dieser Trend weiter befeuert. Denn mit dem Aktiencrash stieg das Ansehen von Gebäuden als sichere Wertanlage, weshalb mehr Geld in den Immobiliensektor floss. Hinzu kam die FED. Als Reaktion auf eine drohende Rezession nach dem Börsencrash senkte die amerikanische Notenbank den Leitzins von 6,5% auf 1%, um die Wirtschaft wieder in Schwung zu bekommen. Die Zinssenkung wirkte sich positiv auf die Immobilienpreise aus. Banken verliehen nun billiges Geld an Hauskäufer. Viele davon verfügten jedoch über eine nur mangelhafte Kreditwürdigkeit. Dieses Kreditrisiko wurde von den Banken durch finanzielle Konstrukte an Dritte ausgelagert.

Als die Zinsen in den folgenden Jahren wieder stiegen, konnten schwache Kreditnehmer ihre Schulden nicht mehr begleichen. Ab 2006 setzte das eine Kettenreaktion in Gang. Schuldner sahen sich gezwungen, ihre überbewerteten Häuser zu Niedrigstpreisen auf den Markt zu werfen. Die Immobilienblase in den USA platzte, als die Krise immer mehr Hausbesitzer in den Ruin trieb und die Preise fallen ließ.
durchschnittliche Immobilienpreise in US-Großstädten in US-Dollar

Billiges Geld treibt die Immobilienpreise in den USA höher

Was nach der Jahrtausendwende als kurzfristige Maßnahme zur Stützung der Wirtschaft gedacht war, ist inzwischen zum Normalzustand geworden. Seit der Krise von 2008 versorgt die amerikanische Notenbank die Finanzmärkte mit billigem Geld. Der niedrige US-Leitzins trieb Anleger auf der Suche nach Renditen erneut in den US Immobilienmarkt, was die Preise steigen ließ. Rund ein Jahrzehnt nach der Krise setzt der Immobilienmarkt in den USA zu neuen Höhenflügen an. 2019 befindet sich der nominale Hauspreisindex in den Vereinigten Staaten 40% über dem Tiefpunkt von 2009 und hat den Höhepunkt von 2006 (unmittelbar vor dem Ausbruch der Krise) überschritten.

Das spiegelt sich in der Preisentwicklung von Immobilien in verschiedenen US-Städten wider. Die folgenden Angaben basieren auf den Daten von Zillow, einem Unternehmen, das Daten von Millionen Immobilien in den USA analysiert. Laut Zillow sind bei den Verkaufspreisen von Immobilien in den Vereinigten Staaten unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten:

  • In den Großstädten (mehr als 1 Million Einwohner) zeigt sich ein gemischtes Bild. In New York, Phoenix, San Jose oder Los Angeles haben sich die durchschnittlichen Verkaufspreise von Immobilien seit 2009 zum Teil mehr als verdoppelt. In Memphis, Chicago und Philadelphia legten Immobilien um mehr als ein Drittel zu. Einzig in den texanischen Metropolen Dallas und San Antonio stagnierten die Preise.
  • Ein fast durchgehend starkes Wachstum erfolgte in den Städten zweiten und dritten Ranges (weniger als 1 Million Einwohner). Denver, Miami, Nashville oder Fresno verzeichneten durchschnittliche Preiszuwächse von bis zu 100%.
  • Städte im Umkreis wirtschaftlich bedeutender Ballungszentren registrierten die stärksten Anstiege bei den Immobilienpreisen. Beispielsweise verzeichnete das nördlich von Miami liegende Hialeah seit 2009 Preisezuwächse von mehr als 200%. Im in der Bucht von San Francisco befindlichen Oakland legten Immobilien sogar um mehr als das Vierfache an Wert zu.
  • Im Schnitt nahmen die Verkaufspreise von Objekten in den 100 größten Städten des Landes in den letzten 10 Jahren um 60%

 

Diese Entwicklungen wecken bei einer zunehmenden Anzahl an Analysten die Sorge, dass eine erneute Immobilienblase in den USA im Entstehen ist.

schönes Einfamilienhaus in den USA

Neue Krise im Anmarsch?

Wie vor rund 10 Jahren stellt die hohe Verschuldung der US-Haushalte ein Problem dar. 2019 sind dafür nicht mehr vorwiegend Hypotheken aufs Haus verantwortlich. Stattdessen stecken Milliarden US-Dollar in Autokrediten, überzogenen Kreditkarten oder Studienkrediten. Schlechte Voraussetzungen also, wenn die Situation erneut kritisch wird. Und genau darauf scheinen erste Anzeichen hinzudeuten. Wie zum Beispiel auch im Immobilienmarkt in China oder bei australischen Immobilien, stagnieren seit einigen Monaten die Preise in den USA nach einer Phase intensiven Wachstums. Doch nicht nur das: Daten von Zillow belegen, dass sie zum Teil auch rückläufig sind. Analysten wie Investoren stellen sich die Frage, ob es sich dabei bloß um eine Verschnaufpause handelt, oder ob dahinter mehr steckt.

Bedenklich: Gleichzeitig sinkt in den Vereinigten Staaten auch die Nachfrage nach Objekten. Die Verkaufszahlen sind seit einigen Monaten rückläufig, ebenso werden weniger neue Gebäude fertiggestellt. All dies erfolgt vor dem Hintergrund einer erwarteten Abkühlung der Wirtschaft in den Jahren 2020 und 2021. Viele Investoren werden die Entwicklungen der kommenden Monate abwarten, bevor sie eine Kaufentscheidung fällen.

Gründe zur Hoffnung

In einigen Punkten unterscheidet sich die aktuelle Situation von der letzten Immobilienblase: Zum einen ist zurzeit mit keiner Erhöhung des Leitzinses zu rechnen. Eher im Gegenteil. Der Zufluss von Geld in den US Immobilienmarkt wird somit weitergehen, was einen Absturz wie vor zehn Jahren unwahrscheinlicher macht. Laut Analysen der US-Bank JP Morgan gibt es darüber hinaus, anders als zur Mitte der 2000er Jahre, in den USA heute nur wenige Städte, in denen die Preise von Immobilien steigen, wenn gleichzeitig auch das Angebot an neuen Häusern und Wohnungen wächst. Demnach ist der Immobilienmarkt in nur wenigen Regionen wie New York oder der San Francisco Bay Area überhitzt.

Ein weiteres Argument für eine Fortsetzung des positiven Trends: Mit den Millennials erreicht eine große Bevölkerungsgruppe das Alter für den Kauf von Häusern und Wohnungen. Die Erwartung vieler Beobachter ist, dass die Nachfrage nach Immobilien dadurch wieder steigt. Ob es dazu kommt, hängt jedoch stark von der Verfügbarkeit an leistbarem Wohnraum ab. Und dieser ist gerade im niedrigen Preissegment zurzeit relativ rar, da Projektentwickler in den letzten Jahren besonders stark auf die Luxussparte gesetzt haben.

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