Nach zum Teil starken Einbrüchen im Zuge der Covid-19-Krise erlebten die weltweiten Immobilienmärkte einen starken Aufschwung. In unserem Jahresupdate werfen wir einen Blick auf die Prognosen für die Immobilienpreise für das Jahr 2022 im DACH-Raum, den USA, China, Australien und in den Golfstaaten.

In diesem Beitrag erfahren Sie:

    • Was lauten die Prognosen für die Immobilienmärkte für das Jahr 2022?
    • Welche Länder sind 2022 dem größten Risiko ausgesetzt?
    • Wie sieht die Lage in der DACH-Region aus?


Weltweite Immobilienblase 2022

Update Mitte 2022: Die Preise steigen weiter

Bereits im letzten Jahr beobachteten wir Preissteigerungen, auf den globalen Immobilienmärkten, aber auch in anderen Bereichen. Dazumal ausgelöst wurden die steigenden Preise zum einen durch die Corona-Hilfspakete: In vielen westlichen Industriestaaten schwemmten die Regierungen die Wirtschaft mit Geld in Form von Unterstützungshilfen und billigen Krediten. Damit wurde versucht, die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie im Griff zu bekommen. Gemäß unzähligen Expertenmeinungen wurde dieses Ziel erreicht. Allerdings trieb der massive Geldfluss auch die Preise in die Höhe.

Nicht nur die gestiegene Geldmenge, sondern auch das verringerte Angebot heizte die Inflation an. Schuld für die Engpässe waren vor allem die unterbrochenen Lieferketten. Viele Staaten in Asien, darunter vor allem China und Japan, führten strikte Lockdowns ein. Dadurch wurde die Produktion und die Verschiffung von Gütern massiv behindert, was die Preise im Westen weiter ansteigen ließ. Auch der Immobilienmarkt wurde dadurch beeinflusst und verzeichnete stark ansteigende Liegenschaftspreise.

Mit dem Krieg in der Ukraine verschärfte sich die Situation dieses Jahr nochmals zusätzlich. Der Westen verurteilte den Krieg und verhängte Sanktionen gegen Russland. Vor allem der europäische Markt ist aber stark von russischem Öl und Gas abhängig. Obwohl die EU-Sanktionen bei Energielieferungen einen gewissen Spielraum lassen, sind die Energiekosten stark angestiegen. Die höheren Energiekosten betreffen praktisch alle Bereiche unseres Alltags, darunter auch die Baubranche. Die höheren Transportkosten werden an die Verbraucher weitergegeben, welche am Ende des Monats weniger Geld in der Tasche haben und Lohnerhöhungen fordern; der Teufelskreis der Inflation beginnt sich zu schließen.

Ganz direkt durch den Krieg wird die Baubranche in Europa zudem durch die Lieferengpässe bei Baustoffen. Besonders Stahl, Zement und Blech wurden traditionell zu großen Menge aus der Ukraine und aus Russland bezogen. Durch den Krieg fallen diese Lieferungen weg, wodurch das Bauen und somit die Preise für Neubauten steigen.

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Um die Inflation zu bekämpfen, hoben Zentralbanken auf der ganzen Welt seit Langem wieder die Leitzinsen an. Der erste Schritt machte die US-amerikanische FED, gefolgt von der Schweizer Nationalbank SNB, und schließlich der EZB. Die höheren Leitzinsen können jedoch nur den Geldfluss, jedoch nicht das Angebot beeinflussen, wodurch der Ausgang der Zinshebungen noch abzuwarten ist. Auch die Hypothekarzinsen steigen aufgrund der Zinsanhebungen, weshalb manche eine Abkühlung der überhitzten Immobilienmärkte erwarten.

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Blase kann auf den verschiedensten Märkten geschehen, egal ob Dotcom-Bubble, Kryptowährungen oder Immobilien. Gekennzeichnet wird eine Blase von starken Preisanstiegen. Oftmals braucht es nur ein kleiner Auslöser (der Stich mit der Nadel) und die Blase platzt, sprich die Preise brechen ein. Dies geschieht, wenn eine bestimmte Ware, in diesem Fall Immobilien, plötzlich als überbewertet gelten. Immobilienverkäufe nehmen rasant ab und alle versuchen ihre Immobilie noch zu verkaufen, solange sie noch ‚etwas wert‘ sind. Dadurch steht plötzlich einer immer kleiner werdenden Nachfrage ein rasant wachsendes Angebot entgegen; die Blase ist geplatzt.

Ob es sich bei einem Preisanstieg um eine Blase handelt, kann man erst mit vollständiger Gewissheit sagen, wenn die Blase bereits geplatzt ist. Es gibt jedoch einige Faktoren, welche bereits im Voraus auf eine Blase hindeuten:

  • Hinter dem Preisanstieg befindet sich mehr Spekulation als ein wirklich begründetes Bedürfnis.
  • Große Gewinne am Markt 
  • Rasant (ggf. sogar exponentiell) steigende Preise

Wann platzt eine Immobilienblase?

Damit eine Immobilienblase platzt, braucht es teilweise nicht viel. Was auch immer der konkrete Auslöser ist – das Ereignis muss dazu führen, dass die Mehrheit aller Anlegerinnen und Anleger nicht mehr daran glaubt, dass die Preise weiter steigen. Panikverkäufe prägen das Bild und der Markt wird von einem Überangebot überschwemmt. Der Wert von Immobilien bricht rapide ein, was als Platzen der Blase bezeichnet wird.

Wie entstehen Immobilienblasen?

Wie und weshalb Immobilienblasen – und Blasen an der Börse generell entstehen, kann verschiedene Ursachen haben. Drei Anzeichen, welche die US-Bank J.P. Morgan ausgemacht hat, sind:

  1. Rapides Preiswachstum von Immobilien in einer Stadt oder Region innerhalb eines kurzen Zeitraumes (wenige Monate bis Jahre)
  2. Hohe Preisniveaus im Vergleich zu umliegenden Regionen
  3. Anhaltend hohe Preisniveaus trotz steigendem Angebot an Immobilien in einer Region

Auslöser für diese drei Gründe können neben einem tatsächlich vorhandenen Bedarf an Immobilien auch Spekulationsgeschäfte der Marktbeteiligten sein.

Weitere Faktoren verschärfen die Situation vielerorts zusätzlich:

  1. Die enge Verknüpfung der Immobilien- mit den Finanzmärkten erweist sich in vielen Staaten zunehmend als Problem. Durch niedrige Leitzinssätze der Zentralbanken fließt weltweit viel Geld in die Immobilienmärkte, da Gebäude als wertsichernde Anlage gelten. Das lässt von Shanghai bis Paris die Preise steigen.
  2. In einer globalisierten Welt fließt Geld über Grenzen hinweg in regionale Immobilienmärkte. Reiche Käufer legen sich Objekte in beliebten Destinationen rund um den Globus zu, wodurch lokale und finanzschwächere Käufer zunehmend verdrängt werden. Die Verdrängten siedeln sich in anderen Vierteln oder Regionen an und sorgen dort ihrerseits für eine erhöhte Nachfrage und steigende Objektpreise.

Wie sieht die aktuelle Situation in den weltweiten Immobilienmärkten aus und welche Prognosen lassen sich für 2022 treffen?

abendlicher Blick vom Schloßberg in Graz auf Altstadt

Auswirkungen einer platzenden Immobilienblase auf Eigentümer & Verkäufer

Eigentümer, welche ihre Immobilie bereits abbezahlt haben, werden von einer Immobilienblase nur getroffen, wenn sie planten, die Immobilie zu verkaufen. Auch die eigene Immobilie würde durch eine geplatzte Blase an Wert verlieren. Dadurch verdienen Immobilienbesitzer, im Falle eines Verkaufes, weniger Geld. Auch die Mieten könnten sinken, wodurch weniger Einnahmen generiert werden.

Ebenfalls kritisch wird es, wenn Sie Ihre Finanzierung noch nicht abbezahlt haben. Allfällige Anschlussfinanzierungen werden teurer und überschreiten im schlimmsten Szenario Ihre Tragbarkeit als Eigentümerin oder als Eigentümer.

Ob die Immobilienblase 2022 platzt, bzw. ob überhaupt eine Immobilienblase besteht, ist aber noch völlig unklar.

Auswirkungen einer platzenden Immobilienblase auf Eigentümer & Verkäufer

Eigentümer, welche ihre Immobilie bereits abbezahlt haben, werden von einer Immobilienblase nur getroffen, wenn sie planten, die Immobilie zu verkaufen. Auch die eigene Immobilie würde durch eine geplatzte Blase an Wert verlieren. Dadurch verdienen Immobilienbesitzer, im Falle eines Verkaufes, weniger Geld. Auch die Mieten könnten sinken, wodurch weniger Einnahmen generiert werden.

Ebenfalls kritisch wird es, wenn Sie Ihre Finanzierung noch nicht abbezahlt haben. Allfällige Anschlussfinanzierungen werden teurer und überschreiten im schlimmsten Szenario Ihre Tragbarkeit als Eigentümerin oder als Eigentümer.

Ob die Immobilienblase 2022 platzt, bzw. ob überhaupt eine Immobilienblase besteht, ist aber noch völlig unklar.

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Immobilienmarkt 2022 – Die Situation rund um den Globus

Werfen wir nun einen Blick auf die Situation in verschiedenen Immobilienmärkten rund um den Globus.

Der Immobilienmarkt im DACH-Raum (Update Mitte 2022)

Im Euroraum hat die Inflation stark zugenommen. Die Konsumentenpreise liegen mittlerweile über 8 Prozent über dem Vorjahreswert. Dies ist vor allem auf die hohen Energiepreise und auf die Probleme in den Lieferketten zurückzuführen. In der Schweiz ist die Inflation noch weniger problematisch, dennoch ist sie überdurchschnittlich hoch.

Auch die Immobilienmärkte in Deutschland, in Österreich und in der Schweiz sind von starken Preisanstiegen gezeichnet. Während die Immobilienpreise in der Schweiz bereits jetzt zu den höchsten der Welt zählen, wird ihr Anstieg vor allem durch ein mangelndes Angebot angetrieben. In Österreich und in Deutschland hingegen sind die direkten Einflüsse des Krieges in der Ukraine stärker spürbar. Die hohen Energiekosten verteuern die Lieferungen von Baumaterialien und der Bau an sich. Auch die ausgebliebene Lieferungen aus Russland und aus der Ukraine treiben die Preise weiter in die Höhe. Einige sprechen sogar bereits von einer Immobilienblase 2022 in Deutschland.

Ob die steigenden Hypothekarzinsen den Markt etwas beruhigen werden, wird sich spätestens über die nächsten ein bis zwei Jahre hinweg zeigen.

Der Immobilienmarkt in Australien (Update Mitte 2022)

Der Immobilienmarkt in Down Under hat einen rekordverdächtigen Boom von 25 Jahren hinter sich und gilt als weltweites Paradebeispiel für eine Immobilienblase. Ausländische Investitionen, ein steter Zuzug aus dem Ausland und eine anhaltend gute wirtschaftliche Entwicklung haben dem Land steigende Immobilienpreise beschert. Mit dem Ausbruch der COVID-19-Krise schien jedoch ein Höhepunkt erreicht. Denn wie kaum ein anderes Land hat sich Australien nach Ausbruch der Krise abgeschottet. Hinzu kommt, dass viele Chinesen, die zu den wichtigsten Investoren in australische Immobilien zählen, ausblieben. Entsprechend verhalten waren die Aussichten.

Doch entgegen dieser Erwartungen hat sich der australische Immobilienmarkt im Jahr 2021 sehr stark entwickelt. Nach einem Preiseinbruch am Anfang des Jahres legten die Preise massiv zu. In einigen Städten stiegen die Preise für Immobilien seit Q1 um mehr als 20% – der drastischste Preisanstieg seit 20 Jahren!

Für 2022 sehen Analysten eine Preisentwicklung von 5-8% bei australischen Immobilien. Darüber hinaus sollen die Preise sogar fallen. Denn als Reaktion auf die steigende Inflation wird erwartet, dass die Australian Reserve Bank im Jahr 2023 die Zinsen anheben wird, was die Kreditaufnahme verteuern würde.

Obwohl auch Australien den Leitzins massiv anhob, stiegen die Liegenschaftspreise weiterhin massiv. Für die Mittelschicht rutscht der Traum vom Eigenheim immer weiter in die Ferne.

LESETIPP: Analyse zum Immobilienmarkt in Australien

Der Immobilienmarkt in den USA (Update Mitte 2022)

Nach einem starken Einbruch im Zuge der großen Finanzkrise legten die Immobilienpreise in den USA bis 2017/2018 stark zu und erreichten neue Höchststände. Dann schien sich der Trend langsam umzukehren. Jedoch kam es mit COVID-19 im Jahr 2020 zu keinem erneuten starken Einbruch bei den amerikanischen Hauspreisen. Im Gegenteil. Wie in Australien bewirkte die Intervention der amerikanischen Federal Reserve einen massiven Preisanstieg, der auch Mitte 2022 ungebrochen ist. Landesweit legten Immobilien über das letzte Jahr gesehen fast 20 Prozent an Wert zu. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang auch der starke Anstieg an Hausverkäufen in den USA, was auf eine starke Nachfrage schließen lässt.

Die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum in den USA ist der Grund dafür, warum viele Analysten auch für das Jahr 2022 mit weiteren Preisanstiegen bei US-Immobilien rechnen. Dazu trägt auch bei, dass eine Anhebung der Leitzinsen durch die FED vor 2023 wohl nicht im Raum steht.

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Der Immobilienmarkt in China (Update Mitte 2022)

Umfassende Konjunkturprogramme, ein anhaltender binnenländischer Zuzug in urbane Regionen und ein starkes Wirtschaftswachstum haben auch in China die Immobilienpreise seit über zwei Jahrzehnten konstant ansteigen lassen. Während der Boom in den bedeutendsten Metropolen wie Peking oder Shanghai weiter anhält, verzeichneten Städte zweiten und dritten Ranges zuletzt ein Nachlassen der Preise. Kulturell bedingt steckt in China viel Volksvermögen im Betongold und die Bauwirtschaft bildet ein wichtiges Standbein für die Wirtschaft des Reiches der Mitte. Nach dem Ausbruch von COVID-19 in der Provinz Hubei griff China zu drastischen Schritten zur Eingrenzung der Krise. Mit Erfolg – weltweit steht die chinesische Wirtschaft vergleichsweise gut dar.

LESETIPP: Wie es um den Immobilienmarkt in China steht

Der Immobilienmarkt in den Golfstaaten (Update Mitte 2022)

Der Immobilienmarkt auf der arabischen Halbinsel befand sich in den letzten sechs Jahren in einem hartnäckigen Abwärtstrend. Der Ausbruch der COVID-19-Krise hat diese Entwicklung jedoch nicht zusätzlich befeuert. Im Gegenteil: 2022 wird von vielen Analysten als das Jahr gesehen, in dem die Immobilienmärkte in den Golfstaaten den Turnaround schaffen. Getragen wird der Aufschwung von steigenden Ölpreisen, sich verbessernden Wirtschaftsbedingungen und starkem ausländischem Interesse.

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Fazit

Die Inflation hat über die letzten Monate unbequeme Abmaße angenommen. Auch der Immobilienmarkt wurde nicht von den steigenden Energiekosten und den unterbrochenen Lieferketten verschont. Nicht nur im DACH-Raum, sondern auch in anderen Regionen rund um den Globus haben Liegenschaften massiv an Wert zugelegt. 

Allerdings wurden in den letzten Monaten zum ersten Mal seit Langem Leitzinsen erhöht, was die Märkte etwas beruhigen könnte. Eine Blase scheint, zumindest im DACH-Raum, dieses Jahr noch auszubleiben. Wohin eine Rezension gepaart mit einer weiter ungebremsten Inflation die globalen Immobilienmärkte noch führen könnten, lassen wir offen.