Immobilienblase 2021: Das müssen Sie wissen

Im Angesicht von Covid-19 verschlechtern sich rund um den Globus die Aussichten auf den Immobilienmärkten. Von Australien über China bis zu den Vereinigten Staaten droht das Platzen einer Immobilienblase. 2021 ist davon auch zunehmend Mitteleuropa betroffen. Wir beleuchten die Ursachen, beantworten die wichtigsten Fragen und werfen einen Blick auf potenzielle Brennpunkte. In diesem Beitrag erfahren Sie:

  • Was ist eine Immobilienblase?
  • Wie entstehen Immobilienblasen?
  • Welche Länder sind 2021 dem größten Risiko ausgesetzt?
  • Wie sieht die Lage in der DACH-Region aus?
  • Welche Rolle spielt COVID-19? Weltweite Immobilienblase 2020

*Update Ende 2020 / Anfang 2021: COVID-19 und die Folgen für den Immobilienmarkt

Das weltweite Aufkommen des Coronavirus (COVID-19) hat seine Spuren hinterlassen. Global ging die wirtschaftliche Aktivität im März und April 2020 sehr stark zurück und ist auch Ende 2020 noch weit vom Vorkrisenniveau entfernt. Generell bleiben Befürchtungen auch weiterhin bestehen, dass durch die allgemeine Verlangsamung der Wirtschaft härtere Zeiten auf die Immobilienmärkte zukommen. Das hat im Wesentlichen zwei Gründe:

  • Seit Ausbruch der Krise steigt die Zahl der Unternehmen, die in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. Das lässt die Nachfrage nach Immobilien in verschiedenen Bereichen sinken, bzw. sorgt dafür, dass mehr Objekte auf den Markt kommen, da sich zum Beispiel Verkaufsflächen in teuren Lagen nicht mehr rentieren.
  • Gleichzeitig steigt die Zahl der Menschen, die aufgrund kriselnder Unternehmen ihre Arbeit verlieren und dadurch in Probleme geraten, Mieten zu zahlen oder Kredite zu bedienen. Die Folgen sind eine geringere Nachfrage, bzw. der verstärkte Verkauf von Wohnimmobilien.

 

Immobilienmarkt 2021 – Welche Trends bereits erkennbar sind

Nicht alle Immobilienarten sind gleichsam von der Krise betroffen. Eine Übersicht, welche Objekte 2021 in Deutschland, Österreich und der Schweiz voraussichtlich zu den Gewinnern und Verlierern gehören werden:

  • Immobilien im Retail-Bereich gehören zu den größten Verlierern der Krise. Bereits durch den wachsenden Anteil im Onlineshopping bedrängt, hat COVID-19 die Situation verschärft. Da die Zahl der Käufer und Käuferinnen stark eingebrochen ist, rentiert sich für viele eine physische Präsenz nicht mehr. Davon sind auch Geschäftsflächen in besten Lagen betroffen. Deswegen erwarten Experten im Retail-Sektor in den kommenden Monaten und Jahren große Veränderungen.
  • Nachfrage nach Logistikimmobilien steigt. Der Logistikbereich profitiert vom verstärkten Umstieg auf den Online-Einkauf. Denn wird mehr auf Amazon & Co. bestellt, wächst entsprechend der Bedarf an Lagern und Verteilungszentren.
  • Büros bleiben nach wie vor sehr gefragt. Entgegen ersten Erwartungen hat sich der Büromarkt in den Monaten nach Ausbruch der Krise stabilisiert. Zwar wird das Home Office in Zukunft für viele zum Standard gehören. Doch vor allem in den Toplagen ist der Run auf Büros vorerst ungebrochen.
  • Hotels leiden stark. Ein weiterer großer Verlierer ist der Hotelsektor. Der Zusammenbruch des internationalen Tourismus hinterlässt seine Spuren vor allem bei alteingesessenen Häusern. Die Aussichten bleiben düster, da inzwischen mit keiner nachhaltigen Erholung der Gästezahlen bis 2023 gerechnet wird.
  • Wohnimmobilien nach wie vor sehr gefragt. Nach wie vor sind viele Menschen auf der Suche nach Wohnraum im städtischen Bereich. In diesem Sektor ist von einer Krise noch nichts zu spüren. Vorsicht ist jedoch angebracht, sollten die wirtschaftlichen Folgen in den kommenden Monaten zunehmend auf die Finanzen von Käufern und Mietern durchschlagen.
  1. Was ist eine Immobilienblase?

Der Begriff Immobilienblase bezeichnet stark überbewertete Immobilien in einer Stadt oder Region, deren Wert konstant steigt. Der Markt „bläst“ sich immer weiter auf, bis ein Höhepunkt erreicht ist, woraufhin die Preise innerhalb kurzer Zeit stark nachgeben – die Blase platzt. Grundlegend für eine Immobilienblase ist, dass die Werte von Gebäuden den Bezug zu realen Grundlagen, wie zum Beispiel der Bevölkerungsentwicklung, verloren haben.

  1. Wie entstehen Immobilienblasen?

Die US-Bank JP Morgan hat drei Anzeichen oder Faktoren ausgemacht, die dafür ausschlaggebend sind, warum und wie eine Immobilienblase entsteht:

  1. Rapides Preiswachstum von Immobilien in einer Stadt oder Region innerhalb eines kurzen Zeitraumes (wenige Monate bis Jahre)
  2. Hohe Preisniveaus im Vergleich zu umliegenden Regionen
  3. Anhaltend hohe Preisniveaus trotz steigendem Angebot an Immobilien in einer Region

  Auslöser für diese drei Gründe können neben einem tatsächlich vorhandenen Bedarf an Immobilien auch Spekulationsgeschäfte der Marktbeteiligten sein. Weitere Faktoren verschärfen die Situation vielerorts zusätzlich:

  1. Die enge Verknüpfung der Immobilien- mit den Finanzmärkten erweist sich in vielen Staaten zunehmend als Problem. Durch niedrige Leitzinssätze der Zentralbanken fließt weltweit viel Geld in die Immobilienmärkte, da Gebäude als wertsichernde Anlage gelten. Das lässt von Shanghai bis Paris die Preise steigen.
  2. In einer globalisierten Welt fließt Geld über Grenzen hinweg in regionale Immobilienmärkte. Reiche Käufer legen sich Objekte in beliebten Destinationen rund um den Globus zu, wodurch lokale und finanzschwächere Käufer zunehmend verdrängt werden. Die Verdrängten siedeln sich in anderen Vierteln oder Regionen an und sorgen dort ihrerseits für eine erhöhte Nachfrage und steigende Objektpreise.

  Altes Wohnhaus in Berlin

  1. Immobilienblase 2021: Welche Länder sind besonders betroffen?

Australien: Der Immobilienmarkt in Down Under hat einen rekordverdächtigen Boom von 25 Jahren hinter sich und gilt als weltweites Paradebeispiel für eine Immobilienblase. Ausländische Investitionen, ein steter Zuzug aus dem Ausland und eine anhaltend gute wirtschaftliche Entwicklung haben dem Land steigende Immobilienpreise beschert. Inzwischen scheint jedoch ein Höhepunkt erreicht. Zuletzt ließen Investitionen aus dem Ausland stark nach. Auch die Wirtschaft hat in den letzten Monaten an Schwung eingebüßt – ein Trend der durch das Auftreten des Coronavirus verstärkt wurde. In Reaktion gaben die Preise in den letzten 12 Monaten um 10-15% nach. Einige Analysten behaupten aus diesem Grund, dass die australische Immobilienblase platzt. Andere erkennen nur eine kleine Korrektur. *Update 2021: Wie erwartet, verzeichnete der australische Immobilienmarkt im Jahr 2020 kein entscheidendes Wachstum mehr. Wie kaum ein anderes Land hat sich Australien nach Ausbruch der Krise abgeschottet. Hinzu kommt, dass viele Chinesen, die zu den wichtigsten Investoren in australische Immobilien zählen, ausbleiben. Für 2021 bleiben die Aussichten verhalten. LESETIPP: Analyse zum Immobilienmarkt in Australien Vereinigte Staaten: Rund Zehn Jahre nach der Immobilienkrise ist der Hauspreisindex über den Höchststand von 2006 hinausgewachsen. In den meisten Metropolen, vor allem aber in den mittelgroßen Städten des Landes, haben die Immobilienpreise in der letzten Dekade rasant zugelegt. Seit einigen Monaten hat sich der Trend am Immobilienmarkt in den USA jedoch umgekehrt und die Preise geben in immer mehr Regionen nach. So wird für das Jahr 2020 in den meisten US-Städten mit keinem großen Wertzuwachs gerechnet. Als problematisch könnte sich die Vernetzung mit den Finanzmärkten erweisen: Amerikanische Banken wie Fannie Mae oder Freddie Mac sitzen auf hypothekenbesicherten Wertpapieren in Milliardenhöhe. Befragungen durch Regierungsstellen ergaben zudem, dass die beiden Banken hoch verschuldet sind. Bei Zahlungsausfällen kann sich das kritisch auf die gesamte Immobilienwirtschaft in den USA auswirken. *Update 2021: Seit Ausbruch der Krise kam in den USA eine Rekordzahl an Immobilien auf den Markt. Vorboten, dass sich die Krise in den kommenden Monaten verschärft? Noch besteht Hoffnung, dass sich die Situation in den Monaten nach der Präsidentschaftswahl stabilisiert. LESETIPP: Droht eine Krise am Immobilienmarkt in den USA? Volksrepublik China: Umfassende Konjunkturprogramme, ein anhaltender binnenländischer Zuzug in urbane Regionen und ein starkes Wirtschaftswachstum haben auch in China die Immobilienpreise seit zwei Jahrzehnten konstant ansteigen lassen. Während der Boom in den bedeutendsten Metropolen wie Peking oder Shanghai weiter anhält, verzeichneten Städte zweiten und dritten Ranges zuletzt ein Nachlassen der Preise. Kulturell bedingt steckt in China viel Volksvermögen im Betongold und die Bauwirtschaft bildet ein wichtiges Standbein für die Wirtschaft des Reiches der Mitte. Nach dem Ausbruch von COVID-19 in der Provinz Hubei griff China zu drastischen Schritten zur Eingrenzung der Krise. Anfang April fuhr das Land seine Wirtschaft wieder hoch. In jedem Fall ist anzunehmen, dass die chinesische Regierung Maßnahmen ergreifen wird, um 2020 eine deutliche Wertverminderung am Immobilienmarkt abzufedern. *Update 2021: Weltweit ging China bislang scheinbar am besten aus der Krise hervor. In den größten Metropolen und den Toplagen ist der Run auf Immobilien nach wie vor ungebrochen. Abseits davon sieht die Situation durchwachsener aus. Tendenz: Auf hohem Niveau stagnierend. LESETIPP: Wie es um den Immobilienmarkt in China steht Die Golfstaaten: Auch auf der arabischen Halbinsel erfreuten sich Investoren und Hausbesitzer in den letzten Jahren an kräftigen Preiszuwächsen. Entsprechend schossen neue Immobilien aus dem Wüstensand, was zum Beispiel in Dubai eine Immobilienblase zur Folge hatte. Doch wie in anderen Erdteilen haben auch in dieser Region die Preise zuletzt stagniert oder nachgelassen. Entsprechend vorsichtig fallen die Prognosen für die Immobilienmärkte in den Golfstaaten für 2020 aus. *Update 2021: Auch in den Golfstaaten hat sich der Immobilienmarkt spürbar abgekühlt. Bereits seit 2019 waren die Preise im fallen. Dieser Trend hat sich im Zuge der COVID-19 Krise fortgesetzt. Ausländische Käufer bleiben aus und am Markt herrscht ein Überangebot, weshalb 2021 mit keiner Besseren zu rechnen ist. LESETIPP: Auf Sand gebaut? Die Immobilienmärkte in den Golfstaaten Festzuhalten ist, dass die Immobilienpreise rund um den Globus in den letzten 10 Jahren zum Teil stark gestiegen sind – wobei von Land zu Land Unterschiede bei der Preisentwicklung verzeichnet wurden. Aktuelle Daten zeigen jedoch, dass sich das Wachstum in vielen wichtigen Immobilienmärkten zuletzt spürbar eingebremst hat. abendlicher Blick vom Schloßberg in Graz auf Altstadt

  1. Wie sieht die Situation in Deutschland, Österreich und der Schweiz aus?

Mit einiger Verzögerung im Vergleich zu anderen Weltregionen, haben in den letzten Jahren auch in Mitteleuropa die Immobilienmärkte deutliche Sprünge nach oben gemacht. In Deutschland und Österreich haben sich die durchschnittlichen Immobilienpreise seit der Jahrtausendwende verdoppelt. In der Schweiz gab es einen zwischenzeitlichen Zuwachs von mehr als 80 Prozent. Während der Trend in der Schweiz seit 2017 verhalten rückläufig ist, zogen die Preise sowohl in Deutschland als auch Österreich in den letzten 24 Monaten nochmals kräftig an, womit sie im globalen Vergleich eine Besonderheit darstellen. Vor dem Hintergrund dieses starken Preisanstiegs fragen sich viele Käufer und Investoren: Besteht auch in der DACH-Region Gefahr und falls ja, wann kommt der Moment, an dem die Immobilienblase platzt? Fest steht: Wie in anderen Teilen der Welt sind auch im deutschsprachigen Raum insbesondere Städte wie Zürich, Berlin oder Wien von steigenden Immobilienpreisen betroffen. Vor allem im mittleren und niedrigpreisigen Segment kann der Bedarf an Wohnraum vielerorts nicht zur Gänze gedeckt werden. In diesem Zusammenhang problematisch ist auch die Verschuldung der privaten Haushalte. Hiervon ist insbesondere die Schweiz betroffen. In Deutschland und Österreich sorgt hingegen die stagnierende Kaufkraft der Bevölkerung für Probleme – immer weniger Menschen können sich angesichts der steigenden Immobilienpreise eine Wohnung oder ein Haus kaufen. *Update 2021: Siehe Beginn des Artikels.

Fazit

Somit lässt sich festhalten: Auch in Mitteleuropa mehren sich vielerorts die Anzeichen für eine Immobilienblase. 2020 – das Jahr, in dem der Crash kommt? Viel wird davon abhängen, wie sich die Weltkonjunktur entwickelt. Die Ausblicke sind zurzeit verhalten. Kommt es aufgrund von COVID-19 zu einer nachhaltigen Abkühlung der Weltwirtschaft, wird dieser Effekt wahrscheinlich auch auf die Immobilienmärkte rund um den Globus durchschlagen. Wer also in der nächsten Zeit nicht unbedingt kaufen oder verkaufen muss, sollte die nächsten Monate abwarten, bis an den Märkten ein klarer Trend erkennbar ist.

Jetzt kostenlos testen