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Nach zum Teil starken Einbrüchen im Zuge der Covid-19-Krise erlebten die weltweiten Immobilienmärkte einen starken Aufschwung. Mit der hohen Inflation und den hohen Finanzierungskosten kämpfen die weltweiten Immobilienmärkte mit neuen Herausforderungen. In unserem Jahresupdate werfen wir einen Blick auf die Prognosen für die Immobilienpreise für das Jahr 2023 im DACH-Raum, den USA, China, Australien und in den Golfstaaten.
In diesem Beitrag erfahren Sie:
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- Was lauten die Prognosen für die Immobilienmärkte für das Jahr 2023?
- Welche Länder sind 2023 dem größten Risiko ausgesetzt?
- Wie sieht die Lage in der DACH-Region aus?
Die Auswirkungen der Inflation auf den Markt
Die rekordhohe Inflation traf Volkswirtschaften auf der ganzen Welt hart. In zahlreichen Staaten der Welt stiegen die Preise letztes Jahr um 5, 10 oder sogar 15 Prozent.
Bereits 2021 beobachteten wir Preissteigerungen, auf den globalen Immobilienmärkten, aber auch in anderen Bereichen. Dazumal ausgelöst wurden die steigenden Preise zum einen durch die Corona-Hilfspakete: In vielen westlichen Industriestaaten schwemmten die Regierungen die Wirtschaft mit Geld in Form von Unterstützungshilfen und billigen Krediten. Damit wurde versucht, die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie im Griff zu bekommen. Gemäß unzähligen Expertenmeinungen wurde dieses Ziel erreicht. Allerdings trieb der massive Geldfluss auch die Preise in die Höhe.
Nicht nur die gestiegene Geldmenge, sondern auch das verringerte Angebot heizte die Inflation an. Schuld für die Engpässe waren vor allem die unterbrochenen Lieferketten. Viele Staaten in Asien, darunter vor allem China und Japan, führten strikte Lockdowns ein. Dadurch wurde die Produktion und die Verschiffung von Gütern massiv behindert, was die Preise im Westen weiter ansteigen ließ. Auch der Immobilienmarkt wurde dadurch beeinflusst und verzeichnete stark ansteigende Liegenschaftspreise.
Mit dem Krieg in der Ukraine verschärfte sich die Situation dieses Jahr nochmals zusätzlich. Der Westen verurteilte den Krieg und verhängte Sanktionen gegen Russland. Vor allem der europäische Markt ist aber stark von russischem Öl und Gas abhängig. Obwohl die EU-Sanktionen bei Energielieferungen einen gewissen Spielraum lassen, sind die Energiekosten stark angestiegen. Die höheren Energiekosten betreffen praktisch alle Bereiche unseres Alltags, darunter auch die Baubranche. Die höheren Transportkosten werden an die Verbraucher weitergegeben, welche am Ende des Monats weniger Geld in der Tasche haben und Lohnerhöhungen fordern.
Ganz direkt durch den Krieg wird die Baubranche in Europa zudem durch die Lieferengpässe bei Baustoffen. Besonders Stahl, Zement und Blech wurden traditionell zu großen Menge aus der Ukraine und aus Russland bezogen. Durch den Krieg fallen diese Lieferungen weg, wodurch das Bauen und somit die Preise für Neubauten steigen.
2023: Hohe Finanzierungskosten drücken die Nachfrage
Um die Inflation zu bekämpfen, hoben 2022 Zentralbanken auf der ganzen Welt seit Langem wieder die Leitzinsen an. Der erste Schritt machte die US-amerikanische FED, gefolgt von der Schweizer Nationalbank SNB, und schließlich der EZB. Die höheren Leitzinsen können jedoch nur den Geldfluss, jedoch nicht das Angebot beeinflussen.
Höhere Leitzinsen bedeuten, dass es für Finanzinstitute teurer wird, Kredite bei der jeweiligen nationalen Zentralbank aufzunehmen. Diese Mehrkosten geben die Finanzinstitute an ihre Kunden weiter, wodurch sich Kredite und Hypotheken verteuern. In vielen Staaten der Welt führten die hohen Finanzierungskosten dazu, dass weniger Privatpersonen und Unternehmen Liegenschaften erwerben – die Nachfrage sinkt.
Was ist eine Immobilienblase?
Eine Blase kann auf den verschiedensten Märkten geschehen, egal ob Dotcom-Bubble, Kryptowährungen oder Immobilien. Gekennzeichnet wird eine Blase von starken Preisanstiegen. Oftmals braucht es nur ein kleiner Auslöser (der Stich mit der Nadel) und die Blase platzt, sprich die Preise brechen ein. Dies geschieht, wenn eine bestimmte Ware, in diesem Fall Immobilien, plötzlich als überbewertet gelten. Immobilienverkäufe nehmen rasant ab und alle versuchen ihre Immobilie noch zu verkaufen, solange sie noch ‘etwas wert’ sind. Dadurch steht plötzlich einer immer kleiner werdenden Nachfrage ein rasant wachsendes Angebot entgegen; die Blase ist geplatzt.
Ob es sich bei einem Preisanstieg um eine Blase handelt, kann man erst mit vollständiger Gewissheit sagen, wenn die Blase bereits geplatzt ist. Es gibt jedoch einige Faktoren, welche bereits im Voraus auf eine Blase hindeuten:
- Hinter dem Preisanstieg befindet sich mehr Spekulation als ein wirklich begründetes Bedürfnis.
- Große Gewinne am Markt
- Rasant (ggf. sogar exponentiell) steigende Preise
Wann platzt eine Immobilienblase?
Damit eine Immobilienblase platzt, braucht es teilweise nicht viel. Was auch immer der konkrete Auslöser ist – das Ereignis muss dazu führen, dass die Mehrheit aller Anlegerinnen und Anleger nicht mehr daran glaubt, dass die Preise weiter steigen. Panikverkäufe prägen das Bild und der Markt wird von einem Überangebot überschwemmt. Der Wert von Immobilien bricht rapide ein, was als Platzen der Blase bezeichnet wird.
Wie entstehen Immobilienblasen?
Wie und weshalb Immobilienblasen – und Blasen an der Börse generell entstehen, kann verschiedene Ursachen haben. Drei Anzeichen, welche die US-Bank J.P. Morgan ausgemacht hat, sind:
- Rapides Preiswachstum von Immobilien in einer Stadt oder Region innerhalb eines kurzen Zeitraumes (wenige Monate bis Jahre)
- Hohe Preisniveaus im Vergleich zu umliegenden Regionen
- Anhaltend hohe Preisniveaus trotz steigendem Angebot an Immobilien in einer Region
Auslöser für diese drei Gründe können neben einem tatsächlich vorhandenen Bedarf an Immobilien auch Spekulationsgeschäfte der Marktbeteiligten sein.
Weitere Faktoren verschärfen die Situation vielerorts zusätzlich:
- Die enge Verknüpfung der Immobilien- mit den Finanzmärkten erweist sich in vielen Staaten zunehmend als Problem. Durch niedrige Leitzinssätze der Zentralbanken fließt weltweit viel Geld in die Immobilienmärkte, da Gebäude als wertsichernde Anlage gelten. Das lässt von Shanghai bis Paris die Preise steigen.
- In einer globalisierten Welt fließt Geld über Grenzen hinweg in regionale Immobilienmärkte. Reiche Käufer legen sich Objekte in beliebten Destinationen rund um den Globus zu, wodurch lokale und finanzschwächere Käufer zunehmend verdrängt werden. Die Verdrängten siedeln sich in anderen Vierteln oder Regionen an und sorgen dort ihrerseits für eine erhöhte Nachfrage und steigende Objektpreise.
Wie sieht die aktuelle Situation in den weltweiten Immobilienmärkten aus und welche Prognosen lassen sich für 2023 treffen?
Auswirkungen einer platzenden Immobilienblase auf Eigentümer & Verkäufer
Eigentümer, welche ihre Immobilie bereits abbezahlt haben, werden von einer Immobilienblase nur getroffen, wenn sie planten, die Immobilie zu verkaufen. Auch die eigene Immobilie würde durch eine geplatzte Blase an Wert verlieren. Dadurch verdienen Immobilienbesitzer, im Falle eines Verkaufes, weniger Geld. Auch die Mieten könnten sinken, wodurch weniger Einnahmen generiert werden.
Ebenfalls kritisch wird es, wenn Sie Ihre Finanzierung noch nicht abbezahlt haben. Allfällige Anschlussfinanzierungen werden teurer und überschreiten im schlimmsten Szenario Ihre Tragbarkeit als Eigentümerin oder als Eigentümer.
LESETIPP: Wie Sie Ihre Immobilienportfolios mit Immobilienverwaltungssoftware digitalisieren
Immobilienmarkt 2023 – Die Situation rund um den Globus
Werfen wir nun einen Blick auf die Situation in verschiedenen Immobilienmärkten rund um den Globus.
Der Immobilienmarkt 2023 im DACH-Raum
Im Euroraum hat die Inflation stark zugenommen. Seit dem Höchststand im Oktober 2022 sinkt die Inflationsrate in vielen EU-Staaten wieder leicht – auch in Deutschland und in Österreich. Mit aktuellem Stand liegt die Inflation in Deutschland bei 7,9 Prozent, in Österreich bei 10,2 Prozent und in der Schweiz bei 2,8 Prozent.
Die Nachfrage hat im gesamten DACH-Raum spürbar abgenommen. Am wenigsten stark sind die Auswirkungen in der Schweiz. Die strengen gesetzlichen Vorschriften zur Tragbarkeit von Hypotheken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent, welche Privatpersonen stemmen müssen, um eine Hypothek zu erhalten. Noch sind die Hypothekarzinsen in der Schweiz weit von diesen 5 Prozent entfernt, weshalb es auch mit den gestiegenen Finanzierungskosten keine Personen gibt, welche sich aufgrund der höheren Zinsen keine Hausfinanzierungen mehr leisten können. Dennoch ist die seit zwei Jahrzehnten andauernde Ära des exponentiellen Wachstums 2023 zu Ende.
In Deutschland und Österreich sind die Zulassungsbedingungen zu Hausfinanzierungen weniger restriktiv. Immer weniger Leute können sich ein Eigenheim leisten. Besonders im urbanen Raum ist die Nachfrage aber nach wie vor um einiges größer als das Angebot. Der Markt hat sich etwas abgekühlt, es besteht aber vielerorts weiterhin ein Nachfrageüberschuss. Die Immobilienpreise sind dennoch mancherorts um bis zu 25 Prozent tiefer als noch vor einem Jahr.
Der Immobilienmarkt in Australien 2023
Der Immobilienmarkt in Down Under hat einen rekordverdächtigen Boom von 25 Jahren hinter sich und gilt als weltweites Paradebeispiel für eine Immobilienblase. Ausländische Investitionen, ein steter Zuzug aus dem Ausland und eine anhaltend gute wirtschaftliche Entwicklung haben dem Land steigende Immobilienpreise beschert. Mit dem Ausbruch der COVID-19-Krise schien jedoch ein Höhepunkt erreicht. Denn wie kaum ein anderes Land hat sich Australien nach Ausbruch der Krise abgeschottet. Hinzu kommt, dass viele Chinesen, die zu den wichtigsten Investoren in australische Immobilien zählen, ausblieben. Entsprechend verhalten waren die Aussichten.
Obwohl auch Australien den Leitzins massiv anhob, stiegen die Liegenschaftspreise zunächst weiterhin. Mittlerweile sind die Preise in Down Under jedoch rückläufig. Mit Stand Januar 2023 sanken die Preise verglichen zum Vorjahr um 5,3 Prozent – so stark wie seit 14 Jahren nicht mehr.
LESETIPP: Analyse zum Immobilienmarkt in Australien
Der Immobilienmarkt in den USA 2023
Immobilienpreise in den USA haben während der Pandemie stark zugenommen. Hypothekarzinsen und Häuserpreise stiegen wie seit 40 Jahren nicht mehr. Trotzdem brach die Anzahl an Hausverkäufen im Dezember 2022 auf einem Tiefststand seit 12 Jahren ein. Die aktuelle Situation ist jedoch ungleich zur US-Immobilienkrise 2007/08, da Kredite teurer und die Abhängigkeit von Krediten für Immobilienkäufe geringer ist. Die Preissteigerungen sind ein weltweites Phänomen, ausgelöst durch Konjunkturmaßnahmen während der Pandemie. Die steigenden Immobilienpreise in den USA sind besorgniserregend, aber nicht vergleichbar mit der Krise 2007/08.
LESETIPP: Droht eine Krise am Immobilienmarkt in den USA?
Der Immobilienmarkt in China 2023
Umfassende Konjunkturprogramme, ein anhaltender binnenländischer Zuzug in urbane Regionen und ein starkes Wirtschaftswachstum haben auch in China die Immobilienpreise seit über zwei Jahrzehnten konstant ansteigen lassen.
Als Resultat dessen ist die Regierung alarmiert und möchte einer Blase vorbeugen, da ein Kollaps verheerende Auswirkungen hätte. Ähnliche Situationen wie die Entwicklungen rund um den in Schieflage geratenen Immobilienkonzern Evergrande sollen um jeden Preis vermieden werden. Chinesische Bürger investieren hauptsächlich in Immobilien, da andere Anlageoptionen stark reguliert sind. Der Boom setzte sich fort, bis Corona und Überbewertung führten. Mit dem Ende der Zero-COVID-Politik hofft die Regierung auf eine Erholung des sozialen und politischen Klimas 2023, was auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben wird.
LESETIPP: Wie es um den Immobilienmarkt in China steht
Der Immobilienmarkt in den Golfstaaten 2023
Der Immobilienmarkt auf der arabischen Halbinsel befand sich in den letzten sechs Jahren in einem hartnäckigen Abwärtstrend. Der Ausbruch der COVID-19-Krise hat diese Entwicklung jedoch nicht zusätzlich befeuert.
2023 dürfte die geopolitische Bedeutung der Region steigen. Auch eine Zunahme an internationalen Besuchern und ausländischen Investitionen wird erwartet. Damit befinden sich die Golfstaaten 2023 inmitten der Transformation ihrer Volkswirtschaften. In Städten wie Dubai, Abu Dhabi, Doha oder Riad werden die Auswirkungen auf den lokalen Immobiliensektor besonders ausgeprägt sein.
LESETIPP: Auf Sand gebaut? Die Immobilienmärkte in den Golfstaaten
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