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Die Immobilienwirtschaft in den Golfstaaten

Die Golfregion zählte in den letzten zwei Jahrzehnten zu den dynamischsten Gegenden der Welt. Davon hat insbesondere auch die Bau- und Immobilienbranche profitiert, wie unter anderem der Bau des knapp 830 Meter hohen Burj Khalifa in Dubai belegt. Für Investoren eröffnen sich dadurch spannende Möglichkeiten.

Dabei gilt: Die Immobilienmärkte der jeweiligen Länder weisen unterschiedliche Charakteristiken mit eigenen Chancen und Risiken auf, die es individuell zu bewerten gilt.

Satellitenbild Golfstaaten bei Nacht

Vom schwarzen Gold zum Betongold

Zu den Golfstaaten zählen die Anrainer des Persischen Golfs, also Bahrain, Irak, Iran, Katar, Kuwait, Oman, Saudi-Arabien und die Vereinigten Arabische Emirate (VAE). In der Region befinden sich die größten Öl-Reserven der Welt. Das ist geopolitisch von großer Bedeutung und sorgte zuletzt wiederholt für Spannungen, wie die aktuelle Konfrontation zwischen den USA und dem Iran rund um die Straße von Hormus verdeutlicht.

Für die Golfstaaten brachte das Erdöl aber nicht nur Macht und Wohlstand, sondern auch Abhängigkeit. Ein Beispiel ist Saudi-Arabien, dessen Staatseinnahmen zu fast 90% aus dem Verkauf des Rohstoffs erzielt werden. Um ihre Wirtschaft breiter aufzustellen, suchen die Länder am Persischen Golf nach Alternativen. Ein Fokus liegt auf wirtschaftsfreundlichen Reformen, die z.B. die Gründung von Unternehmen erleichtern sollen. Generell bildet der Bau- und Immobiliensektor für die jeweiligen Regierungen eine Möglichkeit, um in- sowie ausländisches Kapital anzuziehen. In vielen Staaten herrscht rege Bautätigkeit. Von den rund 45 Milliarden Dollar, die 2018 in den Golfstaaten in den Bausektor investiert wurden, entfiel der Löwenanteil auf Saudi-Arabien und die VAE. Rund 20% des aufgebrachten Kapitals für Bauprojekte landet in Infrastrukturprojekten. Ein Drittel kommt Bauten aus dem Energie-Sektor, wie zum Beispiel Raffinerien oder Pipelines, zugute. Der Rest wird für die Konstruktion von Wohn-, Gewerbe- und Tourismus-Immobilien aufgewandt.

Arabische Stadt bei Nacht

Mehr Touristen, mehr Hotels

Die Länder auf der arabischen Halbinsel weisen zum Teil große Unterschiede bei ihrer Landfläche, Bevölkerung oder Wirtschaftskraft auf. Das macht sie in Bezug auf die Bau- und Immobilienwirtschaft mitunter schwer miteinander vergleichbar. Was sie alle aber gemein haben: Insbesondere der Tourismus wurde in Arabien in den letzten Jahren als eine lukrative Einnahmequelle abseits des Öls entdeckt. Die verfolgten Ansätze, beziehungsweise Ausgangslagen, sind dabei sehr verschieden:

  • Die Vereinigten Arabischen Emirate setzen auf High-End-Tourismus mit viel Glitzer und Prunk. Die EXPO 2020 in Dubai soll ein weiterer Besuchermagnet werden und die Zahl von jährlich rund 15 Millionen Touristen weiter in die Höhe treiben.
  • Der Oman möchte Besucher mit einer bodenständigen und traditionsbezogenen Ausrichtung abseits des Massentourismus begeistern, die auch einen Fokus auf Nachhaltigkeit setzt.
  • Saudi-Arabien orientiert sein Tourismus-Angebot an den vielen religiösen Pilgern, die das Land jedes Jahr besuchen. Neue Pläne sprechen auch davon, 200 Kilometer Küstenlinie am Roten Meer für den Bau von Luxus-Ressorts zu widmen.
  • Katar gilt als kleiner Inselstaat unter Reisenden noch als Geheimtipp, erwartet sich aber als Ausrichter der FIFA Fußballweltmeisterschaft 2022 eine positive Entwicklung der Besucherzahlen.

 

Insgesamt stieg die Zahl der Besucher zwischen Persischem Golf und Rotem Meer in den letzten Jahren beständig an. Entsprechend viel Geld fließt in den Bau neuer Hotels oder Attraktionen vor Ort, wie zum Beispiel der Palm Jumeirah in Dubai, einer künstlichen Insel in Form einer Palme.

Breite Autostrasse vor Hochhäusern bei Nacht

 

Boom vorbei

Durchwachsener sieht die Situation bei Immobilien in den Wohn- und Gewerbebereichen aus. Das hat mehrere Gründe. Da der Lebensraum durch unbewohnbares Land begrenzt ist, sind Staaten wie Kuwait oder der Oman sehr urbanisiert. Seit in den 1950er Jahren die Ölförderung im großen Stil einsetzte, veränderten sich die Städte in der Region nachhaltig. Um dem rasanten Bevölkerungswachstum gerecht zu werden, ließ die Stadtplanung neue Viertel anlegen und riss vielerorts alte Gebäude ab, um Platz für moderne Bauten und Infrastruktur zu schaffen. 2019 lebt ein Großteil der Menschen in Städten, weshalb zuletzt der Bedarf an neuen Wohnbauten sank.

Ein weiterer Faktor ist in diesem Zusammenhang der Zuzug von Führungs- und Arbeitskräften aus dem Ausland. So sind etwa in Kuwait 67% der wohnhaften Bevölkerung im Ausland geboren. Diese Immigration ließ die Städte zu Beginn des Jahrtausends rasant anschwellen, was mit einer intensiven Bautätigkeit einherging. Ebenso wurden durch den Boom und günstige steuerliche Voraussetzungen zahlreiche internationale Firmen angelockt. Dieser Trend ist jedoch seit der Finanzkrise stark abgeflacht. Mit dem Ergebnis, dass die Prognosen für neue Bürotürme und Wohnhäuser zurzeit verhaltener ausfallen. Das hat auch Auswirkungen auf die Mieten und Preise: In den Vereinigten Arabischen Emiraten sinken diese seit 2014 beständig – Investoren greifen bei Villas am Strand zum Billigpreis zu. Die Regierungen vor Ort haben das Problem erkannt und versuchen gegenzusteuern. So kündigte Saudi-Arabien als Reaktion auf die drohende Stagnation seine Vision 2030 an. Neben anderen Punkten soll der Plan sowohl Angebot als auch Nachfrage bei Wohn- und Gewerbeimmobilien steigern.

Nicht auf Sand gebaut

Grundsätzlich zeigt der Trend aber weiterhin nach oben. Denn für das Bau- und Immobiliengewerbe Arabiens spricht, dass sich die Baukosten im weltweiten Vergleich nur im Mittelfeld bewegen. Darüber hinaus wirken sich aktuelle politische und rechtliche Reformen in den Golfstaaten positiv auf die Entwicklung aus: Die Errichtung oder der Kauf von Gebäuden wurde in den letzten Jahren wesentlich beschleunigt und vereinfacht. Ebenfalls positiv zu bewerten ist die demografische Entwicklung in Arabien. Mittel- bis langfristig gesehen wird dadurch der Bedarf an Wohn-, und Gewerbeimmobilien wieder steigen, wodurch die Länder auf der arabischen Halbinsel auch für Investoren abseits der Immobilienmärkte eine zunehmend interessante Option darstellen.

Risiken bestehen

Wer am Immobilienmarkt in Bahrain, Katar & Co. tätig werden möchte, sollte aber auch verschiedene damit verbundene Herausforderungen bedenken. So sorgen die aktuellen politischen Spannungen für Unsicherheit. Potenzielle Investorinnen und Investoren könnte das dazu verleiten, mögliche Engagements am Immobilienmarkt für unbestimmte Zeit auf Eis zu legen. Eine weitere Hürde stellt die Finanzierung von Bau- und Immobilienprojekten dar. Banken und andere Finanziers in der Golfregion agieren bei der Bewertung von Projekten im internationalen Vergleich ziemlich konservativ, wodurch Prämien im weltweiten Vergleich höher sind. Alternative Finanzierungswege, wie zum Beispiel durch öffentlich-private Partnerschaften, gewinnen zwar an Popularität, sind für ihren Erfolg aber noch stark von persönlichen Netzwerken abhängig.

Was insbesondere bei der Durchführung von Großprojekten negativ ins Gewicht fällt: Unklare Entscheidungswege bei einer großen Anzahl an Interessensträgern und unzureichende Kapazitäten beim Management. Beispielsweise müssen viele bedeutende Bauvorhaben auch im Jahr 2019 noch ohne Projektmanager auskommen. Die große Abhängigkeit der lokalen Wirtschaft von ausländischen Fachkräften sorgt zudem für häufige Personalwechsel. Die Folgen sind neben Budgetüberschreitungen auch Verzögerungen bei Projekten. Befragungen unter Verantwortlichen im Jahr 2018 ergaben, dass sich die Fertigstellung bei fast der Hälfte der Bauvorhaben um mehr als sechs Monate verzögerte.

Hinzu kommen sekundäre Faktoren, wie zum Beispiel die geringen Investitionen in Forschung & Entwicklung oder Mängel bei der Digitalisierung von Prozessen im Bau- und Immobiliensektor. Nicht zuletzt stellen auch der Klimawandel und steigende Meeresspiegel in den kommenden Jahrzehnten ein Risiko für viele Städte am Persischen Golf dar.

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