Die Kernsanierung im Altbau ist nicht nur ein kostenintensives und häufig nervenaufreibendes Unterfangen. Immerhin beschreibt der Begriff eine Maßnahme an der Substanz, die den beinahe größtmöglichen Eingriff in den Bestand meint. Ziel ist es das Gebäude durch Sanierungsmaßnahmen in einen neuwertigen Zustand zu versetzen.

Kernsanierung im Altbau: Oft ein schwieriges Unterfangen

Was bleibt sind die tragenden Bauteile. Ist der Altbau nun denkmalgeschützt, kann es sich als schwierig gestalten die notwendigen Eingriffe vor dem zuständigen Denkmalamt zu argumentieren. Die Instandsetzung von Baudenkmälern muss unbedingt in Kooperation mit dem zuständigen Amt geschehen. Die Überwachung des Prozesses ist hierbei gang und gäbe.

Im Folgenden klären wir Sie darüber auf:

  • Was die Kernsanierung im Altbau von anderen Eingriffen unterscheidet,
  • Wie dies der Alterswertminderung entgegen wirkt,
  • Welchen Fokus der Denkmalschutz setzt
  • Und wie die Baudokumentationssoftware PlanRadar Sie hierbei unterstützt.

Was ist eine Kernsanierung?

Der Begriff der Kernsanierung beschreibt eine gründliche und umfassende Sanierung eines Gebäudes. Dabei können alle Komponenten des Gebäudes bearbeitet, ausgetauscht oder entfernt werden, welche nicht zur tragenden Struktur des Hauses gehören. Zu den Elementen, welche bei einer Kernsanierung angepasst werden, gehören unter anderem die Dachkonstruktion, Dacheindeckung, die Fassade, die Fenster, die Türen und die Haustechnik.

Kernsanierung ist keine Entkernung

Oftmals wird die Kernsanierung mit der Entkernung verwechselt. Diese zwei Maßnahmen unterscheiden sich jedoch grundlegend voneinander.
Wie es das Wort „Entkernung“ vermuten lässt, wird der Kern eines Gebäudes entfernt. Einer Entkernung fallen also auch tragende Elemente zum Opfer. In der Regel kommt eine Entkernung bei historischen Gebäuden mit denkmalgeschützter Fassade zum Einsatz. Bei der Entkernung wird das Haus also von innen heraus ausgehöhlt und neu gebaut, während die Fassade meistens restauriert wird.

Unterschied zwischen Kernsanierung und Rückbau

Der Rückbau an einem Gebäude wird nur dann vorgenommen, wenn die tragenden Strukturen des Gebäudes aus statischen Gründen ersetzt werden müssen.

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Warum ist eine Kernsanierung notwendig?

Eine Kernsanierung kann verschiedene Gründe haben:

  • Verlängerung der Restnutzungsdauer.
  • Erhöhung des Wohn- und Arbeitskomforts im Objekt.
  • Wertsteigerung der Immobilie.
  • Verhinderung des Zerfalls eines dekmalgeschützten oder anderwärtig bedeutenden Gebäudes.

Die meisten Kernsanierungen finden aber an herkömmlichen, kommerziell oder privat genutzten Wohn- und Bürogebäuden statt.

Wie teuer ist eine Kernsanierung?

Die Kernsanierung eines Altbaus kostet pro qm in Deutschland etwa 600 bis 1200 Euro. Die Kosten sind stark von der Art des Gebäudes, des Standorts, der gewählten Auftragnehmer und der Größe des Projektes abhängig. Wann lohnt sich also eine Kernsanierung? Entweder dann, wenn die Kernsanierung Altbau Kosten tiefer sind als die Wertsteigerung des Gebäudes, oder wenn Sie eine Kernsanierung für Ihren Komfort als nötig erachten.

Mit einer Kernsanierung wird der Wert eines Gebäudes gesteigert. Dies hat zur Folge, dass Sie als Eigentümerin oder als Eigentümer höhere Mieten verlangen können. Auch im Falle eines Verkaufes lohnt sich eine Kernsanierung in der Regel. Der Mehrwert, welcher durch die Kernsanierung geschaffen wird, ist oftmals höher als die Kosten der Kernsanierung an sich.

Wie lange dauert eine Kernsanierung?

In den meisten Fällen dauert eine Kernsanierung zwischen ein bis vier Monate. In der Praxis hängt die Dauer stark von der Art des Gebäudes sowie vom Zustand und dem Alter des Objekts ab. Die meisten Kernsanierungen in Deutschland werden aber nach ungefähr 40 bis 60 Jahren vorgenommen.

Wie ist der Ablauf einer Kernsanierung?

Der Ablauf der Kernsanierung findet in mehreren Schritten statt:

  1. Planung – An erster Stelle steht die Planung der Kernsanierung. Zusammen mit Fachpersonen analysieren Sie den Zustand des Gebäudes, planen den Ablauf und rechnen die finanziellen Kosten aus. Auch ein Zeitplan mit einzelnen Meilensteinen wird in der Regel vereinbart. Dann wird ein Vertrag aufgesetzt und unterschrieben. Wenn Sie die Planung seriös durchführen und auf zuverlässige Vertragspartner setzen, bauen Sie bereits ein stabiles Fundament für die kommenden Schritte.
  2. Abbau der Gebäudekomponenten – Im zweiten Schritt werden die meisten oder sogar alle Gebäudekomponenten entfernt, welche nicht zur tragenden Struktur gehören. Am Ende dieses Vorganges ist nur noch das “Skelett” des Hauses übrig.
  3. Elektro-Arbeiten – Wenn nur noch die tragenden Strukturen übrig sind, wird als Erstes die neue Elektrik verlegt und verkabelt. Auch Anschlüsse für Heizungen, Belüftungen, Pumpen, Klimaanlagen etc. werden während dieses Schrittes verlegt.
  4. Innenarbeiten – Dieser Schritt dauert am längsten von allen. Das Gebäude erhält einen neuen Innenputz und eine Grundlage für den Bodenbelag. Neue sanitäre Anlagen, und die Küche werden montiert und die Heizung wird eingebaut. Nun werden auch Klimaanlage, Pumpen, Steckdosen und vieles mehr angeschlossen. Danach werden die Böden verlegt (Platten, Parkett, Laminat etc.) und die Wände und die Decken werden gestrichen.
  5. Außenarbeiten – Der fünfte und letzte Schritt umfasst die Arbeiten an der Außenseite des Gebäudes. Jetzt bekommt das Haus eine neue Fassade. Auch die Fenster und Türen werden bei einer Kernsanierung oftmals ersetzt. Damit erhält das Gebäude auch von außen einen neuen Glanz.

Kernsanierung im Altbau: Zahlen und Fakten

Die Ursachen für Kernsanierungen im Altbau sind vielseitig. Eine Umfrage der Plattform Statista beleuchtet diese Fragen und interviewt Eigentümer zu den Gründen der Instandsetzung der eigenen Immobilie in den vergangenen drei Jahren.

Balkendiagramm zu den Gründen einer Sanierung

Demnach erfolgen der Großteil aller Kernsanierungen um entweder mehr Komfort zu schaffen (47 Prozent), Schäden zu Beseitigen (47 Prozent), oder um die Energiebilanz einer Immobilie zu verbessern (43 Prozent). Die Anforderungen an einen Wohnbau beispielsweise ändern sich mit ihren Nutzern. Mieter sind heute nicht mehr bereit, ungedämmte Gebäude mit einer Zimmerhöhe von über vier Metern auf eigene Kosten zu heizen. Einfachverglasungen wiederum schützen weder vor Lärm noch vor Kälte.

Die Gesamtnutzungsdauer (GND) für ein Gebäude wird je nach Art, (einfach bis stark gehoben) und Baujahr, auf 60 – 100 Jahre festgelegt. 40 Jahre nach Fertigstellung eines Bauwerkes, bleiben diesem nach dieser Rechnung also maximal 60 weitere Jahre bis zum Abriss. Modernisierungsmaßnahmen können diese Rechnung jedoch modifizieren. Sie sorgen nicht nur dafür, dass die Substanz geschützt und Mängel ausgebessert werden, sondern machen unter Umständen eine neuerliche Vermietung möglich. Die Gesamtnutzungsdauer wird durch solche Maßnahmen um Jahrzehnte verlängert und das Objekt bleibt kernsaniert auch wirtschaftlich rentabel.

Steht Ihre Immobilie unter Denkmalschutz, so muss jede am Objekt geplante Veränderung argumentiert und genehmigt werden. Entsprechend wichtig ist es für Sie als Denkmalschützer oder Planer mit einer Software zu arbeiten, die die Schritte der Planung und der Umsetzung im Bestand dokumentiert. Die Features von PlanRadar unterstützen sie dabei.

Mit der Software

  • Erfassen Sie alle Sachverhalte im Objekt.
  • Teilen Sie Informationen in Echtzeit mit Auftragnehmer, Mietern und anderen Personen.
  • Behalten Sie über alle Arbeiten und Maßnahmen den vollen Überblick.
  • Verwalten alle Daten auf einer übersichtlichen Plattform.

Denkmalschutz Gebäude

Häufig stellen sich verärgerte Eigentümer und Bauherren die Frage, weshalb Denkmalpflege die Möglichkeiten am Bauwerk zu arbeiten derart einschränkt. Dies hat mit Erinnerung zu tun. Ein Baudenkmal ist ein Denkmal das aus baulichen Anlagen besteht, die künstlerischer, wissenschaftlicher, technischer, handwerklicher, geschichtlicher oder städtebaulicher Bedeutung sind. Denkmäler sind demnach Objekte deren Erhalt von öffentlichem Interesse ist. Welche der folgenden Punkte trifft auf Ihre Immobilie zu?

  1. Künstlerische Gründe: Gemeint ist die Relevanz, Seltenheit und künstlerische Qualität.
  2. Geschichtliche Gründe: Können politischen, rechtlichen oder auch religiösen Hintergrund haben.
  3. Wissenschaftliche Gründe: Sind diejenigen, die mit Natur, Kunst oder einem Ensemble in Verbindung gebracht werden.
  4. Technische Gründe: Sie Umfassen die Konstruktion, Herstellungsart, Handwerksarbeiten und die Technik hinter diesen.
  5. Städtebauliche Gründe: Spielen eine Rolle, wenn Ihre Immobilie einen Symbolwert hat und das Ortsbild prägt.

Jeder dieser Gründe kann mit der Bewahrung bestimmter Werte in Verbindung mit einem Haus stehen. Häufig obliegt es Fachleuten zu bestimmen, ob es sich hierbei um einen reinen Alterswert, historischen Wert, Erinnerungswert, Streitwert oder auch Kunstwert handelt. Eine unfachmännische Instandsetzung eines unter Denkmalschutz stehenden Bauwerks kann auf diese Weise die Authentizität und den Erinnerungswert des Objektes stark beeinflussen. Handgearbeitete Fenster, Fachwerk, aufwändige Dachkonstruktionen oder auch Malereien und Stuck sind ein Beleg einer Handwerkszunft und bestimmter Stilepochen die verloren gehen können, wenn der Fachmann ausgespart wird.

Es geht um das Bewahren der Geschichte und des technischen Wissens der Vergangenheit in seiner reinsten und unverfälschten Form. Hierbei können Farben eine nicht minder entscheidende Rolle als auch Materialien spielen. Ein in Holz gerahmtes zweiflügliges Fenster in Einfachverglasung, mit einem grünen Anstrich, kann bisweilen über Jahrzehnte ein Ortsbild geprägt haben. Dieses durch einen doppelverglasten Kunststoffrahmen zu ersetzen, auch wenn dieser weniger Kosten verursacht, wird also nicht in Frage kommen.

PlanRadar & Denkmalschutz Gebäude – Von der Instandhaltung bis zur Sanierung

Baugerüst an einer Altbau Fassade

Allein in Deutschland gibt es über 1 Millionen Denkmäler. Der nun folgende Maßnahmenkatalog soll darüber aufklären, welche Möglichkeiten Ihnen im Umgang mit Immobilien zur Verfügung stehen. Jede Veränderung am Gebäude ist in ihrer Ausführung streng definiert. Diese Grundbegriffe zu kennen und zu verstehen ist unbedingt notwendig, wenn es darum geht, tatsächlich baulich tätig zu werden. Egal um welchen Eingriff es sich letztlich bei Ihrem Projekt handelt. PlanRadar überwacht gemeinsam mit allen Projektbeteiligten alle Maßnahmen am Bau, seien sie noch so klein. Die beweissichere Dokumentation von allen Arbeiten mittels Foto, Text und Verzeichnung im digitalen Bauplan ist hierbei chronologisch und wird in einer Cloud gespeichert. Auch Jahre nach dem Abschluss Ihres Projekts lassen sich Ihre Daten abrufen und sowohl für Sie als auch das Denkmalamt leicht kommunizieren.