Das rasante Wachstum des Onlinehandels, die sich verändernden Kundenanforderungen und die Fortschritte in der Automatisierungstechnik sorgen dafür, dass der Ansturm auf Logistikimmobilien auch im Jahr 2022 anhält. In Deutschland wurde der Schnitt des Vorjahres um rund 25 Prozent übertroffen. Das Thema Logistik wird über die nächsten Jahre zunehmend die Immobilienlandschaft, den innerstädtischen Verkehr und das Stadtbild prägen. Immobilieninvestoren gehen heute schon in die Offensive. Wir zeigen auf, welche Trends bei Logistikimmobilien sich für die kommenden Jahre abzeichnen.
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Immer häufiger gefragt dank steigendem Bedarf: Logistikimmobilien

Definition: Was sind Logistikimmobilien?

Logistikimmobilien sind Gebäude, die zur Lagerung, Kommissionierung und Verteilung von Waren genutzt werden. Darunter fallen verschiedene Arten von Immobilien wie Lagerhallen, Verteilerzentren und Umschlaglager.

Trends bei Logistikimmobilien für 2022 und darüber hinaus vielversprechend

Im Jahr 2022 zählen Logistikimmobilien weiterhin zu den gefragtesten Objekten am Markt – nicht ohne Grund, werfen sie im Vergleich zu anderen Immobilien im Schnitt deutlich mehr Rendite ab. Schon die letzten Jahre zeigten eine starke Nachfrage nach Logistikimmobilien. Befeuert wurde dies im DACH-Raum durch einen zunehmenden Angebotsmangel. Die Folge: Vor allem der Wert innerstädtischer und stadtnaher Lagerflächen stieg immer weiter in die Höhe.

Besonders stark steigt der Bedarf an neuen Logistikimmobilien in den USA, in Großbritannien und in lateinamerikanischen und asiatischen Schwellenländern wie China, Thailand, Malaysia, Indonesien, Brasilien und Mexiko. Doch auch in der Europäischen Union wächst der Druck – zahlreiche Neubauten, wie beispielsweise ein neuer Logistik-Megakomplex mit einer Fläche von 50,000-m², welcher letztes Jahr am internationalen Flughafen Brüssel-Zaventem aus dem Boden gestampft wurde, beweisen dies.

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E-Commerce- und Online-Handel befeuern Trend bei Logistikimmobilien

*Update 2020/2021

Die Covid 19-Pandemie wirkte als Katalysator für die Verschiebung hin zum Online-Shopping. Wiederholte Lockdowns und die allgemeine Unsicherheit am Markt führten dazu, dass immer mehr Menschen auf den Einkauf in Geschäften verzichteten und die Vorteile des Online-Shoppings für sich entdeckten. Das Resultat: Selbst in besten Lagen stehen immer mehr Handelsflächen leer. Hingegen wächst der Bedarf an Logistikimmobilien, die den Online-Handel unterstützen.

Somit liegt beispielsweise Amazons Vorstoß im Erwerb innerstädtischer Logistikimmobilien im DACH-Raum voll im Trend. Dadurch verfeinert der Online-Gigant seine Logistiknetzwerke. Die Gründe hierfür liegen auf der Hand: Die Paketstapel wachsen und mit ihnen der Anspruch, Zustellungen immer schneller zu Wunschzeiten an Wunschorten zu erhalten.

Zustelldienste haben Hochkonjunktur. Aus diesem Grund werden verstärkt alte Fabrikgebäude erfolgreich zu Fulfillmentlagern umgebaut. Solche Minidepots innerhalb der Stadtgrenzen sind für Anbieter wie Amazon Gold wert, da sie dadurch die Lieferzeiten für Kunden nochmal um einiges verkürzen können. Daher konzentrieren sich Online-Händler in den USA und Europa darauf, zusätzlich zu ihren regionalen Distributionszentren, lokale Drehkreuze in der Nähe wichtiger Verkehrsadern zu errichten bzw. zu erwerben. Dieser hart umkämpfte Wettbewerb um Flächen in und um Stadtgebiete, erhöht einerseits die Attraktivität bestehender Einrichtungen als auch den Druck auf die Politik, mehr Industrieland für den Wohnungsbau freizugeben.

Doch geeignete Lagerareale in den Innenstädten sind rar und eine Herausforderung für den städtischen Verkehr. Die Kehrseite des bequemen Onlineeinkaufs sind nämlich der Anstieg klobiger Lieferwagen auf den Straßen, In-zweiter-Reihe-Parker und nervige Verkehrsstaus. Lösungen von der Stange gibt es bisweilen nicht. Eine städtische Lösung erfordert etwas mehr Kreativität. Europaweit haben Logistikentwickler bereits kreative Lösungen bzw. Ansätze gefunden:

  • In Hamburg experimentierte UPS mit mobilen Wechselbrücken. Die Container werden dabei täglich vollgeladen in die Stadt gekarrt und die Waren mit e-Bikes ausgetragen.
  • Paris verlagert Teile des Pakettransports auf Flüsse und Züge, um den Autoverkehr zu entlasten.
  • In der Schweiz soll ein unterirdisches Tunnelsystem den Verkehr entlasten, eine Idee, die es seit Jahrzehnten gibt, momentan aber wieder an Aufwand gewinnt.
  • Auch in London plant ein britisches Unternehmen bis 2027 ein am Hyperloop inspiriertes Tunnelnetz zu errichten, welches Millionen Pakete innerhalb kürzester Zeit durch London transportieren soll.
  • Obendrauf sind alternative Ideen für die Mehrfachnutzung bestehender Immobilien im Gespräch. Dabei sollen beispielsweise Parkhäuser oder Büros nach Feierabend als Um- und Verladeflächen genutzt werden.

Urbane Lagerhallen und das Stadtbild

Industrielle Backsteinfassade im alten Hamburger Hafen

Kaum ein Immobiliensegment wächst derzeit so rasant wie Logistikimmobilien. Die Nachfrage von Online-Händlern wie Amazon nach Industrieflächen lockt einige der weltweit größten Investoren an. Jedes Jahr entstehen in Deutschland rund vier Millionen Quadratmeter neue Lagerflächen. In London zählen „Urban Warehouses“ bereits zu den begehrtesten Objekten.

Gewerbebetriebe wurden in den letzten Jahrzehnten aus den Innenstädten verdrängt. Heute gibt es innerstädtisch so gut wie keine Lagerhallen mehr. Der jetzige Rückwärtstrend, die einst verlorenen Flächen wieder in das Stadtgebiet zu integrieren, um den eingangs erwähnten Verkehrskollaps abzuwenden, missfiel anfangs besonders Anwohnern und Grundstücksbesitzern in urbanen Gegenden, wie Umfragen zeigen. Sie befürchteten den Anblick unansehnlicher Lagerhäuser auf Dauer ertragen zu müssen. Glücklicherweise konnten mit der steigenden Urbanisierung auch diese Logistikimmobilien immer moderner, ansehnlicher und anpassungsfähiger gestaltet werden. Die Stimmigkeit zum restlichen Stadtbild wird zugunsten der Nachbarn vermehrt berücksichtigt. Was jedoch bleibt, ist das Imageprobleme der Branche: Obwohl jeder die Vorteile der Logistik nutzen will, möchte keiner das Gewerk in unmittelbarer Nähe haben. Nervend laute LKWs zu den unpassendsten Zeiten werden zum täglichen Ärgernis und Lärm- wie Abgaspegel steigen.

Steigender Online-Handel verteuert Logistikimmobilien

Eingeschränkte Flächenverfügbarkeit, hohe Grundstückspreise und der Trend zu effizienteren Standorten führten in der Logistikbranche zu Überlegungen, Lagerflächen in die Höhe zu bauen. Hochhäuser zeigen ja bereits erfolgreich vor, wie relativ wenig Fläche maximiert werden kann. Höher zu bauen gleicht den Nachteil aus, dass urbane Grundstücke teuer und schwer zu finden sind.

Den europäischen Lager- und Logistikmarkt werden in Zukunft voraussichtlich zwei Konstruktionsweisen prägen: Hochregallager und mehrstöckige Logistikzentren.

Hochregallager sind 18 bis 30 Metern höher als herkömmliche Logistikimmobilien. Genau wie mehrgeschossige Bauten vervielfachen Sie die nutzbare Fläche pro Grundstück.

Wie stadttaugliche Lagerhäuser aussehen können, zeigen eingesessene Logistikentwickler vor:

„Während Segro einen Zweistöcker in München errichtet, sichert sich Four Parx Top-Zentrallagen in Berlin, Frankfurt und München, um je ein sechsgeschossiges Lager hochzuziehen – Urban Multilevel genannt.“ -Tagesspiegel.de

Äußerlich unterscheiden sie sich kaum von gewöhnlichen Bürogebäuden. Im Inneren jedoch befinden sich tausende von Quadratmetern an Lagerfläche. Das unterste, dient dabei generell dem Be- und Entladen. Den Zugang zu den Stockwerken sichern Lastenaufzüge, welche dazu fähig sind, mehrere Paletten gleichzeitig zu transportieren.

Fazit

Die unterschiedlichen Logistikprobleme von Großstädten macht sie untereinander einzigartig. Einige kreative Lösungen bewährten sich bereits, eine Lösung von der Stange gibt es jedoch noch nicht. Der Raum für neue frische Ideen und Lösungen bleibt daher groß und verspricht 2022 und darüber hinaus spannende Zukunftsaussichten.