Nadzór budowlany: czym się zajmuje, koszty i jak przygotować się do jego kontroli

Mówi się, że spędza sen z powiek inwestorom, a nawet określa się go mianem policji budowlanej. Na czym dokładnie polega nadzór budowlany? Jaką rolę pełni? Kto i w jakim przypadku powinien się obawiać jego kontroli? Jak oprogramowanie dla budownictwa może pomóc się do nich przygotować? Odpowiedzi na te pytania mogą pomóc obalić niektóre stereotypy i przezwyciężyć nieuzasadnione lęki. W końcu rzetelnie prowadzona inwestycja obroni się sama.


Nadzór budowlany na budowie

Czym się zajmuje nadzór budowlany

Administracyjny nadzór budowlany, w odróżnieniu od inspektora nadzoru inwestorskiego, jest urzędem państwowym, który reprezentuje interesy Rzeczpospolitej Polskiej. Najogólniej rzecz ujmując, to zhierarchizowana struktura administracji rządowej czuwająca nad przestrzeganiem zapisów prawa budowlanego. Na etapie projektowania, budowy czy użytkowania – w każdym momencie cyklu życia nieruchomości nadzór budowlany sprawuje pieczę nad respektowaniem ustawy oraz norm technologicznych.

Jakie są zadania nadzoru budowlanego?

Niezależnie od szczebla powiatowego, wojewódzkiego czy krajowego priorytety nadzoru budowlanego pozostają wspólne. Zgodnie z art. 84 ust. 1 prawa budowlanego należą do nich:

  • kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego,
  • kontrola działania organów administracji architektoniczno-budowlanej,
  • badanie przyczyn powstania katastrof budowlanych,
  • współdziałanie z organami kontroli państwowej1.
Co dokładnie oznacza pierwsze ze sformułowanych wyżej zadań? Nadzór budowlany kontroluje inwestycje w zakresie zgodności wykonywanych prac z zatwierdzonym projektem, warunkami zdefiniowanymi w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zapisami ustawy. Powinien zatem sprawdzić, czy zagospodarowanie terenu odpowiada miejscowym planom zagospodarowania przestrzennego i wymogom ochrony środowiska. Jego zadaniem jest także zweryfikowanie warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia na etapie projektu, realizacji oraz utrzymania nieruchomości.

Rolą tego organu jest również ocena zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z obowiązującymi w branży przepisami i aktualną wiedzą techniczną. Jej naturalną konsekwencją są kolejne ważne zadania nadzoru budowlanego. Jest to audyt uprawnień osób wykonujących samodzielne funkcje techniczne oraz wyrobów budowlanych dopuszczonych do obrotu i stosowania w budownictwie.

W zakres kompetencji nadzoru budowlanego wchodzą też inspekcje robót zagrażających bezpieczeństwu oraz działań mogących doprowadzić do pogorszenia stanu obiektu lub niemożności korzystania z niego, a także kontrole inwestycji realizowanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia albo z nimi sprzecznych. W przypadku samowoli budowlanych nadzór może zająć się ich likwidacją bądź legalizacją.

Do nadzoru budowlanego zwracamy się, gdy chcemy zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót oraz zgłosić budowę lub przebudowę, a także kiedy informujemy o zakończeniu prac (jeśli jest wymagane pozwolenie na budowę).

Nadzor budowlany ocenia zgodność inwestycji z obowiązującymi przepisami

Urząd ten jest uprawniony do wydawania zgód na użytkowanie obiektów, a także wymierzania kar za samowolę budowlaną czy wstrzymywania prac w przypadku wykrycia nieprawidłowości. Widmo opóźnień na budowie związanych z tym ostatnim aspektem pracy organu niestety niejednokrotnie zagląda w oczy inwestorom. Nadzór budowlany to wreszcie również właściwe miejsce, by złożyć skargę lub wniosek o kontrolę.

Co sprawdza nadzór budowlany

Obowiązkowa kontrola nadzoru budowlanego obejmuje sprawdzenie zgodności obiektu z projektem zagospodarowania oraz architektoniczno-budowlanym. Inspekcja dotyczy również użycia wyrobów budowlanych istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego, a także wykonania rozbiórki obiektów tymczasowych lub nieprzewidzianych do dalszego użytkowania oraz uporządkowania terenu budowy. Podczas kontroli weryfikowane są również: posiadanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, prowadzenie prac zgodnie z pozwoleniem i przepisami oraz w sposób bezpieczny dla ludzi, mienia i środowiska.

Ile kosztuje odbiór budynku przez nadzór budowlany

Zarówno zgłoszenie zakończenia budowy, jak i wydanie pozwolenia na użytkowanie nieruchomości są zwolnione z opłat. W drugim z wymienionych przypadków zachodzi jedynie konieczność uiszczenia opłaty skarbowej, której wysokość wynosi 25% stawek opłaty od pozwolenia na budowę danego obiektu. Kosztami obarczone jest natomiast zgromadzenie wymaganych do ich uzyskania dokumentów, których spis zawiera art. 57 ust. 1 prawa budowlanego. Są to chociażby: świadectwo charakterystyki energetycznej (od 300 do 800 zł), inwentaryzacja geodezyjna (od 1000 do 1500 zł), protokoły odbioru i sprawdzeń przyłączy oraz instalacji wewnętrznych (w zależności od rodzaju instalacji i rejonu Polski od 150 do 500 zł). Tak więc łączny koszt odbioru budynku może okazać się kwotą niebagatelną. Lepiej jednak go ponieść niż narazić się na wysokie kary grożące za zamieszkanie w budynku bez odbioru.

E-book: Elektroniczny dziennik budowy

Kluczowe narzędzie do poprawy efektywności w projektach budowlanych

Kontrola nadzoru budowlanego

Art. 81 ust. 4 prawa budowlanego traktuje o tym, że organy nadzoru budowlanego mają prawo do kontroli. Zapisano w nim również, że wszelkie ustalenia następujące w wyniku przeprowadzonej kontroli mają mieć formę protokołu, który akceptuje lub zaskarża inwestor. Zalecenia pokontrolne łatwiej można zrealizować dzięki cyfrowemu monitorowaniu prac poprawkowych i przypisywaniu zadań z wykorzystaniem oprogramowania dla budownictwa.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami przed rozpoczęciem audytu inspektor powinien okazać legitymację oraz upoważnienie do dokonania kontroli, a także mieć kask ochronny, wymagany przepisami BHP.

Kontrolę przeprowadza się w obecności inwestora, kierownika budowy, osób przez nich upoważnionych lub pełnoletniego świadka. Czy wiesz, że inspektor może wydawać bezpośrednie polecenia kierownikowi budowy? Muszą być one zanotowane w dzienniku budowy. Podczas inspekcji nie wolno w żaden sposób utrudniać pracy urzędnikowi, wręcz przeciwnie: należy ułatwić mu wejście na teren budowy, pokazać materiały budowlane i wszelkie dokumenty oraz udzielić rzetelnych informacji.

Czy nadzór budowlany informuje o kontroli

Jeśli kontrola jest obowiązkowa – a tak dzieje się, gdy inwestycja wymaga pozwolenia na użytkowanie – organ nadzoru zawiadamia inwestora o planowanej inspekcji. W przypadku kontroli doraźnych bywa, że inwestor otrzymuje powiadomienie o terminie kontroli, nie zawsze jest to jednak praktykowane. Zwłaszcza jeśli uprzedzenie o dacie inspekcji mogłoby dać sposobność przygotowania obiektu, może zdarzyć się niespodziewana wizyta urzędnika na placu budowy. Zwykle sytuacje takie mają miejsce, gdy nadzór budowlany otrzyma informacje o jakichś nieprawidłowościach od osób trzecich.

Kontrola nadzoru budowlanego na donos

Zarówno niepodpisane, jak i opatrzone imieniem oraz nazwiskiem donosy często wpływają do organów nadzoru budowlanego. Szacuje się, że nawet 90% kontroli odbywa się na skutek zgłoszeń sąsiedzkich lub anonimów2. Bywa, że sposób prowadzenia robót, ich zgodność z projektem, pozwoleniem lub zgłoszeniem, wreszcie ich legalność budzą mniej czy bardziej uzasadnione wątpliwości zaniepokojonych obywateli. Warto w tym kontekście pamiętać, że w gestii nadzoru leży również kontrola utrzymania obiektów, a zapisy prawa budowlanego nakładają na właścicieli i zarządców nieruchomości obowiązek wykonywania okresowych przeglądów technicznych budynków, by zagwarantować ich dobrą kondycję i bezpieczne użytkowanie.

Oprogramowanie dla budownictwa PlanRadar może pomóc w przygotowaniu do kontroli nadzoru budowlanego

Wracając do tezy z początku artykułu, że rzetelnie prowadzona inwestycja nie powinna obawiać się kontroli nadzoru budowlanego, warto podkreślić, że staranności takiej sprzyja wykorzystanie w pracy inwestorów, projektantów, wykonawców i zarządców nowoczesnych aplikacji dla budownictwa. Wsparcie oprogramowania PlanRadar w tym zakresie oznacza sprawne zarządzanie usterkami, efektywny cyfrowy workflow, elektroniczny dziennik budowy oraz dostęp do indywidualnie dostosowanych do Twoich potrzeb szablonów raportowania.

Wypróbuj PlanRadar za darmo, klikając przycisk poniżej, lub napisz do nas, jeśli możemy Ci w czymś pomóc.

1. Dz.U.2020.1333 t.j. – Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
2. Rabiega H., Remontujesz lub budujesz? Donos sąsiada może sprowadzić nadzór budowlany, https://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/869537,remontujesz-lub-budujesz-donos-sasiada-moze-sprowadzic-nadzor-budowlany.html.

Rozpocznij za darmo