Mängel sind unvermeidbarer Bestandteil eines jeden Bauprojekts. Als Auftraggeber:in ist es in der Schweiz Ihr Recht, die kostenfreie Behebung von innerhalb der Verjährungsfrist entdeckten Fehlern vom ausführenden Unternehmen einzufordern. Mit unserer Mängelrüge Vorlage nach SIA 118 erstellen Sie Mängelrügen mit wenigen Klicks in der richtigen Form. Darüber hinaus beantworten wir alle wichtigen Fragen rund um diese Thematik.

Mängelrüge Vorlage nach SIA 118 Norm

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Hier können Sie sich kostenlos ein Muster einer Mängelrüge gemäss SIA 118 Norm herunterladen. Um die Mängelrüge Vorlage anzufragen, müssen Sie lediglich das folgende Formular ausfüllen. Dieses Muster erfüllt alle Vorgaben, die gefordert sind, um eine Mängelrüge vorzunehmen. Sie können die Vorlage in MS Word jedoch auch selbst an Ihre Bedürfnisse anpassen. Tragen sie individuelle Mängel samt Ort und Beschreibung in die Vorlage ein und sparen Sie Zeit und Aufwand.



Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten gemäss SIA 118

Hier zunächst das Grundlegende zu Bauarbeiten gemäss SIA 118: Die Auftragnehmer:in verpflichtet sich, der Auftraggeber:in eine mängelfreies Bauwerk zu übergeben. Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn der Ist-Zustand des Bauwerks nicht dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand entspricht und somit eine vorausgesetzte Eigenschaft nicht enthält. Der Vertragsinhalt richtet sich grundsätzlich nach dem Obligationenrecht (OR). Die Parteien können jedoch vereinbaren, dass die Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) als Spezialregelungen anwendbar sind, insbesondere die SIA-Norm 118 über die allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten. Der grösste Vorteil, die SIA-Norm einzubeziehen ist, dass mit ihr eine Abnahme mit gemeinsamer Prüfung vertraglich vereinbart ist.

Stellen Sie als Abnehmer:in das Vorhandensein von Mängeln nach der Übergabe des Objekts fest, können Sie eine Mängelrüge erstellen und an das ausführende Unternehmen kommunizieren. Der Auftragnehmer ist laut SIA 118 dazu verpflichtet, die angezeigten Mängel innerhalb der vom Kunden gestellten Frist auf eigene Kosten zu beheben.

Was ist ein Baumangel?

Ein Baumangel ist alles, was nicht der Norm, bzw. dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht. Wenn unter anderem das Dach undicht ist, Fenster sich nicht öffnen lassen oder andere Probleme bestehen, liegen Baumängel vor.

Manche Baumängel sind sofort erkennbar, hier spricht man von offensichtlichen Mängeln. Andere Baumängel hingegen fallen erst Jahre nach der Fertigstellung des Hauses auf und können im Laufe der Jahre Schäden verursachen. So können unter anderem Mängel im Inneren der Wände, des Fundaments oder des Daches des Hauses verborgen sein und erst dann auffallen, wenn der Mangel Schäden an anderen Teilen des Hauses verursacht.

Zu den in der Schweiz häufig auftretenden Baumängel gehören:

  • Undichte Dächer, Fenster und Wände
  • Risse im Fundament und im Mauerwerk,
  • Probleme mit Feuchtigkeit und Schimmel,
  • Gespaltene, gewölbte oder fleckige Böden,
  • Heizungsanlagen, die nicht funktionieren oder Feuchtigkeitsprobleme verursachen

Die Gründe, weshalb Baumängel entstehen, sind vielfältig. In den meisten Fällen werden sie nicht durch böse Absichten verursacht. Oftmals werden Baumängel mit Pfusch am Bau verwechselt. Beim Pfusch am Bau handelt es sich um die böswillige Vertuschung von Mängeln. Nicht jeder Mangel ist aber die Folge von Pfusch am Bau. Auch Bauunternehmen haben einen Ruf zu verlieren. Pfusch am Bau ist daher nur selten die Ursache von Baumängeln.

Weshalb gehören Baumängel dennoch zum Alltag auf schweizer Baustellen? Folgend finden Sie eine Auswahl an Ursachen, die zu Baumängeln führen können:

  • Fahrlässige Bauarbeiten und Flüchtigkeitsfehler
  • Falsche oder minderwertige Baumaterialien;
  • Fehler in den Architektur-, Ingenieurarbeiten
  • Nachlässiges Mängelmanagement
  • Kommunikationsprobleme zwischen unterschiedlichen Teams

Was ist eine Mängelrüge?

Wenn ein Mangel auftritt, ist das ärgerlich. Als Eigentümer:in haben Sie für die vereinbarte Qualität bezahlt und möchten daher auch, dass die Dienstleistung ordnungsgemäß erbracht wird. Sollte nach der Fertigstellung ein Baumangel gefunden werden, ist das in den meisten Fällen allerdings noch kein Grund zur Sorge.

In der Schweiz haben Sie die Möglichkeit, einen Mangel mit einer sogenannten Mängelrüge anzuzeigen. Dabei handelt es sich nicht um eine Anzeige in strafrechtlichen Sinne, in der Sie die Auftragnehmer:in vor Gericht ziehen. Vielmehr setzen Sie das verantwortliche Bauunternehmen in Kenntnis über den Mangel und bitten dieses, den Mangel zu beheben, bzw. beheben zu lassen.

Eine Mängelanzeige ist ein formfreies Dokument, zum Beispiel ein Brief, in dem Sie den Mangel beschriebe und der Bauunternehmung eine Frist setzen, den Mangel auf Kosten der Auftragnehmer:in zu beheben. Da es bei der Verfassung einer Mängelrüge einige Dinge zu beachten gibt, kann es sich lohnen, eine entsprechende Mängelanzeige-Vorlage zu verwenden. Hier bieten wir Ihnen eine umfassende Vorlage kostenlos zum Download an. Mit einer solchen Vorlage gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie keine Fehler begehen und dass die Mängelanzeige Ihre gewünschte Wirkung entfaltet.

Was ist der Unterschied von SIA 118 und OR?

In der Schweiz werden Verträge, deren Wirkungen, Zustandekommen etc. im Obligationenrecht, kurz OR geregelt. Das OR ist ein zentraler Bestandteil des schweizer Rechtssystems und regelt einen Grossteil des kommerziellen Daseins in der Schweiz. Das OR kennt unter anderem verschiedene Vertragsarten, darunter der Werkvertrag. Der Werkvertrag unterscheidet sich vom Arbeitsvertrag und kommt beispielsweise bei Handwerksarbeiten, bei der Reparatur von Fahrzeugen oder beim Bau von Gebäuden zum Einsatz.

Wie der Arbeitsvertrag auch, ist der Werkvertrag theoretisch formfrei, kann also auch mündlich oder per Handschlag vereinbart werden. Bei grösseren Aufträgen wie dem Bau eines Hauses findet dies in der Praxis allerdings nicht statt, da die Beweislast dazu fehlt.

Die Regulierung des Werkvertrages im OR ist sehr allgemein gehalten und bezieht sich nicht spezifisch auf den Bau von Häusern. Um hier etwas mehr Klarheit für Auftragnehmer:in und Auftraggeber:in hineinzubringen und die Rechten und Pflichten dieser auszubauen, gibt es die SIA-Norm 118 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins. Beim Bau eines Gebäudes können sich die Auftragnehmer:in und die Auftraggeber:in freiwillig für die Implementierung der SIA-Norm 118 im Bauvertrag entscheiden. Damit werden die Regelungen der SIA-Norm 118 für beide Parteien über die Gesetze im OR gestellt.

Wenn zum Beispiel Mängel auftreten, müssen sich die Auftragnehmer:in und die Auftraggeber:in in Bezug auf Regeln, Fristen und Grundlagen an die regulatorischen Inhalte der SIA-Norm 118 richten. Die Gesetze des OR kommen nur zur Anwendung, wenn nichts anderes vereinbart wurde bzw. wenn ein auftretendes Problem nicht in der SIA Norm 118 geregelt ist.

Diese Fristen gelten bei der Mängelrüge

Je nachdem, ob dem die Spezialregelungen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA vereinbart wurden oder nicht, gelten unterschiedliche Fristen. In diesem Beitrag konzentrieren wir uns auf Verträge, die im Einklang mit der SIA unterzeichnet wurde. Für alle nicht bauwerkspezifischen Fragen sind die allgemeinen Verjährungsfristen und Regeln des OR massgebend.

Die Rügefrist gemäss der SIA 118 beginnt mit dem Tag der Abnahme des Werkes oder einzelner Werkteile zu laufen. Zudem bestimmt die Norm verschiedene Zeitrahmen, nach denen die Ansprüche durch den Auftraggeber an den Auftragnehmer verfallen. Die Mängelrechte des Bauherrn verjähren fünf Jahre nach Abnahme des Werkes oder Werkteils, wobei die Mängelrüge in den ersten zwei Jahren jederzeit möglich ist. Nach Ablauf dieser ersten 2 Jahre können die verbleibenden drei Jahre verdeckte Mängel, sofort nach Entdecken, gerügt werden. Absichtlich verschwiegene Mängel verjähren nach zehn Jahren.

Die zweijährige Rügefrist kommt in der SIA-Norm 118 gemäss dem Art. 172 zur Anwendung. Diese Rügefrist wird auch als Garantiefrist oder als Zweijahresfrist bezeichnet. Die Eigentümer:in einer Immobilie kann alle erkannten Mängel zu jederzeit rügen. Dabei verpflichtet sich die Eigentümer:in nicht dazu, den erkannten Mangel im Bauwerk unmittelbar zu melden, solange sie sich in der zweijährigen Frist befindet.

Eine unverzügliche Mängelrüge innerhalb der ersten zwei Jahren ist nur dann zwingend, wenn die entdeckten Mängel zu Folgeschäden führen könnten. Wenn Sie als Eigentümer:in die Gefahr von Folgeschäden ignorieren, kann die Bauunternehmung gemäss Art. 173 Abs. 2 SIA-Norm 118 eine Schadensminderung geltend machen.

Muss eine Mängelrüge schriftlich erfolgen?

Grundsätzlich gilt für die Übermittlung einer Mängelrüge: OR und SIA-Norm fordern zur Anzeige eines Mangels nicht zwingend eine Anfertigung in schriftlicher Form. In der Schweiz gibt es für alle Vertragsarten geltende Formvorschriften. Diese schreiben vor, in welcher Form ein Vertrag oder eine Einsprache verfasst werden muss. Zu den im schweizer Recht bekannten Formen gehören die mündliche Form, die Zustimmung per Handschlag, die schriftliche Form und die notariell beglaubigte Form.

Die Formvorschriften im Vertragsrecht sind in der Schweiz im OR festgehalten. Im Falle von komplementären Rechts können die Formen aber durch zusätzliche vertragliche Vereinbarungen angepasst werden. Die Mängelrüge muss sowohl gemäss der SIA-Norm 118 als auch gemäss dem OR nicht schriftlich erfolgen. Trotzdem sollten Auftraggeber:innen von einer bloss mündlichen ausgesprochenen Mängelrüge dringend absehen.

Der Grund dafür ist so simpel wie einleuchtend: Nur bei einer schriftlich verfassten Aufforderung zur Mängelbeseitigung sowie einer dokumentierten Übermittlung an den Auftragnehmer:in liegt im Nachhinein auch ein Beweis vor, dass die Aussteller:in tatsächlich den Auftrag zur Behebung erteilt hat.

Darüber hinaus führt nur eine schriftlich verfasste Mängelrüge samt angemessen formulierter Frist zu einem Neustart der Verjährung von Mängelansprüchen. Sie sollten Ihre Mängelrüge also in jedem Fall in schriftlicher Form vornehmen.

Weshalb ist der Zeitpunkt der Abnahme entscheidend?

Beim Bau einer Immobilie sind über Monate hinweg unzählige Unternehmen, Handwerker:innen und andere Fachkräfte beschäftigt. Schritt für Schritt wird aus dem leeren Baugrund ein fertiges Gebäude. Der Bauprozess ist kompliziert, erfordert Koordination und findet nicht von einem Tag auf den anderen statt. Daher ist es unvermeidbar, dass des Baues gelegentlich kleinere oder grössere Probleme auftreten. Mängel sind normal und entstehen selten mit bösen Absichten.

Ihr Ziel als Eigentümer:in ist es selbstverständlich, dass Ihr Haus nach der Fertigstellung der Bauarbeiten mängelfrei ist und dem vereinbarten Zustand entspricht. Dies liegt auch im Interesse der Bauunternehmung, welche das Gebäude in Ihrem Auftrag baut. Sowohl Sie als Auftraggeber:in als auch die Auftragnehmer:in setzen daher alles daran, bis zur Abnahme in Zusammenarbeit ein Gebäude zu errichten, dass den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Doch weshalb ist genau der Zeitpunkt der Abnahme so wichtig?

Die Bauabnahme ist bezüglich allfälligen Mängeln daher relevant, da zum Zeitpunkt der Abnahme SIA-Fristen zu laufen beginnen. Ab dem Datum der Abnahme beginnt die zweijährige Frist, innerhalb welcher Sie als Käufer:in offensichtliche Mängel anzeigen müssen. Diese Frist kommt allerdings nur zur Anwendung, wenn die Regelungen der SIA-Norm 118 getroffen wurden. Ansonsten wird die Mangelfrist vom Schweizerischen Obligationenrecht (OR) bestimmt.

Bei einem nach der SIA-Norm 118 vereinbarten Bauwerkvertrag darf die Liegenschaft bei der Abnahme keine Mängel aufweisen. Sie als Auftraggeber:in prüfen zusammen mit der Auftragnehmer:in bei der Bauabnahme, ob die Liegenschaft sich in einem mängelfreien Zustand befindet. Diese Prüfung ist im Art. 157 der SIA-Norm 118 geregelt.

Wie soll ein bestehender Mangel in einer Rüge formuliert und beschrieben werden?

Zum Schreiben einer Mängelrüge besteht keine fix vorgegebene Form oder Anleitung. Eine Mängelrüge ist eine Erklärung des Bestellers und sollte daher folgende Punkte beachten:

a) Nach erfolgter Mängelaufnahme sollte der Auftraggeber in der Rüge die Auswirkungen, aber nicht den Grund für einen Mangel darstellen. Beschreibt der Kunde die Folgen eines Mangels, werden ansonsten alle infrage kommende Ursachen gerügt und die Verjährungsfrist beginnt erneut zu laufen. Um ein Beispiel zu nennen: Anstatt „Rohrbruch hinter Wand in Raum XY“ sollte der Objektkäufer:in oder -Mieter:in in seiner Rüge „Wasserflecken an Wand in Raum XY“ Somit liegt es am Auftragnehmer, den oder die Gründe für den Mangel ausfindig zu machen und zu beheben.

b) Das Ausmass und der Ort des Mangels sollten möglichst genau beschrieben werden. Nur so wird sichergestellt, dass der Auftragnehmer volle Kenntnis vom vorliegenden Sachverhalt hat. Entsprechend sollte es in der Beschreibung nicht „Risse an Wänden“, sondern „Drei Risse an Wand in Kellerraum XY“ heissen.

Stellt der Abnehmer beim Schreiben einer Mängelrüge hingegen Vermutungen zu den möglichen Ursachen eines auftretenden Fehlers an, oder macht keine genauen Ortsangaben, kann das Folgen haben. Bei einer anschliessenden Nichtbehebung des Fehlers kann eine unklar definierte Mängelrüge vom Gericht unter Umständen als Nachteil ausgelegt werden.

Wer trägt die Beweislast gemäss SIA-Norm 118?

Die zweijährige Frist der SIA-Norm 118 führt zu einer Umkehrung der Beweislast bezüglich auftretender Mängel: Ohne Vereinbarung nach SIA-Norm 118 muss die Auftraggeber:in beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Gemäss der SIA-Norm 118 ist es jedoch genau umgekehrt. Im Gegensatz zur OR, in welcher die Auftraggeber:in den Beweis vorlegen muss, dass das Werk von einer vereinbarten, vorausgesetzten oder zugesicherten Eigenschaft abweicht, liegt gemäss SIA-Norm 118, innerhalb der zweijährigen Rügefrist, die Beweislast bei der Auftragnehmer:in. Diese hat laut dem Art. 174 Abs. 3 zu beweisen, dass das Werk vertragskonform und damit frei von Mängeln ist.

Nach Ablauf dieser zwei Jahre wandert die Beweislast zur Auftraggeber:in. Damit ist die Situation bei nach SIA-Norm vereinbarten Werkverträgen daher, bezüglich der Beweislast, die gleiche wie im OR.

LESETIPP: Worauf Sie bei der Beweissicherung bei Bauvorhaben achten sollten

Was ist zu tun, wenn es rund um eine Mängelrüge beim Bau zum Streitfall kommt?

Herrscht darüber Unklarheit, wer einen Mangel verursacht und zu beheben hat, kann es zum Streit zwischen den Parteien kommen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Auftragnehmer die Mängelrüge ablehnt. In einem solchen Fall schafft ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren durch einen Sachverständigen Klarheit. Je nachdem, zu welchem Ergebnis das Gutachten kommt, können Vergleiche, Nachbesserungen, Klageerhebungen, oder Kostenerstattungen folgen. Je nach Umfang des Verfahrens können Kosten von mehreren hundert bis tausend Schweizer Franken anfallen.

LESETIPP: OR- und SIA-Norm 118 Musterbrief – Mängelzurückweisung

Chaos im Büro - Unordnung und Papierstapel

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Damit die Behebung eines Mangels nach den allgemeinen Baubedingungen für Bauleistungen überhaupt in die Wege geleitet werden kann, müssen alle im Verlauf eines Projekts erfolgten Arbeiten genau erfasst und dokumentiert werden. Nur so ist im Nachhinein nachvollziehbar, wer für welche Leistung verantwortlich war. Das Problem: Noch immer erfolgt dieser Prozess in den meisten Fällen von Hand.

So greifen Käufer:innen oder Mieter:innen bei der Mängelaufnahme meist noch zu Bleistift, Bauplan und Notizblock. Zum Festhalten von Bildern ist oft auch eine Digitalkamera mit dabei. Nach der Begehung müssen festgehaltene Schäden zur Weiterverarbeitung organisiert und in Aktenordnern oder Excel-Listen hinterlegt werden. Schliesslich erfolgt noch die Weiterleitung des Sachverhalts an das verantwortliche Unternehmen. Jeder einzelne der beschriebenen Schritte birgt ein Fehlerrisiko in sich, so dass wichtige Informationen verloren gehen können. Die Folge sind potenzielle Verzögerungen und Kostensteigerungen.

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Mängelmanagement und Mängelrüge per Fingertipp

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Mängelrüge Vorlage SIA 118

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