Mängelanzeige laut VOB (inkl. Mustervorlagen) in 7 Schritten

Mängel sind unvermeidbarer Bestandteil eines jeden Bauprojekts. Als Auftraggeber ist es Ihr Recht, die kostenfreie Behebung von innerhalb der Verjährungsfrist entdeckten Fehlern vom ausführenden Unternehmen einzufordern. Doch dieser Prozess ist mit Tücken verbunden. Wichtig bei einer Mängelrüge oder Mängelanzeige: VOB und andere Regelwerke geben den formellen Inhalt genau vor.

Die folgenden 7 Punkte inklusive zwei Vorlagen für die Mängelanzeige laut VOB/B § 4 Nr. 7 (vor Abnahme) und § 13 Nr. 5 (nach Abnahme) führen Sie Schritt für Schritt durch den Vorgang.


Mängelanzeige nach VOB Checkliste

Was die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen besagt

Zunächst das Grundlegende: Laut § 13 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) sind Leistungen von Auftragnehmern frei von Fehlern zu erbringen. Frei von Sachmängeln bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Leistung die vereinbarte Beschaffenheit enthält und nach den anerkannten Regeln der Technik erbracht wurde. Stellen Abnehmerin und Abnehmer das Vorhandensein von Mängeln nach der Übergabe des Objekts fest, können sie eine Mängelrüge erstellen und an das ausführende Unternehmen kommunizieren. Der Auftragnehmer ist laut VOB dazu verpflichtet, die angezeigten Mängel innerhalb der vom Kunden gestellten Frist auf eigene Kosten zu beheben.

LESETIPP: Die Gewährleistung nach VOB/B im Detail

  1. Wie lange sind die Verjährungsfristen für Mängelanzeigen?

Die VOB bestimmt verschiedene Zeitrahmen, nach denen die Ansprüche durch den Auftraggeber an den Auftragnehmer verfallen. Die Verjährungsfrist für Bauwerke beträgt vier Jahre – sofern sie im Bauvertrag nicht anders definiert wurde. Die Gewährleistungsfrist startet mit dem Moment, in dem der Käufer oder Mieter das Objekt übernimmt. Mit nur zwei Jahren fällt die Zeitspanne bei elektrotechnischen Anlagen aus. Ebenfalls zwei Jahre beträgt die Gewährleistungsfrist nach Instandhaltungsarbeiten.

LESETIPP: Die Verjährung von Baumängeln und Fristen nach BGB

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  1. Wie lange sollten die vom Abnehmer festgelegte Zeitspanne für die Behebung von Mängeln sein?

Im Zuge einer Mängelrüge laut VOB sollte vom Kunden oder der Kundin stets ein Stichtag angegeben werden, bis zu dem die Behebung des Mangels durch den Auftragnehmer zu erfolgen hat. Sie ist zwar nicht zwingend erforderlich, dient jedoch der Durchsetzung weiterer Ansprüche, wie zum Beispiel Schadenersatzzahlungen. Die VOB/B spricht in Bezug auf die Mängelbeseitigung von einer „angemessenen“ Fristsetzung durch den Käufer. Etwas konkreter wird das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB): So soll es dem ausführenden Unternehmen innerhalb des vom Kunden bestimmten Zeitraums möglich sein, den Mangel zu beheben. Kommt es zu einer Klärung vor Gericht, wird auf Basis des Einzelfalls entschieden, ob der gesetzte Zeitrahmen zu kurz oder angemessen war. Wichtig: Die Frist sollte in jedem Fall ein Datum enthalten, zu dem die Mängelbeseitigung durch das ausführende Unternehmen erbracht sein muss.

  1. Muss eine Mängelrüge schriftlich erfolgen?

Grundsätzlich gilt für die Übermittlung einer Mängelrüge: VOB und Bürgerliches Gesetzbuch fordern zur Anzeige eines Mangels nicht zwingend eine Anfertigung in schriftlicher Form. Trotzdem sollten Auftraggeber von einer bloß mündlichen ausgesprochenen Mängelanzeige dringend absehen. Der Grund dafür ist so simpel wie einleuchtend: Nur bei einer schriftlich verfassten Aufforderung zur Mängelbeseitigung sowie einer dokumentierten Übermittlung an den Auftragnehmer liegt im Nachhinein auch ein Beweis vor, dass der Aussteller tatsächlich den Auftrag zur Behebung erteilt hat. Darüber hinaus führt nur eine schriftlich verfasste Mängelrüge samt angemessen formulierter Frist zu einem Neustart der Verjährung von Mängelansprüchen. 

  1. Wie soll ein bestehender Mangel in einer Rüge formuliert und beschrieben werden?

Zum Schreiben einer Mängelrüge besteht keine fix vorgegebene Form oder Anleitung. Folgende Punkte sollten Sie jedoch beim Verfassen beachten:

a) Nach erfolgter Mängelaufnahme sollte der Auftraggeber in der Rüge die Auswirkungen, aber nicht den Grund für einen Mangel darstellen. Beschreibt der Kunde die Folgen eines Mangels, werden damit laut VOB/B alle in Frage kommende Ursachen gerügt und die Verjährungsfrist beginnt erneut zu laufen. Um ein Beispiel zu nennen: Anstatt „Rohrbruch hinter Wand in Raum XY“ sollte der Objektkäufer oder -Mieter in seiner Rüge „Wasserflecken an Wand in Raum XY“ Somit liegt es am Auftragnehmer, den oder die Gründe für den Mangel ausfindig zu machen und zu beheben.

b) Das Ausmaß und der Ort des Mangels sollten möglichst genau beschrieben Nur so wird sichergestellt, dass der Auftragnehmer volle Kenntnis vom vorliegenden Sachverhalt hat. Entsprechend sollte es in der Beschreibung nicht „Risse an Wänden“, sondern „Drei Risse an Wand in Kellerraum XY“ heißen.

Stellt der Abnehmer beim Schreiben einer Mängelrüge hingegen Vermutungen zu den möglichen Ursachen eines auftretenden Fehlers an, oder macht keine genauen Ortsangaben, kann das Folgen haben. Bei einer anschließenden Nicht-Behebung des Fehlers kann eine unklar definierte Mängelrüge vom Gericht unter Umständen als Nachteil ausgelegt werden.

LESETIPP: Worauf Sie bei der Beweissicherung bei Bauvorhaben achten sollten

  1. Warum sollte eine Kündigungsandrohung Teil der Mängelanzeige sein?

Viele Auftraggeber vergessen diesen wichtigen Punkt in einer Mängelanzeige. Das VOB fordert in § 4, dass der Konsument dem Auftragnehmer die Kündigung ausspricht. Nur so kann der Kunde entstehende Beseitigungskosten für Mängel durchsetzen. Damit dem ausführenden Unternehmen jedoch die Kündigung ausgesprochen werden kann, muss die Mängelrüge mit einer sogenannten Kündigungsandrohung versehen sein.

  1. Kann der Auftraggeber dem Auftragnehmer vorschreiben, wie er oder sie einen Mangel zu beheben hat?

Nein. Zur Mängelbeseitigung nach VOB kann das ausführende Unternehmen den aus seiner Sicht sinnvollsten Weg wählen. Einzige Voraussetzung ist, dass die Behebung den im Regelwerk definierten Erfordernissen an die Leistungserbringung entspricht.

  1. Was ist zu tun, wenn es rund um eine Mängelanzeige beim Bau zum Streitfall kommt?

Herrscht darüber Unklarheit, wer einen Mangel verursacht und zu beheben hat, kann es zum Streit zwischen den Parteien kommen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Auftragnehmer die Mängelanzeige ablehnt. In einem solchen Fall schafft ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren durch einen Sachverständigen Klarheit. Je nachdem, zu welchem Ergebnis das Gutachten kommt, können Vergleiche, Nachbesserungen, Klageerhebungen, oder Kostenerstattungen folgen. Je nach Umfang des Verfahrens können Kosten von mehreren hundert bis tausend Euro anfallen.

LESETIPP: Schritt für Schritt durch das gerichtliche Beweissicherungsverfahren

Chaos im Büro - Unordnung und Papierstapel

Mit PlanRadar Baumängel zeitsparend erfassen & anzeigen (inkl. Vorlagen für Mängelanzeige nach VOB/B § 4 Nr. 7 und § 13 Nr. 5)

Damit die Behebung eines Mangels nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen überhaupt in die Wege geleitet werden kann, müssen alle im Verlauf eines Projekts erfolgten Arbeiten genau erfasst und dokumentiert werden. Nur so ist im Nachhinein nachvollziehbar, wer für welche Leistung verantwortlich war. Das Problem: Noch immer erfolgt dieser Prozess in den meisten Fällen von Hand.

So greifen Käufer oder Mieter bei der Mängelaufnahme meist noch zu Bleistift, Bauplan und Notizblock. Zum Festhalten von Bildern ist oft auch eine Digitalkamera mit dabei. Nach der Begehung müssen festgehaltene Schäden zur Weiterverarbeitung organisiert und in Aktenordnern oder Excel-Listen hinterlegt werden. Schließlich erfolgt noch die Weiterleitung des Sachverhalts an das verantwortliche Unternehmen. Jeder einzelne der beschriebenen Schritte birgt ein Fehlerrisiko in sich, so dass wichtige Informationen verloren gehen können. Die Folge sind potenzielle Verzögerungen und Kostensteigerungen.

Im Jahr 2020 geht das dank Software auch einfacher.

Mängelmanagement und Mängelrüge per Fingertipp

PlanRadar ist eine App zur Digitalisierung von Prozessen im Bau- und Immobilienwesen. Weltweit nutzen Unternehmen die Software zur Qualitätssicherung – Bauausführung, Mängelmanagement und Reporting sind damit ebenso möglich, wie Beweissicherung, Aufgabenzuweisung, Abnahmen, Übergaben, Due-Diligence, Bestandsaufnahmen, oder Zertifizierungen.

So setzte BREMER PlanRadar unter anderem zur Mängelaufnahme beim Neubau einer Umschlaghalle mit Büro Neubau einer Umschlaghalle mit Büro für das Logistik-Unternehmen Kühne & Nagel ein. Die App erhielt vom Bauunternehmen die Bestnote: „Ein sehr gutes, klares, selbsterklärendes und strukturiertes Tool, das auch künftig bei uns zum Einsatz kommen wird. Das Handling ist überzeugend, die Dokumentation verlässlich. Insofern 5 Sterne.“

LESETIPP: Das sagen unsere Kunden zu ihren Erfahrungen mit PlanRadar

Die Software ist auf Android, iOS und Windows vom Smartphone bis zum Tablet für alle mobilen Endgeräte erhältlich. Für Nutzer vereint PlanRadar eine große Anzahl an Vorteilen:

  • Baufehler, Leistungen und Aufgaben werden in Form von Tickets auf einem digitalen Bau- oder Architektenplan hinterlegt. Je nach Vorlieben oder Erfordernis können Informationen in Textform, als Sprachnotiz sowie als Bild gespeichert und geteilt werden.
  • Digitale Pläne, Tickets und die Kommunikation der Beteiligten sind für die Projektpartner in Echtzeit und unabhängig vom Standort jederzeit einsehbar.
  • Die Kommunikation der Projektteilnehmer erfolgt völlig transparent und ist auch Jahre später exakt zeitlich nachvollziehbar. Missverständnisse und Unklarheiten sind somit ausgeschlossen, was eine Mängelbeseitigung nach VOB unterstützt
  • Dank zahlreicher praktischer Vorlagen für Abnahmeprotokolle, Mängelanzeigen, Behinderungsanzeigen, Besprechungsprotokollen und mehr sparen Sie bei Routinetätigkeiten viel Zeit
  • Die Bedienung ist intuitiv und erfordert keine Einschulung

 

Diese Vorteile überzeugen Unternehmen aus verschiedensten Branchen. Rund 60.000 Anwender aus 43 Ländern nutzen die App für die Kommunikation und Dokumentation im Bau- und Immobilienwesen. Wöchentlich werden mit PlanRadar im Schnitt 25.000 Projekte vollzogen.

LESETIPP: Alle Berichtsvorlagen von PlanRadar im Überblick

PlanRadar Vorlage Mängelanzeige VOB/B § 4 Nr. 7 vor Abnahme

PlanRadar Mustervorlage für Mängelanzeige vor Abnahme (VOB/B § 4 Nr. 7)

Sie haben im Zuge von Bauarbeiten oder vor dem Kauf eines Objekts Schäden entdeckt, sind sich aber nicht sicher, wie eine Mängelrüge aufgebaut sein muss? Sparen Sie Zeit und Mühe und nutzen Sie die praktischen Mustervorlagen von PlanRadar. Die Vorlage zur Mängelanzeige nach VOB/B § 4 Nr. 7 vor der Abnahme enthält alle wesentlichen Punkte. Mit wenigen Klicks fügen Sie der Mustervorlage Informationen wie den Projektnamen, Datum und alle relevanten Details zum Schaden (Bilder, Planausschnitt, etc.) hinzu. Je nach Bedarf lässt sich die Vorlage zur Mängelanzeige individuell anpassen.

PlanRadar Vorlage Mängelanzeige VOB/B §13 Nr. 5 nach Abnahme

PlanRadar Mustervorlage für Mängelanzeige nach Abnahme (VOB/B § 13 Nr. 5)

Sie haben einen Baumangel nach Abschluss der Arbeiten oder nach Kauf eines Objekts erfasst? Mit der PlanRadar Mustervorlage für eine Mängelanzeige laut VOB/B § 13 Nr. 5 nach Abnahme ist das kein Problem mehr. In der Vorlage sind alle wesentlichen Punkte einer Mängelrüge enthalten, die Sie nur mehr mit den notwendigen Informationen ergänzen müssen. Auch diese Mustervorlage können Sie bequem und zeitsparend mit nur wenigen Klicks an Ihre Bedürfnisse anpassen.

LESETIPP: Die 15 häufigsten Baumängel & oft gestellte Fragen und Antworten