Die Abnahme nach VOB/B, beziehungsweise Bauabnahme ist der wichtigste Schritt neben der Vertragszeichnung, da das Risiko der Bauleistung auf den Auftraggeber übergeht (§7 VOB/B). Deshalb sollten Sie dem Abnahmeprotokoll für Bauleistungen besondere Aufmerksamkeit schenken. Neben den wichtigsten Fakten rund um die Bauabnahme präsentieren wir Ihnen in diesem Beitrag eine Mustervorlage für ein Baubnahmeprotokoll gemäß VOB.

In diesem Beitrag erfahren Sie:

  • Was §12 VOB/B zur Bauabnahme sagt
  • Welche Fristen bei der Bauabnahme zu berücksichtigen sind
  • Abnahme bei Mängeln
  • Inhalt Abnahmeprotokoll nach VOB/B
  • Word-Vorlage für Abnahmeprotokoll nach §12 VOB
  • Praktische PlanRadar Vorlage für Bauabnahmeprotokoll
  • Die Teilabnahme nach VOB/B
  • Teilabnahme und Gewährleistung: Was Sie beachten sollten

Förmliche und fiktive Abnahme nach VOB/B

WAS IST EINE ABNAHME NACH VOB?

In der Abnahme nach VOB nimmt der Auftraggeber, also der Bauherr, den fertiggestellten Bau entgegen. Dabei inspizieren Auftraggeber und Auftragnehmer gemeinsam die erbrachten Leistungen. Besonders der Auftraggeber sollte hierbei sehr genau vorgehen, da Mängel bei der Abnahme nach VOB am einfachsten überprüft und beanstandet werden können. Falls Abweichungen festgestellt werden, werden diese jetzt schriftlich festgehalten.

Wichtig: Die Abnahme gemäß VOB gilt nur bei Bauverträgen, welche nach der VOB vereinbart wurden. Ist nichts anderes im Bauvertrag erwähnt, tritt automatisch die Abnahme nach BGB in Kraft.

Im Gegensatz zur Abnahme im BGB (wo die Abnahme eine Nebenpflicht des Käufers ist), verschreibt §12 der VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) die Abnahme der Bauleistung zur Hauptflicht des Käufers. Auf Verlangen hat eine förmliche, schriftliche Bauabnahme erbrachter Leistungen und Teilleistungen stattzufinden. Diese kann der Auftraggeber, als auch der Auftragnehmer verlangen. Daraufhin ist der Befund der Abnahme in einer gemeinsamen Verhandlung schriftlich festzuhalten. Dort werden Vorbehalte wegen bekannter Mängel, eine eventuelle Vertragsstrafe bei Vertragsverstoß und Einwendungen des Auftragnehmers niedergeschrieben. Die förmliche Abnahme sollte im Beisein beider Parteien erfolgen.

Jede Partei kann auf eigene Kosten einen Sachverständigen zur Verhandlung hinzuziehen. Erscheint der Auftragnehmer zum Termin der Abnahme nicht, obwohl die Einladung mit ausreichender Frist erfolgt ist (12 Tage), kann die Abnahme nach §12 VOB/B auch ohne ihn erfolgen.

Verzicht der schriftlichen Abnahme: Wird seitens des Auftragnehmers explizit keine Bauabnahme verlangt, so gilt die Leistung nach konkludenter Handlung dennoch als abgenommen. Die Abnahme der Bauleistung erfolgt automatisch nach zwölf Werkstagen (Beginn: Fertigstellung der Leistung) durch eine schriftliche Mitteilung an den Auftraggeber. In diesem Fall ist von einer sogenannten fiktiven Abnahme die Rede.

DIE ZUKUNFT DER BAULEITUNG

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Wann erfolgt die Abnahme nach VOB?

Die Frist der Abnahme laut §12 VOB/B liegt bei 12 Tagen nach Kundgebung der Fertigstellung. Falls im Bauvertrag etwas anderes vereinbart wurde, kann diese Frist auch abweichen. Die Fertigstellung wird, in der Regel schriftlich, durch den Auftraggeber dem Bauherrn mitgeteilt.

Falls der Bauherr in den 12 Tagen nach der Fertigstellung keinen Termin für die Bauabnahme wahrnimmt, kann der Auftragnehmer einen Termin festsetzen und den Bauherrn dazu mahnen, zu erscheinen. In der Praxis geschieht dies jedoch ziemlich selten. Probleme während und nach der Bauabnahme sind aber relativ häufig.

Bei Teilleistungen hat der Auftragnehmer den Auftraggeber nach sechs Werktagen zu verständigen. Die Benutzung von Teilen einer Anlage zur Weiterführung der Arbeiten gilt nicht als Abnahme. Vorbehalte wegen bekannter Mängel müssen vom Auftraggeber innerhalb der oben genannten Frist kundgetan werden.

Wann kann eine Abnahme nach VOB verweigert werden?

Der Bauherr kann die Abnahme der Leistung nach VOB verweigern, wenn zum Zeitpunkt der Abnahme ein wesentlicher Mangel vorliegt. Ein wesentlicher Mangel besteht dann, wenn die im Vertrag vereinbarten Leistungen eindeutig nicht erfüllt werden und eine Nutzung des Baus nicht oder nur eingeschränkt möglich ist. Die Gründe für einen wesentlichen Mangel muss der Auftraggeber dem Auftragnehmer schriftlich mitteilen. Seine Anschuldigungen sollte der Auftraggeber durch genügend dokumentierte Beweise belegen. In diesem Schreiben stellt der Bauherr dem Auftragnehmer zudem eine Frist zur Beseitigung der genannten Mängel.

Liegt kein wesentlicher Mangel vor, kann der Bauherr die Endabnahme nach VOB/B nicht verweigern. Geringfügige Mängel kann der Auftraggeber allerdings im Protokoll festhalten und später mit einer Mängelanzeige beanstanden.

Möchte der Bauherr eine Mängelanzeige, bzw. eine Mängelrüge stellen, sollte er die folgenden drei grundlegenden Anweisungen beachten:

  • Der Mangel, bzw. die nicht erbrachte Leistung muss klar definiert und anhand des VOB-Bauvertrags begründet werden.
  • Das Abnahmeprotokoll nach VOB sollte bereits während des Baubeginns begonnen werden, um diesen Vorgang so effizient und sicher wie möglich zu gestalten.
  • Fristen und Formvorgaben müssen eingehalten werden.

LESETIPP: In 7 Schritten zur Mängelanzeige nach VOB

Gewährleistung und Bauabnahme nach VOB

Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, in der Mängel beanstandet werden können. Allerdings trägt der Auftraggeber die Beweispflicht. Die Verjährung der Gewährleistung beginnt im VOB nach gleichen Regeln wie im BGB. Sofern im Bauvertrag keine Abweichung der Verjährungsfrist vereinbart wurde, beginnt die Gewährleistungsfrist nach Abnahme der Bauleistung für vier Jahre zu laufen.

In dieser Zeit kann ein Mangel seitens des Auftraggebers beanstandet werden, es sei denn, dass dieser Mangel im Vertrag unter den vereinbarten Fehlern festgehalten wurde. Die Verjährungsfrist kann von Feuer berührten Teilen von Feuerungsanlagen auf zwei Jahre begrenzt werden. Das gilt in manchen Fällen auch für maschinelle und elektrotechnische Anlagen.

LESETIPP: Anleitung Beweissicherungsverfahren Bau – 6 Schritte zur richtigen Beweissicherung

WAS IN DAS ABNAHMEPROTOKOLL NACH VOB HINEINGEHÖRT (INKL. MUSTERVORLAGE)

Laut §12 VOB/B muss der Zustand eines Bauwerks bei der Abnahme schriftlich festgehalten werden. Das Bauabnahmeprotokoll nach VOB ist Teil der sogenannten förmlichen Abnahme und gilt als vollständig, wenn es von Auftraggeber und Auftragnehmer – bzw. bevollmächtigten Vertretern – unterzeichnet wurde. Eine Unterschrift ist für die Wirksamkeit der förmlichen Abnahme jedoch nicht zwingend notwendig. Sie bestätigt lediglich die gegenseitige zur Kenntnisnahme des Inhaltes des Abnahmeprotokolls für Bauleistungen.

Im Zuge von Streitfällen kann es vorkommen, dass von Auftraggeber und Auftragnehmer kein Bauabnahmeprotokoll nach VOB angefertigt wird. In diesem Fall liegt keine Bauabnahme nach §12 VOB/B vor.

Inhalte im Bauabnahmeprotokoll nach VOB:

Folgende Inhalte sollte das Abnahmeprotokoll nach VOB aufweisen:

  • Das Bauvorhaben, bzw. das Projekt, muss genannt werden. Falls es sich um eine Teilabnahme handelt, muss auch der entsprechende Bereich genannt werden (zum Beispiel “Sanitäranlagen”, “Block 3” oder “Parkhaus”).
  • Sämtliche Daten wie Datum der (Teil-) Abnahme, Datum des VOB-Bauvertrags und ursprünglich geplantes Datum der Fertigstellung gehören auf das Protokoll.
  • Sämtliche anwesenden Personen und Organisationen wie Bauherr, Auftragnehmer, Subunternehmer, Anwälte, etc. werden auf dem Protokoll vermerkt.
  • Relevante Angaben zum zugrunde liegenden Bauvertrag sind ebenfalls Teil des Protokolls.
  • Genaue Beschreibung aller abzunehmende Leistungen und Arbeiten.
  • Ob es sich bei den abgenommenen Arbeiten um eine Gesamtleistung oder Teilleistung handelt.
  • Ob vereinbarte Leistungen noch ausstehen und wenn ja, welche.
  • Bis wann noch offene Leistungen erbracht werden müssen.
  • Ob Baumängel festgestellt wurden und wenn ja, welche.
  • Bis wann die festgestellten Baufehler zu beheben sind.
  • Erklärungen von Seiten des Käufers oder Auftraggebers zur Abnahme nach VOB oder Abnahmeverweigerung.
  • Angaben des Auftragnehmers/Verkäufers zu etwaigen Einwendungen.
  • Angaben zur Gewährleistungsfrist.
  • Sonstige Vereinbarungen.
  • Datum und Unterschrift von Auftragnehmer und Auftraggeber.
  • Darüber hinaus sollten auch noch alle weiteren Fakten in das Bauabnahmeprotokoll aufgenommen werden, die nach Auffassung der Beteiligten von Relevanz sind.

Muster Abnahmeprotokoll §12 VOB

Word-Vorlage für Abnahmeprotokoll §12 VOB herunterladen

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LESETIPP: Voller Durchblick bei Baumängel Verjährung und Fristen nach BGB

Alternativ PlanRadar Software für das Erstellen eines Bauabnahmeprotokolls verwenden

In der Praxis stellen sich die Beweissicherung auf der Baustelle und das Anfertigen eines vollständigen Abnahmeprotokolls häufig als Problem dar: Nachweise zu Arbeitsaufträgen, erbrachten Leistungen, Beweisfotos zu festgestellten Mängeln, Dokumente und Schriften liegen meistens verstreut bei den Kollegen oder sind nur unvollständig verfügbar. Und das Anfertigen eines Bauabnahmeprotokolls artet meist in viel Arbeit aus. Mit der PlanRadar Software für die Baudokumentation erfassen Sie Baumängel und andere relevante Informationen direkt vor Ort mit wenigen Fingertipps.

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LESETIPP: Alle Berichtsvorlagen von PlanRadar im Überblick

TEILABNAHME VOB – WAS SIE WISSEN MÜSSEN

Bei der Teilabnahme heißt der Bauherr einen Teil der Gesamtleistung gut. Eine Teilabnahme wird gemäß VOB, Teil B §12 im VOB-Bauvertrag vereinbart. Hierbei wird nicht der ganze Bau abgenommen, sondern nur ein bestimmter Teil, welcher im Vorhinein zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer vereinbart wurde. Damit gewährleistet der Bauherr dem Auftragnehmer, dass das bestimmte Teilgebiet vertragsgemäß fertiggestellt wurde. Besonders auf Großbaustellen mit verschiedenen Gebäuden oder Bereichen kommt die Teilabnahme häufig zum Einsatz. Mit einer Teilabnahme nach VOB tritt die Gewährleistung samt aller damit verbundenen Fristen für die von der Abnahme betroffenen Leistungen in Kraft.

Vor allem bei größeren Bauvorhaben, wenn unterschiedliche Gewährleistungsfristen zu berücksichtigen sind, kann das für den Auftraggeber einen erheblichen Mehraufwand darstellen. Was ebenfalls bedacht werden muss: Wurde eine Teilabnahme durchgeführt, besteht das Risiko von Beschädigungen durch andere Arbeiten im Gebäude. Ebenso kann sich erst im Nachhinein herausstellen, dass eine Teilleistung Mängel aufweist. Das kann zu Einschränkungen der Gewährleistung nach der Teilabnahme führen.

Alles, was es zu Teilabnahme und Gewährleistung zu beachten gibt, erfahren Sie folgend.

Ist die Teilabnahme nach VOB verpflichtend?

Ob die Teilnahme verpflichtend ist, kommt auf den Bauvertrag an. Wurde nichts anderes vereinbart, kommt das BGB, nicht jedoch die VOB zur Anwendung. Nur wenn sich der Bauherr und der Auftragnehmer eindrücklich auf einen VOB/B-Bauvertrag einigen, kommt die VOB Teil B zur Anwendung.

Im Falle eines VOB/B-Bauvertrages verpflichtet sich der Auftraggeber dazu, die durch den Auftragnehmer erbrachten Leistungen in einzelne Teilen abzunehmen. Der Auftragnehmer, kann sich allerdings auch in eine VOB/B-Bauvertrag dazu entscheiden, auf deine Teilnahme zu verzichten. In diesem Fall muss der Bauherr keine Teilabnahme durchführen.

Da die Teilabnahme – zumindest für den entsprechenden Bereich – die gleiche Wirkung hat wie eine Endabnahme, muss jedes Mal ein Abnahmeprotokoll erstellt werden. Im Abnahmeprotokoll wird die Leistung beschrieben und allfällige Mängel eingetragen. Falls in Zukunft Streitigkeiten oder Unklarheiten zwischen dem Auftragnehmer und dem Auftraggeber rund um den betroffen Bereich entstehen, gilt das Protokoll als Referenz.

Welche Leistungen umfasst die Teilabnahme nach VOB?

Die Teilabnahme nach VOB ist nur möglich, wenn der Teilleistung als abtrennbarer Teil der Gesamtleistung eine eigenständige Gebrauchsfähigkeit zukommt. Ein einzelner Bereich mit einem einzigen bestimmten Nutzen kann also nicht in mehreren Abnahmen, sondern nur in einer Teilabnahme abgenommen werden. Eine Teilleistung nach VOB sind unter anderem die Elektroinstallation eines Bauprojekts, dessen sanitäre Ausstattung und Ähnliches. Auch wenn ein Bauvorhaben mehrere Gebäude umfasst, kann jedes Gebäude einzeln abgenommen werden. Dies macht sowohl für den Auftraggeber als auch für den Auftragnehmer Sinn, da der Abnahmevorgang damit übersichtlich und Schritt für Schritt stattfindet.

Ein einzelnes Stockwerk eines Gebäudes oder alleine die Rohrinstallation hingegen wird gemäß VOB nicht als einzelne Teilleistung gesehen. Da eine Unterteilung vor allem bei größeren Projekten Sinn ergibt, wird die Option der Teilabnahme hauptsächlich von kommerziellen oder staatlichen Auftraggebern gewählt. Privatpersonen hingegen wählen beim Eigenheimbau oftmals eine einzige Bauabnahme nach BGB.

Teilabnahme und Gewährleistung – was ist zu beachten?

Mit einer Teilabnahme nach VOB tritt die Gewährleistung samt aller damit verbundenen Fristen für die von der Abnahme betroffenen Leistungen in Kraft. Vor allem bei größeren Bauvorhaben, wenn unterschiedliche Gewährleistungsfristen zu berücksichtigen sind, kann das für den Auftraggeber einen erheblichen Mehraufwand darstellen. Was ebenfalls bedacht werden muss: Wurde eine Teilabnahme durchgeführt, besteht das Risiko von Beschädigungen durch andere Arbeiten im Gebäude. Ebenso kann sich erst im Nachhinein herausstellen, dass eine Teilleistung Mängel aufweist. Das kann zu Einschränkungen der Gewährleistung nach der Teilabnahme führen.

LESETIPP: Gewährleistung nach VOB: Die wichtigsten Fakten im Überblick

In welchen Fällen kann eine Verweigerung der Teilabnahme erfolgen?

Es ist möglich, dass der Bauherr die Teilabnahme verweigert. Um eine Teilabnahme zu verweigern, müssen dem Auftraggeber konkrete Gründe vorliegen:

  • Wenn keine vertraglich geregelte Teilabnahme der Bauleistungen vereinbart wurde, besteht für den Auftraggeber in der Regel kein Anreiz, eine Teilabnahme gutzuheißen. Er ist dazu nicht verpflichtet und kann die Teilabnahme daher problemlos ablehnen.
  • Sollten die erbrachten Leistungen Mängel aufweisen, welche bereits bei der Inspektion erkannt werden, wird der Bauherr die Teilabnahme ablehnen. Mit der Teilabnahme bestätigt der Auftraggeber nämlich, dass der Auftragnehmer die vertraglich vereinbarten Leistungen erbracht hat. Dadurch wird es für ihn schwieriger, die Mängel später noch erfolgreich anzuzeigen, da sich die Beweislast dadurch umkehrt.
  • Sofern die Nutzbarkeit des Baus noch nicht gegeben ist, werden die meisten Auftraggeber damit abwerten, Teilabnahmen zu unterschreiben.

Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit bzw. Rechtsberatung. Den gesetzlichen Wortlaut und die Einsicht weiterer Paragrafen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen finden Sie auf dejure.org. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte.