Abnahme Bauleistung – 5 Punkte auf die Sie unbedingt achten sollten!
Die Abnahme der Bauleistung ist neben dem Zeichnen des Kaufvertrags der wichtigste Schritt für den Auftraggeber. Nach der Abnahme hat der Auftragnehmer die Bauleistungen laut Bauvertrag erbracht und das Bauvorhaben ist beendet. Das Risiko für Bauschäden und eventuelle Kosten geht auf den Auftraggeber über und die Gewährleistungsfrist beginnt. Wenn Sie später auftretende Mängel beim Auftragnehmer beanstanden möchten, so müssen Sie ihm diese beweisen. In der Praxis birgt das oft Konfliktpotential.
Bauabnahme – Was beachten? Erfahren Sie in diesem Beitrag die fünf häufigsten Fehler bei der Bauabnahme und wie Sie diese umgehen!
Mangel oder „hinnehmbare Unregelmäßigkeit“?
Diese Frage stellen sich Abnahmebeteiligte oft: Liegt ein konkreter Mangel vor oder „nur“ eine Unregelmäßigkeit, die hingenommen werden kann? Die Ausgangsfrage führt unbewusst zu einer unterschiedlichen Vorgehensweise bei der Abnahme und kann folglich zu Schwierigkeiten während der Gewährleistungsfrist führen. Als Bauherr liegt Ihnen genau wie auch den Planern und Bauunternehmen viel daran, dass keine nicht kalkulierten Folgekosten fällig werden. Deshalb sollten Sie immer die fünf folgenden Punkte beachten, um eine Vertragsstrafe zu meiden:
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Verwendung von Checklisten und Abnahme Protokoll am Bau
Eine Bauabnahme Checkliste hilft Ihnen bei der systematischen Durchführung der Abnahme von Bauleistungen. So können Sie die Anforderungen unterschiedlicher Gewerke kontrollieren und gehen sicher bis zur Fertigstellung, keine Mängel zu übersehen.
Sie sollten jedenfalls eine separate Checkliste für den Hochbau benutzen, als auch eine Checkliste für den Tiefbau. Die Mängel tragen Sie anschließend in ein Abnahmeprotokoll ein. Im Protokoll sollten Mängel, Vorbehalte bezüglich einer ggf. eintretenden Vertragsstrafe, Schadensminderung, Termin(e) zur Mängelbeseitigung und Abnahmedatum (Gewährleistungsfrist) enthalten sein.
LESETIPP: Bauabnahme VOB: alle Fakten & Vorlage für Bauabnahmeprotokoll (Bauabnahme Vorlage)
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Bei Abnahme der Bauleistung alle Mängel protokollieren
Um in der Zukunft eine Chance auf Nachbesserung oder Schadensersatz zu bekommen, müssen Sie jeden Mangel protokollieren.
Ihnen obliegt die Beweispflicht während der Gewährleistungszeit, die Leistung des Auftragnehmers wurde im Idealfall bereits wie vereinbart geliefert.
Behauptungen reichen dabei nicht aus, Beweise sind fällig. Selbst wenn Sie einen Schaden während der Abnahme bemerken und diesen nicht zu Protokoll bringen, erlischt Ihr Schadensanspruch gegenüber des Auftragnehmers! Anders sieht es nur bei der Planungsleistung des Architekten aus.
Vorsicht: Das Werk bzw. die erbrachte Leistung gilt sechs Tage nach der Benutzung als abgenommen bzw. 12 Tage nach Mitteilung über die Fertigstellung. Fangen Sie mit dem Beweissicherungsverfahren bereits während des Bauens an und nicht erst bei der Abnahme.
LESTIPP: Anleitung Beweissicherungsverfahren Bau – 6 Schritte zur richtigen Beweissicherung
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Falsche Ausführung der Bauleistungen im Abnahmeprotokoll anführen
Ob eine falsche Ausführung automatisch einen Mangel darstellt, ist nicht immer einfach zu beantworten. So kann eine ungewollte Verlegung der Abflussrohre beispielsweise durch die Bodenbeschaffenheit bedingt werden. Diese Arbeit kann vom Bauplan abweichen und trotzdem ihren Zweck erfüllen. Änderungen in der Ausführung sollten Sie sicherheitshalber im Abnahmeprotokoll anführen.
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Sachverhalte anführen, die als nicht vertragsmäßig empfunden werden
Hier gilt Gleiches wie in Punkt 3: Es müssen nicht zwingend Schäden vorliegen und dennoch sollten Sie alle Punkte anführen, die Ihnen nicht vertragsmäßig erscheinen. Alles was nicht protokolliert wird, kann später nicht beanstandet werden. Verlangen Sie eine detaillierte Dokumentation.
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So konkret wie nur möglich
Ein Beispiel: Bei der Errichtung der Mauer wurde die Mauerwerksdichtung nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Der Bauleiter meldet diesen Schaden, worauf die Abdichtung vom Auftragnehmer, wie vereinbart, nachgebessert wird. Drei Jahre nach Abnahme bemerken Sie feuchte Wände.
Um die mangelhafte Behebung des Schadens belegen zu können, benötigen Sie umfassende Beweise. Deshalb sollten Sie bei jedem Mangel das Datum und insbesondere die, für die Bearbeitung, zuständige Person notieren. Am besten ergänzen Sie die Mangelbeschreibung mit einem Foto oder Sprachnotiz.
PlanRadar bietet Ihnen eine umfassende Protokollierung jeder Mangelbehebung, die Sie per Knopfdruck als PDF-Bericht exportieren können.
Software Bauwesen – Mit PlanRadar zur sicheren Bauabnahme
Die PlanRadar Plattform und App wurde entwickelt, um die Baueffizienz zu steigern (bis zu 70%) und Kosten zu senken (bis zu 17%). Mit der intelligenten Handy App können Sie Mängel über alle Bauphasen hinweg erfassen und mit Bild, Text und Ton ergänzen.
Per Knopfdruck erhalten Sie ein vollständiges Mängelprotokoll, dass Sie dem Abnahmeprotokoll hinzufügen können. Somit erhalten Sie eine lückenlose Beweissicherung und können diese selbst nach Jahren problemlos zu Beweiszwecken benutzen.
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Förmliche Abnahme Bauleistung – BGB & VOB
Das BGB verlangt eine Abnahme bei Kauf- und Werkverträgen vor. Der wesentliche Unterschied ist, dass bei Kaufverträgen die Abnahme des Käufers (Übergang des Besitzes eines Gegenstandes) eine Nebenpflicht ist. Bei Werkverträgen wird die Abnahme vom Auftraggeber hingegen zur Hauptflicht. Der Bauherr bzw. Auftraggeber muss den Auftragnehmer aus seiner Erfüllungspflicht entlassen und seine Leistung für erfüllt erklären. Das resultiert aus folgendem Sachverhalt: Auf Grund der Bestellung des Werks ist nicht auszuschließen, dass das Werk nicht noch für weitere Personen Bedeutung haben könnte (Vermietung oder Nutzung durch Dritte). Deshalb ist die Abnahme in diesem Fall zur Pflicht des Bestellers geworden.
Die Abnahme nach VOB/B bedarf zur Wirksamkeit die förmliche Vertragsvereinbarung. Beim privaten Auftraggebern ist es weiterhin erforderlich, dass dieser Kenntnis vom VOB/B Wortlaut erlangt. Dazu genügt die Aushändigung der VOB/B vom Auftragnehmer an den Auftraggeber vor Vertragsabschluss. Die Abnahme ist im §12 Abs 1-6 VOB deutlich ausführlicher als im BGB geregelt, insbesondere die Durchführung der Abnahme.
Fazit
Die Bauabnahme sollte sehr sorgfältig durchgeführt werden. Die Vorbereitung dafür beginnt bereits vor dem Bauprozess! BGB und VOB haben das Ziel die Interessen aller Vertragsparteien in einem gerechten Maß zu schützen. Beginnen Sie als Auftragnehmer mit der richtigen Ausschreibung und achten Sie auf einen ausführlichen, aber schlanken Bauvertrag. Die PlanRadar Software bietet mit ihren Funktionen ein effizientes Management von Mängeln, Dokumentationen und Beweissicherung am Bau. Kunden berichten von einer Effizienzsteigerung von bis zu 70%. Verlangen also auch Sie nach einer effizienten Managementlösung für den Bau.
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