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Abnahme Bauleistung – 5 Punkte auf die Sie unbedingt achten sollten!

Die Abnahme der Bauleistung ist neben dem Zeichnen des Kaufvertrags der wichtigste Schritt für den Auftraggeber. Nach der Abnahme hat der Auftragnehmer die Bauleistungen laut Bauvertrag erbracht und das Bauvorhaben ist beendet. Das Risiko für Bauschäden und eventuelle Kosten geht auf den Auftraggeber oder Bauherren über und die Gewährleistungsfrist beginnt. Wenn Sie später auftretende Mängel beim Auftragnehmer beanstanden möchten, so müssen Sie ihm diese beweisen. In der Praxis birgt das oft Konfliktpotential.

Bauabnahme – Was beachten? Erfahren Sie in diesem Beitrag die fünf häufigsten Fehler bei der Bauabnahme und wie Sie diese umgehen!


Bauabnahme einer Bauleistung durch den Architekten, Ingenieur und Bauherrn

Förmliche Abnahme der Bauleistung nach BGB und VOB

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verlangt eine Abnahme bei Kauf- und Werkverträgen. Der wesentliche Unterschied ist, dass bei Kaufverträgen die Abnahme des Käufers (Übergang des Besitzes eines Gegenstandes) eine Nebenpflicht ist. Bei Werkverträgen wird die Abnahme vom Auftraggeber hingegen zur Hauptflicht. Der Bauherr bzw. Auftraggeber muss den Auftragnehmer aus seiner Erfüllungspflicht entlassen und seine Leistung für erfüllt erklären. Das resultiert aus folgendem Sachverhalt: Auf Grund der Bestellung des Werks ist nicht auszuschließen, dass das Werk nicht noch für weitere Personen Bedeutung haben könnte (Vermietung oder Nutzung durch Dritte). Deshalb ist die Abnahme in diesem Fall zur Pflicht des Bestellers geworden.

Die Abnahme nach Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)V bedarf zur Wirksamkeit die förmliche Vertragsvereinbarung. Beim privaten Auftraggebern ist es weiterhin erforderlich, dass dieser Kenntnis vom VOB/B Wortlaut erlangt. Dazu genügt die Aushändigung der VOB/B vom Auftragnehmer an den Auftraggeber vor Vertragsabschluss. Die Abnahme ist im §12 Abs 1-6 VOB deutlich ausführlicher als im BGB geregelt, insbesondere die Durchführung der Abnahme.

Mangel oder hinnehmbare Unregelmäßigkeit?

Diese Frage stellen sich Abnahmebeteiligte oft: Liegt ein konkreter Mangel vor oder „nur“ eine Unregelmäßigkeit, die hingenommen werden kann? Grundsätzlich wird von einer hinzunehmenden Unregelmäßigkeit gesprochen, wenn die folgenden zwei Aspekte erfüllt sind:

  • Die Funktionalität des betroffenen Gebäudeteils oder der betroffenen Anlage ist nur geringfügig eingeschränkt.
  • Die Bedeutung des Merkmals für die Gebrauchstauglichkeit ist unwichtig.

Ein Beispiel aus der Praxis zur besseren Verständlichkeit: Nach Fassadenarbeiten entdeckt der Auftraggeber einen kleinen Riss. Dieser ist dann eine hinzunehmende Unregelmäßigkeit, wenn die optische Einschränkung kaum erkennbar ist und wenn es sich um eine Fassadenfläche handelt, die im Regelfall nicht einsehbar ist.

In jedem Fall liegt es als Bauherr in Ihrem Interesse, jede auch noch so kleine Abweichung festzuhalten. Andernfalls drohen Probleme während der Gewährleistungsfrist. Darüber hinaus liegt es auch im Interesse von Planern und Bauunternehmen, nicht kalkulierten Folgekosten weitestgehend zu vermeiden. Deshalb sollten Sie immer die fünf folgenden Punkte bei der Abnahme von Bauleistungen beachten:

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  1. Verwenden Sie Checklisten und Abnahme Protokolle am Bau

Eine Bauabnahme Checkliste hilft Ihnen bei der systematischen Durchführung der Abnahme von Bauleistungen. So können Sie die Arbeiten unterschiedlicher Gewerke kontrollieren und stellen sicher, dass bis zur Fertigstellung keine Mängel übersehen werden. Insbesondere bei größeren Bauvorhaben mit vielen verschiedenen beteiligten Personen und Unternehmen sollten Sie an die jeweiligen Arbeiten angepasste Checklisten verwenden, damit alle relevanten Informationen erfasst werden.

Die erfassten Mängel tragen Sie anschließend in ein Abnahmeprotokoll ein. Im Protokoll sollten folgende Informationen enthalten sein:

  • Detaillierte Angaben zu den individuellen Mängeln inklusive genauer Beschreibung und exakter Standort. WICHTIG: Stellen Sie im Abnahmeprotokoll keine Vermuten zu den Ursachen für die festgestellten Mängel auf sondern beschreiben sie bloß, wie der Ist- vom Soll-Zustand abweicht.
  • Fügen Sie Fotos hinzu, um festgestellte Mängel auch bildlich zu dokumentieren.
  • Vorbehalte bezüglich einer gegebenenfalls eintretenden Vertragsstrafe.
  • Exakte Terminangaben zur Mängelbeseitigung.
  • Informationen zum Abnahmedatum (Gewährleistungsfrist).

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  1. Protokollieren Sie bei Abnahme der Bauleistung alle Mängel – ausnahmslos

Um zum einem späteren Zeitpunkt eine Chance auf Nachbesserung oder Schadensersatz zu bekommen, müssen Sie jeden Mangel protokollieren. Auch wenn er noch so unbedeutend erscheint. Denn Ihnen als Auftraggeber obliegt die Beweispflicht während der Gewährleistungszeit – schließlich wurden die Leistung des Auftragnehmers im Idealfall bereits wie vereinbart geliefert.

Behauptungen allein reichen dabei nicht aus, Beweise sind fällig. Selbst wenn Sie einen Schaden während der Abnahme bemerken und diesen nicht zu Protokoll bringen, erlischt Ihr Schadensanspruch gegenüber dem Auftragnehmer! Anders sieht es nur bei der Planungsleistung des Architekten aus.

Vorsicht: Nach Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) gilt das Werk bzw. die erbrachte Leistung sechs Tage nach der Benutzung als abgenommen bzw. 12 Tage nach Mitteilung über die Fertigstellung. Beginnen Sie mit dem Beweissicherungsverfahren bereits während des Bauens und nicht erst bei der Abnahme.

LESTIPP: Anleitung Beweissicherungsverfahren Bau – 6 Schritte zur richtigen Beweissicherung

  1. Führen Sie falsche Ausführung der Bauleistungen im Abnahmeprotokoll an

Ob eine falsche Ausführung automatisch einen Mangel darstellt, ist nicht immer einfach zu beantworten. So kann eine vom Plan abweichende Verlegung der Abflussrohre beispielsweise durch die Bodenbeschaffenheit bedingt sein. Die (Nicht-)Verfügbarkeit von Materialien ist ein weiterer häufiger Grund dafür, dass die Ausführung einzelner Arbeiten nicht exakt mit der ursprünglichen Planung übereinstimmt.

Das Resultat: Diese Arbeiten können zwar vom Bauplan abweichen und trotzdem ihren Zweck erfüllen. Doch auch in solchen Fällen gilt: Änderungen in der Ausführung sollten Sie sicherheitshalber immer im Abnahmeprotokoll anführen. Denn was sich auf den ersten Blick als adäquate und funktionierende Lösung darstellt, kann sich zu einem späteren Zeitpunkt als teures Problem erweisen.

  1. Führen Sie alle Sachverhalte an, die Sie als nicht vertragsmäßig empfinden

Hier gilt Gleiches wie in Punkt 3: Es müssen nicht zwingend Schäden vorliegen und dennoch sollten Sie alle Punkte im Abnahmeprotokoll anführen, die Ihnen nicht vertragsmäßig erscheinen. Ein Beispiel dafür ist der unzureichende Einsatz von Arbeitskräften oder Maschinen.

Alles, was nicht protokolliert wird, kann später nicht beanstandet werden. Sorgen Sie für eine detaillierte Dokumentation.

  1. Seien Sie der Abnahme der Bauleistungen so konkret wie nur möglich

Stellen Sie sich das Folgende Szenario vor: Bei der Errichtung einer Mauer wurde die Mauerwerksdichtung nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Der Bauleiter meldete diesen Schaden, worauf die Abdichtung vom Auftragnehmer, wie vereinbart, nachgebessert wurde. Drei Jahre nach Abnahme bemerken Sie feuchte Wände.

Um die mangelhafte Behebung des Schadens belegen zu können, benötigen Sie umfassende Beweise. Das können Sie im beschriebenen Fall nur, wenn Sie bereits in der Bauphase alle relevanten Informationen erfasst haben. Dazu zählen neben dem Mangel auch Angaben zum Zeitpunkt (Datum) und insbesondere die für die Bearbeitung zuständigen Personen. So lässt sich später klar nachvollziehen, wer für den Mangel und seine Behebung verantwortlich ist.

Am besten ergänzen Sie die Mangelbeschreibung mit Fotos und anderen Dokumenten, die Ihren Standpunkt untermauern.

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  • Verwenden Sie individuelle Checklisten, um genau die Daten zu erfassen, die Sie benötigen.
  • Erfassen Sie Mängel zusammen mit Bildern, Videos, Tonaufzeichnungen und anderen Dokumenten und verorten Sie sie auf digitalen Bauplänen und in BIM-Modellen.
  • Führen Sie alle erfassten Daten auf Knopfdruck in individualisierbaren Abnahmeprotokollen und Mängelprotokollen zusammen.
  • Digitalisieren Sie für Checklisten und Protokolle Ihre bestehenden Formulare oder erstellen Sie sie im praktischen Editor von Grund auf neu.


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