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Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen: Das besagt das BGB 2023

17.03.2023 | 9 min Lesedauer

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Mängel lassen sich bei keinem Bauprojekt vermeiden. Wird ein Baumangel innerhalb der Verjährungsfrist entdeckt, haben Auftragnehmende für die Beseitigung zu sorgen. Die Baumängel Verjährung ist im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Wir klären auf, was es dabei zu beachten gilt.

In diesem Beitrag finden Sie Informationen zu:

  • Was gilt es 2023 bei der Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen zu beachten?
  • Verjährungsfrist für Bauleistungen nach BGB
  • Verjähren Baumängel, wenn die Auftraggeber:in selbst Hand anlegt?
  • BGB oder VOB: Welche Frist gilt 2023?
  • Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen: Fazit

Verjährungsfristen nach BGB|Bauleiter bei der Mängelinspektion|Feuchtigkeit im Fenster|

Was gilt es 2023 bei der Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen zu beachten?

Bei der Übergabe einer Liegenschaft von Auftragnehmer:innen an Auftraggeber:innen sollte die Immobilie gründlich auf Schäden, Defekte und andere Baumängel überprüft werden. Allerdings werden auch bei einer besonders ausführlichen Überprüfung oftmals nicht alle Mängel entdeckt. Manchmal dauert es Wochen, Monate oder sogar Jahre, bis gewisse Beeinträchtigungen der Bausubstanz oder der Haustechnik sichtbar werden. Angesichts dessen sieht das BGB Fristen vor, innerhalb welcher Baumängel bei Auftragnehmer:innen angezeigt werden können. Während der Verjährungsfrist des BGB müssen Auftragnehmer:innen für die Qualität des Bauwerkes geradestehen.

Das Werkvertragsrecht gilt 2023 für alle privaten Bauverträge in Deutschland, die sich auf keine andere Rechtsgrundlage (sprich auf die VOB) geeignet haben. Welche Fristen 2023 genau gelten, wann sie verjähren und mehr erklären die folgenden Abschnitte.

Verjährungsfrist für Bauleistungen nach BGB

Das Baurecht sieht bei der Baumängel Verjährung grundsätzlich eine Frist von fünf Jahren (regelmäßige Verjährungsfrist) vor. In dieser Zeit kann der Bauherr bzw. die Baufrau eine Beseitigung der Mängel (Nacherfüllung oder Selbstvornahme) oder Schadensersatz bei Auftragnehmenden geltend machen. In dieser Verjährungsfrist ist ebenso der Rücktritt vom Vertrag, wie auch die Vergütungsminderung möglich.

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beginnt die Gewährleistung am Bau grundsätzlich dann, wenn der Bauherr oder die Baufrau die Abnahme der Bauleistung ausspricht. Um Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, bedarf es zwingend einer vollständigen und umfassenden Beweissicherung.

2022 traten im BGB unter anderem neue Gesetze im Bereich Verjährung und Beweislastumkehr bei Mängeln in Kraft. Von diesen Änderungen im Gewährleistungsrecht sind allerdings nur Sachmängel betroffen. Die Fristen und die Beweislast bei Baumängeln werden von den neuen Regelungen nicht tangiert. Das bedeutet, dass das Bauwesen von diesen Änderungen nicht betroffen ist.

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Wie unterscheiden sich Verjährungs- und Gewährleistungsfrist?

Die Verjährungs-und die Gewährleistungsfrist sind zwei verschiedene Fristen, die im Zusammenhang mit Baumängeln und anderen Mängeln bei Bauleistungen relevant sind.
Die Verjährungsfrist bezieht sich auf den Zeitraum, innerhalb dessen ein Anspruch auf Mängelbeseitigung oder Schadensersatz gegenüber dem Auftragnehmer geltend gemacht werden kann.

Die Gewährleistungsfrist hingegen ist der Zeitraum, innerhalb dessen der Auftragnehmer für Mängel an der Bauleistung haftet. Diese Frist beginnt mit der Abnahme der Bauleistung. Innerhalb der Gewährleistungsfrist hat der Auftraggeber Anspruch auf Nacherfüllung, also die Beseitigung der Mängel durch den Auftragnehmer, oder auf Minderung des vereinbarten Preises bzw. auf Schadensersatz.

Wann verjährt Pfusch am Bau?

In der absoluten Mehrheit aller Fälle entstehen Baumängel in Deutschland ohne arglistige Intentionen der Auftraggeber:innen. Oftmals sind es personelle Schwierigkeiten, unklare Baupläne, Kommunikationsprobleme, Unachtsamkeit oder ein ungenügendes Mängelmanagement, die dazu führen, dass Mängel auftreten. Es liegt im Interesse eines jeden seriösen Bauunternehmen, Mängel an ihren Bauwerken so weit wie möglich zu vermeiden.

Obwohl die meisten Bauunternehmen ehrlich und mit bestem Wissen und Gewissen arbeiten, gibt es leider auch Fälle, in denen sich die Situation auf eine etwas düsterere Art gestaltet. Es gibt auch in Deutschland immer wieder Fälle, in denen Subunternehmer:innen, Bauleiter:innen, Lieferant:innen, Handwerker:innen oder Angestellte bei der Ausführung von Bautätigkeiten oder Materiallieferungen absichtlich tricksen. Das Ziel dabei liegt in der Regel darin, Arbeit, Zeit oder Kosten zu sparen.

Eine Arbeit, bzw. eine Lieferung böswillig so auszuführen, dass das Bauwerk nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht, ist illegal. Das Gleiche gilt für das vorsätzliche Verschweigen von Mängeln, unabhängig davon, ob sie absichtlich oder unabsichtlich aufgetreten sind. In diesen Fällen spricht man von ‚Pfusch am Bau‘. Um Pfusch am Bau handelt es sich beispielsweise, wenn Bauleiter:innen vorsätzlich minderwertige Baumaterialien bestellen oder bestehende Mängel kaschieren.

Bei Pfusch am Bau sieht das BGB Ausnahmen von regulären, fünfjährigen Verjährungsfrist bei Baumängeln vor. Können Eigentümer:innen den Auftragnehmer:innen nachweisen, dass diese bei der Errichtung der Liegenschaft absichtlich gepfuscht haben, steigt die Verjährungsfrist. Zudem gewährt das BGB Eigentümer:innen eine dreijährige Frist nach der Entdeckung des Pfuschs, um den Mangel beim zuständigen Bauunternehmen anzuzeigen. Falls ein Mangel zu Unfällen führt, bei denen Personen zu Schaden kommen, können Eigentümer:inen auch nach Ablauf der zehnjährigen Frist noch Schadenersatzansprüche stellen.

In der Praxis ist es allerdings nicht immer möglich, böse Intentionen nachzuweisen und nur rund 14 Prozent der Fälle landen effektiv vor Gericht. Im Zweifelsfall gilt die Unschuldsvermutung und Auftragnehmer:innen können sich auf ein Versehen oder auf externe Faktoren berufen.

LESETIPP: So vermeiden Sie Pfusch am Bau und teure Baumängel

Hemmung der Baumängel Fristen

Bei einer Verjährungshemmung wird die Zeit der Gewährleistungsfrist nach BGB unterbrochen, um zu einem späteren Zeitpunkt fortgesetzt zu werden. Die Tatbestände dafür können unter anderem folgende sein:

  • Verhandlung über einen Gewährleistungsanspruch zwischen Auftragnehmenden und Auftraggebenden
  • Gerichtliche Aktivitäten zur Einforderung von Gewährleistungsansprüchen

Im ersten Fall müssen laut Baurecht noch keine konkreten Mängel in einem Objekt entstanden sein. Die Frage nach dem Vorhandensein eines Mangels reicht bereits aus, um eine Hemmung der Gewährleistungsfrist laut BGB zu bewirken. Erst mit der Verweigerung einer Vertragspartei über weitere Verhandlungen beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche wieder. In jedem

Im zweiten Fall wird die Hemmung der Baumängel Fristen beispielsweise durch die Zustellung eines Mahnbescheids, einer Streitverkündung oder einer einstweiligen Verfügung eingeleitet. Eine Mängelrüge nach BGB oder VOB/B hemmt die Verjährungsfrist hingegen nicht.

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Baumängel Fristen Neubeginn

Im Gegenzug zur Verjährungshemmung, steht im Bürgerlichen Gesetzbuch auch ein Neubeginn der Verjährungsfrist geschrieben. Anders als bei einer Verlängerung der Verjährungsfrist durch zeitweiliges Aussetzen, beginnt beim Neubeginn die 5-jährige Verjährungsfrist für Mängel von vorn. Dieser Fall kann laut Baurecht bspw. eintreten, wenn Auftragnehmer:innen der Baufrau bzw. dem Bauherrn die Mangelhaftigkeit der Leistung ausdrücklich ausspricht.

Ein weiterer Fall des Fristen-Neubeginns ist die Beantragung eines Vollstreckungstitels gegen Auftragnehmer:innen. Wurde zum Beispiel ein Urteil zur Beseitigung der Mängel gegen Auftragnehmer:innen erstritten und kommt dieser dem Urteil nicht nach, so beginnt die Verjährungsfrist für Bauleistungen ebenfalls von Neuem an zu laufen.

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Verjähren Baumängel, wenn der bzw. die Auftraggeber:in selbst Hand anlegt?

Gerade bei scheinbar kleinen, aber störenden Mängel kann es für Eigentümer:innen verlockend wirken, sich selbst um den Mangel zu kümmern. Eine Lösung der Marke Eigenbau scheint auf den ersten Blick einfacher und unkomplizierter als ein wochen- oder monatelanger Papierkrieg mit dem Bauunternehmen.

So verlockend es auch sein mag; Eigentümer:innen sollten sich gedulden und keine eigenen Änderungen vornehmen. Wenn ein Baumangel auftritt, muss dieser den Auftragnehmer:innen angezeigt werden, bevor über die Behebung entschieden wird. Auftraggeber:innen, welche die eigenen Handwerksfähigkeiten anwenden, um einen Mangel zu beheben, können dabei entscheidende Beweise vernichten. Im Zweifelsfall verschlimmern die Reparaturen der Eigentümer:innen den Mangel noch zusätzlich. Die Behebung wird dadurch teurer und die Auftragnehmer:innen können kaum mehr zur Verantwortung gezogen werden.

Nach der Anzeige können Auftragnehmer:innen den Mangel entweder selbst beseitigen oder einem externen Handwerksbetrieb den Auftrag erteilen. Jetzt können sich handwerklich qualifizierte Eigentümer:innen gegen eine Entschädigung zur Behebung anbieten, falls sie das wünschen.

Was, wenn es schnell gehen soll?

Im Normalfall müssen Auftraggebende den Auftragnehmenden eine angemessene Frist setzen, in der die Auftragnehmenden sich um die Beseitigung des Mangels kümmern sollen. Allerdings gibt es Mängel, bei denen eine mehrtägige oder sogar eine mehrwöchige Frist viel zu lange ist. Das ist insbesondere bei Gefahr im Verzug der Fall, also dann, wenn ein Mangel die Sicherheit des Gebäudes oder der Bewohnenden gefährdet.

Sollten Auftragnehmer:innen den Mangel trotz der offensichtlichen Dringlichkeit nicht umgehend beheben, müssen Eigentümer:innen keine Frist setzen, sondern können sich selbst um die Behebung des Mangels kümmern. Diese Regelung ist mit Stand Februar 2023 (noch) nicht gesetzlich im BGB verankert. Seit einem Urteil des OLG Naumburg vom 30.08.2018 – 2 U 1/18 handelt es sich dabei aber um Usanz (Gewohnheitsrecht).

Allerdings liegt es hier an dem bzw. der Eigentümer:in, den Schaden vor der Behebung so weit wie möglich zu dokumentieren, um später über genügend Beweise zu verfügen.

BGB oder VOB: Welche Frist gilt 2023?

Die Verjährungsfristen von Baumängeln unterscheiden sich je nach gewählter Rechtsgrundlage. Tritt ein Mangel auf, müssen sich Auftragnehmer:innen und Auftraggeber:innen daher darüber im Klaren sein, welche Rechtsgrundlage auf ihr Vertragsverhältnis zutrifft.

Private Bauverträge richten sich grundsätzlich nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB, während öffentliche Bauverträge der VOB unterliegen. Allerdings ist es möglich, dass sich Auftragnehmer:innen und die Auftraggeber:innen eines privaten Bauvorhabens vertraglich auf die Rechtsgrundlage der VOB einigen. Dies ist jedoch freiwillig: wenn nichts vereinbart wird, gilt das BGB.

Um herauszufinden, ob bei einem Baumangel die Fristen des BGB oder der VOB greifen, wird ein Blick in den Bauvertrag nötig.

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Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen: Fazit

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in Deutschland die Verjährungsfristen bei privaten Bauverträgen. Allerdings können sich Auftragnehmer:innen und Auftraggeber:innen vertraglich darauf einigen, statt dem BGB die VOB als Rechtsgrundlage zu wählen. Falls jedoch nichts anderes vereinbart wurde, gelten die Fristen des BGB. Die reguläre Verjährungsfrist beträgt bei Baumängeln grundsätzlich fünf Jahre. Während diesen fünf Jahren müssen Auftragnehmer:innen gesetzlich für die Qualität des Bauwerkes garantieren und sind für die Beseitigung von Mängeln verantwortlich.

Auch wenn während der Bauabnahme eine gründliche Überprüfung stattfindet, treten zu einem späteren Zeitpunkt oftmals dennoch Mängel auf. Hier kommt das Gewährleistungsrecht ins Spiel, welches es Eigentümer:innen erlaubt, Mängel bei Auftragnehmer:innen innerhalb der fünfjährigen Frist anzuzeigen.

Bei arglistigem Pfusch am Bau hingegen gelten andere Regeln. Meistens entstehen Baumängel zwar unabsichtlich und ein seriöses Bauunternehmen wird immer versuchen, Mängel so weit wie möglich zu vermeiden. Allerdings gibt es auch Fälle von Pfusch am Bau, bei denen absichtlich Fehler gemacht oder verdeckt werden. Hier sieht das BGB Fristen von zehn Jahren ab der Abnahme und drei Jahre seit der Entdeckung vor.

Die Fristen und die vereinbarte Rechtsgrundlage zu kennen, ist für alle am Bau beteiligten Parteien relevant. Baumängel sind schließlich keine Seltenheit. Unabhängig davon, ob bereits ein Mangel aufgetreten ist, empfiehlt es sich daher sowohl für Bauleute als auch für Bauunternehmen, sich mit der Thematik auseinanderzusetzen.

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Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder eine Rechtsberatung. Den gesetzlichen Wortlaut und die Einsicht weiterer Paragrafen finden Sie im Gesetzestext. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte.

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