Nacharbeit auf deutschen Baustellen: Gründe und Kosten

So steigern Sie die Qualität von Bauprojekten

3 Wege zur Minimierung von Mängeln und für eine pünktliche Fertigstellung

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Der Traum vom Eigenheim wurde in Deutschland über die letzten Jahre und Jahrzehnte immer teurer. Mittlerweile kostet ein Haus hierzulande durchschnittlich 320.000 bis 360.000 Euro. Im Schnitt werden allerdings noch Nacharbeiten in der Höhe von 20 Prozent der Baukosten fällig – Tendenz steigend.

Doch weshalb sind die Kosten für Nacharbeiten so hoch und was gibt es hierzu zu beachten? Dies klären wir im folgenden Beitrag zum Thema Nacharbeiten und Mängelbeseitigung auf deutschen Baustellen.

Inhalt:

• Was ist Nacharbeit?
• Weshalb entstehen Baumängel?
• Wer haftet bei Mängeln?
• Was gibt es bei Baumängeln zu beachten?
• Welche Konsequenzen zieht die Nacharbeit mit sich?
• Wie können Nacharbeiten reduziert werden?
• So hilft PlanRadar

Was ist Nacharbeit?

Die Nacharbeit, auch als Mängelbeseitigung bezeichnet, beschreibt zusätzliche Bauprozesse nach der Fertigstellung einer Immobilie. Mängelbeseitigungen, bzw. Nacharbeiten werden dann fällig, wenn das fertige Bauwerk nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht, sprich dann, wenn Baumängel vorliegen. Mit den Nacharbeiten werden die Mängel beseitigt, sodass die Auftraggeber*in das Gebäude wie geplant nutzen kann.

Baumängel können verschiedene Ursachen haben. In manchen Fällen handelt es sich um vorsätzlichen Pfusch am Bau durch das ausführende Bauunternehmen. Meistens sind Baumängel aber die Folge von unabsichtlichen Fehlern des Auftragnehmers oder von Subunternehmern während des Bauprozesses. Gleichwohl wird eine Mängelbeseitigung nötig, um die Mängel zu beheben, unabhängig davon ob ein Baumangel absichtlich verursacht wurde oder nicht. Die hierfür anfallenden Kosten müssen grundsätzlich durch die auftragnehmende Partei übernommen werden. Je nach Art der Mängel kosten Nacharbeiten einige hundert bis mehrere zehntausend Euro.

LESETIPP: Mängelbeseitigung (inkl. Musterbrief): So geht’s richtig

Weshalb entstehen Baumängel?

Baumängel werden immer häufiger. Heutzutage wird kaum eine Baufrau bzw. ein Bauherr von kleineren oder größeren Fehlern in ihrem Bauwerk verschont. Die Ursachen dafür sind vielfältig. Entgegen der weitverbreiteten Vermutung stellt Pfusch am Bau, also die vorsätzliche Vertuschung, die absolute Ausnahme dar. Vielmehr sind es alltäglichere Probleme im Bauablauf, welche zu Baufehlern führen.

Im folgenden Abschnitt haben wir untersucht, was die häufigsten Ursachen für Nacharbeiten sind. Dabei hat sich herausgestellt, dass Baumängel oftmals nicht einen einzigen Grund haben. Oftmals sind es Ketten aus verschiedenen Versäumnissen an diversen Stellen, die schlussendlich in einem Baumangel resultieren. So kann ein Baumangel beispielsweise aufgrund von fehlerhaften oder minderwertigen Materialien auftreten. Der Kauf des falschen Materials ist jedoch aufgrund von Fehlern in der Bauplanung entstanden. Eine unsachgemäße Qualitätskontrolle sorgte zudem dafür, dass der Mangel nicht rechtzeitig entdeckt wurde.

LESETIPP: Die 15 häufigsten Baumängel & oft gestellte Fragen und Antworten

Mangelhafte Baumaterialien

Eine häufige Ursache für Baumängel sind fehlerhafte oder minderwertige Baumaterialien. Im Schnitt fallen rund 13 bis 47 Prozent aller Nacharbeitskosten in Deutschland aufgrund von ungeeigneten Baumaterialien an.

Es gibt Fälle, in denen Bauleiter*innen oder Subunternehmer vorsätzlich minderwertige Baumaterialien einbauen, um Kosten zu sparen. Diese Vorsätzlichkeit nachzuweisen, ist aber ein schwieriges Unterfangen. Zudem kann fehlerhaftes Baumaterial auch an Planungs- oder Kommunikationsfehler liegen. Ein weiterer Grund sind Fehler auf Seite des Lieferanten. Mit einer sorgfältigen Qualitätskontrolle sollten Bauunternehmen jedoch in der Lage sein, minderwertige Materialien frühzeitig zu erkennen und auszutauschen.

Je nach Menge und Art können fehlerhafte Baumaterialien erhebliche Mehrkosten nach sich ziehen. Besonders wenn die Materialien bereits im Rohbau in der tragenden Struktur verbaut wurden, wird das Bauvorhaben durch die nötigen Nacharbeiten verzögert und hohe Kosten fallen an.

Kommunikationsfehler

Funktionierende Kommunikationswege gehören zu den wichtigsten und gleichzeitig zu den am meisten unterschätzten Erfolgsfaktoren auf deutschen Baustellen. Kommunikationsfehler können bei Bauprojekten zu ernsten Problemen führen. Wenn Architektinnen und Architekten, Bauleute, Bauunternehmer:innen und Handwerker:innen ineffektiv miteinander kommunizieren, kann dies zu Missverständnissen und Mängeln führen.

Um diese Probleme zu vermeiden, ist es wichtig, dass alle Beteiligten effektiv miteinander kommunizieren und dass die Bauleitung proaktive Kommunikationswege fördert. Möglichkeiten dies zu tun, führen beispielsweise über intelligente Bausoftware, welche die Kommunikation zwischen den verschiedenen Stakeholdern erleichtert. Eine gute Organisation des Projektmanagements ist ebenfalls wichtig, um sicherzustellen, dass alle Prozesse reibungslos verlaufen. Wenn diese Maßnahmen beachtet werden, kann das Risiko von Baumängeln und teuren Nacharbeiten drastisch reduziert werden.

Missverständnisse und Flüchtigkeitsfehler

Missverständnisse und Flüchtigkeitsfehler sind häufige Gründe für Baumängel. Oftmals kommen solche Fehler Hand in Hand mit anderen Ungereimtheiten wie falscher Planung, mangelhafter Kommunikation oder fehlerhafter Ausführung diverser Prozesse.

Die Folgen von durch Missverständnisse und Flüchtigkeitsfehler verursachte Baumängel können erheblich sein und sich sowohl auf den Zeit- als auch auf den Kostenplan der Baustelle auswirken. Unentdeckt führen solche Baumängel zudem manchmal Sicherheitsproblemen, was weitere Konsequenzen mit sich ziehen kann.

Aus diversen Erfahrungsberichten geht hervor, dass Missverständnisse und Flüchtigkeitsfehler häufige Gründe für Baumängel sind, die unentdeckt erhebliche Folgen haben können. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten Bauleiter*innen darauf achten, auf der Baustelle eine offene und effektive Kommunikation zu pflegen und proaktiv auf Baumängel zu reagieren.

Ungenügende Qualitätskontrolle

Eine sorgfältige Qualitätskontrolle ist das effektivste Mittel gegen teure Nacharbeiten. Ob aufgrund von minderwertigen Materialien, Planungsfehlern oder Missverständnissen: Egal, wodurch ein Mangel verursacht wurde – eine sorgfältige Qualitätskontrolle ermöglicht es, Baumängel rechtzeitig zu entdecken und zu beheben.

Leider haben auch 2023 viele Bauunternehmen die Bedeutung einer professionellen Qualitätskontrolle noch nicht erkannt. Zahlreiche Betriebe halten sich gerade einmal ans gesetzliche Minimum, wagen sich jedoch keinen Schritt darüber hinaus. Dieses Vorgehen spart auf den ersten Blick Zeit, Kosten und Personal. Auf langfristige Sicht erhöht sich damit aber das Risiko, dass schwerwiegende Mängel unentdeckt bleiben. Die Folgen davon sind hohe Kosten, die in der absoluten Mehrheit der Fälle durch die Bauunternehmung getragen werden müssen.

Nachbesserungen in der Qualitätskontrolle durch externe Unternehmen betragen in Deutschland im Schnitt 1.800 bis 4.200 Euro oder 6 bis 14 Prozent der Nacharbeitskosten. Hierbei nicht inbegriffen sind die Kosten für die Beseitigung von allfälligen Mängeln, die aufgrund einer mangelhaften Qualitätskontrolle übersehen werden.

Ursachen im Baumanagement

Das Baumanagement ist die Kommandozentrale bei der Realisierung von Bauprojekten. Eine mangelhafte Organisation kann jedoch zu Problemen wie z.B. Verzögerungen bei der Fertigstellung, höhere Kosten und mangelhafte Ausführung der Arbeiten führen. Die durchschnittlichen Kosten für durch das Baumanagement verursachte Mängel betragen rund 77 Prozent der durchschnittlichen Nacharbeitskosten auf deutschen Baustellen.

Ein funktionierendes Baumanagement hingegen arbeitet darauf hin, die Wahrscheinlichkeit von Baumängeln zu reduzieren. Eine gründliche Planung und Überwachung des Baumanagements sorgt dafür, dass mögliche Probleme frühzeitig erkannt und behoben werden können.

Wer haftet bei Mängeln?

In Deutschland haften bei Baumängeln im Normalfall die Bauunternehmer:innen oder die Architekten und Architektinnen. Die Haftung kann bis zu 10 Jahre nach Fertigstellung des Bauwerkes geltend gemacht werden. In einigen Fällen kann die Verantwortung allerdings auch auf den bzw. die Auftragnehmer:in fallen. Das ist zum Beispiel bei unsachgemäßer Nutzung oder bei Änderungen am Bauwerk ohne ausreichende fachmännische Prüfung der Fall.

Wenn ein Mangel entdeckt wird, muss dieser zeitnah gemeldet werden, um den Anspruch auf Gewährleistung zu wahren. In schwerwiegenden Fällen kann auch eine Instandsetzungsklage gegen die Verantwortlichen eingereicht werden. Es empfiehlt sich, einen Anwalt bzw. eine Anwältin für Baurecht hinzuzuziehen, um die besten Chancen auf eine erfolgreiche Durchsetzung der Ansprüche zu haben.

LESETIPP: Gewährleistung Bauleistung VOB – Die wichtigsten Fakten

Was gibt es bei Baumängeln zu beachten?

Wenn auf einer Baustelle oder einer fertiggestellten Liegenschaft Baumängeln auftreten, ist ein sachgerechtes Vorgehen nötig. Eine Mängelanzeige sollte innerhalb der gesetzlichen Fristen vorgenommen werden, die in der Regel zwei Jahre nach Übergabe des Bauwerks betragen. Eine genaue und detaillierte Beschreibung des Mangels ist wichtig, um eine schnelle und effektive Lösung zu ermöglichen. Dabei sollte man auch Beweismaterial, wie Fotos oder Videos, sammeln, um die Existenz des Mangels zu belegen. Zudem müssen Auftraggeber:innen die verantwortliche Ansprechpartner:innen benennen, damit die Mängelanzeige direkt an die richtige Person weitergeleitet werden kann.

Offene und ehrliche Kommunikation sind dabei ein zentraler Aspekt bei der Behandlung von Baumängeln. Erst wenn keine Einigung erzielt werden kann, können rechtliche Schritte, wie eine Klage, in Betracht gezogen werden.

Sowohl für Auftraggeber:innen als auch für Auftragnehmer:innen empfiehlt es sich, im Falle von Baumängeln sorgfältig und umsichtig vorzugehen, um eine schnelle und effektive Lösung zu erzielen.

Welche Konsequenzen zieht die Nacharbeit mit sich?

Die Nacharbeit ist für alle am Bau beteiligten Parteien mit Konsequenzen verbunden. Für die Bauunternehmerin kann es zu Verzögerungen und Mehrkosten kommen, die sie eventuell aus eigener Tasche zahlen muss. Für die Baufrau, bzw. für den Bauherrn bedeuten Nacharbeiten eine Verzögerung der Fertigstellung und möglicherweise ebenfalls zusätzliche Kosten.

Außerdem kann es zu Rechtsstreitigkeiten zwischen den beteiligten Parteien kommen, wenn sich herausstellt, dass die Nacharbeiten auf einen Fehler der Bauunternehmer:innen oder Architekturschaffenden zurückzuführen sind. In jedem Fall müssen Nacharbeiten sorgfältig dokumentiert und im Optimalfall mit einer schriftlichen Vereinbarung abgeklärt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Wie können Nacharbeiten reduziert werden?

Nacharbeiten aufgrund von Baumängeln können reduziert werden, indem man einige wichtige Schritte beachtet. Dazu gehören unter anderem:

• Sorgfältige Planung: Eine gründliche Planung vor Beginn der Bauarbeiten hilft der Bauleiter*in Fehler frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden.
• Fachkundige Ausführung: Bauarbeiten müssen von qualifizierten Fachleuten ausgeführt werden, um sicherzustellen, dass das Bauwerk den Anforderungen entspricht.
• Regelmäßige Qualitätskontrollen: Regelmäßige Überprüfungen des Baufortschritts und Baumaterialien ersticken Mängel im Keim, bevor sie größere Ausmaße annehmen.
• Professionelle Dokumentation: Arbeiten und Materialien sollten sorgfältig dokumentiert werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
• Kommunikation: Eine gute Kommunikation zwischen allen Beteiligten, insbesondere zwischen Bauunternehmerin, Architektin und Baufrau, bzw. Bauherr ist eines der wirksamsten Mittel, um Baumängeln vorzubeugen und Nacharbeitungskosten zu senken.
• Einhaltung von Standards: Die strengen Baustandards in Deutschland haben ihre Daseinsberechtigung. Nur wenn alle Baustandards eingehalten werden, können Bauunternehmen gewährleisten, dass ein Bauwerk den geltenden Vorschriften entspricht.

LESETIPP: Baustelleneinrichtung: Grundstein erfolgreicher Bauprojekte

So hilft PlanRadar

Baumängel und Nachbesserungen haben Folgen für alle am Bau beteiligten Parteien; sie sind teuer, zeitintensiv und belasten das Vertragsverhältnis. Es liegt daher sowohl im Interesse der Auftraggeber als auch der Auftragnehmer, dass Baumängel möglichst vermieden werden. Eine der effizientesten Möglichkeiten dies zu tun ist intelligente Bausoftware wie PlanRadar. PlanRadar unterstützt den Bau während allen Phasen. Die Plattform vereinfacht die Kommunikation zwischen den Stakeholdern, digitalisiert das Mängelmanagement und plant das Bauvorhaben mit all seinen Aspekten.

LESETIPP: 15 hilfreiche Funktionen, von denen Sie nicht wussten, dass sie mit PlanRadar möglich sind

Dank PlanRadar können Bauunternehmen ihre Produktivität steigern und das Risiko von Baumängeln messbar reduzieren. Damit verschaffen sich die Auftragnehmer einen Wettbewerbsvorteil, senken ihre Kosten und bleiben nachhaltig konkurrenzfähig.

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