Ein Bauprojekt ist ein komplexer Prozess mit vielen aufeinander aufbauenden Schritten. Dabei ist eine regelmäßige Kontrolle wichtig, um die ausreichende Qualität der ausgeführten Arbeiten garantieren zu können. Hier kommt die Zustandsfeststellung ins Spiel. Wir erklären, was es damit auf sich hat. Plus: Muster für Zustandsfeststellungs-Protokoll nach §4 VOB als kostenlosen Download.

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Füllen Sie einfach das untenstehende Formular aus, um die Vorlage für das Zustandsfeststellungs-Protokoll nach §4 VOB herunterzuladen.

Was ist eine Zustandsfeststellung?

Die Zustandsfeststellung nach VOB Vorlage ist eine Prüfung von bestimmten Bauleistungen, welche noch vor der eigentlichen Fertigstellung des Projekts erfolgen kann. Dabei soll sichergestellt werden, dass die zu untersuchenden Leistungen auch im vertraglich festgelegten Umfang erbracht wurden und keine Mängel ersichtlich sind.

Der Sinn dahinter ist eine Absicherung des Bauauftragnehmers vor künftigen Schadenersatzforderungen, sollte der Auftraggeber zu einem späteren Zeitpunkt Mängel reklamieren. Der Auftraggeber wiederum erhält Gewissheit, dass die Bauarbeiten auch wirklich in der erforderlichen Qualität durchgeführt wurden.

Zu diesem Zweck kann der Auftragnehmer eine Zustandsfeststellung beantragen, bei dem bestimmte Arbeiten und Bauleistungen inspiziert, kontrolliert und abgenommen werden. Das ist besonders bei Bauabschnitten sinnvoll, die später nicht mehr zugänglich sind.

Ist es zum Beispiel erforderlich, eine tragende Betonwand zu inspizieren, so ist das nur praktisch durchführbar, bevor diese isoliert und verschalt wurde. Im Rohbau ist eine technische Überprüfung des Mauerwerks deutlich leichter und auch billiger durchzuführen, als nach dem Vollausbau.

Eine Zustandsfeststellung hat somit zahlreiche weitere Vorteile für alle Beteiligten, da so mögliche Baufehler schneller erkannt und anschließend leichter ausgebessert werden können. Ist man als Auftraggeber mit der Bauleistung unzufrieden, so hilft eine technische Abnahme auch bei der Beweisführung. Gleichzeitig kann sich ein Auftragnehmer vor ungerechtfertigten Forderungen und Anschuldigungen schützen.

Ein weiterer Grund für eine Zustandsfeststellung kann ein Wechsel des Bauunternehmens sein. Das Nachunternehmen kann sich mit einer technischen Abnahme samt Protokoll gegen Baumängel absichern, welche vom Vorgänger verschuldet sind. Zudem kann so festgestellt werden, welche Arbeiten noch zu erledigen und damit abzurechnen sind.

Unterschiede BGB und VOB bezüglich der Zustandsfeststellung

An dieser Stelle sollte zwischen einer gewöhnlichen Zustandsfeststellung und einer Zustandsfeststellung nach § 4 der VOB und der Zustandsfeststellung nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) unterschieden werden.

Zustandsfeststellung nach VOB

VOB steht dabei für die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Sie ist ein umfassendes Regelwerk für Vertragsbedingungen rund um die Vergabe und Durchführung von Bauprojekten. Die VOB ist bei allen öffentlichen Bauprojekten zwingend vorgeschrieben, findet aber auch im privaten Baubereich häufig Anwendung.

Wird eine Zustandsfeststellung nach VOB Vorlage durchgeführt, so wird in der Regel der gesamte Auftrag inspiziert und nicht nur einzelne Teile. Die Inspektion ist von allen am Bauvorhaben beteiligten Parteien gemeinsam vorzunehmen und schriftlich zu protokollieren.

Eine technische Abnahme nach VOB hat weitgehende juristische Auswirkungen. Mit der Unterschrift bestätigt der Auftraggeber, dass das Projekt zu seiner Zufriedenheit fertiggestellt wurde. Er übernimmt somit das Auftragsrisiko vom Auftragnehmer und die Verjährungsfrist für Mängel nach VOB beginnt. Stellt der Auftraggeber später Mängel fest, welche durch die Zustandsfeststellung hätten entdeckt werden müssen, so ist der Auftragnehmer nicht mehr für diese haftbar. In diesem Fall wird angenommen, dass die Mängel zu einem späteren Zeitpunkt entstanden sind.

Eine gewöhnliche Zustandsfeststellung ist rechtlich nicht im selben Umfang bindend, wie eine Abnahme nach VOB. Sie kann aber immer noch als ein wichtiges Beweismittel dienen, da die erbrachten Leistungen protokollierte und Beanstandungen schriftlich festgehalten werden können.

Lesetipp: Gewährleistung und Bauleistung nach VOB – Die wichtigsten Fakten

Zustandsfeststellung nach BGB

Eine Zustandsfeststellung nach BGB Muster hat noch einmal andere juristische Voraussetzungen und Auswirkungen.

Hier kommt das Bauvertragsrecht des BGB 2018 zum Einsatz. So regelt § 650g BRB zum Beispiel die Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme. Prinzipiell kann der Auftraggeber die Abnahme des Projekts bereits bei einem festgestellten Mangel verweigern. Der Auftragnehmer hat dann aber das Recht auf eine Zustandsfeststellung, also darauf, zusammen mit dem Auftraggeber den tatsächlichen Mangel festzustellen und zu dokumentieren.

So soll sichergestellt werden, dass alle Parteien ein Recht auf die tatsächliche Feststellung von möglicherweise vorhandenen Mängeln haben und dass diese ausreichend dokumentiert werden. Somit kann ein Auftraggeber die Projektübernahme nicht ungebührlich hinauszögern, indem immer wieder neue Mängel „erfunden“ werden. Gleichzeitig hat der Auftraggeber so ein Werkzeug, um die Durchsetzung der vertraglich vereinbarten Qualitätsstandards sicherzustellen.

In diesem Fall dient die Zustandsfeststellung nach BGB also in erster Linie der Beweisführung, sollte es zwischen den Vertragspartner zu Streitigkeiten kommen.

Lesetipp: Gewährleistungsfristen nach BGB

Technische Bauabnahme und Zustandsfeststellung – Die Unterschiede

Es gibt noch einmal Unterschiede zwischen einer Zustandsfeststellung nach VOB bzw. BGB und einer sogenannten Technischen Bauabnahme.

Eine technische Abnahme dient lediglich zur Überprüfung und Protokollierung der erbrachten Leistungen. Sie hat nicht denselben rechtlichen Charakter wie eine Zustandsfeststellung. Die technische Abnahme ist daher in erster Linie ein Beweismittel, das vertraglich vereinbarte Leistungen auch tatsächlich erbracht wurden, hat aber selbst keinen rechtlich bindenden Charakter. Eine technische Abnahme kann allerdings als Grundlage für eine spätere Zustandsfeststellung nach VOB dienen.

Die technische Bauabnahme ist also eine reine Dokumentation der erbrachten Leistung bzw. der vorhandenen Mängel. Eine Zustandsfeststellung nach VOB gilt dagegen als eine rechtsgeschäftliche Abnahme, bei der das Risiko vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber übergeht. Je nach Vertrag werden auch Zahlungen für den fertiggestellten Bauabschnitt fällig.

Wie erfolgt eine Zustandsfeststellung?

Bei einer förmlichen Zustandsfeststellung nach VOB Vorlage müssen alle am Projekt beteiligten Partner schriftlich über die geplante Begehung informiert werden. Diese ist dann gemeinsam durchzuführen und schriftlich zu protokollieren. Verweigert der Auftragnehmer eine Zustandsfeststellung, so ist er selbst für spätere festgestellte Mängel beweispflichtig.

Ist eine Zustandsfeststellung vereinbart, so hat das Bauunternehmen bei den gewählten Abschnitten den Weiterbau rechtzeitig einzustellen, bis das technische Abnahme-Protokoll ausgefüllt und von allen beteiligten Parteien unterschrieben wurde. Als Bauunternehmen kann man also eine vertraglich vereinbarte Begehung des Objekts nicht einfach unterlassen, etwa weil man zeitlich im Verzug ist.

Würde das Unternehmen weiterbauen und so eine Zustandsfeststellung unmöglich machen, so kann der Auftraggeber die Abnahme des Bauobjekts verweigern. In diesem Fall kann sogar ein Rückbau auf Kosten des Auftragnehmers angeordnet werden, sollte das für eine Überprüfung der erbrachten Bauleistung notwendig sein. Wird also zum Beispiel das Fundament nicht mehr für eine vertraglich vereinbarte Qualitätskontrolle zugänglich, so muss das Bauunternehmen auf eigene Kosten die bereits durchgeführten Bauten wieder entfernen.

Gleichzeitig kann der Besteller, d.h., der Auftraggeber, die Begehung nicht ungebührlich hinauszögern. So regelt das BGB, dass das Bauunternehmen eine Zustandsfeststellung auch alleine durchführen darf, sollte der Auftraggeber innerhalb einer angemessenen Frist dem Begehungstermin nicht nachkommen.

Werden während der Begehung Mängel entdeckt, so muss der Auftragnehmer diese fristgerecht beheben. Wird dem nicht entsprochen, so wird der Auftragnehmer schadenersatzpflichtig. Der Auftraggeber darf dann ein anderes Bauunternehmen für die Behebung der Mängel bestellen und die entstandenen Kosten vom ersten Bauunternehmen zurückfordern. Prinzipiell hat der Auftragnehmer natürlich auch die Möglichkeit, beanstandete Mängel zu bestreiten, wobei das Bauunternehmen beweisen muss, dass der Auftrag ordnungsgemäß durchgeführt wurde.

Wurde die Zustandsfeststellung vom Auftraggeber abgenommen, so dreht sich die Beweislast bei neu entdeckten Mängeln um. Nun muss der Auftraggeber beweisen, dass die Mängel tatsächlich auf den Auftragnehmer zurückzuführen sind und nicht erst später entstanden sind.

Wer führt die Zustandsfeststellung durch?

Eine Zustandsfeststellung wird in der Regel von allen am Bauprojekt beteiligten Parteien gemeinsam durchgeführt. Zu diesem Zweck wird vom Baubeauftragen ein Termin vorgeschlagen. Der Auftraggeber muss zeitgerecht zustimmen oder einen Ersatztermin vorschlagen. Da eine Zustandsfeststellung häufig zwischen einzelnen Bauschritten durchgeführt wird, kann der zeitliche Spielraum begrenzt sein, da es sonst zu unangemessenen Verzögerungen beim Baufortschritt kommen kann.

Nach BGB müssen sowohl Bauunternehmer als auch Auftraggeber gemeinsam an der Feststellung des Werkzustands mitwirken. Im Prinzip ist es natürlich auch im Interesse aller Beteiligten, festzustellen, dass die vertraglich vereinbarten Arbeiten auch wirklich in der entsprechenden Qualität durchgeführt wurden. Als Auftraggeber kann man so Mängel frühzeitig erkennen und ausbessern lassen. Als Auftragnehmer kann man sich mit einer Zustandsfeststellung vor späteren, ungerechtfertigten Forderungen schützen.