Der Bau eines Hauses gehört bei vielen Leuten zu den größten Entscheidungen ihres Lebens. Deswegen ist es wichtig zu verstehen, wie der Bau eines Gebäudes abläuft und in welche Phasen er unterteilt wird. In diesem Beitrag stellen wir Ihnen die 4 Bauphasen beim Hausbau im Detail vor und zeigen Ihnen, worauf Sie jeweils besonders achten sollten.

Die 4 Bauphasen beim Hausbau in der Übersicht

Was sind Bauphasen beim Hausbau?

Der Hausbau lässt sich in vier Phasen einteilen, welche zeitlich aufeinander folgen:

  • Planungs-Phase
  • Rohbau-Phase
  • Innenausbau-Phase
  • Bauabnahme

Jede dieser vier Phasen umfasst bestimmte Arbeiten, welche die Grundlage für die nächste Phase bilden. Vereinfacht gesagt, kann das Phasen-Modell mit einem Kochrezept verglichen werden, welches die einzelnen Schritte von den Zutaten bis hin zum fertigen Gericht beschreibt. Bei Bauvorhaben erleichtert das Phasen-Modell die Koordinierung der Abläufe und die Zusammenarbeit mit allen involvierten Parteien.

Sehen wir uns nun die einzelnen Bauphasen beim Hausbau im Detail an.

Bauphase 1: Die Planung

Als erste der vier Bauphasen beim Hausbau kommt die Planungs-Phase. Wie es der Name schon vermuten lässt, erfolgt hier die Planung des gesamten Vorhabens. In der Planungs-Phase wird somit noch nicht physisch gebaut. Es werden aber alle Grundlagen für die späteren Bauarbeiten geschaffen. Dazu gehören unter anderem die Koordination der auszuführenden Bauarbeiten unter Berücksichtigung technischer, finanzielle und rechtlicher Aspekte.

Die Planungs-Phase ist essenziell für die erfolgreiche Durchführung eines Bauvorhabens. Denn im Zuge der Planung können mögliche Probleme und Konflikte frühzeitig erkannt und eliminiert werden. Dementsprechend kann sich eine schlampige Planung im späteren Projektverlauf rächen.

Das digitale Bautagebuch

Effizienzsteigerndes Werkzeug für Bau- und Immobilienprojekte



Diese Punkte sind in der Planungs-Phase wichtig

Die folgenden Dinge sind in der ersten der vier Bauphasen beim Hausbau von großer Relevanz:

  • Festlegung des Haus-Designs – Das Aussehen des Hauses wird festgelegt. Dazu können Bauherr und Baufrau entweder eigene Pläne einbringen oder sich auf Pläne vom Anbieter (Architekt, Baumeister, Bauunternehmen) stützen.
  • Im Bauplan sind auch die statische und die technische Bauplanung Darin werden alle baulichen Elemente und die technische Ausstattung festgelegt, welche später eine sichere, gesetzeskonforme und reibungslose Benutzung des Gebäudes ermöglichen.
  • Damit einhergehend erfolgt auch eine Kostenplanung, in der die Kosten für alle individuellen Baumaßnahmen aufgelistet sind.
  • Sind die technischen und die optischen Einzelheiten geklärt, kommen die rechtlichen Fragen zum Zuge. Beim zuständigen Bauamt wird ein Bauantrag für das geplante Vorhaben eingereicht. Die Genehmigung ist von vielen verschiedenen individuellen Faktoren abhängig (z.B. Vorgaben von Land und Gemeinden zum Bauprojekt) und kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Falls der Antrag abgelehnt wird, müssen eventuell die Pläne angepasst oder ein Anwalt einbezogen werden.
  • Sobald die Baugenehmigung erteilt ist, folgt die Festlegung der einzelnen Baumaßnahmen. Das bedeutet, dass ein exakter Plan erstellt wird, wann welches Gewerk welche Arbeiten auszuführen hat. Dieser Schritt wird auch als Ausführungsplanung Die Ausführungsplanung ist eine zwingende Voraussetzung, bevor mit dem physischen Bau begonnen werden kann. Vorgenommen wird sie in der Regel von Architekten, Bauingenieuren und Fachingenieuren. Meistens werden in der Ausführungsplanung auch gleich Materialmengen festgelegt und ggf. vorbestellt.
  • Wenn die Ausführungsplanung fertiggestellt ist, folgt der letzte Schritt der Planungs-Phase: das Leistungsverzeichnis. Es wird üblicherweise vom Architekten erstellt und enthält die Arbeiten, die nun ausgeschrieben werden.
  • Der Architekt, Baumeister, das verantwortliche Bauunternehmen (oder auf Wunsch auch der Bauherr oder die Baufrau selbst) holen in Folge Angebote von den verschiedenen Gewerken ein und erteilen diesen dann die Aufträge für die durchzuführenden Arbeiten.

Diese Personen, Gewerke und Unternehmen sind an dieser Phase beteiligt

  • Bauherr / Baufrau
  • Architekt / Baumeister / Bauunternehmen
  • Behörden

So können Sie in der Planungs-Phase Zeit sparen

  • Investieren Sie im Vorfeld Zeit, um sich ein Bild von der aktuellen Marktlage, Haustypen, etc. zu machen. Je besser Sie über die einzelnen Aspekte beim Hausbau informiert sind, desto schneller kann die Planungs-Phase durchgeführt werden.
  • Verzichten Sie auf extravagante Details bei Ihrem Haus und greifen Sie auf bewährte Modelle und Ausführungen zurück.
  • Übergeben Sie das Einholen von Angeboten und die Vergabe von Arbeiten an den Architekten / Baumeister / Bauunternehmen.
  • Entscheiden Sie sich für einen Partner, der alle Arbeiten aus einer Hand anbietet.

Bauphase 2: Der Rohbau

Die Planungs-Phase ist abgeschlossen und das physische Bauen kann endlich beginnen. Damit wird die Rohbau-Phase eingeläutet, die zweite der insgesamt vier Bauphasen beim Hausbau.

Diese Punkte sind in der Rohbau-Phase wichtig

Auf diese Aspekte kommt es in der zweiten der vier Bauphasen beim Hausbau an:

  • Zunächst muss die Baustelle eingerichtet werden – es werden die Voraussetzungen für ein effizientes Arbeiten geschaffen. Dazu zählen unter anderem Wasserversorgung, Toiletten, Strom und eine Zufahrt für Fahrzeuge und Baumaschinen. In der Regel wird auch ein Entsorgungscontainer beschafft.
  • Außerdem muss das Grundstück für die nachfolgenden Arbeiten vorbereitet Das schließt zum Beispiel den Abbruch vorhandener Gebäude oder die Entfernung von Gesträuch und Bäumen mit ein. Erst wenn die Baustelle vollständig vorbereitet und eingerichtet ist, kann mit dem Bauen begonnen werden.
  • Je nachdem, ob ein Keller geplant ist, oder ob bloß ein Fundament errichtet wird, erfolgen Erdarbeiten in unterschiedlichem Ausmaß. Das heißt Gruben und Kanäle werden gegraben, Erdflächen begradigt, etc.
  • Darauf folgen der Kellerbau bzw. Fundamentarbeiten. Diese umfassen das Errichten des Kellergeschoßes, beziehungsweise das Gießen der Bodenplatte, die Hauptkanallegung und die damit verbundenen Abdichtungsarbeiten.
  • Im nächsten Schritt werden auf das Fundament die tragenden Wände aufgezogen, auf welchen anschließend die Dachkonstruktion gebaut wird. Neben dem Fundament, den tragenden Wänden und der Dachkonstruktion werden während der Rohbau-Phase auch die Decken, Treppen, Innenwände und manchmal auch der Schornstein installiert.
  • Um das Gebäude wetterfest zu machen, wird auch das Dach eingedeckt.
  • Je nachdem, welche Bauart und welche Baustoffe gewählt werden, unterscheiden sich die Schritte der Rohbau-Phase zum Teil stark voneinander. Bei einem Gebäude aus Mauerziegel fertigen Maurer händisch Schritt für Schritt die Wände. Bei Gussbeton werden die Wände gegossen und ausgehärtet. Am schnellsten und effizientesten funktioniert die Rohbau-Phase bei der Konstruktion eines Fertighauses. Hier werden die einzelnen Module zentral in einer Fabrik produziert und müssen auf der Baustelle nur noch zusammengefügt werden.

LESETIPP: Wie die Baumanagement-Software PlanRadar für mehr Effizienz am Bau sorgt

Diese Personen, Gewerke und Unternehmen sind an dieser Phase beteiligt

  • Baumaschinenführer
  • Maurer
  • Trockenbauer
  • Dachdecker
  • Zimmerer

Bauphase 3: Der Innenausbau

Mit dem Rohbau wurde das Skelett gebaut, welches schlussendlich das ganze Haus trägt. Als Nächstes folgt die Innenausbau-Phase. Bevor mit dem Innenausbau begonnen wird, findet in Deutschland traditionellerweise das Richtfest statt. Beim Richtfest wird der Umstand gefeiert, dass der Rohbau und die Dachkonstruktion fertiggestellt sind.

Zum Zeitpunkt des Richtfestes ist das Haus allerdings noch bei Weitem nicht bewohnbar. Dies wird in der Innenausbau-Phase geändert. Ziel der Innenausbau-Phase ist es nämlich, die Räumlichkeiten bewohnbar zu machen. Während der Innenausbau-Phase treffen verschiedene Fachkräfte und Gewerbe aufeinander. Damit es nicht zu Konflikten oder Komplikationen kommt, ist eine gute Koordination notwendig. In den meisten Fällen wird diese Koordination durch den Architekten oder durch den Bauleiter ausgeführt.

Diese Punkte sind in der Innenausbau-Phase wichtig

Für einen erfolgreichen Innenausbau sind die folgenden Punkte von großer Bedeutung:

  • Die rohen Wände werden nun verputzt, während oftmals gleichzeitig der Einbau der Fenster und der Außentüren
  • Wenn der Estrich ausreichend getrocknet ist, wird der Fußboden verlegt.
  • Ebenso werden die Wände verkleidet und gestrichen.
  • Ein weiterer wesentlicher Schritt ist die Installation der Haustechnik. Zur Haustechnik gehören unter anderem die sanitären Anschlüsse, die Stromversorgung, die Heizungs- und Lüftungstechnik und die Klimaanlagen.
  • Jetzt fehlen nur noch die Innentüren, welche als letztes eingebaut werden, bevor mit der Einrichtung begonnen werden kann.

Diese Personen, Gewerke und Unternehmen sind an dieser Phase beteiligt

  • Estrichleger
  • Elektriker
  • Maler
  • Tischler
  • Fliesenleger / Bodenleger
  • Installateure

Bauphase 4: Die Bauabnahme

Der Fußboden ist verlegt, die Haustechnik ist installiert und die Wände sind gestrichen. Nun ist das Haus bereit für den Bezug, oder? Theoretisch schon. Nach der Innenausbau-Phase ist das Gebäude fertig und kann eingerichtet werden. Jetzt folgt allerdings noch die Bauabnahme-Phase. Die Bauabnahme-Phase ist die vierte und damit die letzte der Bauphasen beim Hausbau. Im Vergleich zu den anderen Phasen dauert die Bauabnahme-Phase nur kurze Zeit. Sie ist allerdings sehr wichtig.

So läuft die Bauabnahme ab

Bei der Bauabnahme-Phase wird die Immobilie von verschiedenen Personen geprüft, auf die wir nun kurz eingehen:

  • Den Anfang machen Vertreter des Bauamts und einen Schornsteinfeger. Sie stellen sicher, dass die baulichen Maßnahmen im Einklang mit der beantragten Baugenehmigung stattgefunden haben. In den meisten Fällen ist dies nur eine reine Formsache, manchmal werden allerdings Unstimmigkeiten entdeckt, welche behoben werden müssen. Nach einer erfolgreichen behördlichen Bauabnahme wird ein Schlussabnahmeschein ausgestellt, der belegt, dass das Gebäude offiziell als Wohngebäude genutzt werden darf.
  • Nach der behördlichen Bauabnahme wird das Haus vom Auftraggeber, vom Bauunternehmen und oftmals noch von einem Sachverständigen inspiziert. Die Bauabnahme-Phase ist die Endkontrolle, bei der das Bauwerk auf allfällige Mängel überprüft wird. Hier wird kontrolliert, ob der Außenbereich, der Innenbereich und bekannte Schwachstellen frei von Fehlern – sogenannten Baumängeln – sind. Ein besonderes Augenmerk sollten Sie auf die Fassaden, Leitungssysteme, Treppen, Lüftung, Heizung, Sockelleisten, Innenputz, Tür- und Fensterdichtungen und auf die Schalldichtung richten.
  • Sofern alles einwandfrei ist, bestätigt die Eigentümerin, bzw. der Eigentümer dies mit einer Unterschrift, wodurch das Haus nun der Auftraggeberin / dem Auftraggeber gehört. Werden Baumängel entdeckt, werden diese im Abnahmeprotokoll festgehalten und in Folge vom verantwortlichen Unternehmen oder Gewerk behoben.

Diese Personen, Gewerke und Unternehmen sind an dieser Phase beteiligt

  • Bauherr / Baufrau
  • Behörden
  • Architekt / Baumeister / Bauunternehmen
  • Gewerke
  • Gutachter

Der zeitliche Ablauf beim Hausbau

Die Folgende Übersicht zeigt die zeitliche Dauer der einzelnen Bauphasen beim Hausbau.

  • Planungs-Phase: 3-4 Monate
  • Rohnbau-Phase: 2-3 Monate
  • Innenausbau-Phase: 3-4 Monate
  • Bauabnahme: 2 Wochen

Bitte beachten Sie, dass es sich dabei um Richtwerte handelt, die je nach Bauprojekt zum Teil deutlich von den angegebenen Werten abweichen können. Nicht in die Kalkulation eingeschlossen sind Faktoren wie die Baufinanzierung, Baugrundbegutachtungen, und die Erschließung des Grundstücks.

Die 4 Bauphasen beim Hausbau: Fazit

Beim Bau von modernen Gebäuden hat sich das Phasen-Modell etabliert, welches die Arbeiten in vier einzelne Abschnitte unterteilt. Die erste dieser Phasen ist die Planungs-Phase, in welcher alle Vorbereitungen für den Bau getroffen werden. Anschließend kommt die Rohbau-Phase, in der das Fundament, die tragenden Wände, Treppen, Decken und die Dachkonstruktion entstehen. In der folgenden Innenausbau-Phase erhält das Gebäude seinen Mantel, den Anstrich, Türen, Fenster, Fußböden, die Haustechnik und mehr. Anschließend folgt die behördliche und die private Bauabnahme, im Zuge welcher das Haus auf die Besitzerin, bzw. auf den Besitzer übergeht.