Objektüberwachung, Bauleitung, Bauüberwachung: Alle Infos

Die Objektüberwachung, Bauleitung oder Bauüberwachung bezweckt, dass eine Bauleistung termin-, kosten- und qualitätsgerecht erbracht wird. Sie obliegt unterschiedlichen Parteien und fußt auf mehreren Rechtsvorschriften. Wir werfen einen Blick auf die Fakten und beantworten wichtige Fragen.

In diesem Beitrag lesen Sie:

  • Was ist Objektüberwachung?
  • Welche Leistungen umfasst die Objektüberwachung?
  • Wer macht die Bauüberwachung und welche rechtlichen Grundlagen und Pflichten bestehen? (HOAI, VOB, MOB, etc.)
  • Ein (negatives) Fallbeispiel
  • Praxistipps für eine effiziente Bauüberwachung

Objektüberwachung bzw. Bauüberwachung der Bauleitung

Was ist Objektüberwachung?

Die Objektüberwachung hat den Zweck, die Ausführung von Leistungen auf der Baustelle zu überwachen. Sie stellt bei Bauvorhaben aufgrund ihrer Komplexität eine sehr anspruchsvolle Aufgabe dar und wird häufig auch als Bauüberwachung, Bauleitung, oder Bauoberleitung bezeichnet.

Was sind die Aufgaben der Objektüberwachung oder Bauüberwachung?

Zu den Aufgaben der Objektüberwachung zählen unter anderem folgende Leistungen:

  • Überwachen der Bauausführung
  • Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes
  • Koordination der an der Bauleitung beteiligten Personen
  • Führen eines Bautagebuchs
  • Abnahme der Bauleistungen
  • Rechnungsprüfung
  • Kostenfeststellung
  • Koordination mit behördlichen Stellen bei Abnahmen und Teilnahme
  • Übergabe des Objekts
  • Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel
  • Kostenkontrolle

 

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Wer ist für die Bauüberwachung verantwortlich?

An der Objektüberwachung sind Bauherr, Planer, Architekten und Ingenieure, ausführende Unternehmen, und Aufsichtsbehörden beteiligt. Ihre Aufgaben ergeben sich aus den vertraglichen Vereinbarungen, rechtlichen Verpflichtungen, sowie den jeweiligen Zielsetzungen.

Welche rechtlichen Grundlagen und Pflichten bestehen bei der Bauleitung?

Die konkreten Pflichten und Aufgaben im Zuge der Bauüberwachung werden für die verantwortlichen Parteien durch unterschiedliche Regelwerke festgelegt. Generell gilt, dass die für die Bauüberwachung verantwortlichen Personen über die notwendige Fachkenntnis verfügen müssen.

Der Bauherr und die Objektüberwachung

§ 53 der Musterbauordnung für die Länder der Bundesrepublik Deutschland (MOB) besagt, dass der Bauherr oder Auftraggeber für die Überwachung von Bauleistungen zu sorgen und im Fall der Notwendigkeit die dafür geeigneten Personen zu bestellen hat.

Ähnliches hält auch § 4 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) fest. Demnach hat der Auftraggeber einer Leistung, oder die von ihm beauftragte Person (Bauleiter, Projektleiter), laut VOB/B das Recht, die vertragsgemäße Ausführung von Arbeiten zu überwachen. Zu diesem Zweck hat er Zutritt zu Arbeitsplätzen, Werkstätten und sonstigen Örtlichkeiten, die im Zuge der vertraglichen Leistungserbringung relevant sind.

Ingenieure und Architekten: Objektüberwachung nach HOAI

Seit dem 17. Juli 2013 beschreibt die 8. Leistungsphase nach HOAI die Objektüberwachung und Baudokumentation durch den Planer oder Architekten. In bestimmten Fällen kann es somit vorkommen, dass der bauleitende Architekt oder Ingenieur gesamtschuldnerisch mit dem Unternehmen für Objektüberwachungsfehler haftet. Das Besondere: Die Objektüberwachung laut HOAI sowie andere zu erbringende Leistungen des Architekten sind im Regelwerk nicht genau erläutert.

§ 56 der Musterbauordnung für die Länder der Bundesrepublik Deutschland (MOB) wird hingegen konkret: Demnach hat der Architekt die Verantwortung darüber, dass Bauarbeiten entsprechend der öffentlich-rechtlichen Anforderungen durchgeführt werden. Dazu zählen der risikofreie Betrieb der Baustelle und die sichere Zusammenarbeit der unterschiedlichen Unternehmen und Gewerke auf dem Bau.

Ein Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) bietet einen weiteren, wichtigen Anhaltspunkt. Demnach ist der Architekt verkehrssicherheitspflichtig. Er hat somit dafür zu sorgen, dass die auf der Baustelle beschäftigten Personen sowie Dritte durch die Bauarbeiten keinen Schaden nehmen können. Zwar fällt die Verkehrssicherheitspflicht auch in den Verantwortungsbereich des Bauherren, aber der Architekt dafür zu sorgen, dass Gefahrenquellen rasch erkannt und beseitigt werden.

Die Objektüberwachung nach HOAI ist jedoch bei großen und komplexen Bauprojekten kaum durch den Architekten allein zu bewerkstelligen. Er hat somit das Recht, das dafür geeignete Personal mit dieser Aufgabe zu betrauen, muss dabei jedoch die organisatorische Leitung bewahren.

LESETIPP: HOAI Leistungsphasen beim Architekten unter der Lupe

Ausführendes Bauunternehmen und die Bauleitung

Laut § 55 der MOB sind an Bauarbeiten beteiligte Unternehmen verpflichtet, für einen ordnungsgemäßen und sicheren Betrieb auf der Baustelle zu sorgen. Am Bau für die Umsetzung der geforderten Maßnahmen verantwortlich ist der vom Unternehmen gestellte Bauleiter. Im Hinblick auf die Bauüberwachung zählen zu seinen Aufgaben zum Beispiel die Überwachung des Bauablaufs und die Kontrolle und Durchsetzung von Arbeitsschutzvorschriften.

Bauleitung durch die Bauaufsichtsbehörde

§ 58 der MOB besagt, dass Bauaufsichtsbehörden bei Bauprojekten darüber zu wachen haben, dass die geltenden Vorschriften eingehalten werden.

Wie die Bauleitung oder Bauüberwachung nicht erfolgen sollte: Ein Beispiel aus der Praxis

Erfolg die Objektüberwachung nicht gründlich, kann das für die Verantwortlichen schnell zum Problem werden. Dies zeigt auch das folgende Beispiel aus OLG Celle, Urt. v. 19.06.2001 – 16 U 260/00 -, BauR 2002, 1427:

Ein Architekt hatte sich aufgrund eines Freundschaftsdienstes einem Bauherrn zur Bauleitung und Objektüberwachung verschrieben. Die geleistete Bauüberwachung wurde unentgeltlich und uneigennützig vom Architekten ausgeführt. Daraufhin kam es auf der Baustelle zu erheblichen Schäden, die der Bauleitung zuzuschreiben waren. Der Bauherr verklagte den Architekten auf Grund der mangelhaften Ausführung seiner Leistung.

Objektiv betrachtet hat sich der begünstigte Bauherr erkennbar auf die Objektüberwachung des Architekten verlassen. Obwohl dieser unentgeltlich und aus fremden Interessen handelte, entschied das Gericht zu Gunsten des Bauherrn.

Die Begründung: Da erhebliche wirtschaftliche Werte auf dem Spiel standen, nahm das Gericht einen Rechtsbindungswillen des Architekten an. Dieser haftet im Zuge dessen für eine sorgfältige Bauüberwachung und Objektüberwachung am Bau. In diesem Fall wäre auf den Vertragstypus zurückzugreifen, der bei einer entgeltlichen (nach Vertragsabschluss) Bauüberwachung mit seinen inhärenten Grundleistungen zum Tragen gekommen wäre. Das Urteil ist durch Nichtannahmebeschluss des BGH rechtskräftig geworden.

Im Zuge der Bauleitung alle erbrachten Leistungen überwachen und dokumentieren

Dieser besondere Fall kommt in abgeänderter Form häufig in der Praxis vor, wenn es um die Abnahme der geschuldeten Leistungen geht. Der Subunternehmer (in diesem Fall der Architekt) wird für die Objektüberwachung engagiert (8. Leistungsphase nach HOAI). Die Bauüberwachung und Ausführung wurden, im Vergleich zum oberen Beispiel, ordnungsgemäß ausgeführt. Bei der Abnahme bestreitet der Auftraggeber jedoch die Erbringung der geschuldeten Leistungen. Diese Situation wirft in der Praxis häufig kostspielige Konflikte hervor.

In solchen Fällen ist eine umfassende und lückenlose Dokumentation aller Mängel, Leistungen und sonstigen Sachverhalte auf der Baustelle Pflicht. Das Problem dabei: Werden Daten auf Papier gesammelt, nimmt das viel Zeit und Arbeit in Anspruch. Hinzu kommen die mühsame Nachbearbeitung und das Risiko, dass Informationen verloren gehen. Im Jahr 2020 geht das auch anders.

Objektüberwachung und Bauleitung – einfache Beweissicherung mit Software für Bauleiter

Die Software PlanRadar wurde für die effiziente Anwendung bei Mängelmanagement, Baudokumentation und Beweissicherung während der Ausführung, also Leistungsphase 8 nach HOAI, entwickelt. Dadurch können Sie erledigte Grundleistungen und besondere Leistungen nach HOAI beweissicher dokumentieren. Sollte es nun zu Beweisfällen kommen, kann innerhalb von Sekunden auf die Dokumentation (einzelner Aufgaben) zugegriffen werden.

Die Vorteile: Jedes Projektmitglied kann mit mobilen Endgeräten auf der Baustelle Mängel erfassen und die offene Leistung über die App einer zuständigen Person zuordnen. Alle erfassten Daten inklusive der Kommunikation zwischen den Beteiligten werden chronologisch auf der Plattform protokolliert. Als Bauleiter erhalten Sie über die Web-Plattform sämtliche Daten, sowie die gesamte Kommunikationshistorie und können mit einem Klick die vollständige Baudokumentationen zu jedem Zeitpunkt exportieren und überwachen. Durch diese Funktion können Baumängel auch vom Büro aus koordiniert werden.

PlanRadar ermöglicht durch eine Such- und Filterfunktion die schnelle Zuordnung von Mängeln, Personen, Dokumentationen, Berichten, Statistiken, Projekten und zugehörigen Details selbst nach Jahren. Sie können sogar nach Erledigungsdatum, Kategorie und Tickettyp filtern. Sollte Ihnen einmal die Beweispflicht obliegen, so können Sie durch umfangreiche Baudokumentation Ihr Haftungsrisiko minimieren. Natürlich unter der Voraussetzung gewissenhaften Arbeitens.

LESETIPP: Alle Funktionen von PlanRadar im Überblick

So unterstützt PlanRadar Bauleiter bei der Bauüberwachung und im Alltag

PlanRadar macht das Arbeiten schneller und effizienter. Davon profitieren Sie im Zuge der Bauoberleitung.

Bei Grundleistungen:

  1. Dokumentation und Überwachung der Bauausführung: Hinterlegen Sie jeden Mangel als Ticket auf einem digitalen Bauplan ein Ticket inklusive Fotos, Sprachnachrichten und Texten
  2. Sicherheitsnachweise bei Tragwerken, Überprüfung gelieferter Fertigteile: Erstellen Sie ein Ticket für jeden aufgefallenen Mangel
  3. Koordinierung von Facharbeitskräften und Subunternehmern: Bauleiter können gezielt einzelnen Personen ein Ticket zuweisen und dessen Erledigung überwachen (Arbeitsauftrag zur Mängelbeseitigung)
  4. Termin überwachen und einhalten: Versehen Sie jedes Ticket mit einem Erledigungsdatum. PlanRadar benachrichtigt die zuständige Person automatisch
  5. Baudokumentation: Jede Änderung wird in der Web-Plattform synchronisiert. Mit wenigen Klicks erhalten Sie alle Mängel und Aktivitäten chronologisch sortiert. Diese können Sie als PDF oder Excel-Datei exportieren
  6. Abnahme des Objektes: Mit dem automatisch erstellten Bericht verfügen Bauleiter über ein umfassendes Protokoll für Dokumentationszwecke bspw. dem Bauherrn gegenüber
  7. Übergabe erforderlicher Unterlagen: Da diese während dem Bauprozess stetig aktualisiert und von PlanRadar zentral verwaltet werden, müssen Sie diese nur noch exportieren.
  8. Überwachung von Kosten und Leistungen der Subunternehmer: Unsere Statistiken zeigen Ihnen, wie viele Mängel von jeweiligen Subunternehmern erledigt worden sind. Das erleichtert Ihnen die Entscheidung für die Wahl zukünftiger Subunternehmer.

 

 Bei besonderen Leistungen:

  1. Aufstellung und Überwachung von Kapazitätsengpässen: Mit PlanRadar sehen Bauleiter auf einen Blick, welche Arbeitskräfte ausgelastet bzw. überlastet sind.

 

LESETIPP: Diese 4 Kriterien machen eine gute Bau App aus

Die PlanRadar ist als App auf allen Betriebssystemen für Smartphones und Tablets erhältlich. Die Web-Plattform funktioniert auf allen gängigen Browsern und muss nicht installiert werden. Weltweit nutzen über 60.000 Nutzer die Software in über 25.000 Projekten pro Woche.

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